租樓定買樓? (2020版)#2037

Ms. Florence 係一個accountant,佢係2016初結婚,未曾置業。在2016至2017年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買! 呢兩公婆唔買,不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$8million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$20000蚊租。即係業主有3.08%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此論述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓? 房價跌幅為何?  Florence都叫一個後生女。係以下假設,如買樓Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2%。計算中不把新居裝修費用加在內。 假設買樓,Florence一年後得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   買800萬樓,2%利息計攤30年供,月供約26K而當中11K是還利息   假如Florence買番而家住緊同樣市值8.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.4m + 20000*12 -11000*12 = -$292000 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間5.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 20000*12 -7600*12 = -$101200 可見樓價只要降到5.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 20000*12 -4500*12 = $36000 […]

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應否撈底買股博買樓首期? #2036

Hi 諗SIR,   本人是收息101班學生。上完堂希望咁做:   將現金150萬投入債基疊增收息,分三注去入。由於現時市大跌,諗sir提過一開始可買第一注,第二注等五粒豆去大個邊先買,那現在係咪趁豆係大個邊入哂兩注?   30萬投入八年年7%保險方案,可惜我上堂個陣無教此保險,可以點先知道?   今年(2020年)尾買樓,屬意土瓜灣,1000萬預算,我們八成上會   還是?   進取一點,拎200萬出黎買股票,計劃10塊買煤氣60塊買中電,入手後希望股價生性長放1-2年,賺到50-100萬才去補助買樓首期?   買樓等到下一年或下下年,大概現時很多人都想忘記2020年,展望2021吧   債基用150萬去買買債基收息,用利息租住樓先,或者可以住大些   本人及太太都是30出頭,認為仲有時間可以等未急要即用樓,收入均在月50k。希望趁此低潮造就低吸時機,令往後的路好行些   學生上     ANSWER: 大致就係今年買樓其餘錢穩買債同樓、定係遲1-2年買樓然後用錢博一轉股票之間的決擇。關鍵在考慮一旦博唔到,後果你能否承受先?   同意煤氣與中電就一定唔會跌到零,不過入手既方法唔係用價位去考慮,而是沽壓減少時才考慮。下圖用技術指標OBV分析煤氣近日走勢,在色的黑線如向下傾斜越大,沽壓越大。沽壓減少就是用黑線的底連成的線,其向下傾斜度減少之時。現時向下傾斜度比上星期是大增的,但沽壓總有減退時。 筆者唔敢講呢套方法好好,但入市買股票唔應該睇價位,最要自己有套數理方法。近日投資人很情緒化,你唔睇清楚成交及價位背後之數字反映,你很容易受自己或身邊人的情緒波動做錯決定。OBV是免費可應用在港股或美股的,上圖用YAHOO FINANCE可免費做到。   很擔心開頭話要入煤氣的人,最後貪念起入錯其他股,這亦是不建議人買股撈底的原因。很多人講就容易,實行上又另一套。另外現時買股有心理準備短線就要走,不屬長線投資入市的時間。相反買樓多人賺因為易實行,供樓承諾令不少人唔會放棄,最後你的堅持成就了百萬賺幅。   人賺不到,因為自己貪心或半途而廢累事。債息每年龜速派見效慢,然而跌市令人唔會輸得甘。股票可以一變十,但過去一個月很多人是十變一。至於樓就更龜,有些人真係咪過唔轉按係一間銀行供成世的。正因為買要死供讓通賬發揮效力,租金隨通賬上升令樓在此狂印之時代更見價值。   債基派息高過樓,樓收租年2-3%,債未槓都5-6%,槓埋10-15%。可是債基派的息長年不變,而樓的租隋通賬加。所以樓比債更有人搶,價格更貴。   講左幾項投資物的不同,筆者認為讀者在30出頭先打好個底,今次都係趁市跌先入手債基同樓,令自己有低入手價易守做好個頭。至於買股在未來10年一定有機會,不用在今次跌市急做。或只用十萬去入手高波幅的股票,睇對就倍賺! 睇錯亦唔致命。其實買股就是要求不穩定的爆升性,買穩定股反而用錯股票。要穩定請用債用樓。   至於7%保險要做八年,由於筆者轉介的顧問近日較忙,所以只會篩選學生轉介,佢夾左銀行A可以做低息一點的保費融資。亦先講要約150萬資金證明,而投入保險的金額約50萬HKD都可以。要9%年回報的人入手銀碼要大一點,才令銀行可批到更平息的借貸去增強回報。若閣下自找銀行B去做同一個PLAN,會因收取利息及其他terms不同,而令回報變形。

