諗sir，你好！我是收息101、ETF和收息103的舊生。 家庭情況： 1、本人40歲資訊系職業，月入44K已包第13個月糧 2、太太教師月入28k，小朋友4歲 3、每月能儲28K，現金有150萬   現本人單名持有沙田私樓兩房，早前由九成轉按六成，欠銀行300萬市值580萬，月供10500元。租金13000元。   自住美孚，方便小朋友上學，租金20K   目標:  未來兩三年內債基收息增加首期，買美孚三房單位自住，用太太的單名 50歲實現一生三宅和財務自由。 如沙田兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行？   舊生上   ANSWER: 讀者工資中等，利用樓擴大資產規模，脅租客加快儲蓄進度思路正確。將九成樓降按揭至六成再租比人降低了法律風險，因把二按(HKMC/AIG)角色拔走。當然六成上會樓金管局仍規定是自住用途，一旦發現偷偷出租，銀行會叫業主返去傾傾，以加息或CALL LOAN做罰則為主。當然很多人(包括讀者)仍「逍遙法外」，一係就靠好彩，二或洞悉銀行得知業主偷出租之幾個途徑，提早堵塞，這在買樓001有更多探討。   讀者借貸力為(44000+28000)/10000*50%*2.59 ~ 930萬，已用300萬淨660萬借貸力。若儲蓄能由150萬升至300萬，要增1倍! 再假設1000萬左右價位能入美孚三房，讀者660萬借貸力加300萬首期可成其目標。然而筆者不建議未來幾年香港人大大注咁買樓，只適宜將資本打散每次細細地一間咁買，逐間逐間咁買。拆細買後將原本一生三宅要轉成一生四宅或更是五宅，為何有此建議?   先講一個人持4-5間樓，當然怕交重稅辣招。但其實只要由A買間樓，而樓價只要由400至600萬之內，將呢間樓業權打散轉比老婆，交既稅只係一千幾百。所以辣招有合規方法可破，詳見買樓003。當然每次轉換的間距及成價，都有講究，做得唔細緻後果可大可小。   地產有不動之屬性，上一年讓警署對面既樓冇人買，今年又講緊誰是下個淘大? 若閣下重本買定一間(樓)，明顯做唔好風險管理。當然你如大把錢，那就另一說法。對於讀者勿重本買美孚三房，改而同一預算拆買兩間舊屋苑兩房，再自己租住樓先，既可擴大資產規則更具靈活性。   阿仔現只讀幼稚園，將來可能有需要為小學或其他事而搬，那又何必重本將自己訂死係美孚? 何況買1000萬樓洗費都60-70萬，己等於讀者一半現金咁滯。   另外香港局面不會因是次疫情過後而穩定下來，將太多錢壓死在一間樓，不值得。恆大廣傳內地旗下樓盤75折出售，筆者看到是不少欠債率高的企業先遇上資金鏈斷裂。但由於內地興維穩價，加上樓市大跌內銀都死，所以好快應有人出黎叫停此減價風。大家記唔記得沙士當年物價反而冇大跌，跌係之前1997-2002造成的。2003年出黎購物既人少成交唔多，價格變相冰封。   淺見是鄰近國家權鬥將來只會更多而唔會少，香港有選舉可以「部份地換屆」，而鄰近國家有更激進的方法換屆，所以呢野病你唔死，下次仲有鑊勁既比你嘆。   打從民國、新中國: 中國好，香港唔會好，仲比人當成賊。講「中國好、香港好」個位伯伯，唔知佢有冇後悔熊抱左娥姐? 那萬一中國唔好，香港會如何? 會唔會好似1940年代? 打仗令資金同人材湧了香港?現時在推特已有大量西方嘲笑中國人的資訊，筆者都睇到好唔開心。   然而中國人直接去外地交流的機會往後將降低，香港是否會先死而後生? 中國派大員坐鎮港澳辦，足見香港仍有其價值。   當然如管治質素低，就當有機遇，有人會連空籠都射唔入。   未來日子我們更要分析能力，要果斷執行的能力。只有能力不足的人，才會怨命係生成逆來順受，而不去探討進步方法。更何況你將要面對之逆境，可能會似現時湖北入面既百姓咁，唔知你係咪受得起?    最後, LAST BUT NOT […]

