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人到中年會怕輸、如何解救覓良策?#441偽專才

By Homeblogger September 3, 2013 偽專才, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 8萬<=家庭月入<12萬, 一間樓, 保險, 偽專才, 已婚

諗Sir, 講真本人比較懶惰, 所有投資知識只從報紙及不同Blog (如諗Sir) 學回來, 但認真不專業, 因此可運用財技不多。多年來除一基金有進帳, 股票(包括中,美,港)基本上只是打個和, 債券及其它產品無沾過手。現狀況如下, 本人及太太為32及31歲, 本人收入27K, 但最近公司行業不穩(自己有150K可提取之基金做 backup, 只希望公司能渡過難關), 太太收入70K,專業人士。現家住荃灣30多年樓, 估值280萬,欠銀行184萬, 太太名, 月供7千2 (首期月供等所有費用我和太太一人一半)。基本上, 此次來信是問自己下一步棋, 原因是本人希望夫妻能平均負擔。我現在不能買樓, 因之前入了一層樓但已內部轉讓給熟人, 協議明年初過了SSD 後一定會轉名(現供樓由朋友負責)。另外本人亦和朋友合資在深圳投資物業, 現正裝修放賣, 估計年底前完成, 收回資金1.1M港幣。惠州亦有一物業約值35萬人民幣, 但最快1年後才能出售。負債方面有每月還6千8私人貸款到15年6月, 亦因代朋友借錢, 一直到明年4月都要還多8千5 (朋友每月自己還, 但基本上到明年4月為此, 在銀行記錄上我已借盡, 6.8K+8.5K+5K嘉湖), 其它開資為7千自己家庭 (已包供樓部份), 4千自己父母, 2千保險。現煩惱是明年初後資金收回後的下一步, 一是用我名買入2M-3M單位收租, 借9成, 二是和太太合資(到時她應有50-60萬資金)在大陸買樓。方按一最大考慮是香港政局不穩, 長遠不利樓價, 方案二最大考慮是大陸樓借貸不高, 而且要不斷保持和不同單位關係, 實在累人。長遠目標能換1千尺樓, 兩個小朋友及財務自由, 粗略估計需達千五萬。另因太太儲蓄能力高, 最少能25K一個月,

中產真心愛假豪宅#434

By Homeblogger August 21, 2013 窮中產, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 8萬<=家庭月入<12萬, 一間樓, 已婚, 窮中產

LumYeung Sir, 小女子早前向LumYeung Sir你請教, 不過未有收到回覆, 可能係書展太忙關係, 希望LumYeung Sir你可以抽時間比下意見啦。小女子月入50k, 老公月入60k, 31同32歲, 兩年前係沙田聯名買左層樓$4m, 而家市值錢$5m。最近去左銀行/律師行做轉名到小女子名下, 7成按, 月供需約$17000, 20年。轉名目的係買多層, 同唔洗比dsd. 不過我地有既cash約只有1.2m, 轉名draw返既錢都係$0.3m, 共$1.5m。本來想買層大d既市區樓將來生bb, 有見而家hkmc都係offer借最多8成, 都只係買倒間$6m樓。可能我地都係奄尖既人, 覺得而家$6m兩至三房既樓, 質素都係一般般, 但又怕而家都唔知升定趺, 請教我們應如何計劃。答案解奄尖，其一是近年樓價上升，六百萬買到的樓房和十年前比質數及級數都相差一大段，住不得。二來是發展商不斷製造「假豪宅」，目標就是和讀者背景相似的夾心中產，製造住在元朗無極山莊就等同向上流動之假象，成功為某批人建立了「住豪宅」的需求。然後在偏遠地段興建假豪宅再包裝，成功製造水位，業主買入後然蝕水、而發展商飲完頭啖湯更可長收管理費。謹此要求讀者再三想清楚，心中的奄尖是真的對居住地點及間隔有所要求，還是中了發展商灌輸予你的「假中產豪宅夢」。在「樓換樓(一)」已有章回「放低擁有毫宅的虛榮」，大概是一個醫生不肯屈就先由細單位上車再改善環境，最尾竟然比沒有專業資產的親兄弟比了下去，箇中原因之一是專業人仕自認中產，住屋一定要豪宅。真正處於豪住地段的單位實在不是一個年輕醫生可負擔，在現時升市下連次級大屋苑太古城亦不是年青才俊負擔得起。有發展商為了滿足一班「唔上唔落」既窮中產，咪係新界起幾幢金碧輝煌的樓房再包裝，告訴你住左入去就係中高產，如果交埋每月幾千既管理費就配合到你尊貴人仕既身份啦! 大家係選擇買入單位前，請了解你想買入的單位是否自己能在幾年內可累積實力買入。如差太遠請不要心頭高，居屋都搬入去住下先。講返讀者，由於買左層樓只係兩年，層樓加按只多了0.3mil。如計劃有bb想搬大屋，可以行「以租養租」，即去一些新盤而又剛收樓的地段搵三房搬入，再將現有沙田住宅租出，一來一回其實都係比多幾千蚊。買新樓去收租係好淒慘既事乜租新樓只係比多幾千蚊? 係呀租新樓連裝修任劃花都係比舊樓月多幾千銀，原因是新樓落成大把投資客急於將新樓租出，有租收總好過成間屋吉係度，話哂平五百比你總好過冇左成個月租。較遠有大圍名城，近月有將軍澳，肯去間下大把租盤任你睇任你鋤。反之寄予一眾投資者，買新樓去收租係好淒慘既事，你睇多些homeblogger既個案，你就知情況係點。最大鑊係你無樓在手而….. 租樓是沒有問題的。最大鑊係你無樓在手而淨租不買，樓價再升上去你亦沒有產業去對沖風險。讀者借貸力為110,000/10000*2.59*50%=14.2mil。現時只借了2.8mil，借有大把借貸力可用。保守可按兵不動，自住樓放租而自己租住理想地方，租一年唔妥又搬第處。進取可買多一間，九成上會再搵父母或朋友搬入，自己再租住他處。