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資產膨漲可以令樓市有幾瘋狂? #2035

諗Sir好,   本人35歲為DV69學生,近幾年開始有點積蓄,又撞彩睇到你的文章。對你提出「賺取穩定而可持續嘅收入」心感同意。但本月無論香港、本人及投資市場發生太多事,想請教一下   先講自己,由於早前買了新樓,未收樓但就要上會,到時無現金要推貴息供個400幾萬loan,深感懊悔不矣。收樓後應等到年尾可過SSD,到時應賣走? 間樓市值600萬在新界,細兩房的   債基市場也有蝕錢,入了第一注買了新E餐,跌幅10%內,我覺得還可以? 放係度唔好理佢?   最後是聽同事講就買的股票,帳面已令我輸了30-50%,近日同事已無同我再講股票,大家都知咩事,同埋要保住份工。508同227,可以守? 我明白諗sir你好少講股票,同埋已在堂上明白股票同債券分別係點用,不過由於蕭生講話~大蕭條,咁講我既錢可能擺十年都拎唔返7成,那好冇提早斬纜?   太太同我仍會在入伙後開始計劃生小朋友,現時手上有現金50萬,股票輸淨30幾萬,債基都有50萬,幫忙指教一下   巫了期上   ANSWER: 燒山好似無講大蕭條,不過很多人心感沉重驚無左份工就肯定的。然而煤氣債價在過去兩個月節節上升。留意我地係講煤氣公司發既債,已知煤氣股票由$15跌到落$11,這些就不好再提啦。煤氣直債派息只2.3%,要可以用港紙買,仲有6年先到期,條款都幾唔吸引。但為什麼佢個價近月由$97升到$101?與此同時,匯豐一條債價$103跌到約$80,跌左20%? 誠然,匯豐銀行同渣打直債現時大減價,很吸引。買咩在收息103會員群交代左,已講左係幾多息同邊年到個條。     講設煤氣直債,常然醒目仔常爬頭,債市都是較成熟既投資者參與,一些有經驗或有米者已為下半年展開的銀紙貶值潮應對。一條2.3%既債都要搶貴,如果樓仲可以有3%租務回報那批,幾可肯定樓價會升到令租務回報跌至1-2%水平。留意酒店業會下調,但由於酒店房只等同住宅一房或STUDIO,故早早講過買樓最好入兩房或三房。   美國宣佈無限量印錢買債,講完個市仲要跌,筆者認為反映過份恐慌。畢竟美國死亡率很受限,而疫苗始終會出身黎,家陣有埋政府包底買你債而有人仲要拋,確實被恐慌過份主導。當然我們不是不防備,此時維持你的現金在50%水平是需要的,而跌得快既野應早賣走,絕不要賣走靚野而一堆無希望既股票死守唔賣。誠如當年你$40-50買了中國人壽,揸左十幾年到而家中壽跌到10蚊都就無,加上股票不似直債有到期回本人,所以唔值得留佢係手。   三月至今已知樓唔係點跌、債靚個批跌10-20%唔攪既高收益債要跌30%,黃金跌10-20%,外幣兌美金都係10%左右。股票如大籃籌30-40%左右,垃圾股就50%之外、ETD或一些槓桿式ETN要跌80%。上述已為你排了清貨提早現金水平的先後次序。   展望將來,唔係話樓價唔會跌,不過跌都係1600萬樓上既樓。300-1500萬樓平民級別,疫情過後示威過後,都係一樣有需求。更何況美國已開大印錢規模,今次比08年個劑印得仲大,下圖展示香港的M3貨幣水平於2016年(6292548百萬),比2006年的2794821百萬大了2倍幾。所以人些人話香港樓價升了一倍幾仍嫌少,都唔係無道理。你看銀紙都多了兩倍幾吧,只不過新印的銀紙唔係比左平民呢…或只係少部份比了。 將來銀紙再倍計增,你話升業率會拉低樓市? 我話樓價會由有錢人掃哂再加劇貧富懸殊,之後到你孫個代就入戰時末日,我都唔想自己講中呀。   因此讀者的新樓,既然自住,那就自用吧,好在佢只入了間600幾萬,仲可以夠,估計高息PLAN之下都只係兩萬幾月供,應仲可以頂。但下一間樓建議買二手,避走呼吸PLAN而個價又均真些。新樓的價都是送印花稅及比回贈堆出黎,務請留意。   印銀紙之下需買樓,新E餐至此不考慮放,現時只有做盡槓桿個批要部份放,但無槓桿個批應可安然渡過。E餐如槓一倍利息都8-10%,新買既未來收一下息應下彌補暫跌損失,買得耐既應已收了不少利息,而家升跌也大把子彈應付吧。   反而一些市值較低的上市公司股票應而家賣,始終跌市是吸納好投資物的時機,股票先賣拎返現金,再加埋債基及CASH都有100餘萬,等大半年再考慮用老婆名九成上第二間樓,儲樓再輔以債基及直債才是令你縮短工作生涯的好幫手。至於想靠炒股票致富的人,唔係話無,不過市場上很少人成功,就當這幾星期市場彌漫悲觀情緒,都無乜人可以看破而如常按進度向前吧。