諗sir,您好！   本人年已40，最近才留意到諗sir的文章，知道自己是庸才一名，現希望諗sir可提點, 不想再浪費光陰，欲了解是否還有時間可追上，至少不希望再令自己資產繼續眨值下去，老來沒有足夠保障。   本人已婚，太太年齡相若，我們有穩定的收入，現月薪合共約9萬（含bonus)，過往十年薪金年度按不少於通脹調整增加。一直沒有買樓，除因愚昧外，另因在等待太太公務員的綠表資格，以買入居屋入住。現累積資產主要是現金（含定存）約3百萬。   現預期綠表資格有望一年內可取到，現希望諗sir賜教如何開始目標一生至少兩宅，及資產應如何管理？   初步計劃：   我們因工作地點、家人關係及希望找一些抗跌能力較好的樓宇，傾向找港島居屋（已有銷定屋苑，價錢預計在550-600萬），並爭取95%上會，25-30年供款。未知方向是否正確。   買到居屋後，希望找機會買私樓收租，目標是500萬以下，地鐵站附近，兩房細單位，較出名的屋苑，例如沙田區/香港仔的屋苑細單位或鰂魚涌的細單位（因睇好那區商廈翻新陸續完成），這些是否可以？（只是擔心出租單位不可高成數上會。）   餘下有資金的，想多了解債基投資，看在什麼時機可合適買入，增加被動現金。   除住宅及債基外，還有其他建議嗎？感謝幫忙！   ANSWER: 因為慳念而令自己更貧。   看誠哥自己會戴廿蚊電子錶，但打賞員工就絕對唔會慳住荷包。當然筆者自己生意無誠哥咁大，派既罩都無咁多，不過這些往上流的基本事，原理同出一徹。   讀者情況絕稱不上貧窮，不過為了慳地價而死等居屋，最尾錯失資產大漲潮。一念之差將人生財富多寡定格，可惜。   香港島單位長期跑輸九龍新界，中原城市分區指數有講。至於未來10年，離開香港島去第度發展既鬼佬多? 定係黎香港而住係油尖旺區及沙田區既中國人多? 咩人種喜咩區份呢? 希望大家買樓前對基本知識有更好認知。 筆者常鼓勵大家思考，才讓你花在本文之時間更為值得。   居屋，抗跌能力有，但絕不叫好。唔信? 你而家放賣居屋，同放間大屋苑私樓比較下邊個快成(交）?現時就係睇到那屋苑好抗跌的最好時間了。 另外幾多房(開則）同層樓相對那一屋苑，更需留意。   讀者無樓，300萬cash,40歲。借貸力夫婦計會共90000/10000*50%*2.59~1165萬。當買居屋要借450萬，再買下一間樓就有約600萬借貸力淨，可以付20%首期買700餘萬私樓做目標。由於每人都有些消費同債務，1165萬是理論借貸力，實質銀行借出的大部份人會打折，只會懂一早執靚盤數既人才可借得更多。另外買樓最好45歲前完成，借貸力在其後下降。   由於現時現金在3至4年內要動用作買樓首期，因此無年期派高息但不保本之債基合適。如點都唔要債基，買保險要預鎖死5年保本而年回報約8至10%。至於直債入場20萬美金，唔搞住。不妨考慮將部份錢投入美國上市之ETF及房託，一不受香港因素影響，二是選擇多而回報普遍年10%至30%。讀者300萬抽⅓約100萬，80萬做債基收12%年息，即月8000元。另外20萬可投入房託及ETF, 美國房託派到15%而隨時可贖回的，比比皆是。何況當初投的80萬債基，收2年息已獲20萬，等於當初100萬本金已保住本了。淨低就睇自己學到幾多功夫，將20萬滾大。   上述建議行9個月，行得順才加碼，計200萬投入行好收息101課之計策，為自己安排年息約15%的投資組合，200萬收2年息，都夠佢買第二間樓既首期，同埋月產出成25k月入，幫埋佢退休。

