我要加按住宅收15K月息移居 #2098

諗sir你好,好迷網,两夫妻五十出頭不善理財,現時工作前境並不樂觀,一直苦惱以後日子點算。偶然之下見到諗sir文章,希望籍此可以指點迷津。 两夫妻月薪5-6萬左右,育一子19歲讀書中,一個估值單位850左右,月供17k,尚欠200萬。負債40萬,每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名,本人工作冇借貸能力,難轉名加按借盡按揭,請係外國重新上路,對投資唔係好識,有冇簡易投資方式容易上手,令本人有被動收入長居?   ANSWER: 唔使迷惘,認真睇返自己一路怎走來,50歲仍然會有出路。先講最令讀者賺錢就係佢間樓,現時淨值達850-200 = 650萬。相比自己工作多年仍弄得一身債(-40萬),供樓多年絕對無辜負佢!  50歲借貸力係比45歲高峰期打八折,不過仍然借到。既然兩個人份工睇落都比唔到咩錢佢,何不用公司出多份糧比自己賺多份收入,方便按間樓既錢出黎? 先找借貸40萬,然後利用下方三個方法穩收息,又或留係香港收息當首期再買多間樓,安穩過埋下半世,應唔難。   有樓在手點都唔叫慘,所以年輕人點都要捱段日子供樓上會,除非你早就豬籠入水。讀者兒子幾年後自力更生,表面上最迷惘最苦惱的日子不是已經捱過了嗎?現時不少人結了婚未有樓,為兒女入讀國際學校…為慳2蚊想叫凍飲都要慳,讀者叫做更有條件去籌劃人生。 至於讀者到50歲都想問「簡易投資方程式」,呢個就係佢地最大問題。所以,性格決定命運。諗sir見過有些業主錙銖必較,經常講價又想慳盡每蚊親力親為,最尾都係一屋衰租客。無經紀想真心幫佢,只係比個麻煩友佢做一deal就算。又或者係片段「野蠻業主5大特徹」都講過,係睇樓客面前鬧客既業主,最尾自食惡果。所以學投資要賺錢,除了有技術,用同理心去對他人亦屬成事必要。讀者重新上路,雖未見其人,但必須改變每天行事及對人之習慣。   重申加大自己借貸力,先比幾個重點: 開公司戶口 去銀行開戶 支票出糧比自己 擴大公司支出去降低個人稅務負擔   令公司出糧比自己,既可增強借貸力,又可合法避稅,一石二鳥。提埋你,而家去中資銀行開公司戶口,反而難。唔難國家法例事,呢一季都係咁。   考慮到讀者現時處於月光族狀況,我地反轉黎計,若以物業估值8.5M作6成加按20年作計算,大約可借出510萬減去200萬供淨樓按,可套現300萬。未計及私人貸款每月還款額,每月最低入息要求510/259*10000*2 ~ 39500 。自己既私人貸款可找另一半清左佢,然後用自己套現300萬。有了此300萬,原本40萬私貸即可找清。   去到呢一度,有些人會打錢走,將香港層樓爭盡然後搵個親戚住埋落去,親戚幫手供返就算。自己呢? 拎個BNO去英國300萬夠買間英國樓了。當然仲要預每月支出,係外國如要有15000港幣等值收入,最穩陣要有600萬,當然120萬左右都可利用收息101的債基達成,不過要冒點風險。   直債 600萬者可買入保本直債而有3%票息的,600萬收3%票息即一年可產出18萬,除返開每月15K。咁做好過定期,其實中國銀行、煤氣、匯豐、長江都有發3%左右coupon的直債,做佢好過做定期,你落銀行問佢基本上會說你買年金,唔會咁輕易介紹你直債,你可以試下。或者如果佢真介紹,咁好可能係師傅輩出黎劏客。 債基 120萬者利用債基再槓桿,收息當然用直債或債基,唔通用股票咩? 股票而家都唔保證派息,你等股票派息黎開飯可以要絕食數年。用債基行B餐啦,12%年息,120萬投入收息144萬一年,除開都萬餘元。當然債基槓盡可15%-17%年息,真做到120萬投入月收15K的。不過槓盡不建議同埋買入之債基波幅會高一點,好似讀者投資經驗少的不建議。 期權 最後是讀者呢type,可能外國買完樓乜7都冇淨。咁不如用期權搵筆快錢啦。下圖是小米(1810)之期權報價,現價13.6,於14.5及15元行使價的O/I(未平倉合約)大增。由於小米正股一手只200,買正股都唔貴,二千幾三千蚊。但入一手期權之按金,比買一手正股仲低。計九月看好期權計,行使價睇$17的,按金只六百幾蚊。然而小米若真再向$16-17元進發,行使價$17的期權將由而家0$.20升5-6倍或更高都可。後生想刀仔鋸大樹,中年大想拎些少錢翻身賺返一百幾十萬收息,細細注學懂期權慢慢上,或試下學埋你點用期權金收息,是另一法門。不過讀者如無錢又要想易又快賺錢的投資方法,請恕筆者沒此魔法在手。  

