75折買樓? 樓市撈底策略更新 #2010

諗sir,你好!我是收息101、ETF和收息103的舊生。 家庭情況: 1、本人40歲資訊系職業,月入44K已包第13個月糧 2、太太教師月入28k,小朋友4歲 3、每月能儲28K,現金有150萬   現本人單名持有沙田私樓兩房,早前由九成轉按六成,欠銀行300萬市值580萬,月供10500元。租金13000元。   自住美孚,方便小朋友上學,租金20K   目標:  未來兩三年內債基收息增加首期,買美孚三房單位自住,用太太的單名 50歲實現一生三宅和財務自由。 如沙田兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行?   舊生上   ANSWER: 讀者工資中等,利用樓擴大資產規模,脅租客加快儲蓄進度思路正確。將九成樓降按揭至六成再租比人降低了法律風險,因把二按(HKMC/AIG)角色拔走。當然六成上會樓金管局仍規定是自住用途,一旦發現偷偷出租,銀行會叫業主返去傾傾,以加息或CALL LOAN做罰則為主。當然很多人(包括讀者)仍「逍遙法外」,一係就靠好彩,二或洞悉銀行得知業主偷出租之幾個途徑,提早堵塞,這在買樓001有更多探討。   讀者借貸力為(44000+28000)/10000*50%*2.59 ~ 930萬,已用300萬淨660萬借貸力。若儲蓄能由150萬升至300萬,要增1倍! 再假設1000萬左右價位能入美孚三房,讀者660萬借貸力加300萬首期可成其目標。然而筆者不建議未來幾年香港人大大注咁買樓,只適宜將資本打散每次細細地一間咁買,逐間逐間咁買。拆細買後將原本一生三宅要轉成一生四宅或更是五宅,為何有此建議?   先講一個人持4-5間樓,當然怕交重稅辣招。但其實只要由A買間樓,而樓價只要由400至600萬之內,將呢間樓業權打散轉比老婆,交既稅只係一千幾百。所以辣招有合規方法可破,詳見買樓003。當然每次轉換的間距及成價,都有講究,做得唔細緻後果可大可小。   地產有不動之屬性,上一年讓警署對面既樓冇人買,今年又講緊誰是下個淘大? 若閣下重本買定一間(樓),明顯做唔好風險管理。當然你如大把錢,那就另一說法。對於讀者勿重本買美孚三房,改而同一預算拆買兩間舊屋苑兩房,再自己租住樓先,既可擴大資產規則更具靈活性。   阿仔現只讀幼稚園,將來可能有需要為小學或其他事而搬,那又何必重本將自己訂死係美孚? 何況買1000萬樓洗費都60-70萬,己等於讀者一半現金咁滯。   另外香港局面不會因是次疫情過後而穩定下來,將太多錢壓死在一間樓,不值得。恆大廣傳內地旗下樓盤75折出售,筆者看到是不少欠債率高的企業先遇上資金鏈斷裂。但由於內地興維穩價,加上樓市大跌內銀都死,所以好快應有人出黎叫停此減價風。大家記唔記得沙士當年物價反而冇大跌,跌係之前1997-2002造成的。2003年出黎購物既人少成交唔多,價格變相冰封。   淺見是鄰近國家權鬥將來只會更多而唔會少,香港有選舉可以「部份地換屆」,而鄰近國家有更激進的方法換屆,所以呢野病你唔死,下次仲有鑊勁既比你嘆。   打從民國、新中國: 中國好,香港唔會好,仲比人當成賊。講「中國好、香港好」個位伯伯,唔知佢有冇後悔熊抱左娥姐? 那萬一中國唔好,香港會如何? 會唔會好似1940年代? 打仗令資金同人材湧了香港?現時在推特已有大量西方嘲笑中國人的資訊,筆者都睇到好唔開心。   然而中國人直接去外地交流的機會往後將降低,香港是否會先死而後生? 中國派大員坐鎮港澳辦,足見香港仍有其價值。   當然如管治質素低,就當有機遇,有人會連空籠都射唔入。   未來日子我們更要分析能力,要果斷執行的能力。只有能力不足的人,才會怨命係生成逆來順受,而不去探討進步方法。更何況你將要面對之逆境,可能會似現時湖北入面既百姓咁,唔知你係咪受得起?    最後, LAST BUT NOT […]

