中國銀行。9.3%年回。23.8萬(HKD)本金

(Google Translate)親愛的諗sir,  我已經申請你的課程在六月底,我應該如何在六月底的定期到期後,辦理我的資金決定? 所以我想徵求你的意見。   我今年33歲,我的工資是$50K和我的妻子是$30K,我們有一個自用物業屯門了2015年買入372萬(70%的按揭當時),然後我再加按了兩次而最終現欠270萬(該物業評估價值為3.9M),我得到了現金共1.7M(在2017年及2019年)   我現在的portfolio(包括1.7M加按金額,但不包括我的妻子因為我不知道她是有幾金錢……) 1,1M投資於一些中等風險的內地投資,預計年回報20%至25%…. 2020尾指望我能拿回所有的錢 2,200K同朋友一齊投資於東京的財產(約7%的淨回報),沒抵押…. 3 , 物業位於屯門 4,   港元現金:400K 5,   股票: 380K(主要是港股)   事實上,我正在考慮是否應該遷移到市區或讓自己的女兒出國(1歲以下)可以有更好的教育。但是,在相同的時間,我想購買多一間屋去產生更多的被動收入,所以我正在考慮以下選項:   賣走我一些資產,並在市區MeiFoo或荔枝角購買自用房地產(3間),預算600萬,90%上會及之後出租我的屯門樓,我可以有9500租金收入   事實上,我在香港一家大公司工作了多年。但是有一些政治問題,我相信我不會長期留在這家公司,在這種情況下,你認為我應否在轉工前買樓嗎?   「將會是你的學生」上謝謝   ANSWER: 你知諗sir都不斷同學生添加些低風險、而又有約10-30%年回報之投資方案。早年有「5年doulbe保險方案」,由某香港上市金融機構保證。最近有「10年10%保險plan」或者「7%plan」。由於保險由保險公司保本,債券可由發行人評級得知是否穩健,至於讀者做既「中等風險」20%年回報投資,或者真比諗sir告知學生的還卓越,希望在此時勢,佢可以年尾真係拎返錢啦。   讀者所出五點,總結就係一間屯門樓在手、半間日本樓、仲有股票加現金1.8mil,當中有1.0mil唔知乜黎。有感買日本搞錯了次序。一個33歲既人好應趁早借貸,利用時間去貶抑債務(即利用2019年巴菲特係CNBC訪問話30年按揭係最好投資工具的原理)。現在香港社會上不少人眼紅業主,原因不外乎業主坐係度賺既幾百萬、係打工仔一世都未必儲到既錢。你將件事換個角度睇,根本係你打工賺既錢完全追唔上資產既升值,大家活在美元崩圍的前期時代,好應理解再定好理財方向,否則只會越行越難。   將錢取到大陸存是一個敗筆,萬一買樓後大跌,讀者原可將錢即作補救免受call loan之苦。可是現在1M放在內地,聽聞而家係內地轉錢黎香港十萬都難,唔係話你係香港同內地都有公司兩邊換換下都就過骨。讀者家庭借貸力為(50K+30K)/10000*2.59*50% = 10.36MIL,現只借了2.9MIL,其實他可再在港買樓作投資的。當然你話香港有咩政治因素又A又B? 然而你買左香港樓你只冒共同風險,留係香港大家好又一齊衰都一齊,唔太傷。你懶醒去做什麼P2P或者由不受監管既機構發出之產品,中左就好傷。   本案讀者銀彈比上次較少,談談24萬都有得玩的債券方案: 標的物: 中X國銀行(香港)債券 債券原息口: 3.9% 借貸息口: 1.5% (HIBOR+0.6%) 入場費: 約港幣24萬 每年所收息口: 30420 每年要支付息口: 8190 […]

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學生宿舍去double租金及債券收息搬大三房 #2083