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咩人要博低位撈底? #2034

你好諗sir   想請教我現在置業及規劃人生 本人42歲有一個物業在港島600萬,供淨400萬自住,與太太聯名 在九龍區與細佬聯名有一居屋物業約500萬綠表價已供滿 收入48k,太太收入約20k,有小朋友兩個有工人 之前大洗,現只有Cash 20萬。幸好亦因此無咩投資 由一月開始增大儲蓄至月儲2萬,現時冇咩街出好儲錢,之後應可持續   本人相信現時是積極投資之好時機,係時候計劃。希望可退休更多錢用及令手上現金更多。想問如賣到居屋,返贖港島單位好免供樓增加儲蓄?   或再買樓放租? 或買債基抑或股票收息 或有更好的選擇!?   希望能賜覆回應迷團 謝謝   ANSWER: 儲蓄率低表示理財執行力弱,就當點幫你計劃都無用,這點不再詳談。反正讀者48k人工要養幾個,在此市況下是艱難的。現時有資金想開始投資的人,投入資金必先由小到大,投入時機最等「10天比50天線高」之股份比率回升,選較強的版塊入手。下圖黑線是比率,你見「10天比50天線高」之比率現時只8%,幾年都未試過咁低。買入時就係等黑色線勾返上去個陣。呢個數計足全港千幾隻股票,好難去mark出黎,可信度高。如要經常睇住,可購買我地同莊博合作做既股市漁夫系統。 至於買乜? 可計出後再入手較強的版塊。就是將「10天比50天線高」的比率由計全股票縮減至逐個版塊計。當然,計單一版塊前要知例如汽車版塊內包含咩股票? 這在免費地方沒詳列,需要比些錢人賺去拎到吧,筆者當初都係咁比。升市時首批能10天升越50天的版塊,通常就是強勢較值得入手,宜在內搵股買。   找投資有熱情的莊博去教你睇通港股、美股,就是進步之始,讀者由於40幾歲冇咩現金淨,資產淨值低者係要利用此跌市一鋪反底。若有大把現金,3000萬港幣以上的,都可用300-500萬撈底。   但如唔係唔上唔落,資產淨值有100-2000萬之間(淨值係要將面數減返負債包括按揭才叫淨值),咁就味用股票博反底,利用債基例如美國國債為主的B餐,或高評級公司債的E餐,100萬咁月月收息10-12K,係底揸返上去更好。債基在3月9日至3月20日期間,美股跌了1萬點之時,都有分別7-20%的跌幅。老豆之選跌7%,少過英鎊兌美金。C餐用高收益債,跌20%。B餐中規中矩。與此同時,煤氣14蚊跌到10蚊,領展80蚊跌至63蚊。而佢地派息只年3%餘。   當然亦有人問:「咩撈底唔係買樓咩?」其實股票一定升得快過樓,而家恆大(3333)又返10蚊,其實上一轉升市,恆大由3蚊升到30蚊。買樓? 十幾年先升1倍多一點,所以買樓一定要槓桿買,否則買債或股算數。但用槓桿,不可用得太盡,所以筆者先成日係呢個blog同你左計右計借貸力,你估我真心想同你又2.59又計下數咩? 就係太多人唔知自己荷包幾厚又比sales sell大左,先至有不少買樓慘劇。股市同失業率比股市定必是先行指標,而樓價往往見底時失業率見頂,因樓價同失業率同屬滯後指標。因此要撈,先考慮股票,同埋用些少錢不要重注,最好學埋用期權去做唔好用正股。次步,買入樓,買入時間最好是失業率現拐點。   讀者將居屋賣走同細佬分左佢,各自修行都係好事。今次機會要好好把握,儲蓄水平及生活質素才可提升。 留意,失業率為滯後數據,失業率配落股市唔準既,股市是領先指標。上圖借用明報。