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勿讓資產再眨值下去! #2009

諗sir,您好!   本人年已40,最近才留意到諗sir的文章,知道自己是庸才一名,現希望諗sir可提點, 不想再浪費光陰,欲了解是否還有時間可追上,至少不希望再令自己資產繼續眨值下去,老來沒有足夠保障。   本人已婚,太太年齡相若,我們有穩定的收入,現月薪合共約9萬(含bonus),過往十年薪金年度按不少於通脹調整增加。一直沒有買樓,除因愚昧外,另因在等待太太公務員的綠表資格,以買入居屋入住。現累積資產主要是現金(含定存)約3百萬。   現預期綠表資格有望一年內可取到,現希望諗sir賜教如何開始目標一生至少兩宅,及資產應如何管理?   初步計劃:   我們因工作地點、家人關係及希望找一些抗跌能力較好的樓宇,傾向找港島居屋(已有銷定屋苑,價錢預計在550-600萬),並爭取95%上會,25-30年供款。未知方向是否正確。   買到居屋後,希望找機會買私樓收租,目標是500萬以下,地鐵站附近,兩房細單位,較出名的屋苑,例如沙田區/香港仔的屋苑細單位或鰂魚涌的細單位(因睇好那區商廈翻新陸續完成),這些是否可以?(只是擔心出租單位不可高成數上會。)   餘下有資金的,想多了解債基投資,看在什麼時機可合適買入,增加被動現金。   除住宅及債基外,還有其他建議嗎?感謝幫忙!   ANSWER: 因為慳念而令自己更貧。   看誠哥自己會戴廿蚊電子錶,但打賞員工就絕對唔會慳住荷包。當然筆者自己生意無誠哥咁大,派既罩都無咁多,不過這些往上流的基本事,原理同出一徹。   讀者情況絕稱不上貧窮,不過為了慳地價而死等居屋,最尾錯失資產大漲潮。一念之差將人生財富多寡定格,可惜。   香港島單位長期跑輸九龍新界,中原城市分區指數有講。至於未來10年,離開香港島去第度發展既鬼佬多? 定係黎香港而住係油尖旺區及沙田區既中國人多? 咩人種喜咩區份呢? 希望大家買樓前對基本知識有更好認知。 筆者常鼓勵大家思考,才讓你花在本文之時間更為值得。   居屋,抗跌能力有,但絕不叫好。唔信? 你而家放賣居屋,同放間大屋苑私樓比較下邊個快成(交)?現時就係睇到那屋苑好抗跌的最好時間了。 另外幾多房(開則)同層樓相對那一屋苑,更需留意。   讀者無樓,300萬cash,40歲。借貸力夫婦計會共90000/10000*50%*2.59~1165萬。當買居屋要借450萬,再買下一間樓就有約600萬借貸力淨,可以付20%首期買700餘萬私樓做目標。由於每人都有些消費同債務,1165萬是理論借貸力,實質銀行借出的大部份人會打折,只會懂一早執靚盤數既人才可借得更多。另外買樓最好45歲前完成,借貸力在其後下降。   由於現時現金在3至4年內要動用作買樓首期,因此無年期派高息但不保本之債基合適。如點都唔要債基,買保險要預鎖死5年保本而年回報約8至10%。至於直債入場20萬美金,唔搞住。不妨考慮將部份錢投入美國上市之ETF及房託,一不受香港因素影響,二是選擇多而回報普遍年10%至30%。讀者300萬抽⅓約100萬,80萬做債基收12%年息,即月8000元。另外20萬可投入房託及ETF, 美國房託派到15%而隨時可贖回的,比比皆是。何況當初投的80萬債基,收2年息已獲20萬,等於當初100萬本金已保住本了。淨低就睇自己學到幾多功夫,將20萬滾大。   上述建議行9個月,行得順才加碼,計200萬投入行好收息101課之計策,為自己安排年息約15%的投資組合,200萬收2年息,都夠佢買第二間樓既首期,同埋月產出成25k月入,幫埋佢退休。