諗SIR, 你好,本人於早前上了買樓003 (TELY66),得益不少。本人有以下問題,希望得到諗SIR既寶貴意見。 本人和太太背景如下: 本人34歲,打工月入98K,名下有屯門站附近私樓屋苑兩房,樓齡32年,現欠銀行3.6M,估值約5M,由本人母親居住。 太太33歲,打工月入98K,名下有沙田已補居屋三房,樓齡35年,現欠銀行4.2M,估值約6M,自住。 現金有0.6M,月儲100K-120K。   本人在下年年中有個計劃: 一)  2021年中,現金應有0.6M+12×0.1M=1.8M 二) 先以約7M賣出沙田居屋三房,資金回7M-4.2M=2.8M 三) 再用太太名以約9M八按買三房做學生宿社(估每月收$6K x 5) / 約7M九按買新界三房做學生宿社(估每月收$5K x 5) / 約9M八按買九龍兩房自住 / 約9M八按買奧運兩房兩房自住。現金餘1.8M+2.8M-1.8M = 2.8M – 太太借貸力餘98000/20000*2.59*0.7 -7.2M= 1.7M,如果以月租11,000租出屯門樓,太太連約成交以6M四按 (借2.4M)買本人單位,之後俾留番俾母親居住。太太借貸力為1.7M+11000/20000*2.59*0.7 = 2.7M >2.4M,即要補1.2M現金。現金餘2.8M-1.2M = 1.7M。 – 再儲多半年錢,再用本人名買九龍區兩房自住(如已買學生宿社)或買學生宿社(如已買兩房自住)   問題 一)  計劃是否可行定方向全錯? 二)  本人可否同母親簽租約?定要搵親戚幫手? 三)  請問9M預算,有無其他好介紹? 四)  如有幸一生三宅後,應否再儲錢買香港樓定投資直債?   希望賜覆!!! 平凡打工仔上(tel: 933x xxxx)   answer: […]

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匯豐會否因聯匯脫勾消息炒作再行大跌? #2082

諗SIR你好,   希望諗SIR可指引小弟如何步署餘生, 本人希望擁有自己樓,租左7年樓已經俾左100萬租金,再咁落去怕退休冇地方住。。。。。   本人與太太同樣40歲,育有1女(6歲),本人月入39,000 (Bonus 80K/年), 太太月入35,000(Bonus 35K/年) ,每月家庭收入連bonus約$83,000,兩人均從未持有物業,現時大概月儲$30,000,現金約$400,000,mpf 自願可提供款約$200,000. 現時租住馬鞍山私樓兩房單位,月租$18,000。要供養各自父母及債務$10,000尚餘50期(債務是本人和太太完成MBA 課程的學費). 所以儲3萬已是上限。 本意想購買2房單位500尺左右, 但馬鞍山區平均要700-800萬左右, 選這區原因是家人可方便照顧女兒上學。   問題: 1) 以現時狀態, 要儲夠9成首期要多1年時間左右, 但俾左首期就無曬流動資金, 現在我可點樣步署買樓? 要做其他投資? 請工人照顧女兒而買其他區的新樓盤借盡? 2) 我應該要買多少樓價既樓去起步?    