Read more

降低風險不槓桿用債基收8%息、保費融資同保單抵押有咩分別? #2097

(續昨天個案) 諗sir你好 本人是41歲的家庭主婦,在股票市場輸近百萬元,現在聽到股票2字都驚,以後都唔敢接觸、之前已收讀收息101及103,丈夫42歲,低收入人士,人工只有$30000,育有2名孩子,沒有物業,每月租金支出13000,全家保險每月$4500,扣除所有開支基本上冇可能儲錢,連出街吃一餐飯都有壓力!短時期暫時未能買樓,希望可以使用收息班所學的債基賺取每月被動收人,至少夠交租!改善生活壓力,現希望諗sir指點迷津,救救我們 全副身家 現金:250萬 股票蟹貨:15萬   ANSWER: 尋日已答讀者應買返間荃灣樓,亦都唔需對股票死心,佢只錯用股票及不知豺狼當道,40歲先中招,咁就無奈輸百萬。所以話投資要趁早,你如22歲輸下股票,無問題既。一般都係輸十萬八萬,保你往後唔再輸大錢。至於有些人永遠唔想輸,此屬井底蛙之見。強如Edison(我指發明電燈個位)及今時Elon(Tesla老細),都係失敗n次,換來1次成功。   40歲人如對股市不夠熟悉,買債收息為好方略。先講買債係發唔到達,此為缺點,在收息101課開題已講。然而直債可到期保本,債基不保本但每月100萬投入派成8k-20k/月,視乎你風險承受力更可隨時放,那一生人供滿間樓仔再儲到200-300萬,表示學識用債能為你提供25k-60k之月入退休,自住居所又供滿,那起碼老年有個保障。   債基風險? 我地用2020年3月大跌市張圖(下圖)同你講,我地唔會用平均法去模糊關鍵位,總之新既D餐為什麼入選? 因為佢未槓桿都派8%息,而2020年3月24日(美股見底位當日),佢由96蚊跌至79,跌幅於20%之內又在不槓桿下派8%息,Standard derivation保持在9%,你在3月會在港股找到跌少於20%的股票又可派到8%息嗎? 諗sir只聽到股票取消派息,強如匯豐。 如上圖,債基A-D餐已更換,達安排既方法及決定幾時走貨既決定都轉哂。要重讀收息103請八月到堂,真人班。收息103只做真人班,最快排到八月有位。   就當你向下行一格只得100萬,不妨20萬做個預備金,80萬投入收6000餘利息,都夠你去泰國或者台灣住。總好過每天決戰股場,都唔知邊日可炒夠1000萬話可以退休咁…   保險明顯要cut,雖然除開夫婦每人月供2千幾唔過份,但既然普通生活都有問題,那不如只keep份term life及醫療。咁做相信每人月供1000都夠,即每月可省回2500夠佢每日有多$100開飯。排次序,明顯住院現金、危疾、儲蓄人壽都唔係必要。至於諗sir上堂教既保費融資,好多經紀撈左十年都未必賣過。   無他,佣低,天氣又熱,賣黎做乜?   至於保費融資同保單抵押有咩分別? 幾時用邊個? 不妨你去考考你個保險經紀,當佢sell你買儲蓄保都可以「走資」既時候。台底方法唔講,其實買份保險真係等於你係加拿大個邊有舊錢? 諗sir都老啦,係時候跟後生學習一下。   其實13k月租都仲可以壓宿,大把洋樓租10k仲係兩房有lift,又省3k。一個月轉租洋樓又cut保險至少省5k,趁40歲仲有精神夜晚去撈下part time每個月又執6-7k,一個月可儲多10k。加上250萬可將一半投入債基即120萬月收約10k息,一個月即儲多了20k,捱2年就夠首期買樓打番上去,到時正正常常45歲住間兩房重新開始,仲有15年比佢儲錢準備退休。   諗sir係唔會為佣叫你全250萬投入債基,只有銀行才會叫你多買多收息,更叫你做盡槓桿再買多點。至於保險經紀就會叫你快為退休籌劃,開份15-20年既儲蓄plan,原有既保險唔好cut。 當然,讀者唔可以怪人,更幸好仲有200-300萬淨。唔知佢係咪年輕不夠努力? 令人惋惜。事業未有成下又重注股票,此等行為社會當然有回應。