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貧困式隔離、我想有出路!! #2008

諗sir 你好,我係收息101 DV64 嘅學生 本人年底45歲,太太40歲,仔女已升中學 住青衣居屋,已補價約市值480萬,供淨些少而家月供樓要4200 月頭本人開始unemployed ,三萬幾月入失掉,終於明白咩叫閒賦在家(其實係隔離,因唔想洗錢而自我隔離)。太太月入20000,一份收入成家用財務壓力大增,仲要怕隨時被隔離太太份工變no paid leave既風險。 睇黎短期都搵唔返份工,靠手上150萬儲蓄過活。未來工資水平未知,但口罩就成千蚊一盒,出去見幾次工都是種負擔。想起諗sir堂上所授債基,現在買是時候嗎? 應該先試幾多? 被隔離的人上   ANSWER: 讀者不用太灰心,疫情總會過,眼光要長遠諗下幾個月後點部署,而行動上要注意健康同勤洗手。去下海邊跑下步做下運動,對於45歲讀者可能今次得比失更多。   筆者個人認為,如心理負荷不到或感開始被負面情緒困擾,不如一日只睇一次新聞。自6月至今香港人被跨張新聞轟炸太久,有份私伙收入確可令人感實在。起碼你唔單只可選擇work at home,更可隨時辭工唔做高危工作,或索性暫別香港。   債基尤其B餐同E餐過去一個月上升,下圖展示B餐的proxy(唔係B餐本身),半年圖顯示個價有序上升,由於B餐買美國債為主,穩定派10-15%年息可以,但價大升就無乜可能。要賺價分配些少錢買股票,不要奢情一投資物可以賺息又賺價,又唔使點理。 買債基收息合讀者,因為收入無左,買樓借唔到按揭。將來不明而將僅有儲蓄押在股票,咁既建議筆者講唔出。十幾年前就係銀行有批人,唔理面前係個70歲既阿婆,明知股市已升至高位仍叫阿婆押注accumulator,為保自己份工或者做夠數升職。因此才有奪命金呢套咁引人共嗚既電影出現,這些年才會有更多人唔相信銀行,在blog尋找一些更客觀而綜觀全局的理財建議。   現時買債是好時侯,相反股市會因疫情反覆大幅波動,實力不夠而入股場,不言自喻。當然現金充裕,快到收成期。股市撈到底而可揸上去都是有錢人,疫情同金融風暴令貧者越貧,富者越富,筆者同意。靠跌市而撈到底一鋪翻身? 只好說你的想法及習慣讓你窮,想富唔係等市跌,而係改變自己。   債基如A餐派息達15%-20%,B及E餐10%-15%,每月派息而隨時可買賣,讀者可先少注入50萬不槓桿利用佢係收息101學到的方法,一旦50萬真能派息約4200~6500/月,試得2-3個月穩定才加碼至150萬,令派息至15K-20K/月,即可令讀者人生想法有改變,話唔定今次失業是成功的開始。你每天做的不同,結果自然唔同。每日都返同一份工,人生想改當然無望。 至於居屋已補價的可加按,太太20K月入提供260萬左右借貸力,可將居屋六成價格按出殷,即獲480*60% ~ 280萬,令讀者有更多現金收息。如按到280萬供按揭由4.2K升至約11K,將按出的錢好好用債基收息即可夠錢供樓更有突幫自己儲錢。睇定D搵份好些少既工再發展個人事業。 [frame id=6

