窮爸爸變富爸爸

諗 SIR 您好!

本人近年開始拜讀諗SIR博文,獲益良多!惜最心痛是, 看得太遲, 當想付諸實行,現實裏卻不只從何入手.

本人和太太35歲，大學畢業。正職穩定收入均為約3萬，本人其他收入平均約每月7K。現育有一小兒，太太財政獨立不會分擔家庭開支並須另繳家用，固本人一直靠自己有苦難言，每月儲蓄實屬有限。

財政狀況:

1) 本人多年前買入一大型屋苑兩房單位作自住，後轉按為H+0.65% ()。現估值5.3M尚欠銀行1.7M年期20年，供樓每月8K另管理費1K。

2) 如套現至7成可借二百萬，現有流動資產約40萬。

3) 每月家庭總開支大約30K (當中包括供樓及其他家庭開支).

4) 太太和她家人有聯名物業。

5) 母親現租住公屋.

 

本人實力有限, 故學諗SIR話齋只可time to market. 本人向來鐘情大型屋苑, 目標是退休後可full pay一個自住物業(可能是居屋)另兩個兩房物業作收租.現欲準備現金靜待跌市入貨.

 

根據現時的狀況，我有以下的想法:

1) 現住單位內若加按至7成, 可套現200萬, 但當然不欲放棄現有按揭息率. 請問此計可行嗎? 需要找同一銀行加按的嗎? 有甚麼需要注意事項?

2) 經常說人仔可做3.x厘, 我想將200萬開個一般平民銀行的理財戶口, 但會有這些rate嗎? 我該往那裏才有這些rate offer?

3) 本人有意若干年後叫母親用白表於二手市場買3房居屋,然後和母親同住,將原來物業出租, 母親和太太則聯名及以太太名義做按揭.請問此計可行嗎?轉名又要花多少時間? 本人有一弟弟外住但和本人及母親關係普通, 請問有何良策免生枝節?

 

希望能得到諗SIR指教。謝謝!

窮爸爸上

ANSWER:

公屋加戶問題

窮爸爸的計算是先將現居兩房樓所賺的錢套出，伺機找母親放棄公屋而轉入居屋買三房，完成換樓目標。要留意母親放棄公屋，換取免補地價買居屋資格，只能用單名再買入居屋。所以妻子不能和你母親聯名買入居屋三房，除非她有資格加入公屋和母親聯戶，本身資產及入息要夠低，成功才可聯名買入居屋。

 

因為本身支出較大，儲錢速度不快。窮爸爸都好明自己位置，先將換樓目標下移至居屋三房。現只好小心運用早年買樓賬面「賺」到之二百萬，再要分段睇位入市，窮爸爸先可有機脫貧，向富爸爸之路進發。現階段只宜先套現及小心保留現金，萬一市低連「賺」到的二百萬都冇埋。現時作樓宇投資價確稍高，而最麻煩是各項政策都不利借貸，令買樓成本大增。早年期只要肯撥廿萬資金、九成上會仲可以租出去，此事不遠只發生在2008年。現唯有耐心等待，三年過後，絕對是另一番風景。

人幣轉存

現居加按至70%即欠下3.71mil，分30年還年息2.4%，每月供款增至$14600。加按可以和同一埋銀行傾，有機會新借部份用較高利息計，而舊部份則用hibor plan續計息。供款額由$7800增至$14600。你套現後之二百萬，放香港人民幣定期收息保守可達2.8%年息，高於3.0%的定期要比心機和銀行格價才可知道。就當你年息收3%，每月亦可收$5000補貼多出之供樓款項。惟供款之金額比$5000多，你要自己再補貼二千元才行，窮爸爸要再過多點苦生活。你可以將人民幣電匯到中國做定期，做一年期應可達4%年息，每你每月多出近$7000收入，麻煩在你要將二百萬港元分幾十次先可在個人戶口全轉做人民幣，你可到銀行設下常行指示，要銀行幫你在未來幾十日每天買入兩到五萬元人幣，成事後每日最多轉八萬到國內，只做定期是可以原筆金錢轉回香港。

 
另在這幾年請盡力清還自住兩房的按揭貸款，到欠款只為樓價五成方休，待換三房時候將兩房租出，租金收入可作你借貸時的入息計算，很有幫助。手上之二百萬在跌市時很有用處，可分兩注買入兩間樓房亦可，請耐心等待。多謝收看筆者早期文章及運用time to market道理，你實在是不適合平均隔幾年買入細碼樓房之一種，只好用眼光加運氣希望能計出最大勝算，幫自己退休儲落三層樓。至於你說最心痛是看筆者得太遲，確實越早有資本在手、能作稍為妥善之安排，人生之結果會大扭轉。筆者文章亦不敢說是精湛，只是將幾個理財大道理，配合港人之生活模式為大家解難。希望窮爸爸終下鬆口氣，著緊為自己部署退休生活。

**諗Sir收息101課程　即付即可網上學習第一至六堂**

※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

============

了解更多：股市漁夫系統 免費試用

股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。

 

莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。