Read more

低收入輸百萬股票重創,出街食餐飯都有壓力,點改善人生? #2096

諗sir你好 本人是41歲的家庭主婦,在股票市場輸近百萬元,現在聽到股票2字都驚,以後都唔敢接觸、之前已收讀收息101及103,丈夫42歲,低收入人士,人工只有$30000,育有2名孩子,沒有物業,每月租金支出13000,全家保險每月$4500,扣除所有開支基本上冇可能儲錢,連出街吃一餐飯都有壓力!短時期暫時未能買樓,希望可以使用收息班所學的債基賺取每月被動收人,至少夠交租!改善生活壓力,現希望諗sir指點迷津,救救我們   全副身家 現金:250萬 股票蟹貨:15萬 迷途羔羊上   answer: 買股票根本唔需要驚,當佢明白投資係怎麼回事,再接觸返股票都可以。不少股評人到電台訪問都唔收錢,電視台訪問的車馬費屬「算吧啦」水平,而諗sir都覺得收隻限量版TV buddy仲有價值。咁股評人長時間咁準時接受訪問,所為何物? 第一梯隊的已持有不少上市公司的股份行使權(Option),同上市公司老闆有聯繫。揸個option唔使申報,或者搵人揸。例如揸個50蚊可以行使買入既平安醫生,當然令你有動力日日上台唱好啦。第二梯隊有些為成為第一梯隊而努力,又或者佢都有堆熟客收左人錢幫客炒,正手做既會唱好股份,佢自己收表現費而客都得益。暗手做既可以用「老鼠倉」,自己或用「假身」先揸A股份然後唱好,再甩比客人買,賺兩重。   當然第三梯隊就是受薪的於證券行的,比下意見賣下證券行個brand。這些通常由講宏觀經濟或大路股開始。因為講下加減息宏觀野最穩陣,唔會倒自己間行米。有左名條,自可升上第二梯隊。亦有些人受薪於輪商,香港交易所一天成交百億計衍生公司,一日都執成億計,搵個靚女同你唱好唱淡有咩問題?   明白上述同解決讀者現問題無關,不過人要進步很需要「賽後檢討」,諗sir亦同意股票本身有用非常,絕非害人之物。關鍵是很多人故事扭曲其投資方法令錢向佢自己袋流。好似讀者估計是利用免費理財資訊投資,慳了一千幾百Subscription fee,但輸返過百萬。仲要40幾歲先黎輸,要追更難!     既然股市滿佈陷井,要買就要hit-and-run,睇準公司盈利大升時才入場,而唔係諗住「長擺。唔理。有錢賺」,「平均一年股市升15%,你擺10年就可本金*(1+15%)^10= 極大回報」咁去諗股市。 數字能解百誤,過去11年恆指平均確實唔錯,8%。那你投資11年是否可年年本金大8%? 擺足11年就(1+8%)^10 = 2.33倍? 那到第三年拎返係咪約有24%回報? 你留意上圖每年恆指真確升跌幅度,基本年年都唔會8%更不時-20%或+50%,你就知「每年會升8%之願望唔會實現…」   雖然讀者修畢收息班,不過諗sir認為讀者過了「短暫唔方便買樓期」,都係要買返間自住樓先。原因一是有樓在手令自己每月家庭支出好預算,肯定額供樓就有地方住。加上唔受未來一旦出現大通賬影響。   原因二是45歲後問銀行借錢開始難,加上而家政府有n個辣招縛死樓市,一旦樓市跌政府仲有辦法。   原因三是每個仔女仲有半間樓淨比佢,你話呢件事重唔重要呢?   上車去荃灣啦,唔係hard-sell。至於收租荃灣未必最好,有個句講個句。有冇留意荃灣近年開了唔少傢俱鋪? 加上星期日一班為免費商場車位既大哥,排條龍會由海之戀倒塞返上荃灣路,呢兩樣野都係好事! 當區居民要忍忍。至於當區幾個新商場落成仲有要Donki及Aeon,這些介紹留返比新假期了。而當區兩房,500萬有。如果你住有lift洋樓40+樓齡可的,300-400萬都有。呢類樓上會只有30-40萬,讀者絕可負責。八成上會比夠20%首期加安全系數都仲可!   然而收租買荃灣一般般,買樓收租唔係好似黃色地產鋪咁話「睇緣份」的,而係「睇客路」。諗sir都係講下笑,希望布少同大公司既marketing唔好話我啦。至於買樓收租八邊客路,荃灣都有一半,但唔算多。自住就很好,除非你返港島東。 荃灣有盡不同樓齡的屋苑,加上屋苑特色同設備,適合唔同預算的客。敢講你預算如在400萬? 500萬? 700? 800? 900? 1200? 諗sir都認為荃灣有唔同屋苑合你(這個都是好區的特色之一,你反諗下元朗有冇?)。至於上會? 想找直入銀行批核部「讓你份form一野打大佬既」按揭轉介? 可whatsapp 96991141找陳生(堅係陳生、放心)。唔使苦到你份form填左成個禮拜都仲有分行。今年借錢係難過上年,想加按、轉按、或不幸成為新樓苦主,我同事可同你傾傾。   聽日再答讀者除買樓外,有咩仲要做。