諗sir 你好，我係收息101 DV64 嘅學生 本人年底45歲，太太40歲，仔女已升中學 住青衣居屋，已補價約市值480萬，供淨些少而家月供樓要4200 月頭本人開始unemployed ，三萬幾月入失掉，終於明白咩叫閒賦在家(其實係隔離，因唔想洗錢而自我隔離)。太太月入20000，一份收入成家用財務壓力大增，仲要怕隨時被隔離太太份工變no paid leave既風險。 睇黎短期都搵唔返份工，靠手上150萬儲蓄過活。未來工資水平未知，但口罩就成千蚊一盒，出去見幾次工都是種負擔。想起諗sir堂上所授債基，現在買是時候嗎? 應該先試幾多? 被隔離的人上   ANSWER: 讀者不用太灰心，疫情總會過，眼光要長遠諗下幾個月後點部署，而行動上要注意健康同勤洗手。去下海邊跑下步做下運動，對於45歲讀者可能今次得比失更多。   筆者個人認為，如心理負荷不到或感開始被負面情緒困擾，不如一日只睇一次新聞。自6月至今香港人被跨張新聞轟炸太久，有份私伙收入確可令人感實在。起碼你唔單只可選擇work at home，更可隨時辭工唔做高危工作，或索性暫別香港。   債基尤其B餐同E餐過去一個月上升，下圖展示B餐的proxy(唔係B餐本身)，半年圖顯示個價有序上升，由於B餐買美國債為主，穩定派10-15%年息可以，但價大升就無乜可能。要賺價分配些少錢買股票，不要奢情一投資物可以賺息又賺價，又唔使點理。 買債基收息合讀者，因為收入無左，買樓借唔到按揭。將來不明而將僅有儲蓄押在股票，咁既建議筆者講唔出。十幾年前就係銀行有批人，唔理面前係個70歲既阿婆，明知股市已升至高位仍叫阿婆押注accumulator，為保自己份工或者做夠數升職。因此才有奪命金呢套咁引人共嗚既電影出現，這些年才會有更多人唔相信銀行，在blog尋找一些更客觀而綜觀全局的理財建議。   現時買債是好時侯，相反股市會因疫情反覆大幅波動，實力不夠而入股場，不言自喻。當然現金充裕，快到收成期。股市撈到底而可揸上去都是有錢人，疫情同金融風暴令貧者越貧，富者越富，筆者同意。靠跌市而撈到底一鋪翻身? 只好說你的想法及習慣讓你窮，想富唔係等市跌，而係改變自己。   債基如A餐派息達15%-20%，B及E餐10%-15%，每月派息而隨時可買賣，讀者可先少注入50萬不槓桿利用佢係收息101學到的方法，一旦50萬真能派息約4200~6500/月，試得2-3個月穩定才加碼至150萬，令派息至15K-20K/月，即可令讀者人生想法有改變，話唔定今次失業是成功的開始。你每天做的不同，結果自然唔同。每日都返同一份工，人生想改當然無望。 至於居屋已補價的可加按，太太20K月入提供260萬左右借貸力，可將居屋六成價格按出殷，即獲480*60% ~ 280萬，令讀者有更多現金收息。如按到280萬供按揭由4.2K升至約11K，將按出的錢好好用債基收息即可夠錢供樓更有突幫自己儲錢。睇定D搵份好些少既工再發展個人事業。 [frame id=6

大家好我係諗sir! 恭祝大家情人節快樂。本文節錄「債市心電圖」節目部份內容，比隻20%回報嘅匯豐直債畀大家。   先講呢個20%係年度化回報。而唔係一買就升20%如hong Kong TV mall股價個隻。 不過Hong Kong TV mall(1137)係配股後個價跌返好多。   講返隻債券啦，過往一個月個價升左應該成1.4%，年度化嚟講成即約15-16%回報。再加埋有6%息年, 15%+6%等於21%。明白這屬不嚴緊的計法，不過匯豐直債一個月升1.4%幅度算嚇人。   平時你去銀行，職員肯同你講債券已好俾面你，基本上佣少既野都唔賣。我地呢個節目，係唯一係香港頻密咁搵升幅相對高既債券，而評級亦見得人個隻。行山銀行個類，一入黎就怒sell個客買保險，而家個市咁靜，本應屬好時機去分配投資。     債券每半年派息一次，更合食息族。每5年一個觀察日，每達觀察日，個息會跟5年ICE SWAP RATE+某百份比咁重新定息   債券是次等級的，在筆者收息101課已解為何匯豐呢類買次級比高級別更好。   另外債券是永續債沒到期日，呢類債比普通有到期日的，更能提供派息外之價格升幅予持有人。 個價做緊$109,由於市場上做緊109附近既債都唔少。