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又跌一千! 5%訂新樓買家應否撻訂? #2033

你好呀唸Sir,我係陳先生, 在買樓決擇上希望能夠向你請教, 不勝感激。本人數月前首次置業, 買入一手樓花, 已簽正式合約並付5%訂金。唯買入後冷靜思索才發覺買入的新盤雖然環境算好, 但位置上的確欠佳, 當時只留意到價錢不算貴才買入, 但沒有自住的迫切性。   我和太太於港島上班, 新盤位置增加了交通時間。加上, 環球經濟受疫症影響, 香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定, 訂金5%為辛苦儲錢得來, 但為了未來居所可以平衡工作以及生活, 真心請教唸Sir現時撻訂是否明智, 發展商追巨額差價機會大不大 (該新盤發展商仍在分期推出中)。   answer: 讀者考慮是否撻訂只諗自己交通時間、及未來經濟環境,有感錯誤。   最要考慮是自己經濟能力,及間隔是否受歡迎。次選考慮屋苑,經濟大環境因素排尾,你留意樓宇業權不可複製,具排他性。唔似股票咁是多人分享公司股權,所以只要你物業的獨特性夠高,海嘯跌浪都可帳面少蝕或更反贏,誠如現時又一村,大部份低密求平房都樓齡舊,若有新型同類單位供應,現時仲買得起既uncle大把。或者唔講咁遠,你揸間九龍區舊些既三房,仲好租過你係啟德個間全新一房。   由於讀者未有提供佢現金水平及收入多少,近日為助收息舊生應市,筆者時間不敷應用,未能再問讀者資料研究。如果5%訂對佢好少錢,加上兩年內低息plan供樓,兩年後呼吸plan轉高息供樓,佢都應付等黎,及跌價如跌20%,佢而家都仲有樓價(20%-5%)=15%既錢去補margin,咁佢就可守落去上新屋。   簡化一下,即係考慮: 5%樓價對佢呢講多唔多錢? 問清及計好頭兩年、及之後時段,佢供樓要幾錢。由於兩年後大部份呼吸plan都至少p+3.5%,即係點減息你都至少比3.5%。唔好信有人講之後減息供樓易 如果要補30%樓價轉走呼吸PLAN去銀行低息PLAN,佢兩年後做唔做到? 樓價跌20%-30%佢補唔補到MARGIN?    發展商係一定有機會追你差價,人地訂明有權的。   你見大部份黎急問樓處理方法既人都係新樓買家,你就知政府二手樓按揭政策收到好緊,買二手樓既人遇上美股跌左成1萬點都暫無煩惱。所以政府有時有些政策都係幫到手既。人係咁,炒上個陣就兇狠,話人阻你發達。跌個陣就….自己諗…   另外有收息103舊生話助教未有覆佢,在此解釋一下,因為助教星期五放假。而星期六因辦公室樓下有人確診所以要大清潔,無返去拎電話。係無睇到whatsapp兩日之後比人話,諗sir已經督促左佢,希望大家理解。   另外有舊生想要更實務的指示,筆者在舊生群3月21日Kaffee那條thread已答左,列出4類情況4種處理,去舊生群會睇到。但由於人人唔同,更詳盡搵返助教吧,佢地已返工。   至於上星期六上左收息班的學生不用擔心,你地上堂既13樓唔關確診者事,13樓不屬助教的office,我們有本部同分校,而本星期上既堂我地絕大部份會轉哂video遙距。   筆者看星期五晚美股有一現象,債類ETF如BND, EMLC, TIP全升,過去兩星期連黃金同美國國債都比人沽的現象應漸趨緩和。至於股市波幅比債同金高,可以預期。XLU公司股ETF比XLF金融股ETF跌得多,相信係公用股過去資金太多,開始都調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期咁高,相信資金依次序留係 美國國債>高評級債/黃金> REITs>公用股>其他股的現象會重整及重現。