ANSWER: 租樓係可以,如果你做定期既息都夠租樓,或者租金只是1/10人工。   租樓都可以,例如你投資樓收租,好似我地買樓003學生陸續收樓,將單位用木一開五,$5500一間收五間即$27500/月,而間樓只700幾萬買返黎。相反$32500可租市值近1800萬既樓,表示比些少錢裝修自己住貴1000萬樓,加上樓市再升佢有樓追平。 不少人只諗睇升就買、睇跌就要放。然而這世界更要考慮是相對地升定跌? 好似你有一間樓,就可保障自己相對上同樓市近同升跌。有一間樓起碼保證自己同一眾香港業主同步,至於實力一般既朋友,你真可將樓股匯債同份工都搬哂去新加坡? 令自己免於聯繫聯率脫勾之不穩定? 何況搬到不保證唔傷,不如留在香港好好幹起碼做個小市民,難度高既事留比有錢人啦。   當然世上梗有人認為自己可超前大部份人,獨具慧眼睇中市贏大錢。用讀者經歷說明,有此想法只屬小聰明,要長期撈得掂要大智慧。   港紙同美金脫勾? 筆者唔認為短時期內會。然而你如揸了香港樓,努力換些美金去降低港幣exposure可以理解。有些人更談沽空匯豐,鑑於香港大部份銀行股持大量港幣計資產,但又在英國主上市,一旦港元兌美金跌,若香港債務組合折計英鎊預期下調10-20%,再看匯豐2018年年報,此等想法不無道理:   下圖可見香港佔2018年集團總收入之接近1/3,17162百萬美元。香港咁細地區貢獻佔匯豐收入主要部份。盈利集中在香港相估原因是香港低稅,將盈利報係香港利多於弊。 另外匯豐有個負債是獨有而又近乎甩唔到既,就係永遠爭港府一些錢。下圖見有35859百萬美金的短期負債,因為匯豐是發鈔銀行需同港府壓死舊錢。港幣兌美金一跌比其他銀行而言唔係咁易避。呢個feature只匯豐獨有,渣打大家明發鈔比例少,中銀盤數而用港紙或人仔報,無咁傷。 有銀行2020年6月拉停按揭批核,因按揭債券為銀行提供長遠的港幣收益,一旦脫勾又係弊多於利。匯豐在港的按揭業務已由首名回落,然而按揭提供之收入對零售銀行仍屬主要一環。下圖指出,匯豐第一級(最靚)貸款組合374661百萬美金計,有104909百萬美金係香港的,都算幾多。如果港幣兌美金跌10%,呢條數已等於佢一年71百萬美元損失撥備之147倍,等於一野輸足147年預要輸既錢? 當然,匯豐都可以做定對沖,而家或早前可能已補注買返港元兌美金開跌。不過人買佢又買,攪得唔好隨時變國泰,對沖燃油對到焦頭爛額。另外將港元脫勾改掛人民幣,話唔定比之前升呢? 可能匯豐成為第時兌人民幣「最當然選擇」都唔奇。東亞傳賣出香港業務,恆生亦唔係永遠唔賣,易手去中國人手上可能成為借貸人民幣試點仲好過之前添…   故脫勾究竟弊多於利? 對不同人而言有不同答案。但對於讀者: 弊處不大。讀者還是買間樓先治好頭家,下步才擔心國事未遲。   讀者搞清自己定位,以佢收入亦即佢既能力,買返間樓同香港一眾業主同步,做個比上不足,比下有餘既人已唔錯。七年前佢決定唔揸樓,後果是要自負的。人工呢十年,亦唔見躍進,自己又明咩事啦。一旦真係港元脫勾而引入大通賬,好似82年咁米價罐頭價急升,佢可唔可以同成家人去台灣或者澳洲玩兩年再睇定D返黎? […]