要從買開股票既思維，自學成為熟悉買債既人，一買更投進百幾二百萬一條去強合入場門檻，筆者絕不敢講你唔得…自學加油!   另外承接力是另一考慮點，同埋唔利用IB、Ameritrade買都是一個優點。一般筆者很不放心叫學生用超過10萬美金投入IB、Ameritrade呢類券商系統。但小小錢(咩為小錢自行定義)用上述系統買美股絕無問題，買掂美股再返港股，等於完成大學再返小學，變輕易。大家想收息必先小心才駛得萬年船，一旦有證券行倒閉成幅身家隨時total loss。何況美股打緊零佣戰，03、08海嘯未經歷過既朋友更要小心，而家係有03沙士feel，但正場未開始。   【武漢肺炎 2020.01.31】中小型券商寒冬 三間證券行相繼宣告結業   https://hk.appledaily.com/finance/20200131/ZELMWQSJ55OH4SJJVBCTGW4HNU/     為何呢隻債升幅跑贏? 其實上個月提及過UBS債，都係同一概念。至於路勁直債，2019年12月提出時$100左右，1個月後$107。投入20萬美金賺價14000美金，即一個月同學賺了10萬。現時游資太多而投資人唔想買太差既野，而家唔少評級唔錯既債都被炒起價，息就保證有。所以保險公司持有很多債，加上未來買保險的意職會提高(起碼疫症發生有人明白了錢少醫院係唔會收你，無事都要留錢走佬更數月返唔到屋企無收入)，保險股不宣淡更有契機。   就以香港為例，,M3貨幣供應2006年只係約(500萬)*(1百萬)，而家係(1400萬)*(1百萬)，錢多了近3X。錢多但好多人又唔夠膽搏 而家叫你成副身家擺曬落股票你都唔夠膽住, 咁你就明我講乜㗎喇     筆者相信此匯豐是不俗選擇，只要同市面上好多bond 或者年金比較, 你會明白保險公司賺了客很多錢。免費的理財資訊，才是對你最costly。至於一年內讀過收息103的舊生，你的103會藉令你可登入homeblogger網站，得知如何找到此種債券。已過期者請重讀103。

你好諗sir, 感謝你有網常分享影片，不吹水有步驟，我認為你是實戰型blogger既典範。   本人38才太太近同 有仔有女，上年買了新樓1200萬三房在元朗，八成上會車出車入 早年的幸運加上努力，現時生意能月產20萬月入，當然近半年社會不穩定，月入已由高時降低估計未來收入能維持現在水平 工作原故，在亞洲居都有買樓，英國亦有一間，打算第時小朋友讀書用 現金近500萬 希望得到意見怎執好下列投資: HK青衣已補價居屋一間，市值500萬約可隨時租比人，而家暫時比家人不時返去住 日本難波單位上層有80000日元租金收入、地鋪丟空，投入約267萬港元 泰國樓90萬，在asok市中心，唔租比人自用 英國樓300萬，Leeds，收租折返hkd成10000蚊每月 經資深的保險從業員朋友介紹, 有款萬用壽險是一次性付50萬, 槓桿有450萬, 回報不錯可六年升一倍，可唔可以買? 用債基取代一些物業是否化算? answer: 讀者收入不俗，可以考慮用直債。有直債，可取代保險。因保險公司其實都係收你既錢去買直債收息，然後再彈比你。友邦(1299)年報已公告佢近70%既錢都係買直債，那何不自己買入直債?   當然不少學生無買，主因直債入場門檻一般20萬美金，要有百餘萬閒錢者成副身家少都有500-1000萬唔計樓。故保險入場門檻較低，10-50萬港紙都有交易成不少人取代性選擇。   讀者提供保險擺三年平均年回報約10%，五年共78%約年14%，條數係咁計: 份計劃一筆過投500萬，銀行可以借約450萬比你。450萬係點計? 用第一日退保價值計出黎。   其實銀行可借出黎既數通常唔係齊頭，因退保價值唔會齊頭。上圖寫450萬可借出應該是約數。 借了450萬，利息2.575%，年支付利息成本106875元。3年後如退保，取回5473407元，減去3年利息支出及還返450萬，實際取回5473407-3*106875 – 4500000 = 652782。