諗sir你好，好迷網，两夫妻五十出頭不善理財，現時工作前境並不樂觀，一直苦惱以後日子點算。偶然之下見到諗sir文章，希望籍此可以指點迷津。 两夫妻月薪5-6萬左右，育一子19歲讀書中，一個估值單位850左右，月供17k，尚欠200萬。負債40萬，每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名，本人工作冇借貸能力，難轉名加按借盡按揭，請係外國重新上路，對投資唔係好識，有冇簡易投資方式容易上手，令本人有被動收入長居?   ANSWER: 唔使迷惘，認真睇返自己一路怎走來，50歲仍然會有出路。先講最令讀者賺錢就係佢間樓，現時淨值達850-200 = 650萬。相比自己工作多年仍弄得一身債(-40萬)，供樓多年絕對無辜負佢!  50歲借貸力係比45歲高峰期打八折，不過仍然借到。既然兩個人份工睇落都比唔到咩錢佢，何不用公司出多份糧比自己賺多份收入，方便按間樓既錢出黎? 先找借貸40萬，然後利用下方三個方法穩收息，又或留係香港收息當首期再買多間樓，安穩過埋下半世，應唔難。   有樓在手點都唔叫慘，所以年輕人點都要捱段日子供樓上會，除非你早就豬籠入水。讀者兒子幾年後自力更生，表面上最迷惘最苦惱的日子不是已經捱過了嗎？現時不少人結了婚未有樓，為兒女入讀國際學校…為慳2蚊想叫凍飲都要慳，讀者叫做更有條件去籌劃人生。 至於讀者到50歲都想問「簡易投資方程式」，呢個就係佢地最大問題。所以，性格決定命運。諗sir見過有些業主錙銖必較，經常講價又想慳盡每蚊親力親為，最尾都係一屋衰租客。無經紀想真心幫佢，只係比個麻煩友佢做一deal就算。又或者係片段「野蠻業主5大特徹」都講過，係睇樓客面前鬧客既業主，最尾自食惡果。所以學投資要賺錢，除了有技術，用同理心去對他人亦屬成事必要。讀者重新上路，雖未見其人，但必須改變每天行事及對人之習慣。   重申加大自己借貸力，先比幾個重點: 開公司戶口 去銀行開戶 支票出糧比自己 擴大公司支出去降低個人稅務負擔   令公司出糧比自己，既可增強借貸力，又可合法避稅，一石二鳥。提埋你，而家去中資銀行開公司戶口，反而難。唔難國家法例事，呢一季都係咁。   考慮到讀者現時處於月光族狀況，我地反轉黎計，若以物業估值8.5M作6成加按20年作計算，大約可借出510萬減去200萬供淨樓按，可套現300萬。未計及私人貸款每月還款額，每月最低入息要求510/259*10000*2 ~ 39500 。自己既私人貸款可找另一半清左佢，然後用自己套現300萬。有了此300萬，原本40萬私貸即可找清。   去到呢一度，有些人會打錢走，將香港層樓爭盡然後搵個親戚住埋落去，親戚幫手供返就算。自己呢? 拎個BNO去英國300萬夠買間英國樓了。當然仲要預每月支出，係外國如要有15000港幣等值收入，最穩陣要有600萬，當然120萬左右都可利用收息101的債基達成，不過要冒點風險。   直債 600萬者可買入保本直債而有3%票息的，600萬收3%票息即一年可產出18萬，除返開每月15K。咁做好過定期，其實中國銀行、煤氣、匯豐、長江都有發3%左右coupon的直債，做佢好過做定期，你落銀行問佢基本上會說你買年金，唔會咁輕易介紹你直債，你可以試下。或者如果佢真介紹，咁好可能係師傅輩出黎劏客。 債基 120萬者利用債基再槓桿，收息當然用直債或債基，唔通用股票咩? 股票而家都唔保證派息，你等股票派息黎開飯可以要絕食數年。用債基行B餐啦，12%年息，120萬投入收息144萬一年，除開都萬餘元。當然債基槓盡可15%-17%年息，真做到120萬投入月收15K的。不過槓盡不建議同埋買入之債基波幅會高一點，好似讀者投資經驗少的不建議。 期權 最後是讀者呢type，可能外國買完樓乜7都冇淨。咁不如用期權搵筆快錢啦。下圖是小米(1810)之期權報價，現價13.6，於14.5及15元行使價的O/I(未平倉合約)大增。由於小米正股一手只200，買正股都唔貴，二千幾三千蚊。但入一手期權之按金，比買一手正股仲低。計九月看好期權計，行使價睇$17的，按金只六百幾蚊。然而小米若真再向$16-17元進發，行使價$17的期權將由而家0$.20升5-6倍或更高都可。後生想刀仔鋸大樹，中年大想拎些少錢翻身賺返一百幾十萬收息，細細注學懂期權慢慢上，或試下學埋你點用期權金收息，是另一法門。不過讀者如無錢又要想易又快賺錢的投資方法，請恕筆者沒此魔法在手。  