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派57%息既投資有幾兇險!? #2081

林Sir 你好, 最新想投資一下, 請教請教    我是公務員, 收入: 68,000,  太太是教師, $34000 現金$800,000 我們住宿舍, 1年後要搬出, 有買樓自住需要。    第一層樓 兩年前我借了稅貸, 一共134萬, 給太太做首期, 買了500萬的屯門樓, 現給朋友住, 自己每月供$8000。    計劃 我太太借稅貸, 應可借119萬, 給我清左筆數,  然後買750萬的樓。 請問我計劃可行嗎?  請問當我還清數後, TU 幾時update, 我幾時先去做按揭?  另外現金800,000想增值,買些什麼? Thank you very much!!   answer: 現時主要借貸先生: 兩年前稅貸134萬月,假設佢可攤60個月供,月供最少都134萬/60月= 22000   現時主要借貸太太: 500萬的屯門樓借了370萬,假設攤30年還: 14200   夫婦收入共102,000,由於上述總給欠對於先生而言不過半(銀行只會批出總結欠不多於入息50%的CASE),太太而言只14200/34000 ~ 41.7%,因此可以過關   2020年想: 太太借稅貸119萬估計月供119萬/60月 = […]

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收高息移居外地? 投資版離岸戶口幫到你 #2080

你好諗sir,   本人係收息103嘅學生上班想虛心請教關於投資的部署為家人作好安排 現在月入大概HK$130K 家有太太及兩小孩分別7歲及10歲。太太現在是家庭主婦全職照顧孩子。   現有兩個物業在港島分別HK$13M (康怡花園與太太聯名欠銀行HK$6.4M) 及另一個HK$10M (LIME GALA我自己名 欠銀行HK$2.4M) 兩個物業分別收租HK$30k 同 HK$21K。自己則租住將軍澳每月租金支出HK$35K   現在有市值HK$4.8M 的B餐 (LTV 50% 有HK$1.2M 為港紙版 其餘為美金版)   手頭上現金如下: HK$570,000 USD410,000 CAD179,000   本人打算一年後一家四口移民離開香港到加拿大定居,因為未知有沒有工作,希望可以每月產出CAD$8000   想問我是否應該買掉其中一個物業?另外我正在開設離岸戶口想問現在可以點樣分配投資及操作?是否應該買加元版B餐債基?   求指教。謝謝 心急人上   ANSWER: 讀者擺位唔錯,自己樓買係香港東,住就租大些於將軍澳,在香港東的空置率比將軍澳(西貢區)低,加上將軍澳仍有天量供應之下,上述安排既可令物業呎價未致跑輸。而35K係將軍澳應租到四房有突,咁就將自住同投資需要兩方兼顧哂。   當然買樓考慮區份是次要,選開則及屋苑為更重要。將軍澳康城在2018年回勇追落後,大圍名城出世入時但入伙十年終跑輸,再次說明睇樓唔係只考慮區份咁簡單。   人材各有自己的意見、政見。但在分散風險及為家人降低不穩定性之考量,則每位相同。相信本blog網友平均收入較高,移居及資金部署為熱門話題。   讀者1100萬資金在手而兩住宅淨值1400萬,諗sir應為適量降低在港物業比重,例如賣走康怡返650萬令隨時可提的現金水平升至1750萬而住宅只750萬,令2/3既錢變成流動資產及妥當。就當有日因加拿大重稅而想重返香港,咁做可預先鋪定轉彎路線。   B餐240萬投入槓1x變成480萬總持貨、其中120萬配置港幣可以。480萬買B餐派5.5%息即264000一年,借了360萬基於HIBOR只1%附近,LIBOR更低,360萬借貸利息支出約在50K,每年淨得214000,以240萬投入計派息9%,債基跌40%先CALL LOAN。此配置合格,進取些少去到1.5X都可以,但槓都3X就不可取,這些調較建議搵收息103助教傾,因為風險接受程度人人唔同。   為配合現況,可將債基投資組合搬去新加坡。我們的sourcing agent為收息學生選取幫新加坡部門打理開強積金的證券行,當地既免利息稅亦有國際認受的法規嚴管,離岸保障港人資產。同坊間大把免費片教你開個外國儲蓄saving唔同,我地行內人做堅野,開投資戶口。如你只開saving擺下錢無息收,落HSBC Premier排隊或者攪什麼英國虛擬銀行都得,仲虛擬到3-5月lockdown個英國個邊無客服。 而我地認識之sourcing agent可幫你係香港簽文件,外地開到個投資戶口,擺債券美股港股都得! 更在註港有專人同你跟進債基或直債組合。選取新加坡中立場比起英資或美資銀行,一旦阿爺唔開心唔知發生咩事,咁做睇黎符合唔少人心水,所以約見要先搵助教預約sourcing agent及排隊。 […]