再減50萬本金，淨賺152782元。三年用50萬淨賺152782，回報約30%，好過唔少產物。此類保險在年頭及貸款鬆的時侯才做到，有時更要貸款介紹費，因為抵押保險去銀行借錢，只係客有利而銀行煩，落銀行或經紀問恐怕浪費不少時間。   雖現時加息風險低，但由於保險3年間放唔到，不少人考慮直債槓桿，一樣做到10%年回報 CREDIT SUISSE GROUP AG, 4.78%, LTV=60% 進取者更可用墨西哥石油公取，6.83%，LTV=60%   假設用瑞信(CREDIT SUISSE)，六成上會，年息2.5%，回報為(9560-3000)/80000 = 8.2% 可隨時買賣，唔似保險咁鎖死。有關使用保險及直債的分別及詳細計算，坊間你只會在本blog找到。更深入認識及執行方法請先上收息101視頻堂，可即付然後即約就係既時間睇片。之後再可補上真人班一次。   由於讀者資產現淨資產計有約1000萬，3-5年後可達2000萬或更多。呢類朋友要考慮將資產分佈全球。香港現時管治水平下降有目共睹，對資產擁有權不尊重令很多人將資產轉移海外。筆者較屬意泰國同英國。英國是世界資產公認儲存中心，俄羅斯人首選英國，次選希臘。不少人仲將仔女放埋係英國，行動總比言語有說服力。至於債基，派息達年12-15%，由於讀者唔使太買樓擴大資產規模，用債基收息絕對可考慮。   經源自武漢的「新冠病毒」一疫後，鬼佬同日本仔嬲L左中國及香港人就肯定，香港咁多人撈保險開賓館賺錢，找數既日子將會來臨，有個更不幸死埋淨低老婆細仔。香港喇沙仔係英國比人打，已廣傳。網上BOOK酒店見居住地係香港中國，被勸退，已有聞。中國消費力減退令外國酒店唔好租，一些二線的海外單位估計幾年內無運行。當然海外樓諗sir唔係專家，你問下香港班專同內地人移民英美既中介，佢地熟。   由於已有共值600萬既海外樓，加上自住樓已有，往後買賣樓多熟純投資決定應多參考往後升跌。然而資金少及買頭兩間樓既人，宜睇自己能力不太用參考樓市升跌。青衣居屋將跑輸，因為居屋本身住客及配套次等，而葵青區早已言明空置率低但屬不建議區份，這在買樓003課程有解，可參加課程先單獨睇片。我地唔係因為「長康七號」單野，唔睇好青衣既。

諗sir您好！ 自從在網上留意到諗sir的blog，如見曙光。讀完《樓換樓》、《小本收息王》，至今修畢收息101及收息103，課程實在句句到肉，終於搵到個真係幫到我概課程   本人40歲、先生同年、小朋友兩個而將升讀小學 先生自僱收入不穩定，本人職業穩定薪金$42K 單名九龍區兩房，500萬市值欠140萬 現金165萬，父母仙遊，沒兄弟姊妹   問題: 應將自住樓按爆(自住樓按到八成？)，然後買債基收息補貼租三房? 還是賣樓，換三房?   再次感謝諗sir用心教導，萬分感激！   ANSWER: 暫時你要賣樓，都難賣出。除非你是大屋苑，起碼都中層，仲要調低出價，先會有人睇。成日話沙士先買樓既人，今次真係比多次機會你。但現時所見呢類人等到沙士，仲要等到「100萬一間」佢先會考慮咁話!? 證明解釋只是一種藉口，不面對自己怠惰或貪心唔知足既人，唔跟情景而進化，仲衰過病毒。   謠言眾多，信數字加上用真錢而成的樓市呎價，更有底。香港的M3貨幣供應，比2006年大印銀紙前多了約3倍。金管局數字，2006年M3數目為5,089,000百萬，至2019年第3Q，M3是14,547,864百萬，即錢多了3倍而樓價只升了2.5倍，嚴格黎講樓價未升夠。   中國越苦，香港越好這是經百年驗證的事實，特首唔使咁好心將香港同大陸connect，當年同胞千辛萬苦將錢用現金拎落黎香港，一開到香港戶口個刻，佢地好有成功感，就由佢地照舊啦。人民幣過去一個月跌了2%，從6.85達7.0水平(兌美金)。當疫情過去人民幣要反映今年中國經濟下調的時候，內地人買美金計既香港樓同保險可唔可以抽更重既稅? 