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匯豐直債。年度化20%回報 #2007

大家好我係諗sir! 恭祝大家情人節快樂。本文節錄「債市心電圖」節目部份內容,比隻20%回報嘅匯豐直債畀大家。   先講呢個20%係年度化回報。而唔係一買就升20%如hong Kong TV mall股價個隻。 不過Hong Kong TV mall(1137)係配股後個價跌返好多。   講返隻債券啦,過往一個月個價升左應該成1.4%,年度化嚟講成即約15-16%回報。再加埋有6%息年, 15%+6%等於21%。明白這屬不嚴緊的計法,不過匯豐直債一個月升1.4%幅度算嚇人。   平時你去銀行,職員肯同你講債券已好俾面你,基本上佣少既野都唔賣。我地呢個節目,係唯一係香港頻密咁搵升幅相對高既債券,而評級亦見得人個隻。行山銀行個類,一入黎就怒sell個客買保險,而家個市咁靜,本應屬好時機去分配投資。     債券每半年派息一次,更合食息族。每5年一個觀察日,每達觀察日,個息會跟5年ICE SWAP RATE+某百份比咁重新定息   債券是次等級的,在筆者收息101課已解為何匯豐呢類買次級比高級別更好。   另外債券是永續債沒到期日,呢類債比普通有到期日的,更能提供派息外之價格升幅予持有人。 個價做緊$109,由於市場上做緊109附近既債都唔少。要從買開股票既思維,自學成為熟悉買債既人,一買更投進百幾二百萬一條去強合入場門檻,筆者絕不敢講你唔得…自學加油!   另外承接力是另一考慮點,同埋唔利用IB、Ameritrade買都是一個優點。一般筆者很不放心叫學生用超過10萬美金投入IB、Ameritrade呢類券商系統。但小小錢(咩為小錢自行定義)用上述系統買美股絕無問題,買掂美股再返港股,等於完成大學再返小學,變輕易。大家想收息必先小心才駛得萬年船,一旦有證券行倒閉成幅身家隨時total loss。何況美股打緊零佣戰,03、08海嘯未經歷過既朋友更要小心,而家係有03沙士feel,但正場未開始。   【武漢肺炎 2020.01.31】中小型券商寒冬 三間證券行相繼宣告結業   https://hk.appledaily.com/finance/20200131/ZELMWQSJ55OH4SJJVBCTGW4HNU/     為何呢隻債升幅跑贏? 其實上個月提及過UBS債,都係同一概念。至於路勁直債,2019年12月提出時$100左右,1個月後$107。投入20萬美金賺價14000美金,即一個月同學賺了10萬。現時游資太多而投資人唔想買太差既野,而家唔少評級唔錯既債都被炒起價,息就保證有。所以保險公司持有很多債,加上未來買保險的意職會提高(起碼疫症發生有人明白了錢少醫院係唔會收你,無事都要留錢走佬更數月返唔到屋企無收入),保險股不宣淡更有契機。   就以香港為例,,M3貨幣供應2006年只係約(500萬)*(1百萬),而家係(1400萬)*(1百萬),錢多了近3X。錢多但好多人又唔夠膽搏 而家叫你成副身家擺曬落股票你都唔夠膽住, 咁你就明我講乜㗎喇     筆者相信此匯豐是不俗選擇,只要同市面上好多bond 或者年金比較, 你會明白保險公司賺了客很多錢。免費的理財資訊,才是對你最costly。至於一年內讀過收息103的舊生,你的103會藉令你可登入homeblogger網站,得知如何找到此種債券。已過期者請重讀103。

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300至1000萬淨值投資選擇 #2006

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片,不吹水有步驟,我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女,上年買了新樓1200萬三房在元朗,八成上會車出車入 早年的幸運加上努力,現時生意能月產20萬月入,當然近半年社會不穩定,月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故,在亞洲居都有買樓,英國亦有一間,打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間,市值500萬約可隨時租比人,而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空,投入約267萬港元 泰國樓90萬,在asok市中心,唔租比人自用 英國樓300萬,Leeds,收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍,可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗,可以考慮用直債。有直債,可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息,然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債,那何不自己買入直債?   當然不少學生無買,主因直債入場門檻一般20萬美金,要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低,10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%,五年共78%約年14%,條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬,銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭,因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬,利息2.575%,年支付利息成本106875元。3年後如退保,取回5473407元,減去3年利息支出及還返450萬,實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金,淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782,回報約30%,好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到,有時更要貸款介紹費,因為抵押保險去銀行借錢,只係客有利而銀行煩,落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低,但由於保險3年間放唔到,不少人考慮直債槓桿,一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取,6.83%,LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE),六成上會,年息2.5%,回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣,唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算,坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂,可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬,3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹,對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心,俄羅斯人首選英國,次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國,行動總比言語有說服力。至於債基,派息達年12-15%,由於讀者唔使太買樓擴大資產規模,用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後,鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定,香港咁多人撈保險開賓館賺錢,找數既日子將會來臨,有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打,已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國,被勸退,已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租,一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家,你問下香港班專同內地人移民英美既中介,佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓,加上自住樓已有,往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人,宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸,因為居屋本身住客及配套次等,而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份,這在買樓003課程有解,可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野,唔睇好青衣既。