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購入美元債券或保險去對沖港幣 #2079

(本個案解答是昨天之延續,下列個案與昨日大致相同,但諗sir解答部份是新的) 諗Sir, 你好: 小女比較保守,不宜因投資大量輸蝕而受驚。   女 35歲 , 長工月入45000,今年應沒有花紅,兼職教學月入12000 2013年因結婚自資購買1間東九龍400呎單幢樓,極近地鐵落本幾萬執修自住,380萬, 2018年賣出620萬,獲利240萬。 2018年自己名下換樓東九龍沙中線約500呎2房,20年樓齡,758萬,現有18年按揭270萬,月供15000 父母家用 8000, 每月儲44000   30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,60-80歲派錢,只為退稅,如果唔等錢用就60歲先拿 現金 100萬mortgage link, 今年1月不扞摃買15萬爸爸首選的債基,每月收息600,2手盈富基金   男41歲, 長工月入36000, 有1個月花紅,兼職教學月入300 早前因家庭情況而沒有儲錢,現已完成所有讀書的債務 負責供樓15000及生活費,所餘是自己錢不干涉 30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,跟本人相同情況  現在未有子女,將來有冇就隨緣。     小女自小相信老人家教導:讀書改變命運,由幼稚園讀書開始都十分努力,至碩士都取得甲級成績,加上喜歡儲錢多過扮靚,大學畢業工作後幾年升上經理級及儲到100萬就以為可從此過舒適生活。誰知2013年尾買樓準備結婚時才恍惚大悟, 覺得多年的搏命未能得到自己的理想生活,自此知道只有努力讀書及搏命工作不等於保證將來過舒適生活。小女2019年尾上了101收息堂及追閱你的影片後自知自己對投資仍要繼續努力,現希望得到諗sir的指導,希望為將來退休或移居有所準備。 以上情況應再儲錢用先生個人首置人頭買2手荃灣/東九2房收租 (3房明白是你的教導,但對我們好似有點大負擔)? 還是儲錢買直債好呢?還是要開始投資外國樓 (資金分散風險)?     努力計劃生活保障的香港蟻民    answer: Mortgage link計劃,銀行唔想做。至於想要較高之現金回贈,而家要3年罰息期才比你,2年罰息期的現金回贈大大降低。至於有銀行是有一年罰息期的plan,不過息高些少同沒回贈,大致叫「炒樓plan」,顧名思義,係比些諗住快甩間屋既人用,又或者要多次轉業權方便甩名既人用。   坊間電視台近月有談「甩名」何解,就是內部轉讓吧。不過點轉先合法又省稅,相信電視台都唔會邀請到律師公開講。至於近日有人問將香港樓加按再轉美金是否明智? 因假設港幣若長遠貶值,你按了80萬出黎月供3500hkd,然後80萬轉為10萬美金,一旦港幣貶就可用更少美金去買返3500hkd作月供,變相「贏」。   誠然脫勾唔係短時期見到既事,你將舊錢轉左做美金都要用債收息去幫補一下,否則你香港的浮息按揭plan一旦hibor或prime rate升利息支出將大增,到時贏家就係銀行而唔係你。另外如心癮大會將按出既錢轉買股票既人,唔按好過按,此時買股必需小注及出入快,絕不長坐。   另外做保費融資,把保單出美金,而儲錢用港紙,這個手段近日熱詢,將來會是香港保險業救命的一條繩。眾所周知內地人最愛到香港買單,然而香港繕發的單日後仲會唔會咁受歡迎? 大家心中有數。其實香港唔係唔比走錢,只不過將來要問多個部門,所以中國好,香港好係對的! 另外走錢會地下化,所以筆者才在上星期建議海洋公園開賭,就是既然都「行地下」,咁不如全套地下野做好佢,順便打旺埋香港足球界。   賭場、賭波、手遊環球性打麻雀根本是同一套野,國外勢力雖拆走緊佢總部,但人脈係唔會走架。香港好多野會地面搬地下,香港仲有得玩落去既,不過要習慣70年代個種「差人收片、多個碼頭」咁既形態。明白上述建議對教徒不友善,不過教會都要奉獻,廟都要香油錢架! 而講返轉頭,諗sir提及8年有7%息大部份保證之保險計劃(7% […]