捐入香港疫情基金呀?   往後內地人想申請去澳洲同英國讀書，會唔會易過前兩年? 佢地要唔要香港呢隻白到灰既二手手套? 當然要，好過無… 因此香港仍需一批中層至低層員工，佢地要些少糧，係香港買個幾百至千零萬既「宿舍」，呢種樓價好硬。至於二千萬或之上的，由於老大已走，承接自然少。    既然而家賣樓個價都唔靚，讀者還是加按。500萬可夫婦之間按爆八成，得500*80%-140 = 260萬。筆者上年片段已淺解何謂按爆。 – – 如一個人借唔起成筆債，可加先生擔保，或利用借貸力由無變有之法讓自己有第二份收入，令銀行肯借更多。按多260萬出黎供樓金額增至400/259*10000 ~ 15400/月。現金升至260+165 = 425萬。拎其中225萬分三注投入債基，時機課上有授。利用睇價之proxy再加入計算分析(下圖)，幾時入第一第二第三注一目了然，自己家中可掌握。 近一星期B餐同E餐價格照有升，至於C餐已見疲勢，見上圖是C餐，現時突破唔到通度中軸加上通道收窄，預測向下。若唔想煩又穩打可用B餐，美國國債為主。今年亦睇好大公司評級高之公司債，新E餐。佢地槓後派息12%-15%，225萬投入一個月收2250000*15%/12 = 約28K/月，夠哂讀者租三房解佢煩惱，搬去靚校網都仲可租三房。又唔使賣完再買樓比佣又比稅。   而家可即上堂(睇片)，即執行。2月趁有時間做，3月10日已收第一期息。

至於近期熱炒，唔係講口罩，講下隻1137香港電視，近日股價高唱入雲，先講如果按基本因素睇，預期應不似坊間預期睇10蚊。   本文用生意經角度談生意，不屬股票推介文章。港視呢盤生意，脈絡還可想像一下，然而大如匯豐(0005)，筆者無能力。   我們先看看2019年8月港視(1137)在3蚊幾造底時，港視公佈半年業績: 上半年虧損1.4億港元擴大至1.55億港元 股價從高位約每股4.5港元大幅下跌至目前約3.0港元 當時公司表示因應香港近期經濟前景增速放慢，今年訂單總額目標由32億港元調低至27.5億港元   現時2020年2月股價升至6.5附近，2月10日單日試升過20%，當日上午公佈消息: 1月份平均每日訂單數量約2.24萬，按年及按月分別上升64.7%及19.8% 平均訂單值為488元，按月升4.5%，按年則跌9% 平均每日訂單總商品交易額為1,090萬元，按年及按月分別升49.3%及25.3%；每月訂單總商品交易額為3.38億元，按年及按月分別增49.6%及24.7%   筆者看法: 當訂單目標跌至27億，市場給予約每股$3.5的估值 現在1月訂單升至3.38億，年度化計約40億，先簡單計估值會升至40/27*3.5 = 5.2的區間   因此2月初港視股價試過在5.0-5.2水平拉据，insider於1月尾埋數就估到股價至少升至$5.2，睇怕已先食一浸。未來股價升幅看兩因素，分別係2月既生意可以升到幾多，畢竟搶購潮在1月22日左右才起，2月才更能反映港視的受惠。另因素是港視老闆係一個識做戲懂Marketing的老闆，佢點盡量將溢價加入港視股價入面，令公司走得更遠呢?   Ricky哥已做緊野，成立R Team，映埋比你睇佢去搵緊口罩，呢招港府要學。另外花些少錢買生產口罩機，打溫情。大家都明白口罩唔會搶成年，但恩情真可記成世架。   另外網購能便宜因為省卻了物流，銷售量越大物流隊越能給規模效益。所以假設2月訂單年度化計有50億，估值應可升至50/27*3.5 = $6.48稍高之水平。 如果年度化計有50億，每月訂單比而家3.38億增至4.16億之水平，派貨要增23%，外判比人又因產出更多延誤而令投訴增多，爆幾單收唔到貨網上比人唱，之前R Team成果會無哂。如果筆者係Ricky，會要階段性勝利而唔好求今年爆大大，當生意增長到一定階段就公告物流線不勝負荷，行返轉頭玩飢渴式銷售，日日貼出排隊等入網站之數量，然後提價而不提升單數去賺更多錢。   