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7%息亂世不錯保住本之選 #2032

  你好諗Sir,  本人已上收息課程。 同家人住, 之前只望樓價跌才入場. 讀完諗Sir文章好BUY諗Sir理論. 積極向一生三宅進發.   本人單身, 33歲,與家人同住港島已供滿私樓,現市值1400萬 返工月入3.8萬, 月儲1.3萬 有固定女友,收入不詳 現金約50萬, 想保留現金傍身,萬一失業可照供樓再找工 想等市跌再拆父母名出來買樓, 如入手直債到時未到期會否難套現?   本人應否先考慮入600萬以下樓?,如不做套房,屯門兩房可以嗎?   Million Thanks!   answer: 現時風高浪急,筆者不建議讀者按老豆間樓出黎買野,加上婚前未知幾年後的財政實力,故在財務上實先細做及學習,不宜大動作。   當然理財這些事很個人,如果你老豆係誠哥,咁就另作別論,可以大攪啦。   樓可以照買,買一間可以,起碼自己「人頭」,自己負責。結埋婚用老婆命出錢買間樓比佢,就有第二間,促進婚姻和諧。再之後,拆件轉自己個間比老婆,老婆仲開心(如果當時樓市好),然後自己買第三間,那就既完成「一生三宅」,亦可提升老婆幸福指數。   三宅詳細在前兩天文章#2030有講,下LINK傳送 https://homebloggerhk.com/?p=98520   讀者50萬現金,如儲多1-2年錢九成上會買些400-500萬樓,可以的。年青人就是用長時間去磨走債務,樓可早買。趁後生買樓唔係賭升跌,而係利用美元會長印而內含值貶,持樓可受惠資產膨漲呢件事。     直債就唔好買,入場價20萬美金,對讀者有點高。不如考慮上圖保險計劃,年回報~7-9%,係一份保險。先講份保險年期係八年,而家環球低息加上今年大市上落大,保險公司難開價。大家咪預再有2018年那個三年升70%既plan。即係你而家買樓再咪諗返沙士個價…又想50萬買淘大咩?       此計劃幾十萬都可入場,上例子出資: 195萬-165萬*85%-銀行回贈 = $415,309 8年供利息28萬,8年後資金回籠淨得52.7萬 8年總回報約527000/(415309+280000)  由保險公司保本,唔夠錢買直債但又想有保證回報的可考慮上方保險,可跟助教註明是「7% PLAN」。   未來借錢息口低,保險融資又有另一個風景。同埋低息環境應會長,所以保險公司會出長一點的plan,但絕不是要你供成廿年個種。     經紀怕煩,唔想同客搞借錢。加上lump sum plan佣低,不少人買保險都好似#2029個案主角咁買左成堆明知無乜用既野。呢個PLAN同埋唔少有用既保險,在收息101會教。 […]

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趁低換樓買貨的時候? #2031

諗sir你好   早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚。社會真好需要你呢類blogger去點醒多d人   本人35歲從事銀行 太太年齡相約 每人月入約40k 現金130萬,是上年股票輸淨的,好彩早拎返,否則而家更大損失   與父母同住在一間供滿大唐樓,由於我認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法:   而家樓市都算高位,應否該把握機會將唐樓以市價800萬放盤? 並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修?  (已找到買家開價及知道佢不介意購入後放租)    一年後樓市或會因經濟下行,到時再買一間新淨既大屋苑樓? (預計要1100萬)   或,放售唐樓後買兩間,一間我比首期自己住,另一間同屋苑買比父母,一間500萬左右另一間可750萬,咁做是否太進取?   是係以租養租,收住息去租樓唔買住?   請賜教   ANSWER: *留意,本文係指出觀察市低的方法,而唔係叫你而家買貨   用番SWOT analysis看讀者情況: Strength: 父母有間仲滿既唐樓、自己份工都算可以、暫叫做穩定   Weakness: 讀者工資相對上唔高。留意香港買樓是與全世界人角力,你要係香港收入超哂班才可從容面對世界性高企樓價。   Opportunity: 疫情令資產價格暫時下調   Threat: 疫情又令市況波動高槓桿者易失預算,環球化在各國斷絕來往後開倒行車,貧富優劣將會洗一洗牌   隨時間而過,就當唐樓樓價下跌,佢想換的樓之價格都會跌,故讀者的Strength可以因時間變而存在。另外時間過估計將更多人失業,讀者既Weakness會無咁明顯。當然先決是讀者能保到份工。小結是,如果讀者及太太同時失業之機會低,賣走唐樓再換可以。預計時間過佢地Weakness將減少而佢既Strength可在將來保留。   「危」與「機」是同生,故時間過機會將失去而危險會消除。所以最好的機會,是留比最強(Strength)的人。經濟危機只會令貧者越貧、富者越富。這個筆者同意。   唔建議讀者用銀行staff loan,免受失業同call loan雙重打擊。家庭借貸力為(40000+40000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。呢個數買兩間屋(500萬+750萬)應唔夠借,所以還是 […]