居屋補價居屋除名問題

By Homeblogger July 18, 2013 樓市文摘, 諗sir 居屋

諗SIR，我有個比較複雜既問題想問一問你，唔知你可唔可以幫下我，個CASE係咁既：我外母現有一層未補地價既居屋(已供完)層樓係用我外母同外母媽媽聯名的，因為我外母同外父想用佢2個名再去抽公屋，因為我外父已夠60歲，配公屋時間應該會快好多，問題就來了： 1—因為我外母晌層居屋有名，想問下如果除名是否要補地價？如果不用，是否好像私樓搵律師用幾千蚊去攪就可以了？假如要，又是否有方法令到可以不補呢？ ANS: 外母同外母媽媽即母女關係，是可以除名的。但留意如果當初係用夫婦聯名(即家庭模式)申請居屋，是不能將老公/老婆是但一位除名的，在此大家要留意一下要除出的是戶主，定係家庭成員，後者是可以除出，戶主應不可。另外由於你未補地價，致使所有申請都要比原因向房屋申請，申請到再去做契。但如果是已補地價居屋，由於業權已全在手，那就咁去律師樓搞就成了。所以如果你肯先補地價，那除名加減較簡單。唔補地價就一定要問過房署。 2—假設除名是很簡單，那除名後是否可以馬上去抽公屋？會否有法律上問題？ ANS: 呢個係法律上問題，而當初除名是要比原因，看看你的原因是否能充分解釋。 3—因外母媽媽年事已高(約93歲)，假設在以上情況下，抽到公屋前外母媽媽過身了，那居屋的業權會歸誰或怎麼分配呢？ ANS: 如果比你除哂名，外母媽媽即單人享有居屋，佢要立遺囑，仔女及後用此書向房署申請轉名。當然如果間居屋唔係聯名，咁就自動由另一戶主繼承架啦! 房署批出後有轉讓同意書，一年內你才可找律師攪轉讓手續。另外留意轉左名後如仔女要賣樓，補地價是需要的。當然間居屋補左地價，就唔使理咁多資格。先睇下有否立遺囑，如否就按法理常規，一半比配偶，另一半比仔女平分。公屋住戶如去世，除非係配偶，否則仔女(即家庭成員)要睇下入息會否超出上限才可續租。另房屋會比一個寬限期，如不合資格在限期過後要搬出。 4—那如果真的很好彩很快抽到公屋後，再在居屋加回外母的名可以嗎？如果加回居屋的名，對公屋及租金有影響嗎？因真的沒有預過類似問題，懇請諗SIR高抬貴手幫幫忙，萬分感謝! ANS: 如果外母是沒有受任何政府房屋資助，是可以因配偶行簡化資產審查，成為公屋戶之一。當然答案以房署答覆為準，如果想要最準資料，打比專線後再轉到該居屋屋苑專線，由房署睇睇你的住址及覆核個案。相信本篇答案應可為你作起始準備了。HOMEBLOGGER.COM右下角有房署電話及有用連結。