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由貧變富三件要學習的事、First Hon學霸月洗一千都唔掂? #2078

諗Sir, 你好:   小女自小相信老人家教導:讀書改變命運,由幼稚園讀書開始都十分努力,至碩士都取得甲級成績,加上喜歡儲錢多過扮靚,大學畢業工作後幾年升上經理級及儲到100萬就以為可從此過舒適生活。誰知2013年尾買樓準備結婚時才恍惚大悟, 覺得多年的搏命未能得到自己的理想生活,自此知道只有努力讀書及搏命工作不等於保證將來過舒適生活。小女2019年尾上了101收息堂及追閱你的影片後自知自己對投資仍要繼續努力,現希望得到諗sir的指導,希望為將來退休或移居有所準備。   女 35歲 , 長工月入45000,今年應沒有花紅,兼職教學月入12000 2013年因結婚自資購買1間東九龍400呎單幢樓,極近地鐵落本幾萬執修自住,380萬, 2018年賣出620萬,獲利240萬。 2018年自己名下換樓東九龍沙中線約500呎2房,20年樓齡,758萬,現有18年按揭270萬,月供15000 父母家用 8000, 每月儲44000   30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,60-80歲派錢,只為退稅,如果唔等錢用就60歲先拿 現金 100萬mortgage link, 今年1月不扞摃買15萬爸爸首選的債基,每月收息600,2手盈富基金   男41歲, 長工月入36000, 有1個月花紅,兼職教學月入300 早前因家庭情況而沒有儲錢,現已完成所有讀書的債務 負責供樓15000及生活費,所餘是自己錢不干涉 30萬年金,供了1年6萬,還有4年,8年回本,跟本人相同情況   現在未有子女,將來有冇就隨緣。   以上情況應再儲錢用先生個人首置人頭買2手荃灣/東九2房收租 (3房明白是你的教導,但對我們好似有點大負擔)? 還是儲錢買直債好呢?還是要開始投資外國樓 (資金分散風險)? 小女比較保守,不宜因投資大量輸蝕而受驚。    努力計劃生活保障的香港蟻民      ANSWER:   唔簡單,35歲搵4萬5儲足4萬4。唔講以為係坊間一味教人努力堅持同埋月供盈富個種case。筆者欣賞讀者所作出之努力。但知識同見識,比起努力而言,對欲上一層樓者更具決定性。   知識: 趁後生學習投資及落場是必要的,讀者學習全First houour但只拎到勉強夠開飯的人工,已說明學校教唔到你點懷著明白事理的心去活好人生。銀錢的內含值是抽象,你點儲都唔夠通賬黎得快。   學投資同學游水一樣,唔真正落場係學唔到。你唔識可以搵人陪游水及拎多個水泡。但絕不要用避免風險的態度去完全拒絕投資。這不是因為諗sir開投資學校咁講,而係太多人到中年發現唔夠錢洗而來信的個案證明   買年金唔好,不過讀者買政府的延期年金就算啦,起碼年省11k稅更可逼大洗L儲錢。但讀者的強項就係死儲爛儲同爛做,買保險當儲錢對佢專屬錯配的。保險如就咁買大部份plan內在回報率(IRR)都在3%之下,只會唔緊貼呢個blog既人先會輕易落搭。   另一個技能是修正及再實行的智慧,就如讀者已幫父親買了15萬債基,不槓桿下收息600元年息約5%。既然都試左一段時間無伏,加上2020年3月股市大跌都嚇唔死佢,咁點解唔作出「修正」去加碼? 話唔定加加下第日讀者買夠100萬,收緊7倍息即4500/月,佢再問問能否接受其波幅? 如不可以就「修正」將投資額向下,若能接受波幅就將槓桿加入作出「修正」,令年派息由5%慢慢升至12%暫時最盡年18%,一旦接受唔到又下調槓桿。此等修正下若發現槓後收年息12%可接受,那每100萬派到10K/月息比自己,咁就又成就另一件事,唔需要等咩咩保險供滿十幾廿年先月月派。債基是本月買下月派息,直債同股票都可做到每季或每一年派,這在收息101課有授。 […]