Read more

賣樓後利用淡馬錫直債、荃灣樓收息收租 #2095

諗sir :   你好,本人47歲,從事電梯維修判頭,好多時現金出糧。太太家庭主婦,有2幼稚園小孩。本人因上年中風、所以現時身體影響工作。每月固定收入4-5萬。   現租住近女兒學校荃灣市區3房單位,租金$18000。早幾年放售物業約5百萬現金。暫未有上車。 現手持約6百萬現金,應如何理用收息?想請教怎樣可利用現金收息? 謝謝   answer: 讀者中風後不應依賴單一投資物提供收入, 買樓收租 買債收息 買保本之直債 不旦有效分散風險,更可提供不俗息口。至於靠買賣股票賺急財不建議,讀者都做左半世人生意,仲想投資股份夾份同班唔識既人一齊做股東嗎?   買返間樓借比朋友住可取,但現金出糧令佢問銀行借錢唔易,在此解決方法是成立公司,係間公司做些野,例如有支票咁出番份糧比自己。然而自己做該公司董事,又出糧比自己咁用自己名去買樓借錢明顯不可取。在誰做董事? 點去出糧? 間公司是否幫員三供MPF或勞保都有考究。畢竟攪完可問銀行借番一千幾百萬,絕對值得!   當然間公司自己要做到生意,我們要合規地做好貸款。開公司有很多不為人知的好處,如有人只望住開公司個幾3000蚊同每年少少報稅洗費而卻步,宜再想想。先買入間屋後的裝修洗費,可註入公司支出。另外有公司戶口後出埋公司信用卡,很多個人支出都可考慮用埋公司卡做,計你收入60萬一年,扣除個人免稅額及三個稅階後,首30萬收入約比稅九千,之後30萬要用16%打標準率交48000,其比稅近6萬。   但用公司如你支出一年有60萬,根本不用交稅,避稅六萬。就當支出只30萬而淨低30萬要用公司打利得稅,由於200萬之下收入只打8.25%稅率,那只交2萬幾稅,足足省下3萬幾。如果收入更高,合規避得更多。所以知識唔只可以改變命運,仲可即時為你省下不少支出。仲未計政府有不少抗疫資金可申請,支持滿滿的。   諗sir講按揭在行,在合規避稅上的看法在本blog都有交待,至於投資分配而家講埋: 用太太單名九成上會買間荃灣樓,一係自住省回18k租金,或者借比朋友都可以。老黎無間樓,條數好難預。一旦廿年後住宅月租比現時貴一倍,你人工是否都可加一倍追到?   荃灣區,易入手。葵青及觀塘都難玩,原因日後交待。想睇荃灣如果係買樓003舊生,可whatsapp 96991141找助教pan睇下有咩好野。先講助教選屋苑主旨,要易租出易賣走,liquidity最重要。當然屋苑內有些開則特別受歡迎,最易明的,就是對流窗可將間屋可改造性提高,其他要實地才解說到。更緊要既,係助教搵到個業主肯爽快平放!   買債只可用低波幅債基,15%年息那些讀者唔好諗,收8%就算。一些只槓一倍後提供8%年息之債基,佢3年波幅標準差只是6%左右,經過2020年3月大跌市仍絰持6%標準差,非常好。9%附近的,算合格。上升至15%的,要賣走。我們對風險的量度是客觀及數字化的,而唔係吹段故仔然後同你預測升與跌。你學好後自己上網觀察數字,都夠應市。 那700萬利用140萬即20%首期上會,預算夠買較年輕而又有會所的兩房,供樓560/259*10000~ 21000,供完間樓係自己既更可留比仔女,又唔使擔心比業主趕走自己搬唔到屋。至於債基用200萬投入,8%息意味一個月有12.5k月入。最後160萬投入直債,對於有病在身讀者主打考慮匯豐或淡馬錫的直債,淡馬錫有4%年息之直債,用新加坡紙買,平衡持太多港幣的風險,仲好! 160萬收4%息一個月收5.3k,淡馬錫為新加坡政府投資主艦,廣為認知。配置後讀者600萬當中有100萬仍有現金,140萬買了樓,淨低息收息提供18k/月。