如果是諗Sir，你會如何選擇呢？

By Homeblogger July 9, 2013 半山居民, 諗sir 保險

諗Sir你好，我是昨天完結的A班學生。因小朋友剛剛出世，正考慮換樓，希望諗Sir指點一二。下文甚長，先多謝您寶貴的時間。現況及資產：現居於馬鞍山約500尺私樓單位。於09年購入價約180萬，銀行最新估價390萬至420萬。用本人名義擁有及供款。先轉按及加按至190萬，H+0.7%，尚欠銀行154萬，月供約16,500元。現已過罰息期。半年前再top-up加按55萬，P-2.6%，尚欠54萬，月供約3,600元。還有1年半罰息期，罰息約１.6萬。已加按的資金已用作上海住宅作長線投資，暫無計劃沽出該項目。另有廣州住宅，已經供滿，市值100萬至110萬人民幣。暫時凋空，隨時可放售。股票約２５萬，銀行存款約５萬。收入：本人３７歲，收入約4.9萬，4個月後可能有銀行職員貸款優惠，詳情暫時未知，估計和太太相若。一個月後有一筆七萬元的一次性特殊收入。太太３６歲，收入約3.6萬，有銀行職員貸款優惠，現行利率1釐，最多兩釐。可做按揭至購入價的九成（即約１６５萬），無須經HKMC批核，最多可借至月薪100倍或 65 – 年齡或 70 – 樓齡。可惜太太還未成為香港永久性居民，單名買樓需付BSD。負債：本人只有分期攤還小孩的英文學習教材，月供１,９００元，尚欠４０,０００元，並無其他欠債。買樓前會用特殊收入作全部還款，以免影響按揭的每月最大供款額。太太以私人借貸取得款項作上海樓宇長線投資，需月供８２００元，尚欠１２期還款。計劃１：將現居轉名至太太，用現行按揭利率，五成按揭，分３０年還款，月供不需８,０００元。按揭供款＋私人借貸低過入息的一半，壓力測試亦可過關。租金收入約１３,０００，可產生５,０００元正現金流。未清楚轉名使費及可否合法避免支付BSD，請諗Sir 指教。本人賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬。購入心儀物業，預算６００萬。八成半按揭，分３０年還款，月供約２萬，壓力測試勉強過關。餘下３５萬，其他支出（按揭保險費，經紀佣金，律師費，印花稅及DSD臨時繳款）可以加上股票及銀行存款支付。需要購入優質單位來儘量減省裝修費。註１：如果要申請太太的銀行職員貸款優惠，須補回４３萬差價（現欠銀行２０８萬　－　購入價的九成即１６５萬），故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。註２：如果要申請本人的銀行職員貸款優惠，銀行可能要求夫婦不能擁有其他物業，需要沽出現居，故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。計劃２：沽出現居，估計４００萬。可套回４００萬　－　銀行總欠２０８萬　－　其他洗費１０萬　＝　１８２萬。賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬港幣，即合共307萬。本人購入心儀物業，預算６００萬。七成按揭，分３０年還款，月供約１.６萬，壓力測試過關。付出首期後可餘下127萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下97萬作裝修費及應急錢。計劃３：沽出現居及廣州樓宇，可套回307萬。本人購入心儀物業，預算６００萬。使用銀行職員貸款優惠，七成半按揭，分３０年還款，月供不需１.5萬。壓力測試過關。付出首期後可餘下157萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下127萬作裝修費及應急錢。計劃4：不作任何買賣，靜待N年後樓價下跌才入貨。如果是諗Sir，你會如何選擇呢？答案首先真對不起讀者，A班是6月16日完成，因書本趕稿關係現時才能回覆。文章頗長，真係要先解釋讀者4個計劃如何取向。