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13年攪定一生三宅好退休 #2030

諗Sir, 您好,我是成家搏客的新讀者,懷恨太遲認識諗Sir,現希望得到指點   我們一家3口,先生35歲,私人補習老師 先生收入已在近期疫病下中斷,幸好有另一份兼職頂住 兒子剛上幼稚園 我本人都是從事教育行業,收入穩定 租樓19K,打算再生小孩不過而家咁時勢唯有延遲   手上的股票已早沽清,23000是入市位嗎?  另外今年我想置業,買三房實力好像不夠,買兩房恐怕日後再要換,點去部署?  手上現金有150萬。已是賣走股票後全部積蓄   謝謝 ANSWER: 讀者先生估計無收入證明,家庭借貸力大受打擊,建議先生開立有限公司,再將收入存進然後再出番糧比自己,既可建立銀行認可收入,平時支出亦可利用公司卡進行或可省稅。當然就咁由公司過數比自己不可行,先生亦不是該公司董事之好人選,文件安排同答法要疏理好銀行才會接受。   如先生同讀者每人都有30K收入,家庭借貸力可達(30K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 770萬,此借貸力加些少首期,夠買三房,但恐怕買都要借爆。   如買天水圍的三房500-600萬可以,荃灣或大埔大屋苑最避強都要700萬先開到波。當然荃灣更西、大埔更北之地,呢個價買三房有計的。但為三房去到咁盡,在此時大市仍大波波之時,先生收入又未穩定,還是用債收住息去租三房吧。讀者未有樓加穩定職業,有九成上會呢張皇牌,得市再回500萬頭入間新淨兩房,鋪好條路等阿仔上中學時買夠三間樓絕有可能。其實唔難做,用呢儲到呢150萬都夠,方法如下:   1.自己九成上第一間樓,40萬首期買400萬   2.先生應只可八成上會,買第二間樓400萬入手,80萬首期   3.然後太太將業權分兩次賣比先生,每次賣199萬,由於夫婦轉讓用舊印花稅標準,200萬之下轉讓只打100蚊印花稅。那400萬樓大約就是轉2次。但留意,唔可以好近時間之內賣哂,點做好公司出糧同捉去轉讓業權時間,買樓003有授   4.賣完業權,太太又變返冇樓,又可以九成上。用40萬再九成上吧。可能到時你個仔讀到小六,按揭政策都鬆左。呢買個步驟,就攪定一生三宅。呢件事,首期只係160萬,計你兩夫婦如人人每月可儲5000,一個月即儲一萬,只消160個月即係13年左右就完成。那你由生仔一刻開始好好做,你個仔讀到中二你就可以三宅在手,同阿仔講有咩事阿媽比間樓你頂住!   5.故有無三宅,爭在你儲唔儲。四百萬既樓當然好細,此僅為例子。能儲多些既當然可再買大些。而買400萬樓每次上會只需借300幾萬,你識用2.59方程,就計到只需28K月入就可儲到300萬   未來環境極低息,政府又大把野可為樓市鬆縛,樓市如今年有跌浪,將是入市機會。   讀者而家講買完三間樓當然遠,不如今年後半年部署先買第一間,然後借比親戚住收下租,跟手用淨低100萬資金用債基收息,都是B餐吧。B餐在近期大跌市都要跌,因為次級靚既美國國債都要比人沽。但B餐只係單位數百分比咁跌,仲少過黃金,算很有交待。100萬入債基收12%年息月收10K,即係用兩房收租再補10K,應夠租三房。