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買債基收息補貼租三房? #2005

諗sir您好! 自從在網上留意到諗sir的blog,如見曙光。讀完《樓換樓》、《小本收息王》,至今修畢收息101及收息103,課程實在句句到肉,終於搵到個真係幫到我概課程   本人40歲、先生同年、小朋友兩個而將升讀小學 先生自僱收入不穩定,本人職業穩定薪金$42K 單名九龍區兩房,500萬市值欠140萬 現金165萬,父母仙遊,沒兄弟姊妹   問題: 應將自住樓按爆(自住樓按到八成?),然後買債基收息補貼租三房? 還是賣樓,換三房?   再次感謝諗sir用心教導,萬分感激!   ANSWER: 暫時你要賣樓,都難賣出。除非你是大屋苑,起碼都中層,仲要調低出價,先會有人睇。成日話沙士先買樓既人,今次真係比多次機會你。但現時所見呢類人等到沙士,仲要等到「100萬一間」佢先會考慮咁話!? 證明解釋只是一種藉口,不面對自己怠惰或貪心唔知足既人,唔跟情景而進化,仲衰過病毒。   謠言眾多,信數字加上用真錢而成的樓市呎價,更有底。香港的M3貨幣供應,比2006年大印銀紙前多了約3倍。金管局數字,2006年M3數目為5,089,000百萬,至2019年第3Q,M3是14,547,864百萬,即錢多了3倍而樓價只升了2.5倍,嚴格黎講樓價未升夠。   中國越苦,香港越好這是經百年驗證的事實,特首唔使咁好心將香港同大陸connect,當年同胞千辛萬苦將錢用現金拎落黎香港,一開到香港戶口個刻,佢地好有成功感,就由佢地照舊啦。人民幣過去一個月跌了2%,從6.85達7.0水平(兌美金)。當疫情過去人民幣要反映今年中國經濟下調的時候,內地人買美金計既香港樓同保險可唔可以抽更重既稅? 捐入香港疫情基金呀?   往後內地人想申請去澳洲同英國讀書,會唔會易過前兩年? 佢地要唔要香港呢隻白到灰既二手手套? 當然要,好過無… 因此香港仍需一批中層至低層員工,佢地要些少糧,係香港買個幾百至千零萬既「宿舍」,呢種樓價好硬。至於二千萬或之上的,由於老大已走,承接自然少。    既然而家賣樓個價都唔靚,讀者還是加按。500萬可夫婦之間按爆八成,得500*80%-140 = 260萬。筆者上年片段已淺解何謂按爆。 – – 如一個人借唔起成筆債,可加先生擔保,或利用借貸力由無變有之法讓自己有第二份收入,令銀行肯借更多。按多260萬出黎供樓金額增至400/259*10000 ~ 15400/月。現金升至260+165 = 425萬。拎其中225萬分三注投入債基,時機課上有授。利用睇價之proxy再加入計算分析(下圖),幾時入第一第二第三注一目了然,自己家中可掌握。 近一星期B餐同E餐價格照有升,至於C餐已見疲勢,見上圖是C餐,現時突破唔到通度中軸加上通道收窄,預測向下。若唔想煩又穩打可用B餐,美國國債為主。今年亦睇好大公司評級高之公司債,新E餐。佢地槓後派息12%-15%,225萬投入一個月收2250000*15%/12 = 約28K/月,夠哂讀者租三房解佢煩惱,搬去靚校網都仲可租三房。又唔使賣完再買樓比佣又比稅。   而家可即上堂(睇片),即執行。2月趁有時間做,3月10日已收第一期息。