(續昨天個案) 諗sir你好 本人是41歲的家庭主婦，在股票市場輸近百萬元，現在聽到股票2字都驚，以後都唔敢接觸、之前已收讀收息101及103，丈夫42歲，低收入人士，人工只有$30000，育有2名孩子，沒有物業，每月租金支出13000，全家保險每月$4500，扣除所有開支基本上冇可能儲錢，連出街吃一餐飯都有壓力！短時期暫時未能買樓，希望可以使用收息班所學的債基賺取每月被動收人，至少夠交租！改善生活壓力，現希望諗sir指點迷津，救救我們 全副身家 現金：250萬 股票蟹貨：15萬   ANSWER: 尋日已答讀者應買返間荃灣樓，亦都唔需對股票死心，佢只錯用股票及不知豺狼當道，40歲先中招，咁就無奈輸百萬。所以話投資要趁早，你如22歲輸下股票，無問題既。一般都係輸十萬八萬，保你往後唔再輸大錢。至於有些人永遠唔想輸，此屬井底蛙之見。強如Edison(我指發明電燈個位)及今時Elon(Tesla老細)，都係失敗n次，換來1次成功。   40歲人如對股市不夠熟悉，買債收息為好方略。先講買債係發唔到達，此為缺點，在收息101課開題已講。然而直債可到期保本，債基不保本但每月100萬投入派成8k-20k/月，視乎你風險承受力更可隨時放，那一生人供滿間樓仔再儲到200-300萬，表示學識用債能為你提供25k-60k之月入退休，自住居所又供滿，那起碼老年有個保障。   債基風險? 我地用2020年3月大跌市張圖(下圖)同你講，我地唔會用平均法去模糊關鍵位，總之新既D餐為什麼入選? 因為佢未槓桿都派8%息，而2020年3月24日(美股見底位當日)，佢由96蚊跌至79，跌幅於20%之內又在不槓桿下派8%息，Standard derivation保持在9%，你在3月會在港股找到跌少於20%的股票又可派到8%息嗎? 諗sir只聽到股票取消派息，強如匯豐。 如上圖，債基A-D餐已更換，達安排既方法及決定幾時走貨既決定都轉哂。要重讀收息103請八月到堂，真人班。收息103只做真人班，最快排到八月有位。   就當你向下行一格只得100萬，不妨20萬做個預備金，80萬投入收6000餘利息，都夠你去泰國或者台灣住。總好過每天決戰股場，都唔知邊日可炒夠1000萬話可以退休咁…   保險明顯要cut，雖然除開夫婦每人月供2千幾唔過份，但既然普通生活都有問題，那不如只keep份term life及醫療。咁做相信每人月供1000都夠，即每月可省回2500夠佢每日有多$100開飯。排次序，明顯住院現金、危疾、儲蓄人壽都唔係必要。至於諗sir上堂教既保費融資，好多經紀撈左十年都未必賣過。   無他，佣低，天氣又熱，賣黎做乜?   至於保費融資同保單抵押有咩分別? 幾時用邊個? 不妨你去考考你個保險經紀，當佢sell你買儲蓄保都可以「走資」既時候。台底方法唔講，其實買份保險真係等於你係加拿大個邊有舊錢? 諗sir都老啦，係時候跟後生學習一下。   其實13k月租都仲可以壓宿，大把洋樓租10k仲係兩房有lift，又省3k。一個月轉租洋樓又cut保險至少省5k，趁40歲仲有精神夜晚去撈下part time每個月又執6-7k，一個月可儲多10k。加上250萬可將一半投入債基即120萬月收約10k息，一個月即儲多了20k，捱2年就夠首期買樓打番上去，到時正正常常45歲住間兩房重新開始，仲有15年比佢儲錢準備退休。   諗sir係唔會為佣叫你全250萬投入債基，只有銀行才會叫你多買多收息，更叫你做盡槓桿再買多點。至於保險經紀就會叫你快為退休籌劃，開份15-20年既儲蓄plan，原有既保險唔好cut。 當然，讀者唔可以怪人，更幸好仲有200-300萬淨。唔知佢係咪年輕不夠努力? 令人惋惜。事業未有成下又重注股票，此等行為社會當然有回應。

諗sir ：   你好，本人47歲，從事電梯維修判頭，好多時現金出糧。太太家庭主婦，有2幼稚園小孩。本人因上年中風、所以現時身體影響工作。每月固定收入4-5萬。   現租住近女兒學校荃灣市區3房單位，租金$18000。早幾年放售物業約5百萬現金。暫未有上車。 現手持約6百萬現金，應如何理用收息？想請教怎樣可利用現金收息？ 謝謝   answer: 讀者中風後不應依賴單一投資物提供收入， 買樓收租 買債收息 買保本之直債 不旦有效分散風險，更可提供不俗息口。至於靠買賣股票賺急財不建議，讀者都做左半世人生意，仲想投資股份夾份同班唔識既人一齊做股東嗎?   買返間樓借比朋友住可取，但現金出糧令佢問銀行借錢唔易，在此解決方法是成立公司，係間公司做些野，例如有支票咁出番份糧比自己。然而自己做該公司董事，又出糧比自己咁用自己名去買樓借錢明顯不可取。在誰做董事? 點去出糧? 間公司是否幫員三供MPF或勞保都有考究。畢竟攪完可問銀行借番一千幾百萬，絕對值得!   當然間公司自己要做到生意，我們要合規地做好貸款。開公司有很多不為人知的好處，如有人只望住開公司個幾3000蚊同每年少少報稅洗費而卻步，宜再想想。先買入間屋後的裝修洗費，可註入公司支出。另外有公司戶口後出埋公司信用卡，很多個人支出都可考慮用埋公司卡做，計你收入60萬一年，扣除個人免稅額及三個稅階後，首30萬收入約比稅九千，之後30萬要用16%打標準率交48000，其比稅近6萬。   