諗SIR你好,小弟係2017年上完收息101及103後決定買入B餐約41萬,後來再摃捍買入50萬B餐及賣出本來持有的艇貨70萬股票基金   直至2018年開始雖然B餐單位價格一直向下 但跌幅有限,而且相比已賣出的股票基金已經覺得執番身彩 ! 現時我的AMERICAN INCOME現值約85萬，扣除利息開支後約賺4萬。以當時買入價計息率約6.16%，以現值計 息率約7.25%，2018年力保不失算係咁。   本來留左一筆錢打算分段入多D債基,但後來見到樓市亦開始下調，所以在19年1月將筆錢入左個單位收租。現時已無錢再入債基,但我都想襯現時債基價格比較低時，買入比B餐較高值博率的債基，2018年已證債基在市跌時令我放心。   你覺得我現時轉換成其他債基的時機正確嗎(假設我能承受更高的風險)? 如果時機正確的話你會覺得轉換什麼債基值博率比較高呢?   Answer: 論基金 股票基金，銀行好想你買，然而買股個人都可買十幾廿隻，在選股上基金經理的成績一般亦不比散戶好(網上已有多方文章研討)，故筆者寫blog七年，從沒提出買股票基金。   論債基 債券基金，就當你問銀行都會想盡辦法叫你買股債、又或溝下別國外幣你令難計數，原因不在此述，最基本可先留意債券廿萬美金一條，唔係人人都有現金買十零廿條債的! 加上有金融機構予高槓桿，適當運用可達年10%息之上。   論槓桿 由於讀者用槓桿得宜，遇上股市由1月跌到近尾既2018，在此差勁投資氣氛，槓桿了的債基仍可安然無羔。有些人由2015年開始大聲疾呼「高息債爆煲」、「叫人加按買債無恥」，我們先不論坊間嘩眾取寵次言論有何動機，自審下筆者仍覺債、樓的投資比股票同窩輪易掌握。「易掌握的工具」比「功能強大的工具」更能實際幫到一個人。股票係功能強大，可惜一不少人就傷己。   論投資 踏入豬年，提醒各位筆者是假設自己不能每每看通後市，假設自己能力有限之前提下作投資決定。投資不是猜度後市而下注的事情，而是計算後利用更少風險去賺1%回報之決定。投資概念是穿越股債樓匯的，由於筆者唔係賺佣為生的經紀，故可在不偏重的角度下與你談投資。若你還是喜歡周遭幫你搶先預測後市之報導，大可離開筆者網站到別處觀看。   讀者提到「值博率」，其實投資就係處理點去用更少風險去賺1%的回報，能賺1%而用最少風險為最佳，其實上述就類近計「值博率」。可惜不少人只提「值博率」，但做多次投資都從未計過，這源於坊間很少作計算風險的教育，只有誇大回報的報導。   論資產分配 讀者沒提供手上現金及資產情況，所以決定唔到佢應否由B餐轉做更大回報之A餐。好似前日文章提到之46%年回報之A餐，如讀者有500萬淨資產值或更多，動用100萬入A餐是可以的，因那怕輸一半都只屬總資產的10%。若100萬已屬資金大部份，咁梗係多用B餐行穩陣用美國國債收息為上。A餐之年46%派息在下圖有述，詳見星期三文章: http://homebloggerhk.com/?p=90960 至於現在(2月10日附近)是否買入A餐時機? 答案不是的，見下圖作為A餐價格走勢之proxy，從yahoo finance報價可見，近期價格已跌至有色通道內中軸之中線位(圖中最右的紅圈)，即將下破中軸線。見過去半年5次若下破中軸線，A餐價格都會再向下一會，所以欲投入高回報之A餐需要少注及等一下。 至於計算債基的「值博率」? 我們在收息101課上有授。