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看香港電視(1137)呢盤生意 #2004

至於近期熱炒,唔係講口罩,講下隻1137香港電視,近日股價高唱入雲,先講如果按基本因素睇,預期應不似坊間預期睇10蚊。   本文用生意經角度談生意,不屬股票推介文章。港視呢盤生意,脈絡還可想像一下,然而大如匯豐(0005),筆者無能力。   我們先看看2019年8月港視(1137)在3蚊幾造底時,港視公佈半年業績: 上半年虧損1.4億港元擴大至1.55億港元 股價從高位約每股4.5港元大幅下跌至目前約3.0港元 當時公司表示因應香港近期經濟前景增速放慢,今年訂單總額目標由32億港元調低至27.5億港元   現時2020年2月股價升至6.5附近,2月10日單日試升過20%,當日上午公佈消息: 1月份平均每日訂單數量約2.24萬,按年及按月分別上升64.7%及19.8% 平均訂單值為488元,按月升4.5%,按年則跌9% 平均每日訂單總商品交易額為1,090萬元,按年及按月分別升49.3%及25.3%;每月訂單總商品交易額為3.38億元,按年及按月分別增49.6%及24.7%   筆者看法: 當訂單目標跌至27億,市場給予約每股$3.5的估值 現在1月訂單升至3.38億,年度化計約40億,先簡單計估值會升至40/27*3.5 = 5.2的區間   因此2月初港視股價試過在5.0-5.2水平拉据,insider於1月尾埋數就估到股價至少升至$5.2,睇怕已先食一浸。未來股價升幅看兩因素,分別係2月既生意可以升到幾多,畢竟搶購潮在1月22日左右才起,2月才更能反映港視的受惠。另因素是港視老闆係一個識做戲懂Marketing的老闆,佢點盡量將溢價加入港視股價入面,令公司走得更遠呢?   Ricky哥已做緊野,成立R Team,映埋比你睇佢去搵緊口罩,呢招港府要學。另外花些少錢買生產口罩機,打溫情。大家都明白口罩唔會搶成年,但恩情真可記成世架。   另外網購能便宜因為省卻了物流,銷售量越大物流隊越能給規模效益。所以假設2月訂單年度化計有50億,估值應可升至50/27*3.5 = $6.48稍高之水平。 如果年度化計有50億,每月訂單比而家3.38億增至4.16億之水平,派貨要增23%,外判比人又因產出更多延誤而令投訴增多,爆幾單收唔到貨網上比人唱,之前R Team成果會無哂。如果筆者係Ricky,會要階段性勝利而唔好求今年爆大大,當生意增長到一定階段就公告物流線不勝負荷,行返轉頭玩飢渴式銷售,日日貼出排隊等入網站之數量,然後提價而不提升單數去賺更多錢。   不過你咁玩,呢一行好快有Competitor出現….護城河不深。另外很要注意,如果呢期亂咁請人而引入了「內鬼」於物流隊,隨時連自己人都被拉走成為日後對手。   好樂觀去睇,計港視物流隊今年可增派貨產能一倍,令年度化銷售由27億升至60億,股價估計$7.77水平。即係2月睇升到$7.5-8.0已好盡。傳引入759幫佢派貨,市場好睇好,759升20%。但利用同行物流去幫自己,除非台底已有買入759股權協議讓佢成為自己人,否則多屬同床異夢,有事就扯貓尾的格局。當兩間都有知名度而利益近同的公司合作,結果就係合作唔到。   能否再升? 要睇每訂單值能否由$488再升,及銷售產品能否由實物轉虛擬,例如Ricky講過既港視賣保險。同埋有冇一d訂夠$1000有「積極送貨股務」。   做好個Brand再打下R team溫情牌,然後驚同事受感染人人送份醫療保,再部署轉賣更高margin的保險,唔係行唔通。然而R老闆本身太惹火,保監證監一定好好招呼佢,相信要賣都要拆不少盈利予保險公司,此亦是因老闆本身因素引致公司發展受限之例。   筆者分析後提出了數個觀察點,說明分析股票唔單只係睇睇年報講兩野巴菲特咁簡單。筆者愚見是要用老闆角度去分析,才明白呢個R老闆點去再做大佢盤生意。 另外,是次疫情令內地居民保健意識加強,是香港發展醫療中心的契機。今天或最遲明天係收息103舊生群組談談一隻美股,同HEALTH CARE有關(上圖),11月至今近乎不停上升。過去一年未重讀收息103的學生請重新獲取會藉去登入。    