但用公司如你支出一年有60萬，根本不用交稅，避稅六萬。就當支出只30萬而淨低30萬要用公司打利得稅，由於200萬之下收入只打8.25%稅率，那只交2萬幾稅，足足省下3萬幾。如果收入更高，合規避得更多。所以知識唔只可以改變命運，仲可即時為你省下不少支出。仲未計政府有不少抗疫資金可申請，支持滿滿的。   諗sir講按揭在行，在合規避稅上的看法在本blog都有交待，至於投資分配而家講埋: 用太太單名九成上會買間荃灣樓，一係自住省回18k租金，或者借比朋友都可以。老黎無間樓，條數好難預。一旦廿年後住宅月租比現時貴一倍，你人工是否都可加一倍追到?   荃灣區，易入手。葵青及觀塘都難玩，原因日後交待。想睇荃灣如果係買樓003舊生，可whatsapp 96991141找助教pan睇下有咩好野。先講助教選屋苑主旨，要易租出易賣走，liquidity最重要。當然屋苑內有些開則特別受歡迎，最易明的，就是對流窗可將間屋可改造性提高，其他要實地才解說到。更緊要既，係助教搵到個業主肯爽快平放!   買債只可用低波幅債基，15%年息那些讀者唔好諗，收8%就算。一些只槓一倍後提供8%年息之債基，佢3年波幅標準差只是6%左右，經過2020年3月大跌市仍絰持6%標準差，非常好。9%附近的，算合格。上升至15%的，要賣走。我們對風險的量度是客觀及數字化的，而唔係吹段故仔然後同你預測升與跌。你學好後自己上網觀察數字，都夠應市。 那700萬利用140萬即20%首期上會，預算夠買較年輕而又有會所的兩房，供樓560/259*10000~ 21000，供完間樓係自己既更可留比仔女，又唔使擔心比業主趕走自己搬唔到屋。至於債基用200萬投入，8%息意味一個月有12.5k月入。最後160萬投入直債，對於有病在身讀者主打考慮匯豐或淡馬錫的直債，淡馬錫有4%年息之直債，用新加坡紙買，平衡持太多港幣的風險，仲好! 160萬收4%息一個月收5.3k，淡馬錫為新加坡政府投資主艦，廣為認知。配置後讀者600萬當中有100萬仍有現金，140萬買了樓，淨低息收息提供18k/月。

諗sir你好,  小弟係你既忠實讀者, 想請教一下買樓事宜。   小弟和太太同齡, 今年30歲, 分別為公務員和會計師, 小弟月入5萬4, 太太5萬5, 月儲6成收入, 育有一名1歲女兒, 現與家人同住。   太太有一層元朗物業, 銀行估值605至624萬, 尚欠貸款479萬, 剛完成轉按, 亦過了SSD 3年期限，萬一失業，可隨時免重稅賣樓。 另外，我們有現金250萬, 坐艇股票市值43萬, 小弟冇債冇樓冇車。至於太太有多少私己錢，則不得而知。   小弟目標一生三宅，亦很認同諗sir的分柝: (有錯請指正) (1) 如buget有限，寧可渣兩層500萬樓，不持一間千萬宅。 (2) 美國無限QE及低息環境下，樓宇價值必然上升。 (3) 政府陸續供應中轉房屋，成為了一房或開放式單位的替代品，所以買兩房或以上單位，升值潛力較大。   汪總在諗sir節目中表示，看好奧運站物業前景，但小弟自知財力有限，請問諗sir, 小弟應否親樓市微調，於今年內買樓? 如是，應該買什麼價位的兩房單位?南昌/九龍灣/大圍是否理想選擇?   多謝賜教，萬分感激。 晚輩林同學敬上   answer: 以下是收息103助教GARY同諗sir講的經驗: 「記得有次和朋友在聚餐時談及移民話題，朋友們提及現時約移民顧問諮詢，需要一星期後才能安排會面，會面時間跟你花在中旅社報大陸團差不多，分別在於，不能說對目的地沒有想法，也不能白紙一張要求顧問將整個移民程序由頭開始說起，自己先要做預習然後再去發問，因為最近申請人數多不勝數，情形就像鬥快遞交申請，其後批出居留證後擇個吉日就可以出發，從頭到尾就好像報了一個三年期的旅行團。」   朋友最後決定一年後移民，他跟親朋戚友已經交代，似乎他已有心裡準備過新的生活，後來我多口問多句:「你會賣咗層樓？」   朋友話:「唔會喇，層樓會放租揾人幫手供下，話唔定幾年後又會番香港。」   聽罷感覺是，朋友最不能放下似乎是層樓。這確實是香港人的實況: 看似很瀟灑，一方面想移民，但其實還在留戀香港做業主身份，給自己留一條後路，移民只是想獲取居留權作為日後逃生門，但一旦回流又再重複煩惱住屋的問題。   香港人似乎真的要把特區護照燒掉，將身份證剪碎才能完完全全跟層樓脫鈎。   套用以上情況，讀者提到持有兩層物業，對一些決定離鄉別井的人至少有機會可以沽一層hold 一層，務求在生活上取得平衡。但他提出的三點，可能因為諗sir文章寫得唔夠好，讀者都未完全理解諗sir意思:   […]