一些常問及重要的買樓問題

By Homeblogger April 30, 2013 屋村仔, 諗sir

April 9 諗兄您好, 近月無意間拜讀了您的網誌, 對地產與人生計劃的知識得益不少! 本人現為今年正式踏入三十歲, 己婚, 有一個六個月的孩子, 剛在過去三月用了3.8m 聯名買了粉嶺的新樓盤(不明而喻吧! HAHA) 是次入巿, 做了九成按揭, 也是第一次做業主! 由於小弟是外行人, 希望諗兄能比小弟一d意見 1.入巿雖為自住, 也明白是火棒價, 但也難免想到未來潛力, 未知諗兄點睇粉嶺聯和虛這個位置的發展與升值前景? 2.好想了解下, 各前輩們如何利一層樓購買第二層樓, 收租(實踐退休三層樓), 買第二層樓有什麼限制? 3.本人是公務員.現在收入3萬, 太太收入1.3 萬, 合共4.3萬, (扣除必要供養兩父母各5千,供樓的1.4萬, 再扣除約9000元用作日常洗費, 餘下一萬元未知如何使用能更洽當? 由於被頂薪5萬給引著(這個要十多年後吧) 我也不考慮轉工, 故每年餘錢應該能儲更多的! 眼看很多同學, 真的三十而立, 收入高又懂理財!　自問平庸,現在又有孩子, 希望勤力多學一點, 早點為退休三層樓打算!! April 10 諗兄, 補多兩項問題及一項資料本人雖叫作公務員, 但沒有HOUSING ALLOWANCE 的~~>0<!! 另也曾拜讀您的文章如果我而家有一層樓係手，我會點做? 當中講到如果層樓現值4M, 可借2M, 但還在升值價1.6M, 實際可使用0.4M (我想知咁是否借貸重新計過, 欠銀行2M? 再以新的息口供款?) 另步驟四: 間樓聯名變單名把最名變作單名後(賣給太太), 雖低過四百萬. 印花稅減至一百元, 但有閞供款的問題如何處理? (註: 現在供樓是由我們聯名的戶口過數, 但轉名以後是否可以維持? (或我每月過數給她個人戶口?) 而且太太收入只得萬三, 我則為三萬, 是否又是另一問題?) April 18 P.S. 剛留意到諗樣兄的”旺巿只用一半購買力” , 我的情況, 購買的樓價己經超越一半能力(43000*50%/2/10000*2.59)=2.78mil 我卻用多了一百萬在旺巿買樓, 期待諗兄指點如何部署才可扭轉局面? 答案粉嶺是純住宅區，較少區外人流到訪，升值受到限制。當然始終是羅湖關口就近的一個城市，加上過去價值嚴重低估，更因區內指標(如花都廣場)都是以二房及細三房為主，在近年細價樓追升潮下，比大市跑贏。惟上述因素是短線的，亦會因政策改變而逆轉。較長的影響因素，多要留意社區改善。考慮粉嶺不能不考慮新界北之發展因素，更要留意四叔捐地一事與政府之亙動。當中最矚目是古洞北之開發及洪水橋口岸如何落實。北環線建成令粉嶺到元朗屯門一帶的通勤時間大大改善，是改善因素。惟洪水橋發展起來定會分薄羅湖之過關人流，在新界西返工的人亦不見得有什麼原因要搬到粉嶺居住，所以粉嶺是一個兩頭唔到岸之各色，加洲花園、一眾明星獨立屋群亦不會帶動該區人流，最尾只得做一個特色欠奉之住宅城市，未能突圍而出。至於買第一層樓又點再購買第二層樓，在blog中已有提及了，如真的想真人解說，可send email參加交流會，會再和你安排。買第二層樓的限制為投資物業不能九成上會，只借估價一半，令首期大增。另外要付double從價印花稅，計埋都十幾廿萬。至於公務員，不知道虛報出租物業為自住樓對你有何大影響了。在你4月18日的留言知道，你已發現購買力已用過半了，對你的影響為失去跌市再溝貨的機會。當然錢紙多唔洗借，幾時都可以買貨。你買樓房如升值，再將錢加按出來點計息? 一般銀行職員會建議你全筆再做，用新利息計算的。一來銀行用新息計收貴點、二來借貸金額大了又可「跑多點數」。不過你可以試新借部份用現息計，舊有部份原封不動，當做二單借貸計算，這亦是第一場交流會有廣泛討論了的地方，可行但一般小型銀行或中資行較願做，看你的樓硫押在何bank了。至於你最後問的問題是供樓是由聯名戶口過數，聯轉單名後可否以維持? 是可以的，不過箇中過程不是想像中那樣簡單。因當你的樓房轉了單名，你的按揭要重新再做，做好後再要將扣錢指示落入聯名，才可維持聯名過數。由於2月22日政府將100萬下業權轉讓的印花稅調至1.5%，所以你要轉名的成本不是100元了。可能是你參閱的網站未update，在此補充一下。你問的問題非常好，相信是本blog讀者的熱門QUESTION，在此貼文一則當FAQ為大家補充一下，十分有益處。