Hello， 諗sir，你好！ 我係19年1月份103課程學生。 我兩夫婦都是51歲 每月收入總共65,000 手持現金6,000,000 股票200,000 基金400000（買了超過十年） MPF大概2,000,000 兩個兒子讀中一及中三   上完課程後，計劃以下兩個方案去運用手頭資金，現想請教諗sir： 方案一： 用3,000,000投資債基，希望每月可產出約40,000現金流幫補租金支出（沙田馬鞍山區租3房單位），建議可買什麼餐的組合較好？ 另外用2,000,000打算等機會買一個6,000,000或以下兩房單位作投資。   方案二： 用2,000,000投資債基，希望可産出每月2~3萬元的現金流收入，可有建議買什麼餐的組合較合適？ 另外用約3,500,000於沙田或馬鞍山區買一個約8,000,000或以下的 3房單位自住。   以上哪一個方案較理想?望請諗sir多給予意見，或可有其他更好的投資建議？ 心急的學生上，謝謝！   ANSWER: 讀者提出兩個選項，都傾向用盡600萬現金投資，此為一般港人所犯毛病: 有錢就要成筆拎去買哂佢。筆者建議讀者買入投資物要多考慮一個空間: 時間。雖年至51借貸力已比5年前打了八折，加上無樓係手，惟上述兩項都不屬心急投資的理由。   明白目標要2-3萬被動收入，亦很需要建構樓房租金類的被動收入，由租金可隨通賬升去對抗通賬，直債、債基、股票之派息都不可以。債類的息有固定，股票的息更可因業績差而唔派。因為筆者認為讀者要等樓市比高位跌了25%之後才可令20%首期出手入市，那就很夠安全系數，就當買入後樓市再跌都要比高位跌四成才會被CALL LOAN。上次樓市由高位直跌四成，就要數1997了。讀者比筆者年紀大，應都有感1997式的樓市瘋狂，再不現於香港，亦因內地早對買樓炒數有規管，現時內地樓市係唔生唔死唔上唔落，正合中央心意。   現時較有代表性的中原城市指數下調至169點，比高位188點跌了11%，如跌25%要等跌至141點，亦約2016年高位146點附近。故得出策略1: 等指數回順至146點附近入手兩房，預算500萬首期100萬，買完究竟租比人定自住自己諗。如租比人就犯了銀行承諾，筆者的買樓001有研究此等個案及後果。自己住就唯有屈就一點，不過市面有些大兩房，如大興、麗城一期或沙田偉華的大兩房，係可用埋廳個窗位「二變三房」的。   另外將200萬分三注，可入手債基B餐(有疊增)收年息15%-18%，200萬投入即年息有30-36萬，即每月多了25-30K月入，夠讀者心頭數了。不少人對槓桿嗤之以鼻，這也明白，亦是一個負責任投資者需有之戒心。然而你攪清楚槓桿的風險及對投資人的責任後去利用，很多時槓桿成你貧轉富的工具，讀者的600萬相信是佢早前賣樓所得，佢亦是利用了槓桿去助自己儲得打工未能及的金額。債基之槓桿可調較，自己選究竟跌幾多才觸發槓桿都得! 即例如你可以設定，跌25%才CALL LOAN都可以。有些人進取的，選10%亦可。基於債基B是用美國債為主，年波幅大都在10%之內，用20%已很為足夠了。   讀者用債基獲得25-30K月入後，淨300萬做定期。300萬留定期可提供現金作不時之需，另外一旦樓市再大跌，讀者仲有多注錢用老公名入市再買樓。到時退休有兩間樓揸手加退休金及有債基提供之25-30K月入，唔叫富有都起碼心安。

Hi 諗SIR，   本人是收息101的DV34班的學生。我的profile如下，想請您幫忙看我的未來理財方案是否可行？   本人30歲，男友27歲，我們打算年底結婚，年初時在沙田市中心買了30年樓齡、約400萬的兩房做為婚房，我單名九成上車，現已入住。   我倆收入相同，月入4萬5，總共九萬，年底bonus通常用於繳稅，保險。除去供樓和生活開支，每月可以存5萬。買樓後現有現金約60萬，其中本人10萬（因買樓首付是我出的，所以所剩現金有限），已經在買本人任職銀行的債基，男友50萬有一半放在基金定投中，另外一半現金在銀行以備不時之需。   未來打算2年後用男友單名買個三房單位，因為到時會有小朋友及工人（或者家人過來照顧小朋友）。