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審視手上住宅會否將跑輸? #2003

(文中部份為google translate而成的中文繁體)   諗先生, 我正在參加買樓001和003。   我已經在香港島上購買了一套新樓,使用呼吸plan以960萬的價格買入後,才知道您的課程。我希望保留更多資金,用按揭證券公司或60%的抵押貸款。   參加您的課程後,我知道我違反了您的3條規則。我想問一下您的意見,將來我的策略應該是什麼。我應該在3年後出售它,繼續保留它還是有其他方法。   FYI, 我在中國也有一家住宅,SHOPPING MALL內有兩家小商店(FULL PAID),對於商業用途而言,這並不太昂貴。我的妻子沒有工作,我有自己公司用來支付自己的工資。我目前正在租用3.5間客房的公寓,住在香港這邊。我希望我可以在幾年內以妻子的名字購買3房,或希望在新界買間3房租出,然後繼續自己在港島租房。   answer: 比讀者買錯樓更嚴重的問題: 佢理財係為買樓? 定不再為錢而煩惱?   如後者,需提供年齡、資產概況、否則作答就唔會點準。用狹窄的視野只處理樓,缺乏成套理財思想,結果多為失敗收場。就以25或45歲人比較,點樣用股用債用REITs用房地產已有很不同取向。   至於違反的3條買樓規則,筆者相信是: 唔好買港島樓投資 唔好買一房 唔好買新樓尤其投資 當然如閣下大把錢,買新樓靚一下少煩惱,梗係好。賺錢就是要讓自己多選擇,好似你呢刻在別國,就唔需從出街一刻就要上(口)罩了。當然為人地或自己有病,於密閉空間戴下罩係好。   港島樓在2007年後,常跑輸新界或九龍樓,可參考中原城市指數。但錯區份遠不及錯間隔嚴重。   買新樓等於錯屋苑,錯屋苑比錯區嚴重但最慘都是錯間隔。新樓溢價賣比客,發展商為求樓盤能用含水份的呎價賣,不惜回贈一百幾十萬比客。至於屋苑去到第三年,SSD一鬆大把客求賣,打擊呎價。好似讀者咁對理財毫無頭緒的,都知過左第三年就好賣樓吧   買一房是錯間隔,最傷。君不見現時租酒店一個月只七千包埋早餐? 相反一房業主直接面對酒店及劏房競爭,更要交高昂管理費。你而家去第一城,成堆一房吉盤等你睇。   重申: 間隔最重要> 次為屋苑> 再次為區份 > 大環境   買樓見效好耐,買樓絕不是為了3至5年內賺價,而是希望10-20年後通賬率大升讓銀紙貶值,令你當初抵押樓借下美金(港元),十幾廿年後供樓同樣是萬幾二萬銀,到時變輕易,變相成間樓輕易到手更有租客幫手供同時租金收入更隨通賬上升。   要左手入右手出短時間賺價,買股票最好。從來生意變好都是突然間的,好少每日會升1%咁去,你睇下口罩? 因此短票是玩短,那些不想為自己錯誤分析股票而承擔的、或一批想你花真錢去買佢濫印股份的上市公司,才會叫你信買股應長揸。   買債是中期,3-5年配置期,而缺點是入場門檻都幾高。想穩定收入而入場門檻又要低,可用保險,但絕不是成批agent怒sell你那類保險。   講講內地,現時中國出街既人近零,疫情過後更會習慣網上銷售模式,因此商場鋪? 不了。但筆者唔投資內地主因是其封閉形經濟模式,及對私有產權的未完善規例。他日搞得好,絕對可以搶處女島新加坡及英國的資產儲存中心地位過來,我地放長雙眼睇睇。   由於香港酒店業踏入長期下降期,而內地人相信會在外面對大量歧視問題而選擇唔出國(或根本唔批visa順便好維穩),香港酒店及零售業會因自身調節價位而復甦,但就好難重回核突三星都租2000蚊晚既日子。   一晚酒店先4舊,一個月先12000。而讀者960萬買間港島一房,等於租酒店800個月,即近66年。長命d可以唔租珀麗,租華麗呀(上圖)。 […]