Revised:奉行節儉都需理財知識方可成事(答)

By Homeblogger April 16, 2013 1 comment 買樓個案

按此看問題>>> 點解經紀常常慫恿你買超過4MIL的樓花? 在諗樣所辦的交流會中有提及，請報名了解。至於你內心有所疑惑，由你來文觀察是因為你近乎從未輸過錢，但亦很少作投資，所以在判別好壞投資時不夠資訊，經紀亦睇得出你是新手所以成日介紹你唔想要既野，浪費你的時間。「新手遇上AGENTS時應如何應付才能購得心頭好」不能於數百字內講完，亦不方便在網上公開太多Agent們不想你知的事，在此賣一下交流會廣告。建議咩都唔好做。先理解買樓程序，及在港有何收息投資產品，才向部署退休計劃出發。買樓前先理解應付費用，是負責任的做法，轉名費做契錢視乎律師樓，真係好想慳返些少可以電郵本樣，要搵一個有效率而又收費相對便宜的事務律師確可避免不少麻煩。慳錢方法讀者已做得很好，唯香港模式是不開源便向下流，靠份人工多數唔夠食，仲要驚住冇埋份工。 (quote)跟據諗SIR的理論，係旺市只用一半實力買樓之建議下，最好購入(42/12*2.59)mil一半之價值之樓房，即約max2.3mil之樓宇。(unquote) Q: 即是說我總共要付出$69萬+$3萬+$5萬+ $13萬(裝修預算) = 90萬去買樓。之後我剩下70萬，以我的入息負擔比率似乎已不能在淡市時買第二層樓? A:應該是(35000*50%/2/10000*2.59)=2.26mil，50%是因為負擔比率，除二是因旺市最好只用一半購買力。即你現時買入2.7mil樓房，等下跌時仲有另一注錢可作買樓投資。首期60萬正確，總預算由90萬，淨低70萬其實係夠買樓。係淡市份工穩陣而又有七十萬錢可以spare出黎買野，已算幾叻仔了。 Q: 本身希望在大埔、沙田或大圍買樓，請問那裏還有符合預算的樓盤? 如已沒有如此平價的樓盤，請問還有那些區域值得記擇? A: 大埔顯然有，在大埔中心附近。2.3mil翠屏 Q:另外兩年前一內地朋友向我借錢，每月收2%利息，結果前後用了八個月收回本金及利息。現在朋友又有另一機會，每月給$3%利息，最少借3年。表面看很吸引，但風險極大，這單DEAL值不值得考慮? A: 不值得考慮，香港做定存都有3%利息。況且現時國內叫停銀行銷售理財產品，不少國內公司原本是靠這些一年6%的「理財產品」集資，現在資金鏈斷裂，小心項目開不成船，要你的資金陪葬。對理財考慮及知識，建議花時間累積一下。每月收2%利息即一年24%，當然利息好。筆者考慮是現在財財產品被逼停售，股市又下跌。資金鏈斷裂誘因比之前大。如果借出金額高於你本身資產的5%，還是不試為妙。當然好全輸冇問題，即管再收息。 Q: 請問我應否再等? 應現時立即買樓還是等樓價下跌一成或更多再買? A: 相信讀者是少作投資之人，又未有樓係身，不如入市吧，當然等中原指數比高位回落一成，即到110點附近，是有可能。但緊記比三成首期，將單位用作出租其實是違規的，但又有不少人正做緊此事。最穩當可能係平些少租比朋友了。 _____________________________________________ 筆者正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。當然會吸取此課堂之經驗，將來會試辦其他大家感與趣的課程。由於是首辦所以課程長度只為兩講，收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的! 課題: 買樓心得交流課程 2013年5月7日及14日(星期二) 晚上7.30-9.00 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓費用: 港幣$120 *有讀者問，特此說明是只用$120，就上哂兩堂了。全課程共兩堂有意請電郵 [email protected] 詳情 http://www.homebloggerhk.com/?p=7194