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三樣野好過你買樓收租? #2077

報告諗sir 臉書近日大量湧現收息達12%方案,話PM專頁有專人跟進,我抱住搗破微信女的好奇心留名,真相如下:   隔兩日真係有人打比我,A記agent 年息12%之方法,就係用佢公司 platform買基金 頭5年收2.5%任轉 選擇隻基金A每8號就派6%息,先係8號收一次息,然後轉去B基金 由於免費轉換,B基金轉入免費,又可再派一次6%息 一筆錢一個月loop兩次,咁就12%,而家買有bonus送 ……聽到好似騙案……收線了 其實要搞10%息,有冇簡單些既做法?   ANSWER: 1.投資相連保險買基金? 聽讀者講佢既方法係利用投資相連保險買基金,保險計劃容許客人在付2.5%年費後全轉基金,即係假設你投入100萬,只年付25000就可任轉plan內的基金。由於債券基金有些除息日是不同的,假設有些8號而另一些在28號,咁你係7號轉入A基金而10號走,收一次息0.5%(因年息是6%)。之後因轉換免費係11號轉入B基金而30號走,再收另一次息0.5%(假設B基金同A一樣都派6%年息),咁咪一個月內收1%息即年息12%?    留意基金派息後會除息的,即個價會跌,所以上述做法邏輯上行不通。至於買保險送的BONUS現金要入落保險戶口內,令保險戶口淨上升,由於年費是按戶口值去收所以「送的BONUS」只會令日後年費上升,嚴格黎講唔係叫送。   2.年金保險計劃? 其實諗sir都留意到網上賣保險的手法極具創意,你唔提我唔會主動講。尤其經紀而家無左大陸單,唔好再刺激佢地。好似下面賞悅。連年保險計劃,用保費638萬一筆付,同可六至九成上會的沙田第一城550萬樓價比,已犯錯誤。樓可以抵押只付10%首期上,難度賞悅。年年可以? 當然保費融資是諗sir的拿手好戲,一個保險plan可做抵押的,究竟而家邊間銀行肯做同埋息低? 諗sir可跨公司跨銀行同你搵而家既答案出黎。有些保單真係都可「九成上會」,即係600萬面值單只需擺低60萬就買到,而派息用3-4%保證計。咁計落派息回報比買樓收租好。但買樓同買保險收息比有兩大差異:   樓的租金可跟隨通賬升跌變相保到購買力,但保險冇。你成世派19萬一年,到20-30年後恐怕19萬一年唔係太夠洗   樓收左幾十年租仲可以賣走拎番舊大錢,然而保險很多時都將在幾十年後把內含值派盡了乜都拎唔返   當然香港樓現時都面對不值定因素,好似港幣同美元的匯率再不掛勾下,港樓或有唔少波動,但用港幣計價的保單都會中招。識玩既想用保險收租要「咁玩」: A.盡量買有保證回報的單,保險公司的紅利率佢講到天花龍鳳都無用。而近年筆者發現有保險公司另立「特別變賞」一欄去取代「紅利」,以營造保單紅利實現率高的假象,但未來承諾回報大多用「特別變賞」去實現。一旦獎賞冇左,回報少到可憐或見負。 B.做保費融資係好。但主打10年內的單夠了,同要保證回報個部份好的。這舍就是收息101學生獲得的資訊。佢地唔只有PLAN名,更重要是想做個陣有人提點去邊借較好。而家靚又對客好既PLAN,保險公司係唔會亦唔需要放比銀行做,只會經熟人內部認購。   3.答返: 要搞10%息,有冇簡單些既做法?   找經歷一劫而沒點減派息的投資物 利用美國上市的REITs收息,穩定性不俗。好似上方REITs在2020年3月美股大跌,佢都由19蚊跌到10蚊,而家升番上13蚊。見上圖派息約年率12%更是月月派。圖見佢5月派息的金額由出事前$0.15減至$0.12,叫交到哂功課,唔會似匯豐除左息都唔派。每月派息的REITs有好處是你能好去監測佢派息有冇走樣,而經過2020年3年仍不走樣可以保留大部份派息既,質素已經驗證。REITs及收息的美股、ETD、優先債買法在收息104有授,六月有課網上或真人上都可。   派8%仲有特朗普怒撐的投資物 收息101提及的債基(舊E餐),現時不槓桿下派息已升至8%。如用人仔買可不槓都10%。不過先講揸人仔幾時都唔建議。你睇返諗蛇之前既文,提出人幣不流通及受管制下出唔到咩投資產品,淨係此兩點已教人不要投入。舊E餐找美國公司債為主,受惠美國聯儲3月時入市支持的計劃,加上現時已由高位回調至吸引水平,下圖展示由105水平跌過落90而家返上95左右。 不槓桿就咁買就當跌左都照擺長揸唔使理CALL LOAN(因為根本無槓),都係一個方法。始終8%年息,係而家定期開始貼0%的時代,係唔錯選擇。當然佢可以債基疊增住咁就,那就更似買樓槓桿的概念   監獄股 是的,跌市無礙監獄「事業」。係美國有上市的監獄REITs。因美國懲教服務是私營,所以仲可以有埋REITs上市。下圖的REITs派年息14%,76%payout ratio係2020年1Q,持335million現金而2020年3月大跌市見回調水平只係30%,對比其他美股跌得較少。 下圖見監獄股2020年1Q,revenue仲升些少,不過operation income下調無可避免,算跌好少而估計佢現金夠維持佢派息。在6月初的收息104會詳解此等REITs。