Read more

三十歲開展一生三宅 #2094

諗sir你好,  小弟係你既忠實讀者, 想請教一下買樓事宜。   小弟和太太同齡, 今年30歲, 分別為公務員和會計師, 小弟月入5萬4, 太太5萬5, 月儲6成收入, 育有一名1歲女兒, 現與家人同住。   太太有一層元朗物業, 銀行估值605至624萬, 尚欠貸款479萬, 剛完成轉按, 亦過了SSD 3年期限,萬一失業,可隨時免重稅賣樓。 另外,我們有現金250萬, 坐艇股票市值43萬, 小弟冇債冇樓冇車。至於太太有多少私己錢,則不得而知。   小弟目標一生三宅,亦很認同諗sir的分柝: (有錯請指正) (1) 如buget有限,寧可渣兩層500萬樓,不持一間千萬宅。 (2) 美國無限QE及低息環境下,樓宇價值必然上升。 (3) 政府陸續供應中轉房屋,成為了一房或開放式單位的替代品,所以買兩房或以上單位,升值潛力較大。   汪總在諗sir節目中表示,看好奧運站物業前景,但小弟自知財力有限,請問諗sir, 小弟應否親樓市微調,於今年內買樓? 如是,應該買什麼價位的兩房單位?南昌/九龍灣/大圍是否理想選擇?   多謝賜教,萬分感激。 晚輩林同學敬上   answer: 以下是收息103助教GARY同諗sir講的經驗: 「記得有次和朋友在聚餐時談及移民話題,朋友們提及現時約移民顧問諮詢,需要一星期後才能安排會面,會面時間跟你花在中旅社報大陸團差不多,分別在於,不能說對目的地沒有想法,也不能白紙一張要求顧問將整個移民程序由頭開始說起,自己先要做預習然後再去發問,因為最近申請人數多不勝數,情形就像鬥快遞交申請,其後批出居留證後擇個吉日就可以出發,從頭到尾就好像報了一個三年期的旅行團。」   朋友最後決定一年後移民,他跟親朋戚友已經交代,似乎他已有心裡準備過新的生活,後來我多口問多句:「你會賣咗層樓?」   朋友話:「唔會喇,層樓會放租揾人幫手供下,話唔定幾年後又會番香港。」   聽罷感覺是,朋友最不能放下似乎是層樓。這確實是香港人的實況: 看似很瀟灑,一方面想移民,但其實還在留戀香港做業主身份,給自己留一條後路,移民只是想獲取居留權作為日後逃生門,但一旦回流又再重複煩惱住屋的問題。   香港人似乎真的要把特區護照燒掉,將身份證剪碎才能完完全全跟層樓脫鈎。   套用以上情況,讀者提到持有兩層物業,對一些決定離鄉別井的人至少有機會可以沽一層hold 一層,務求在生活上取得平衡。但他提出的三點,可能因為諗sir文章寫得唔夠好,讀者都未完全理解諗sir意思:   […]

Read more

我對再買股票投資產生了恐懼 #2093

諗Sir你好, 本人55歲剛退休, 自住物業(以供完), 手上有五百萬儲蓄, 想問你意見有甚麽投資可保本但又可以收取較高息(例如有4厘以上), 我之前買了小小匯豐股票覺得佢有高息收, 怎知他們連息也暫停派發, 另到我對再買股票投資產生了恐懼, 買債券風險大嗎? 可否給我意見! 謝謝你! Stephen Chow   answer: 史提芬。周不用對再買股票產生恐懼,只不過當初佢對股票有錯誤用法,無謂暇想,出到黎個結果無預過係咁所以嚇親佢。   股票應該hit-and-run,即係睇準時機買佢一段時間,拎到爆升個浸就走。這對很多人而言很無癮,因為人總想搵到一隻股票長擺唔使理又幫佢賺錢的,正如諗sir都想我既員工唔使比指示自己搵岩野做幫公司賺錢一樣,只屬於甜蜜謊言。就當施老闆開到全香港都係中原,佢都要請人「鼓勵」班經紀跑數啦! 為什麼hit-and-run? 諗sir見解如下:   1.公司的盈利不是平均而來,往往是呢季好下季又唔好的 2.影響股價的因素好多,今年極多。政治因素老闆健康全球格局都關事,你揸股票長放等於食哂全部因素而引起的風險,但公司盈利大增只片刻公佈,那又為何將資金坐哂全場而等一刻放閃?   因此買股要進潛力增長股,同意的。買股就係夾份做生意,生意衰起上黎你仲要供股,那又為何買已達「中年」或「老年」的生意? 班有資本既人都去搵細生意投資做創投啦,你買d又大又老既生意如匯豐,係咪即係你同班你錢佬持相反意見? 咁玩有幾大勝機?   講返數字,用excel去括3年盈富股價,用黎顯示股價波幅之標準差, 1.盈富基金標準差為41.44%(見下圖),派息3%左右不保證,可隨時放 2.債券基金標準差名原理計,結果是11.84%(收息101會教更多選取要旨),派息年6-8%穩定,可隨時放 3.直債派息6%,到期保本所以不計價格波幅了,但要3-10年後才到期保本可放 所以上述兩個圖已說明清楚,債券基金之波幅只為盈富基金的1/4,而你買不少香港炒味濃既股,例如比亞廸,標準差達100.62%(見上圖),即風險比盈富高1.6倍,比債基高近10倍。正因如此係香港炒股票,要予之回報都要有債券基金派息之10倍,即潛在年回報為年60%-80%才叫合理值博。否則就要用高風險去博蚊咁細的回報,蝕了。   而家要完全保本仲有4%,如果本少例如幾十萬港紙你要行保費融資,如果本金夠20萬美金可利用收息101內的直債。保費融資就係買保險,諗sir講的保險係經紀少賣,佣金低個種,如下: 銀行可以借180,625美金比客買呢份25萬美金的單,八年後淨賺為(338607-4786*8-250000)=50319美金。即係擺低69375美金,八年後賺多50319美金,約70%。不同銀行對此計劃有不同借貸條款,助教會在購買之前找到當時可借又有良好條款的銀行予學生。此計劃如用內在回報(IRR)計,考慮埋供息是每年放入的,內在回報率接近7%,由保險公司保本。   另外當然考慮下列渣打的直債,派5.8%。留意直債有些是已到期或被贖回的,請聯絡你的經紀人或收息103的助教去了解現價及情況。派5.8%由渣打保本,有佢就唔使咁辛苦季季搵高息定期啦。至於銀行就擺明唔肯做直債或出面叫的債券了,你可以去試下問。 風險如上述直債而言,就是渣打銀行會否違約或到閉。當然而家有人考慮埋唔存係香港既收息方案,所以諗sir的學生有開新加坡投資性離岸戶口的經驗,而唔係好似出面咁只係開舍普通離岸saving,呢種無咩息收。   相信本文予的內容在外間經紀都唔會比你,公開文章今天至此。謝。