奉行節儉都需理財知識方可成事(問)

By Homeblogger April 16, 2013 1 comment 買樓個案

諗SIR,你好，看了你的BLOG 多時，一直想就自己的情況發問，希望諗SIR可以撥冗解答或提點一下。本人今年三十歲，年薪約42萬，每月支出1萬，自畢業後一直奉行節儉，現儲蓄流動資產約160萬，本身亦沒有負債，正等待樓市總體跌一成時上車。過往因沒有硏究樓市，從未買樓，現在家人同住。跟據諗SIR的理論，係旺市只用一半實力買樓之建議下，最好購入(42/12*2.59)mil一半之價值之樓房，即約max2.3mil之樓宇。本人有以下問題，希望諗sir提點: 1. 請問我應否再等? 應現時立即買樓還是等樓價下跌一成或更多再買? 本人計劃用來收租，待三四年後有需要時才拿回來自住。 2. 請問我的計算是否正確? 我計劃繳付三成首期，以2.3mil的樓宇計，即69萬，供款20年，每月供款$8453.22，本金$5233.22，利息$3220。另外轉名契、樓契、按揭契、註册費、查册費以及印花稅共約$31080。而律師方面的買賣合約、轉名契、按揭契及經紀佣金總共約$48875。即是說我總共要付出$69萬+$3萬+$5萬+ $13萬(裝修預算) =90萬去買樓。之後我剩下70萬，以我的入息負擔比率似乎已不能在淡市時買第二層樓，請問餘下的錢應如何部署? 3. 本身希望在大埔、沙田或大圍買樓，請問那裏還有符合預算的樓盤? 如已沒有如此平價的樓盤，請問還有那些區域值得記擇? 4. 之前在看過樓，但遇上說話不盡不實的AGENT，似乎因為我沒有經驗，常慫恿我買超過4MIL的樓花，請問像我這些新手遇上AGENTS時應如何應付才能購得心頭好? 5. 未來因家中有事，預計每月支出會升至$1.5萬，但本人年薪亦有望升至$47萬。應工資不能再上升，能保住工作已是萬幸。請問在這情況下應如何部署退休計劃?另外兩年前一內地朋友向我借錢，每月收2%利息，結果前後用了八個月收回本金及利息。現在朋友又有另一機會，每月給$3%利息，最少借3年。表面看很吸引，但風險極大，雖然之前尚算準時還利息，但一直以來只是口頭承諾，連借據也沒有，一切都是信字行頭，所以不敢貿然答應。請問諗SIR這單DEAL值不值得考慮? 在此先多謝諗SIR的提議與見解。一個疑惑人上按此看問題>>>>>按此看問題 —————————————————————– 好書傳千里，於2013年4月15日23:00, 至26日24:00(限期) 跟足下面步驟，最高分5位可獲三次坊出版社送出龔成作品「80萬百萬富翁」一本詳情按下方連結: http://www.homebloggerhk.com/?page_id=7284

調配物業作全職媽媽(答)

By Homeblogger April 8, 2013 買樓個案

>>>按此看問題>>>按此看問題綜觀策略是正確的，即減持及套現收息。你在樓房升值所得，遠超過你打工所賺。客觀而言，如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得，即$19000*120=2.28mil，你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問，為什麼聯名物業作抵押，兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排，還請指正。首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名，對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去，要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅，我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓，房產及股票都要因此支付印花稅，但因近排太多新例，在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有，相信為方便遺產安排他日會轉回聯名，用「長命契」持有，到時又多一次攪作。將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000，用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則，即盡借為2.59*0.9=2.33mil，減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸，影響套現金額。港島南建議趁高套現，但買入置富不是最好選擇，相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後，而薄扶林土地改變用途還是在商談中，到整區變天不是十年內的事，雖然居屋質素頗高，租客亦好，但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例，呎價在過往一年跑輸全港中原指數，而新界西用大興花園為例，呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園，都是五百至七百呎單位為主，樓齡為香港仔中心約31，大興幾期共約22年。再擴展統計屋苑數目，用香港中原指數及新界中原指數比，仍然是新界於2012年跑贏。應賣走港島南單位，套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位，最好係近西鐵站之兩房，樓齡較新，單位一踏入30年價值便會下跌，因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約，但都可在港鐵通車前完成死約部份，可在那時部署在通車前售出單位，該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。澳元計債券請先收看youtube video，不要買錯。先生轉名，將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash，有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住，你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息，再將利息用作五千元左右之按揭供款，十數年之後，你剩落既就係一層樓加一百萬。 _____________________________________________ 筆者正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。當然會吸取此課堂之經驗，將來會試辦其他大家感與趣的課程。由於是首辦所以課程長度只為兩講，收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的! 課題: 買樓心得交流課程 2013年5月7日及14日(星期二) 晚上7.30-9.00 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓費用: 港幣$120 *有讀者問，特此說明是只用$120，就上哂兩堂了。全課程共兩堂有意請電郵 [email protected] 詳情 http://www.homebloggerhk.com/?p=7194