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無財主作靠。庸才變強7點 #2076

你好諗 sir,小弟既無呼風喚雨之材,亦無金山財主作靠,只為一名小小公務員。幸得拜讀老師理財著作,始感一生三宅之曙光。但正煩惱不才應先修讀「買樓001 或003」定「收息101」,還望諗sir不吝指點方向,以下為不才資料:   先生(37)入息:$34000 太太(35)入息: $18000 育有一子一女   月儲:$20,000 現金:300,000 最大借貸力: 52000/10000*50%*2.59 = $670萬   現有第一城兩房(實用面積284方呎) 以$400萬買入尚欠按揭 $310萬, 月供 $12500,現借予朋友居住。 現估價:$540萬 (on 21/5/2020)   小弟有以下疑問: 第一城因樓齡及細兩房多供應,是否應將其換另一潛力地區的小有靚則,如荃灣、東涌? 或應進取地將賣出第一城所得約$230萬,以8成買入另一$500萬左右二手樓,借俾朋友住,另外約$100萬買入債基B餐,過幾年再向第二間屋進發? 或保守些,第一城按兵不動,待樓價上升,再加按數十萬買入債基,儲錢再買第二間屋?但怕此計劃太長遠,年紀漸大,借貸力漸減……   現正居住公司宿舍,希望藉此優勢向一生三宅進發。礙於公務員此一雙刃劍,不敢在按揭理財上過於進取,觸犯規條。又怕理財上捉見肘,原地踏步。望諗 sir 指引可行方案,不才定必謹遵教誨,儘快報讀適合課程,以長識見,達成一生三宅。   謹祝貴公司 桃李滿門、業務蒸蒸日上   希望為時未晚的庸才上   ANSWER: 讀者最大問題咪係儲錢紀律低,手上30萬現金而報稱可月儲兩萬,咁咪即係最近15個月先開始儲錢? 明白第一城可能買左幾年,現欠310萬而樓價540。不過婚後莫非壓力好大? 有公務員宿舍資助仍儲不到錢? 只好說: 木宰羊。   誠然賣第一城可得接近讀者十年可儲,那就賣第一城吧。賣樓唔係唔可以,不過咪因為些少現金去賣,但如是讀者再儲落去恐怕起色不大,不如將第一城賣走拆兩間,搵多些朋友幫自己住入間屋加快供樓當儲錢好過。要加快儲蓄,一係自己生性、二是找多幾個人幫手儲,就係咁簡單。   賣第一城得320萬,此為十倍於讀者年儲蓄24萬。第一城一房及細單位同意供應頗多,唔係差但因讀者強項是公務員容易問銀行借錢,那就不妨一拆二。   320萬抽其中100萬作首期入手500萬樓房,要兩房選擇唔少,但都要在舊的大型屋苑,買樓003可助讀者作出決擇選屋苑。買新樓收租就一向唔支持架啦。   淨220萬一半做定期,很怕讀者一有錢就大洗怪上身。其實靠儲一定無發達,但為何仍花篇幅叫人儲錢? 因儲得好既人在理財上執行性及持續性較強,下面條方程式都講左,一件小事只要持續執行(例如每日唔洗超過200蚊),效果可以很強。正因如此,1讀者樓可以賣> 2儲錢習慣請培養> […]

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居屋仔vs柏慧豪園vs盈翠半島? #2075

諗sir,你好!   本人38歲,太太37歲,兩位小朋友,現住兩房居屋(未補地價),尚餘5年供斷。因小朋友年紀佔大,想換三房居住。 資產狀況: 每月收入: 本人$40000 太太$17000 每月儲蓄$20000 居屋估值$730萬 (補地價後) (尚餘30萬未供完,本人名持有的) 定期及現金 $160萬 股票 $65萬   問題: 1.如果保留現有物業,再買多間兩房租出,自行租住三房單位,是否可行? 現有居屋補回地價租出,再自行租三房,等待機會買多間兩房,慢慢達成一身三房子的目標,是否可行? 3.有否其他更好的投資方案?   謝謝你的分析及解答!幫助迷惘的我   讀者 Mr J     ANSWER: 迷惘既讀者要計清自己借到幾多,望好手上幅牌有幾大先出手。   借貸力: (40000+17000)/10000*50%*2.59  ~ 7.38百萬。 儲蓄: 做得合格但由於工資本身唔高,所以一年只可儲24萬(理論上同唔好有意外)。 手上現金: 中規中矩。未來工資會唔會再加讀者無提,不過在廉價外勞行將湧入香港之下,讀者都唔好太旨意工資會加。     格局係只靠自力發唔到達,唔好介意。大家來信都想聽真說話,你想安慰可叫同事比另外熱線你。老三想上位,必須等到時機就,現時保留實力,以戰養戰。至於安穩一世做老三的想法? 筆者不敢建議你。未來世界格局多變,你唔好以為乜都唔做就可以留係香港,大把外勞睇住你個位。仲唔力爭上游為自己打點? 他日連阿四都無得你撈。     有冇幫小朋友選學校? 如果兩間學校同band,家長偏向選唔係公居屋包住個間,而選私樓群附近既屋,點解? 問家長。未來此現象必再極化,然而對於屯門瓏門此等屋苑,由於屬於區內極少數有配套及裝潢的私人屋苑,就當屯門公營房屋佔比高之下,負面影響不大。至於葵青是18區中公營房屋佔比最高的,盈翠半島上排出連環三破頂新聞不過諗sir都唔睇好,下圖見盈翠半島同「山旮旯」柏慧豪園(天水圍)相比,可能一般人認為唔使比盈翠贏硬,不過數字上 盈翠半島實呎(過去2年 2018-2020): 17646>16596 (-6%) 柏慧豪園(過去2年 2018-2020): 11310>11448(+1.2%) […]

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