Read more

判斷買樓投資時機: 用業主市+買家市 #2092

你好諗Sir,   最近剛剛追看你的頻道, 收穫良多。   本人情況及問題如下, 如閣下有時間請幫忙給點意見。   背景: 本人及太太已過40, 育有2個小朋友就讀初小及初中。本人月薪$45,000, 太太$40,000, 有兩層物業, 一間市值$950萬2房(單棟樓, 19年買入, $880萬, mortgage $430萬),一間市值$1000萬3房 (將軍澳大型屋苑, 早年買入價$595萬, mortgage $400萬)放租約每月$22,000, 二間皆鄰近地鐵站。另有市值$140萬車位 (早年已full paid), 月收$3000。股票約市值$60萬, 現金約有$180萬。   問題﹕ 本人想賣出將軍澳三房單位, 然後換入一間九龍大三房作自住, 然後租出2房單位 (月租約有$20,000). 本人現看中又一居及黃埔三房, 因兩個地區均近地鐵站, 為本人首選。請問那個位置較理想? 請問如果budget $1300 至$1500萬, 要求三房二廁, 近市區地鐵站, 還有那些好選擇? 如果不換大三房, 如何二間變三間? 然後租住大一點的三房? 這樣可行嗎? 目前情況如何可增加現金流? 有那些穩定直債推介? 在那裡買比較好? (新手未買過債券)   謝謝解答及祝生活愉快 林先生   answer: […]