不過你咁玩，呢一行好快有Competitor出現….護城河不深。另外很要注意，如果呢期亂咁請人而引入了「內鬼」於物流隊，隨時連自己人都被拉走成為日後對手。   好樂觀去睇，計港視物流隊今年可增派貨產能一倍，令年度化銷售由27億升至60億，股價估計$7.77水平。即係2月睇升到$7.5-8.0已好盡。傳引入759幫佢派貨，市場好睇好，759升20%。但利用同行物流去幫自己，除非台底已有買入759股權協議讓佢成為自己人，否則多屬同床異夢，有事就扯貓尾的格局。當兩間都有知名度而利益近同的公司合作，結果就係合作唔到。   能否再升? 要睇每訂單值能否由$488再升，及銷售產品能否由實物轉虛擬，例如Ricky講過既港視賣保險。同埋有冇一d訂夠$1000有「積極送貨股務」。   做好個Brand再打下R team溫情牌，然後驚同事受感染人人送份醫療保，再部署轉賣更高margin的保險，唔係行唔通。然而R老闆本身太惹火，保監證監一定好好招呼佢，相信要賣都要拆不少盈利予保險公司，此亦是因老闆本身因素引致公司發展受限之例。   筆者分析後提出了數個觀察點，說明分析股票唔單只係睇睇年報講兩野巴菲特咁簡單。筆者愚見是要用老闆角度去分析，才明白呢個R老闆點去再做大佢盤生意。 另外，是次疫情令內地居民保健意識加強，是香港發展醫療中心的契機。今天或最遲明天係收息103舊生群組談談一隻美股，同HEALTH CARE有關(上圖)，11月至今近乎不停上升。過去一年未重讀收息103的學生請重新獲取會藉去登入。    

(文中部份為google translate而成的中文繁體)   諗先生， 我正在參加買樓001和003。   我已經在香港島上購買了一套新樓，使用呼吸plan以960萬的價格買入後，才知道您的課程。我希望保留更多資金，用按揭證券公司或60％的抵押貸款。   參加您的課程後，我知道我違反了您的3條規則。我想問一下您的意見，將來我的策略應該是什麼。我應該在3年後出售它，繼續保留它還是有其他方法。   FYI, 我在中國也有一家住宅，SHOPPING MALL內有兩家小商店（FULL PAID），對於商業用途而言，這並不太昂貴。我的妻子沒有工作，我有自己公司用來支付自己的工資。我目前正在租用3.5間客房的公寓，住在香港這邊。我希望我可以在幾年內以妻子的名字購買3房，或希望在新界買間3房租出，然後繼續自己在港島租房。   answer: 比讀者買錯樓更嚴重的問題: 佢理財係為買樓? 定不再為錢而煩惱?   如後者，需提供年齡、資產概況、否則作答就唔會點準。用狹窄的視野只處理樓，缺乏成套理財思想，結果多為失敗收場。就以25或45歲人比較，點樣用股用債用REITs用房地產已有很不同取向。   至於違反的3條買樓規則，筆者相信是: 唔好買港島樓投資 唔好買一房 唔好買新樓尤其投資 當然如閣下大把錢，買新樓靚一下少煩惱，梗係好。賺錢就是要讓自己多選擇，好似你呢刻在別國，就唔需從出街一刻就要上(口)罩了。當然為人地或自己有病，於密閉空間戴下罩係好。   港島樓在2007年後，常跑輸新界或九龍樓，可參考中原城市指數。但錯區份遠不及錯間隔嚴重。   買新樓等於錯屋苑，錯屋苑比錯區嚴重但最慘都是錯間隔。新樓溢價賣比客，發展商為求樓盤能用含水份的呎價賣，不惜回贈一百幾十萬比客。至於屋苑去到第三年，SSD一鬆大把客求賣，打擊呎價。好似讀者咁對理財毫無頭緒的，都知過左第三年就好賣樓吧   買一房是錯間隔，最傷。君不見現時租酒店一個月只七千包埋早餐? 相反一房業主直接面對酒店及劏房競爭，更要交高昂管理費。你而家去第一城，成堆一房吉盤等你睇。   