諗Sir你好, 本人55歲剛退休, 自住物業(以供完), 手上有五百萬儲蓄, 想問你意見有甚麽投資可保本但又可以收取較高息(例如有4厘以上), 我之前買了小小匯豐股票覺得佢有高息收, 怎知他們連息也暫停派發, 另到我對再買股票投資產生了恐懼, 買債券風險大嗎? 可否給我意見! 謝謝你! Stephen Chow   answer: 史提芬。周不用對再買股票產生恐懼，只不過當初佢對股票有錯誤用法，無謂暇想，出到黎個結果無預過係咁所以嚇親佢。   股票應該hit-and-run，即係睇準時機買佢一段時間，拎到爆升個浸就走。這對很多人而言很無癮，因為人總想搵到一隻股票長擺唔使理又幫佢賺錢的，正如諗sir都想我既員工唔使比指示自己搵岩野做幫公司賺錢一樣，只屬於甜蜜謊言。就當施老闆開到全香港都係中原，佢都要請人「鼓勵」班經紀跑數啦! 為什麼hit-and-run? 諗sir見解如下:   1.公司的盈利不是平均而來，往往是呢季好下季又唔好的 2.影響股價的因素好多，今年極多。政治因素老闆健康全球格局都關事，你揸股票長放等於食哂全部因素而引起的風險，但公司盈利大增只片刻公佈，那又為何將資金坐哂全場而等一刻放閃?   因此買股要進潛力增長股，同意的。買股就係夾份做生意，生意衰起上黎你仲要供股，那又為何買已達「中年」或「老年」的生意? 班有資本既人都去搵細生意投資做創投啦，你買d又大又老既生意如匯豐，係咪即係你同班你錢佬持相反意見? 咁玩有幾大勝機?   講返數字，用excel去括3年盈富股價，用黎顯示股價波幅之標準差， 1.盈富基金標準差為41.44%(見下圖)，派息3%左右不保證，可隨時放 2.債券基金標準差名原理計，結果是11.84%(收息101會教更多選取要旨)，派息年6-8%穩定，可隨時放 3.直債派息6%，到期保本所以不計價格波幅了，但要3-10年後才到期保本可放 所以上述兩個圖已說明清楚，債券基金之波幅只為盈富基金的1/4，而你買不少香港炒味濃既股，例如比亞廸，標準差達100.62%(見上圖)，即風險比盈富高1.6倍，比債基高近10倍。正因如此係香港炒股票，要予之回報都要有債券基金派息之10倍，即潛在年回報為年60%-80%才叫合理值博。否則就要用高風險去博蚊咁細的回報，蝕了。   而家要完全保本仲有4%，如果本少例如幾十萬港紙你要行保費融資，如果本金夠20萬美金可利用收息101內的直債。保費融資就係買保險，諗sir講的保險係經紀少賣，佣金低個種，如下: 銀行可以借180,625美金比客買呢份25萬美金的單，八年後淨賺為(338607-4786*8-250000)=50319美金。即係擺低69375美金，八年後賺多50319美金，約70%。不同銀行對此計劃有不同借貸條款，助教會在購買之前找到當時可借又有良好條款的銀行予學生。此計劃如用內在回報(IRR)計，考慮埋供息是每年放入的，內在回報率接近7%，由保險公司保本。   另外當然考慮下列渣打的直債，派5.8%。留意直債有些是已到期或被贖回的，請聯絡你的經紀人或收息103的助教去了解現價及情況。派5.8%由渣打保本，有佢就唔使咁辛苦季季搵高息定期啦。至於銀行就擺明唔肯做直債或出面叫的債券了，你可以去試下問。 風險如上述直債而言，就是渣打銀行會否違約或到閉。當然而家有人考慮埋唔存係香港既收息方案，所以諗sir的學生有開新加坡投資性離岸戶口的經驗，而唔係好似出面咁只係開舍普通離岸saving，呢種無咩息收。   相信本文予的內容在外間經紀都唔會比你，公開文章今天至此。謝。

你好諗Sir,   最近剛剛追看你的頻道, 收穫良多。   本人情況及問題如下, 如閣下有時間請幫忙給點意見。   背景: 本人及太太已過40, 育有2個小朋友就讀初小及初中。本人月薪$45,000, 太太$40,000, 有兩層物業, 一間市值$950萬2房(單棟樓, 19年買入, $880萬, mortgage $430萬)，一間市值$1000萬3房 (將軍澳大型屋苑, 早年買入價$595萬, mortgage $400萬)放租約每月$22,000, 二間皆鄰近地鐵站。另有市值$140萬車位 (早年已full paid), 月收$3000。股票約市值$60萬, 現金約有$180萬。   問題﹕ 本人想賣出將軍澳三房單位, 然後換入一間九龍大三房作自住, 然後租出2房單位 (月租約有$20,000). 本人現看中又一居及黃埔三房, 因兩個地區均近地鐵站, 為本人首選。請問那個位置較理想? 請問如果budget $1300 至$1500萬, 要求三房二廁, 近市區地鐵站, 還有那些好選擇? 如果不換大三房, 如何二間變三間? 然後租住大一點的三房? 這樣可行嗎? 目前情況如何可增加現金流? 有那些穩定直債推介? 在那裡買比較好? (新手未買過債券)   謝謝解答及祝生活愉快 林先生   answer: […]