調配物業作全職媽媽(問)

By Homeblogger April 8, 2013 買樓個案

(首電郵)諗樣兄你好! 希望有幸得到諗樣兄指點，感激感激! 是咁的，我同老公今年都是33年歲，啱啱結婚，準備今年生小朋友，現在為點樣調配物業而傷腦筋中。我自己月入30K，老公月入18K。我同老公聯名在荃灣西自住3房單位，欠樓按1.45M，現樓價4.5M，每月還樓按6.3K，分25年還，借款人是老公我是擔保人。另外我自己名下有一港島南物業，兩年後會有地鐵出口正正在樓下，欠樓按2.2M(分兩條數各1M左右，分25年及30年還)，現樓價6M，有租金收入14K，正當打晒stamp 有報CR109，每月共還樓按12K。另外我及媽媽聯名在西九龍有一單橦樓，已供完，現價3M，此單位爸爸及媽媽同住。有感而家樓價咁高，我想沽左港島物業買諗樣兄之前講過的澳元債券收息，是否明智? 其實我本人無insur (無insur 公司受保，我靠自己)，每月儲緊3K saving買基金，而家都有100K saving (不過唔郁得係當退休金)。我應唔應該沽左港島物業(套現約4M)，再加按荃灣西物業(套現約1.7M)，再搵高一啲回報嘅投資機會呢? 咁一來又可以鎖定利潤，二來又可以搵多啲，因為我想唔做野做全職媽媽。另外，我爸爸媽媽住緊果層，諗樣兄是否建議加按? cash 左啲錢出黎要買債券，咁爸爸媽媽每個月都有多少少錢洗，因為佢兩老已經退休亦無保險同儲蓄，零收入，靠我同細妹s 供養。敬請諗樣兄賜教，謝謝你!! bear bear (次電郵)諗樣兄你好，諗樣兄，發現提供漏了一些資料….港島物業是兩房，三月需要renew 租約了….因為港島單位租約到期關係，我已經續了租約，都是14K pm。另外荃灣物業是三房，近西鐵站。其實我一直都有放盤試水，agent 話有投資客連租約出6.1m 買我個單位，另外在薄扶林置富花園有一個4.6m 建築518尺連租約單位放售。諗樣兄，我應否換馬?? 賣左樓收6.1m，我收番3.9m，無mortage 在身。荃灣西物業我只是mortage擔保人不是借款人，我可否將層樓個名轉晒俾我先生?? 而西九龍物業已經供完，我應該都可以除名，現在我想出租此單位，咁爸爸媽媽同我地同住(荃灣西物業有三房) ，又可以收下租。西九龍物業是單橦樓，建築550尺，有兩房，叫到8-9K 租PM。咁我就可以用個人名義買置富，5成上會再放租，再用2.3m + 新樓舊樓轉名手續費，我仲有錢可以做流動資金，此舉是否可行? 敬請諗樣兄指點指點，謝謝您! 按此看答案>>>>按此看答案