我和男友都是新移民，父母都不在香港，直到去年八月才拿到永久居民，得以今年年初買樓上車。未來若父母來照顧小朋友，三房才能夠用。   本人上完收息101後打算： 30萬用於債基疊增方案或者5年保險方案。因為我們手頭沒有100萬現金，是不是開立不了債基疊增方案，只能用5年保險每年收息12-15%？   兩年後買三房，希望盡量不要賣走現有的兩房用於收租，可是三房需要至少700萬，首期需要210萬，如果實行5年保險，如何在兩年後湊出200萬呢？另外三房的區分我考慮過匯景花園（因為離公司近）和土瓜灣（未來有地鐵和校網支撐，但價格太貴，要800萬左右）。還是您建議做雙租族，再買個兩房，然後自己租三房住？如果是這樣，那何時買三房？以後要養育小孩恐怕儲蓄能力會下降，所以很擔心永遠買不起三房滿足生活需要。   因為本人和男友都在銀行工作，知道這份工極其不穩定，我們工作不過四、五年，已經見到很多腥風血雨和毫無徵兆的裁員，所以非常希望能產生穩定正現金流保障自己，即使被裁員也能維持基本生活，養育小孩，照料父母。   懇請您不吝賜教！謝謝！   answer: 讀者入息4.5萬，家庭入息共9萬，內心仍有危機感知道裁員可毫無徵兆，實為不俗。 情況簡述: 買一間樓後現金量少 點在未來2-3年活用手上現金去準備3年後買樓? 3年後可買2房先收租、或三房用先生單名上自住就最好 買三房估計要210萬，有方法將現時資金3年後變出200萬? 而家究竟點做?   相信大家最有興趣就係知道點幾在3年將50萬變210萬? 筆者確實冇穩當方法3年就將錢番4倍，但有兩個次選睇下你是否合用( 4年大4倍不保證之法) 及(9年大4倍保證之法)    次選一: 4年大4倍不保證之法   有一款債基近月提高了派息，未槓桿前已派不少利息，特別槓桿後令年回報率增至46.39%，已將算乘展示在下圖。我們的學生有statement有數字證明了此事。當然派息是穩定但不可永遠保證，借左錢亦要先計好面對call loan之風險，更要有朋友offer個靚借貸息口比你，上收息課可學懂原理，及獲得朋友助你。 我們歡迎新朋友自己去銀行先問，我們可肯定收息課的學生在基金選擇、在減少收費支出、在減少借貸成本、在免除無謂洗費及時間，都做得比非學生好。   當然有人問「4年大4倍不保證之法」風險會否很大? 先講世上冇可能予46%年息而冇風險的。見上圖展示於2018年，方法內所用之投資物全年跌0.59%，2017全年升了3.59%，波幅比股票少很多吧? 世上真係有效力高的方法，但以佣金收入為主的人不會告訴你。至於錢用黎買左乜? 只好說買得好散，南韓巴西印度國債都有! 樣樣只買3-4%     次選二: 9年大4倍保證之法 此方法是保證，筆者認為9年若可將200變848，等九年都合理。用的就是早前介紹過的「3年68%回報保險」，筆者早前文章見下link: http://homebloggerhk.com/90720/   敢講此為全港最高回報的保險，頭三年有保證4.5%之回報，故68%全期是保證的。在2019年1月有另一間更大的保險公司出了「雀雀plan」想打底呢個plan，筆者兩者相比過，仍是3年68%那份優勝。筆者就是在保險、銀行、地產界都有一定線眼，在搜羅上佳投資機遇及低成本融資都可為學生提供「路徑」。   […]