Read more

28歲月入15萬持5物業收息10萬 #2091

你好諗sir,小弟有幸早幾年開始認識你,現為你忠實粉絲,閱讀你的個案分析後,在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人,但為人慷慨,願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多,小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程,助小弟盡快完成人生目標,為未來十年訂好計劃,製造每月十萬被動式收入,四十歲前可選擇退休生活,過自己嚮往的生活。     本人現在28歲,我還未出生時父母曾經風生水起,可惜用人不善,最後生意失敗。到我出生後,父母生活胼手胝足 ,沒有任何資產在手,一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要,為了減輕父母負擔,我高中開始已經自力更生,希望盡快賺錢,改善家中環境。        本人現從事小本生意,月入平均約15萬,收入尚算穩定。現扣除家用及開支後,每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津,透過債基及資產提升方案,在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。      本人現有資產如下:  1)大西北2房單位,買入$540萬,市值 650萬,本人單名持有,承造6成按揭。每月供$14500,收租$15000。   2)港島細單位,買入600萬,市值680萬,未婚妻單名持有,承造8成按揭,每月供$20000,收租$17000  3)九龍區細單位,買入550萬,市值630萬,與朋友夾份持有各佔50%,朋友承造8成按揭,每月供$18000,每月收租$17000  4)甲級寫字樓,買入460萬,市值560萬,與朋友持有各佔50%,朋友承造4成按揭,每月供$7000,每月收租$13000   5)車位買入$110萬,市值$130萬,沒有按揭。     流動現金約$150萬,存放於高息按揭戶口內。    小弟將會換樓,目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區,心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭,但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下,不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬,我就不能負擔,請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎? 小弟都會陸續將現時持有的細單位,逐漸換為2房單位,明白間隔對物業價值最為重要。     另外,小弟都知道在香港生活,一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額,可以如何再買入第三間物業,但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太,但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題,請問諗sir實際操作如何處理? 小弟為公司持有人,亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻,但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力?是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核?   最後,亦最為重要的問題,小弟持有的車位可隨時放賣,再加手上現金($280萬),希望透過債基槓桿原理下,長遠可達到每月十萬的被動式收入,目標本金穩定增長情況下年收15%息,扣除利息開支及雜費後,有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢,但感覺職員都是為佣金而銷售,現希望諗sir先簡單分析我的個案,之後再上諗sir課程,希望可以學習一套行之有效的理財方法,為未來十年人生定好計劃。     文章問題較多,感謝諗sir費神分析,期待你介紹課程內容,希望可盡快上堂跟你學習。謝謝!   answer: 人材是生意最大的變數,這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢,不過揉合營商處世經驗,配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼,希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機,計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前,其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖),投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果,依此行事,最為準確。 啟德區單位唔係諗sir心水,很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍,啟德都是第一站。對經紀而言,啟德多吉盤,比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多,「呢個唔岩睇第二個」,令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念,易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤,客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍,此為頗完美的sales idea。   然而啟德屬九龍城區之一,根據差館處年報,該區前兩年空置率超7%,比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量,即A類型單位供應明顯多,此等單位現時較不受歡迎,易被酒店服務式住宅取代,能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大,所以往後公開作的見解點到即止。   細個開始跑遠比在溫室學琴好,讀者年青有不俗收入,主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金,更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期,將成果縛起。不少老板財來由財去,原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起,將個人理財同盤生意混為一體,實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆,佢地轉營零售生意,之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託),那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告,原先賺到既錢唔易嘔返出黎,仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到,自己不幸早死仔女都可由trust出糧,自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust,無幾千萬港幣開黎都多餘,trust要管理費。但同一原理,可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地,始終做正行生意又開始做大,比人玩同收律師信難免,加上未來法治模式仍在討論之中,你一係返去打工免去大量責任,或者有卒幫你,兩者都無就要做足準備。   如他日生意能更上一層樓,到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客,都係近似上述信託之話述,不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀,所以都係簡單些答下讀者買乜。     首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題,雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項,但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗,都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯,可考慮「cut出一條線」買工廈,或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息,cut出快線令你可爬頭加快進度,條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。   甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦,其實上述既論點如你明, 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?    港島680萬樓不太建議持有,港島區平均都升得較慢,這是中原城市香港分區指數講的,加上南區空置率急升至7.8%,有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔,反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批,但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。   放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手,物業在港有三個其中一個是商廈,廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得,用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息,價位只在$102左右,可先學及吼價在$100之下買入,既有機賺價又可年收6%息,300萬(hkd)投入收息成18萬一年,被動收入15k/月。如熟練後再槓桿,銀行只借50%,利息當2%年息,即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = […]