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12層樓揸手點解要逆市對沖? #2029

您好 ! 諗 Sir   本人係 上年 9月103 畢業學生, 有感現時市場過於波動,心感不安,懇請 諗 Sir 賜教   本人資產多與家人合資, 全部有收租收入 1, 九龍區 (單棟洋樓)              市值 : 3.3m 貸款 : 500k     回報 : 15.5% 2, 香港大學站 (單棟洋樓)            市值 : 5m       貸款 : 800k 回報 : […]

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事先張揚0316 – 呢三招一出,股市就會回穩

呢三招一出,股市就會回穩。 大家好,寫文時正係風高浪急。美國聯儲局繼3月頭「失驚無神」緊急減息0.5厘後,香港時間星期一(3月16)天未光,又再忽然減息1厘。留意兩次減息都係緊急,都未等到開會(3月18)已經射晒子彈。 兩次緊急減息,市場反應都幾負面。股市原本都好地地,出埋招就即插,唔知侵侵諗乜了。如果佢嘅目的係想穩住股市,明顯係失敗。但點解第一次唔得,佢覺得第二次會得?咁可能真係搏第二次得,或者佢冇你想像中咁著緊股市。始終減息照計點都幫到下啲公司。 息又減晒,亦都同時放埋水,基本上已經重啟QE。但市場都唔多領情,咁點算?以下三樣嘢,可能幫到市場。 一.畢菲特入市。留意股神畢菲特近年戰績真係麻麻,仲渣住一大堆現水,畀人笑佢老,笑佢回塘。股神都一把年紀,會唔會就係臨退休整多舖代表作,貫撤實現佢講嘅「別人恐懼時佢貪婪」?相信可能性都係有嘅。事實係3月頭股神已經出手,增持咗Bank of New York到超過10%。當然規模仲係好細,如果佢有大deal出嚟,照計市場有可能忽然間情緒大轉向。股神都買喎,你唔跟?而佢嘅好處係「別人恐懼時佢有錢」。記得08年金融海嘯,畢菲特亦都用極優厚條件「打救」咗投資銀行高盛(Goldman Sachs),同埋通用電氣(GE)。咁你求股神打救,條件就當然係辣。 二.減關稅。聯儲局就可能係侵侵扯線公仔,唔敢逆佢意,而家鮑威爾可能同佢講「我一早話你知咁樣唔得架啦!而家你睇?」。但畢菲特就唔會畀侵侵控制到。所以頭先第一點,侵侵係被動嘅。但有樣嘢佢可以主導:就係減中國關稅。咁核突?放心,為咗連任,有乜做唔出?而家先係最好下台階,為咗世界人命著想,我拋開成見。你見近日侵侵啲言論仲好克制,並冇話將疫情怪落去中國度。當然呢招亦都係一半半,亦不排除佢救唔到市就反枱,正式將矛頭指向中國。但留意中國暫時都仲好克制,你睇人民幣就知,中國經濟一樣大受打擊,但都冇將人民幣貶值—你話背後唔係畀返面美國(或者怕報復,一樣)?點都唔信 三.政府直接入市買股票。呢招最絶對,你當好似盈富基金咁,不過可能更加大規模。咩唔得?梗係得。聯儲局買債都得,點解買股票唔得?係異想天開,但正係夠異想天開先可以夠穩住個市場。非常時期用非常手段,反正日本都用過—甚至有人話,唔使自己出手,叫日本央行買美股都得。暫時法律下,聯儲局只可以買債,改例要國會批准。咁估下過唔過到?相信難度不大。事實上冇你想像中咁妙想天開,波士頓聯儲行總裁之前已經強烈暗示。 講估值平(港股咋下,美股仲係唔平)講咗好耐,只要呢三樣嘢出現,照計市況就可以穩住。是但一樣都OK,三者齊發更好。 ============================================= 今次同homeblogger 合作推出新專欄(事先張揚) 一個星期有成三篇文章在專欄中發表, 提供Ivan Li獨門的即市分析, 助你投資快人一步 專欄每星期包含三篇文章,談及範圍為「港股、美股、宏觀經濟走勢」 文中主力包含投資點子 按季收費 season 1收費原價: HK$1170一季 (90天) 本星期予你優惠價HK$350元一季 (90天) 第一篇文章在3月16日就有 如報名請按下方LINK填表,稍後有繳款指示予你,可網上信用卡付或匯豐/中國銀行入數 https://homebloggerhk.com/APPLY/ 課程編號填: CC01 付費後有Login及Password予你 出文日登入 https://homebloggerhk.com/ 就可看到

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