你好！諗Sir，本人45歲，女，單身(未來都有很大可能是保持現狀)。和父母住公屋，自僱做零售小生意，每月收入約25000-35000，視乎市道好壞。但家裡開支大，市道好時每月可剩幾千，但市道差時基本上都儲不到錢。   10年前在國內買了一間40萬既樓上年賣了套現200萬，但還家人債務，裝修和留20萬流動錢後，而家約有港幣120萬可作其他投資，本人不打算在港買私樓，因獨力負擔不到，但如抽到居屋，也會考慮給大部分首期。有感自己年紀不小，以及想為自己將來打算，想請教諗Sir，我應如果善用這120萬滾存多些財富，希望15-20年退休後都可以有些被動錢傍身。本人未曾買過股票，但最近两年有留意，但不敢胡亂入市，但也有作入市的心理準備，請問我還需要注意些什麼？     answer: 好明顯此讀者手上120萬現金，是10年前胡塗買落間國內樓賺返黎。現時只剩120萬，亦即手上無儲蓄習慣。有睇開筆者blog都知，筆者對做唔好儲蓄既人一向都唔睇好。唔係因為佢地現金少，而係多年不儲蓄即表示該人對延遲享受及執行事情兩件事都有問題。除去特別情況如有個爛賭家人，咁既「病」在成年人身上筆者無能力醫到，還是另請高明。當然社會上亦有些人係無需要儲錢，留意唔係人工高就表示有錢，係現金多才叫有錢。你見本blog有不少十萬八萬月薪者投案查詢，很多人認為「搵十萬咁多無可能儲唔到錢」，只好打比喻說筆者在山腰，係唔會明白大劉係山頂的風光的。所以新一年，還是透過多賺多儲多理財去體驗人生的甜酸苦辣吧!   做零售業如做街鋪，很有機會被網購淘汰。誠然筆者未知讀者是何等零售，筆者每工作日撰寫文章主對象是為眾讀者而不是個人。因此指出現今科技發展得快，公元2019個年頭，200年前有了蒸汽機、再隔幾十年即有飛機(~1900)、1950年有電腦原始型(可參考獲奧斯卡8項提名的《解碼遊戲》- The Imitation Game講解英國發明「電腦」去破德軍密碼)，20年前才有人民用亙聯網，生活模式因為科技捱出間距越密而變得越快，所以大家要學好如何去學習，如何提升適應力。讀者的技能現時管不管用? 有否花好佢20-40歲黃金時間? 看倌自決。     最後係從不買股票，有些人認為這是優點。惟筆者認為買股票應趁後生買，既可明自己願意承受幾大風險，因只有自己用真錢試過才知自己願意冒多少，亦可減少中年時墮入投資騙案的可能。綜觀2018年大批投資騙案上報，由倫敦金、劏鋪、比特幣挖礦合約、受騙大多是入世未深二十幾或封閉型「五十後」。過份擁抱或決心離棄投資，兩面都是不對。   另留意一點，買樓而胡塗賺錢的人多(本案讀者都係)。買股最尾一鋪都可贏住走既人少。原因是樓房大家都有住，就當冇人教你都知無窗近樹低層既屋係唔應該買啦，所以樓房投資看似難其實需要技巧低。買股好似一鍵即買好容易，但大部份買股票既人都未搞過生意，淨低你自己諗啦…   讀者的行動應如何? 由於120萬已是讀者的絕大部份加上未來可儲幾多錢不能預見，建議只做最穩當的債基，加一份年年10%的保證回報保險。市面已有提供4.5%-5.0%年回報保證的保險，而有金融機構提供九成五的保費融資，借貸成本2.5%，那你見只要將份PLAN五成上會，回報已可約(5%+(5%-2.5%) )= 7%。那九成五上到會的保險究竟在那間做及回報如何計? 有咩費用可免有些一定要比? 這些在收息101詳談。   將年回報提供至年5-7%然後睇下能否等到樓市下滑至2012年水平，即中原城市指數120-130點附近，靠自己單名上會。父母公屋應不能轉到自己名下，若他日無公屋編比讀者但父母過身，要有自己住劏房但手上一間樓要整租比人之準備。若等不到樓市下滑，買唔到樓去脅租客幫自己儲錢，那筆者已再無辦法。只可以睇佢120萬收7%息加埋政府援助可以頂到幾耐。由於讀者現金少加上儲蓄少，佢係唔可以學人行收息101的A餐收30%一年或較低槓桿之C餐收15%一年息的。留意唔係每個理財個案都可救番哂，除非筆者係賣挖礦機或者劏場，才會對客說「一定有得救」。   有人話越窮越見鬼，筆者同事。有些人就是儲蓄少或打工賺的不多，才想用些高風險或行偏方去谷大自己財富，最後往往就係老本都比人呃埋。騙子的”Target customer”，就係打著這些人性弱點去搵。