你好諗sir，小弟有幸早幾年開始認識你，現為你忠實粉絲，閱讀你的個案分析後，在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人，但為人慷慨，願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多，小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程，助小弟盡快完成人生目標，為未來十年訂好計劃，製造每月十萬被動式收入，四十歲前可選擇退休生活，過自己嚮往的生活。     本人現在28歲，我還未出生時父母曾經風生水起，可惜用人不善，最後生意失敗。到我出生後，父母生活胼手胝足 ，沒有任何資產在手，一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要，為了減輕父母負擔，我高中開始已經自力更生，希望盡快賺錢，改善家中環境。        本人現從事小本生意，月入平均約15萬，收入尚算穩定。現扣除家用及開支後，每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津，透過債基及資產提升方案，在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。      本人現有資產如下：  1）大西北2房單位，買入$540萬，市值 650萬，本人單名持有，承造6成按揭。每月供$14500，收租$15000。   2）港島細單位，買入600萬，市值680萬，未婚妻單名持有，承造8成按揭，每月供$20000，收租$17000  3）九龍區細單位，買入550萬，市值630萬，與朋友夾份持有各佔50%，朋友承造8成按揭，每月供$18000，每月收租$17000  4）甲級寫字樓，買入460萬，市值560萬，與朋友持有各佔50%，朋友承造4成按揭，每月供$7000，每月收租$13000   5）車位買入$110萬，市值$130萬，沒有按揭。     流動現金約$150萬，存放於高息按揭戶口內。    小弟將會換樓，目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區，心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭，但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下，不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬，我就不能負擔，請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎？ 小弟都會陸續將現時持有的細單位，逐漸換為2房單位，明白間隔對物業價值最為重要。     另外，小弟都知道在香港生活，一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額，可以如何再買入第三間物業，但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太，但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題，請問諗sir實際操作如何處理？ 小弟為公司持有人，亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻，但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力？是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核？   最後，亦最為重要的問題，小弟持有的車位可隨時放賣，再加手上現金（$280萬），希望透過債基槓桿原理下，長遠可達到每月十萬的被動式收入，目標本金穩定增長情況下年收15%息，扣除利息開支及雜費後，有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢，但感覺職員都是為佣金而銷售，現希望諗sir先簡單分析我的個案，之後再上諗sir課程，希望可以學習一套行之有效的理財方法，為未來十年人生定好計劃。     文章問題較多，感謝諗sir費神分析，期待你介紹課程內容，希望可盡快上堂跟你學習。謝謝！   