Read more

加快置業步伐的三個方法 #2090

諗sir你好. 一向有拜讀閣下既文章, 獲益良多, 希望可以請教閣下置業計劃, 還望賜教。現年24歲同太太兩個人都係公務員, 本人月入40K 太太月入30K, 手頭上無物業, 依家有約80萬現金, 一個月儲到5萬, 計劃一年內想用盡借貸力做九成按購買700萬左右既單位   問題1. 如果向銀行借貸作為首期既一部份是否可行? 對於申請按揭/借貸力既影響應如何計算? 或者有無其他方法可以加快置業步伐?   問題2. 如希望最終一生三宅, 置業計劃應該如何部署(註1)?  (註1: 不計算政府每年薪酬調整, 十年後家庭月入預計約12萬,  若以政府過去十年薪酬調整平均值約3.7%,十年後家庭月入預計約16萬)     ANSWER:  24歲兩夫妻持有七萬元家庭入息在現時今日的香港,算是很多年青人的夢想之一,奈何他們即比同齡有優勢,但仍有住所煩惱。勝在讀者兩夫妻較為年輕,以借貸力常數2.59作計算,他們實際能負擔約九百萬物業,因(40K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 906萬   讀者亦提出預計未來10年,在職公務員薪酬加幅後有十六萬家庭收入,有呢張「牌」故希望用穩定收入達成一生三宅目標。   有鑒於此,諗sir建議第一層住宅目標價約為五至六百萬,絕不要花時間買DREAM HOUSE。你揸層600萬樓基本上都可跑贏層1200萬,原因是1000萬以下樓可上會八成,800萬之下更可上九成會,按揭政府上利1000萬以下樓逐漸升到「封頂」。當然經紀永遠想你買貴單位,做之前靖考慮個人財政實力。   提提考慮到現時市場不穩定性,「未係樓市開file」既人都係無必要冒進,買第一間令自己與全港業主同升跌就可。假設讀者10年後人工「真。十六萬」,用此水平計算他們的借貸力,夫婦約能負擔二千萬物業,相等於大約三層六百萬住宅。重申按揭政策若不變,揸3間600萬樓明顯好過一間1800萬。   若按揭政策變? 相信要變都係會放鬆按揭門檻,可能係八成上會最盡放寬至1200萬市值樓。在私樓市場未來2年供應都少於20000個下,加上移民既人,筆者好多都聽到佢地諗住用香港樓收既租去cover海外支出,即係又唔賣,盡享香港低稅。咁睇落都係慢慢逐間細既樓儲等佢個價逐間浮上一千(萬)仲好。     讀者想用銀行私人貸款方式作為首期的一部份,需知道半年以內申請貸款會影響TU record,同時每月還款會大大削弱了本身借貸能力,尤其是按揭申請是牽涉HKMC,審核過程會更為嚴格,建議在可行情況下避免用自己名作借貸。   第二招去加快置業步伐,其中一種方法是加大入息,可將現有物業轉出租用途,佢既租金七成就可當個人新加入息,助你再買樓借錢。但必先將原有高成數按揭轉為低成數按揭,簽好租約打齊厘印,夠文件銀行才會認的。   仲有一招係善用親朋,銀行唔幫你就搵家人幫,多個幫手多條路,這就是王道。用直系親屬例如父母名義持有新物業,可善用首次置業名額去降低買樓首期。然而用父母去上會按揭難批,頂盡15/20年,即每月供款便會增加。當然兄弟姊妹如許可比名你買,效果更佳。同埋如果佢地人工唔夠,有人會幫手出糧比佢建立第二入息,例子參考「借貸力由無變有」之買樓003課程。   比突一招,諗sir認為讀者和他的太太有年輕優勢,風險承受能力相對較大情況下,可考慮以投資股票形式累積財富。其實excel真係幫到唔少事,股票的回報用excel可計出黎,起碼知到實況而唔係只靠些鼓舞性的投資概念。 上圖計出吉利(0175)幾時跑贏同跑輸盈富(2800),大跑輸個陣買,而唔係個價跌買。留意我們買股同學生考試一樣,看比分要睇相對性。當平均拎90分,咁可能你拎91分只你平庸,不見優異。股票一樣,今日恆指升3%,你隻股票又升3%,那不表示你的「愛股」突出。由此路進,你可慢慢改善你投資策略。而上述只予一簡單例子。   例如可以從技術分析或基本面分析方向學習,配上excel對實數,慢慢累積自己投資上的經驗,讀者可有效滾存大自己的財富,加快買樓。當然無股票係你可買左之後擺低唔睇,正如無生意係可以你長年不理。所以在股票市場賺錢,預左要付出。然而不失為拓展多一個收入之法門。對於踏入中年的人,投資股票比重就要降低,轉為買債。

Read more

90後公屋仔如何變千萬富翁? #2089

諗Sir你好。 (舊生電話:60xx-xxxx)   小弟30歲,公屋仔出身,19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir,雖然別人話諗sir個案不實,意見又串,但我相信天外有天,忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003,買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 (如新樓,股債基)。本人無父幹仍與家母同住,希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。   現時配置: Cash: 400k 樓花: 掃管2房<6m, 首期已付2成,上會8成,月供約18k,打算自住 Stock: 700k B餐: 800k,槓1倍收息~9% Allianz ?????????? Fund: 270k,收緊~9% Income level: 新工作年薪約1m – 1.6m。(底+佣)   另女友45k穩定月薪,有港島東新studio收租(了解為錯配之一),~5.7m,尚欠4.56m, 收租14k。月供19k。   因為新工作 保守 預計個人儲蓄大概1年800k以上。 接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平,及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生,做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊:   1)應否將家母公屋換至綠表3房居屋,一方面改善家母生活環境,一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大,是否應該將筆錢買私樓好過。   2)盡快賣/轉女友studio名去女友家人名做9成套現,用女友名買入九龍2房收租。   3)將儲蓄買入債基,大概兩年後債基增至約3m,月收約30k,足夠於市區租2房再幫補供樓。   因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。 90後公屋仔上   ANSWER: 其實諗sir之前做銀行,對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓,佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關,仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見,會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話,你自己落匯豐問就可。   30歲仔年薪有150萬,算唔錯啦,應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群,有下列特徵: 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低,那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓,用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因始婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴,比錢人做好過影響自己專注事業 當然有幸到達下個層面,即係錢多到瀉個隻,買返間自住樓不為過,然而讀者距離呢步還遠,同埋打工仔好少可到此步。   […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室