重申: 間隔最重要> 次為屋苑> 再次為區份 > 大環境   買樓見效好耐，買樓絕不是為了3至5年內賺價，而是希望10-20年後通賬率大升讓銀紙貶值，令你當初抵押樓借下美金(港元)，十幾廿年後供樓同樣是萬幾二萬銀，到時變輕易，變相成間樓輕易到手更有租客幫手供同時租金收入更隨通賬上升。   要左手入右手出短時間賺價，買股票最好。從來生意變好都是突然間的，好少每日會升1%咁去，你睇下口罩? 因此短票是玩短，那些不想為自己錯誤分析股票而承擔的、或一批想你花真錢去買佢濫印股份的上市公司，才會叫你信買股應長揸。   買債是中期，3-5年配置期，而缺點是入場門檻都幾高。想穩定收入而入場門檻又要低，可用保險，但絕不是成批agent怒sell你那類保險。   講講內地，現時中國出街既人近零，疫情過後更會習慣網上銷售模式，因此商場鋪? 不了。但筆者唔投資內地主因是其封閉形經濟模式，及對私有產權的未完善規例。他日搞得好，絕對可以搶處女島新加坡及英國的資產儲存中心地位過來，我地放長雙眼睇睇。   由於香港酒店業踏入長期下降期，而內地人相信會在外面對大量歧視問題而選擇唔出國(或根本唔批visa順便好維穩)，香港酒店及零售業會因自身調節價位而復甦，但就好難重回核突三星都租2000蚊晚既日子。   一晚酒店先4舊，一個月先12000。而讀者960萬買間港島一房，等於租酒店800個月，即近66年。長命d可以唔租珀麗，租華麗呀(上圖)。 […]

諗sir:   您好! 我係收息101學生，想請教你有關債基嘅事。   我於2018年8月中幫銀行做了債基，我本金係1百萬，做左1槓2，即總投資額係3百萬。   B餐做了150萬 舊E餐做了150萬     近月看了諗sir於103舊生群的video，說今年轉c餐為上。我亦同銀行傾過，佢地話可將舊E餐轉做C餐，你認為好嗎?   另外我想加碼到直債同保險。直債有下列選擇: 獅子直債 BOC Aviation 恆大   保險用2019年債基賺到那30萬去買，你認為下面份保險可以嗎? 煩請諗sir百忙中抽時作答謝謝   ANSWER: 讀者只1槓2而沒行盡1槓3至3.5，做得好。槓盡令投資人更易被CALL LOAN，怕心理承受不到，那不如收少些息唔好槓太盡。當然如客人唔識，銀行通常有咁盡叫你槓咁盡、幫佢跑左條基金數，成日搵個回報引你。近日街上人少之又少、入銀行既人更少。一旦有機會見到你，通常銷售人員手法是殺雞取卵，食左再算。   至於賺左那30萬投入保險，筆者無意見，將賺到既錢趁早GOOD出黎都算條好事。上述保險客人需出資871,027 – 783,925*95% = $126,298 借了871,027-126,298 = $744,729 當年息2.5%，年息為744,729*2.5% = $18,618 此保險之回報為(1000000-126298-744729-18618*5) / 126298 = $35883/126298 = 28% 筆者認為一般，融資後年回報只5%左右。同公司應有計劃可做到年8%的! 那可媲美直債投資，一般保險公司都好難執。   上段旨在展示如何計出保險融資的回報，不是個別計劃推介。   至於直債，筆者認為今年有低吸時侯，內地必放水令違約潮減少，如真不想投入中國債，可考慮東盟國或歐洲零售銀行之直債。至於回應讀者，BOC Aviation不看好，因為今年中國航空業務是倒楣了，借飛機的公司不好去想。至於恆大是審慎樂觀的，會有低吸時但不是現在。至於獅子直債是穩打穩紮，年齡50+人仕適合。   至於下面隻REITs，上年派年息20%，今年因價升了，派息18.2%。下圖展示此REITs於2020年1月全月有升，正正回應有些人提:「派20%年息，會唔會好高風險?」其實有心選，不少高息的投資波幅比煤氣仲低。筆者亦會在收息103舊生群加強美股資訊，一年內無重讀103的舊生請重讀去重啟舊生群。至於債市心電圖節目照有。 債基照做吧，2019年大把人輸錢而佢執了30幾萬，算係咁。