香港住宅樓巿的牛市未死
2013-06-05 by網上論文 昨日是星期天,但礙於答应了朋友交稿,所以被迫发揮好求奇作風,寫了下述一篇文章： 自從特區政府對香港樓市施行了三招非常重手的調控措施，包括特別印花稅,雙倍印花稅及買家印花稅, 香港住宅樓市在過去三數個月內,雖然成交量大幅減少，但樓價只從高位回調了幾個百分點，這有力地表示香港樓巿的的巿底非常強勁，如果不是住宅牛市未死，是很難解釋為何這麼嚴厲的調控操施，但樓價的調整幅度是如此輕微的. 支持這次香港的大牛市的利好因素眾多，我將遂一分柝，但唯一的利谈因素，我認為只有政府的調控手段一項，自2009年金融海嘯之后，樓巿差不多持續在升，縱使政府出招,每次出招后,雖然都會有短暫反應,通常樓價會輕微回落及交投減少，但很快便會重新納入升軌,但如果這些調控措施不斷升級,終有一次變成駱駝最后一根的籚,這有機會令樓市急速轉向,最近的延長特別印花稅,買家印花稅及雙倍印花稅已經是前所未有的嚴厲措施，很多樓巿評論員已預測樓巿至少下調15%至30%.但看來這種預測的落空的機會不少，但如樓巿真的輕微調整后而再繼續大幅上升,很難想像再進一歩的調控將會如何,現屆政府對樓市的落藥方式,已步向亂石紛投的地步,越來越令有經濟常識的人費解. 其實,除了上述因素有機會令樓市突然轉向,令樓市由大牛市變成熊市外,其餘的因素皆為利好因素,現細列如下，下述因素皆不同情度催生了這次自2003年SARS后的樓巿的大牛巿: 1) 自金融海嘯后,美國大幅增加貨幣基礎,由於香港聯繫率制度的關係，香港被迫同時跟隨,由于貨幣供應的大增，追逐供應沒有即時大增的投資品,並由於香港住宅物業，屬於其中一项最受香港投资者喜爱的熱門投资品之一, 貨幣供應大增，對新供應增幅有限的住宅樓巿,對樓價升幅產生正面影响。 2）自金融海嘯之后，美國為了挽救經濟及防止經濟衰退，聯儲局把聯邦基金利率保持在極低水平，亦由於香港聯繫率制度的關係，香港銀行的同業拆息亦需追隨，在過去四年多長期保持在低水平，因此樓宅按揭亦保持在歷史性的低水平，這令至住宅物業的租金回報，扣減利息支出后，產生正現金流收入。這也可部分解釋了，為何政府的調控措施雖然已升級至差不多亟形，但賣家甚少恐慌性出貨，皆因大部分業主持貨成本極低，没有必要太急忙出貨。 3）雖然曾財爺經常以防止抄風爲借口，對樓市不停作出干預,但現實是住宅的抄賣比率,長期處於低水平,在過去幾年,最高的比率也不過在2%的水平,最近這比率已跌至差不多零水平,這保證了住宅樓市保持在健康水平. 4) 由於金管局以維持香港銀行體系的安全性,樓宅按揭比率不停被收緊,對於以投資為目的的物業按揭,已差不多收緊至只能借入樓價的40%,這也支持樓價保持在高位的安全性. 上述利好因素固然不同程度地催生及延續這次牛巿，但個人認為，令這次牛巿這般强勁的最重要原因，是因為新建住宅樓宅嚴重短缺，完全不能滿足過去數年對新建樓宅的強勁需求，我嘗試用幾組簡化的數據去解釋這次供求失衡的嚴重性，從1998至2003年這六年，香港經濟經歷我有生之年最慘痛的時期，在這六年中，除了在2000年因科網泡沫令經濟有短暂改善外,大部分時間香港經濟都受衰退及通缩的影响，公司倒閉及裁員不绝, 樓價從高位下跌了约七成,有超過十萬名業主在2003年成爲負資產一族,但在這麽差勁的環境下,香港每年平均售出的新建住宅樓宅居然接近25，000户，而當時很少國內同胞跑到香港買樓，但在今年及過去數年，在上述利好利息充斥下，加上有接近30%的新建樓宅被國內同胞所購入，平均每年由私人發展商推出市場出售的單位，沒有一年是超過14，000戶的，單單利用上述兩個數字，已經可以很粗略地解释了這幾年樓巿為何供求嚴重失衡。順帶一提，產生這次供求失衡的主因，是特區政府的矯枉過正政策所產生的惡果，在2002年，特區政府為了防止樓巿進一步下跌，在該年以孫九招為名，宣布停即時停建居屋及取消土地拍賣政策, 並停止勾地一年,這政府種下了惡果，令新建住宅供應,自2003年開始大幅回落之餘,樓價亦從低位升了平均三倍。 往前向，除非政府再利用進一步用金融或税务手段干預樓巿，或在經濟及政治上出现了難以預料的黑天鵝事件，樓價前景仍可被看好，除了上述支持樓價的利好因素仍然存在外,最重要支持樓價往上走的新建樓宅數目，在未来數年,雖然以梁振英爲首的特區領導班子已盡全力找地，但由於上两任政府的錯誤房屋政策種下的禍根，加上從努力找地至變成可供出售的房屋需時。