窮爸爸變富爸爸

By Homeblogger March 15, 2013 買樓個案三房, 公屋, 富爸爸

諗 SIR 您好! 本人近年開始拜讀諗SIR博文,獲益良多!惜最心痛是, 看得太遲, 當想付諸實行,現實裏卻不只從何入手. 本人和太太35歲，大學畢業。正職穩定收入均為約3萬，本人其他收入平均約每月7K。現育有一小兒，太太財政獨立不會分擔家庭開支並須另繳家用，固本人一直靠自己有苦難言，每月儲蓄實屬有限。財政狀況: 1) 本人多年前買入一大型屋苑兩房單位作自住，後轉按為H+0.65% ()。現估值5.3M尚欠銀行1.7M年期20年，供樓每月8K另管理費1K。 2) 如套現至7成可借二百萬，現有流動資產約40萬。 3) 每月家庭總開支大約30K (當中包括供樓及其他家庭開支). 4) 太太和她家人有聯名物業。 5) 母親現租住公屋. 本人實力有限, 故學諗SIR話齋只可time to market. 本人向來鐘情大型屋苑, 目標是退休後可full pay一個自住物業(可能是居屋)另兩個兩房物業作收租.現欲準備現金靜待跌市入貨. 根據現時的狀況，我有以下的想法: 1) 現住單位內若加按至7成, 可套現200萬, 但當然不欲放棄現有按揭息率. 請問此計可行嗎? 需要找同一銀行加按的嗎? 有甚麼需要注意事項? 2) 經常說人仔可做3.x厘, 我想將200萬開個一般平民銀行的理財戶口, 但會有這些rate嗎? 我該往那裏才有這些rate offer? 3) 本人有意若干年後叫母親用白表於二手市場買3房居屋,然後和母親同住,將原來物業出租, 母親和太太則聯名及以太太名義做按揭.請問此計可行嗎?轉名又要花多少時間? 本人有一弟弟外住但和本人及母親關係普通, 請問有何良策免生枝節? 希望能得到諗SIR指教。謝謝! 窮爸爸上 ANSWER: 公屋加戶問題窮爸爸的計算是先將現居兩房樓所賺的錢套出，伺機找母親放棄公屋而轉入居屋買三房，完成換樓目標。要留意母親放棄公屋，換取免補地價買居屋資格，只能用單名再買入居屋。所以妻子不能和你母親聯名買入居屋三房，除非她有資格加入公屋和母親聯戶，本身資產及入息要夠低，成功才可聯名買入居屋。因為本身支出較大，儲錢速度不快。窮爸爸都好明自己位置，先將換樓目標下移至居屋三房。現只好小心運用早年買樓賬面「賺」到之二百萬，再要分段睇位入市，窮爸爸先可有機脫貧，向富爸爸之路進發。現階段只宜先套現及小心保留現金，萬一市低連「賺」到的二百萬都冇埋。現時作樓宇投資價確稍高，而最麻煩是各項政策都不利借貸，令買樓成本大增。早年期只要肯撥廿萬資金、九成上會仲可以租出去，此事不遠只發生在2008年。現唯有耐心等待，三年過後，絕對是另一番風景。人幣轉存現居加按至70%即欠下3.71mil，分30年還年息2.4%，每月供款增至$14600。加按可以和同一埋銀行傾，有機會新借部份用較高利息計，而舊部份則用hibor plan續計息。供款額由$7800增至$14600。你套現後之二百萬，放香港人民幣定期收息保守可達2.8%年息，高於3.0%的定期要比心機和銀行格價才可知道。就當你年息收3%，每月亦可收$5000補貼多出之供樓款項。惟供款之金額比$5000多，你要自己再補貼二千元才行，窮爸爸要再過多點苦生活。你可以將人民幣電匯到中國做定期，做一年期應可達4%年息，每你每月多出近$7000收入，麻煩在你要將二百萬港元分幾十次先可在個人戶口全轉做人民幣，你可到銀行設下常行指示，要銀行幫你在未來幾十日每天買入兩到五萬元人幣，成事後每日最多轉八萬到國內，只做定期是可以原筆金錢轉回香港。另在這幾年請盡力清還自住兩房的按揭貸款，到欠款只為樓價五成方休，待換三房時候將兩房租出，租金收入可作你借貸時的入息計算，很有幫助。手上之二百萬在跌市時很有用處，可分兩注買入兩間樓房亦可，請耐心等待。多謝收看筆者早期文章及運用time to market道理，你實在是不適合平均隔幾年買入細碼樓房之一種，只好用眼光加運氣希望能計出最大勝算，幫自己退休儲落三層樓。至於你說最心痛是看筆者得太遲，確實越早有資本在手、能作稍為妥善之安排，人生之結果會大扭轉。筆者文章亦不敢說是精湛，只是將幾個理財大道理，配合港人之生活模式為大家解難。希望窮爸爸終下鬆口氣，著緊為自己部署退休生活。