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如何部署今年收息投資? #2002

諗sir:   您好! 我係收息101學生,想請教你有關債基嘅事。   我於2018年8月中幫銀行做了債基,我本金係1百萬,做左1槓2,即總投資額係3百萬。   B餐做了150萬 舊E餐做了150萬     近月看了諗sir於103舊生群的video,說今年轉c餐為上。我亦同銀行傾過,佢地話可將舊E餐轉做C餐,你認為好嗎?   另外我想加碼到直債同保險。直債有下列選擇: 獅子直債 BOC Aviation 恆大   保險用2019年債基賺到那30萬去買,你認為下面份保險可以嗎? 煩請諗sir百忙中抽時作答謝謝   ANSWER: 讀者只1槓2而沒行盡1槓3至3.5,做得好。槓盡令投資人更易被CALL LOAN,怕心理承受不到,那不如收少些息唔好槓太盡。當然如客人唔識,銀行通常有咁盡叫你槓咁盡、幫佢跑左條基金數,成日搵個回報引你。近日街上人少之又少、入銀行既人更少。一旦有機會見到你,通常銷售人員手法是殺雞取卵,食左再算。   至於賺左那30萬投入保險,筆者無意見,將賺到既錢趁早GOOD出黎都算條好事。上述保險客人需出資871,027 – 783,925*95% = $126,298 借了871,027-126,298 = $744,729 當年息2.5%,年息為744,729*2.5% = $18,618 此保險之回報為(1000000-126298-744729-18618*5) / 126298 = $35883/126298 = 28% 筆者認為一般,融資後年回報只5%左右。同公司應有計劃可做到年8%的! 那可媲美直債投資,一般保險公司都好難執。   上段旨在展示如何計出保險融資的回報,不是個別計劃推介。   至於直債,筆者認為今年有低吸時侯,內地必放水令違約潮減少,如真不想投入中國債,可考慮東盟國或歐洲零售銀行之直債。至於回應讀者,BOC Aviation不看好,因為今年中國航空業務是倒楣了,借飛機的公司不好去想。至於恆大是審慎樂觀的,會有低吸時但不是現在。至於獅子直債是穩打穩紮,年齡50+人仕適合。   至於下面隻REITs,上年派年息20%,今年因價升了,派息18.2%。下圖展示此REITs於2020年1月全月有升,正正回應有些人提:「派20%年息,會唔會好高風險?」其實有心選,不少高息的投資波幅比煤氣仲低。筆者亦會在收息103舊生群加強美股資訊,一年內無重讀103的舊生請重讀去重啟舊生群。至於債市心電圖節目照有。 債基照做吧,2019年大把人輸錢而佢執了30幾萬,算係咁。

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【莫家強】介紹個網站畀大家

首先介紹個網站畀大家,可能有啲朋友已經知道,叫做Finviz,非常好用。 https://finviz.com/map.ashx 點解要講呢個網站? 事源係,美股昨日雖然大升,但我會見到好多之前強勢既股票,反而表現麻麻。呢個情況,並唔常用,美股有啲正在「洗牌」既跡象,資金開始流去唔同股票。 從兩幅圖,你細心睇就會睇到,一啲喺過去一個月做得最好既股票,昨日反而做得唔好,但好多喺之前做得唔好既股票,昨日反而能夠大升。 有朋友問點解會咁? 呢個就係我未來一兩日要觀察既嘢。或者最重要都唔係知點解,而係要知啲資金會流去邊,同埋會否令呢啲股票出現下一浪長期升勢。 過兩日,睇吓有咩發現,再update大家。希望又可以再次捉中啲靚既股票。 風險聲明:筆者為證監會持牌人。以上內容並不構成投資建議。投資者於投資前必須充分了解產品風險,自己的財務狀況及投資目標,並諮詢專業顧問。

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