answer: 人材是生意最大的變數，這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢，不過揉合營商處世經驗，配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼，希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機，計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前，其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖)，投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果，依此行事，最為準確。 啟德區單位唔係諗sir心水，很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍，啟德都是第一站。對經紀而言，啟德多吉盤，比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多，「呢個唔岩睇第二個」，令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念，易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤，客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍，此為頗完美的sales idea。   然而啟德屬九龍城區之一，根據差館處年報，該區前兩年空置率超7%，比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量，即A類型單位供應明顯多，此等單位現時較不受歡迎，易被酒店服務式住宅取代，能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大，所以往後公開作的見解點到即止。   細個開始跑遠比在溫室學琴好，讀者年青有不俗收入，主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金，更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期，將成果縛起。不少老板財來由財去，原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起，將個人理財同盤生意混為一體，實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆，佢地轉營零售生意，之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託)，那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告，原先賺到既錢唔易嘔返出黎，仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到，自己不幸早死仔女都可由trust出糧，自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust，無幾千萬港幣開黎都多餘，trust要管理費。但同一原理，可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地，始終做正行生意又開始做大，比人玩同收律師信難免，加上未來法治模式仍在討論之中，你一係返去打工免去大量責任，或者有卒幫你，兩者都無就要做足準備。   如他日生意能更上一層樓，到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客，都係近似上述信託之話述，不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀，所以都係簡單些答下讀者買乜。     首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題，雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項，但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗，都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯，可考慮「cut出一條線」買工廈，或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息，cut出快線令你可爬頭加快進度，條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。   甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦，其實上述既論點如你明， 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?    港島680萬樓不太建議持有，港島區平均都升得較慢，這是中原城市香港分區指數講的，加上南區空置率急升至7.8%，有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔，反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批，但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。   放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手，物業在港有三個其中一個是商廈，廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得，用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息，價位只在$102左右，可先學及吼價在$100之下買入，既有機賺價又可年收6%息，300萬(hkd)投入收息成18萬一年，被動收入15k/月。如熟練後再槓桿，銀行只借50%，利息當2%年息，即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = […]

諗sir你好. 一向有拜讀閣下既文章, 獲益良多, 希望可以請教閣下置業計劃, 還望賜教。現年24歲同太太兩個人都係公務員, 本人月入40K 太太月入30K, 手頭上無物業, 依家有約80萬現金, 一個月儲到5萬, 計劃一年內想用盡借貸力做九成按購買700萬左右既單位   問題1. 如果向銀行借貸作為首期既一部份是否可行? 對於申請按揭/借貸力既影響應如何計算? 或者有無其他方法可以加快置業步伐?   問題2. 如希望最終一生三宅, 置業計劃應該如何部署(註1)?  (註1: 不計算政府每年薪酬調整, 十年後家庭月入預計約12萬,  若以政府過去十年薪酬調整平均值約3.7%,十年後家庭月入預計約16萬)     ANSWER:  24歲兩夫妻持有七萬元家庭入息在現時今日的香港，算是很多年青人的夢想之一，奈何他們即比同齡有優勢，但仍有住所煩惱。勝在讀者兩夫妻較為年輕，以借貸力常數2.59作計算，他們實際能負擔約九百萬物業，因(40K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 906萬   讀者亦提出預計未來10年，在職公務員薪酬加幅後有十六萬家庭收入，有呢張「牌」故希望用穩定收入達成一生三宅目標。   有鑒於此，諗sir建議第一層住宅目標價約為五至六百萬，絕不要花時間買DREAM HOUSE。你揸層600萬樓基本上都可跑贏層1200萬，原因是1000萬以下樓可上會八成，800萬之下更可上九成會，按揭政府上利1000萬以下樓逐漸升到「封頂」。當然經紀永遠想你買貴單位，做之前靖考慮個人財政實力。   提提考慮到現時市場不穩定性，「未係樓市開file」既人都係無必要冒進，買第一間令自己與全港業主同升跌就可。假設讀者10年後人工「真。十六萬」，用此水平計算他們的借貸力，夫婦約能負擔二千萬物業，相等於大約三層六百萬住宅。重申按揭政策若不變，揸3間600萬樓明顯好過一間1800萬。   若按揭政策變? 相信要變都係會放鬆按揭門檻，可能係八成上會最盡放寬至1200萬市值樓。在私樓市場未來2年供應都少於20000個下，加上移民既人，筆者好多都聽到佢地諗住用香港樓收既租去cover海外支出，即係又唔賣，盡享香港低稅。咁睇落都係慢慢逐間細既樓儲等佢個價逐間浮上一千(萬)仲好。     讀者想用銀行私人貸款方式作為首期的一部份，需知道半年以內申請貸款會影響TU record，同時每月還款會大大削弱了本身借貸能力，尤其是按揭申請是牽涉HKMC，審核過程會更為嚴格，建議在可行情況下避免用自己名作借貸。   第二招去加快置業步伐，其中一種方法是加大入息，可將現有物業轉出租用途，佢既租金七成就可當個人新加入息，助你再買樓借錢。但必先將原有高成數按揭轉為低成數按揭，簽好租約打齊厘印，夠文件銀行才會認的。   仲有一招係善用親朋，銀行唔幫你就搵家人幫，多個幫手多條路，這就是王道。用直系親屬例如父母名義持有新物業，可善用首次置業名額去降低買樓首期。然而用父母去上會按揭難批，頂盡15/20年，即每月供款便會增加。當然兄弟姊妹如許可比名你買，效果更佳。同埋如果佢地人工唔夠，有人會幫手出糧比佢建立第二入息，例子參考「借貸力由無變有」之買樓003課程。   比突一招，諗sir認為讀者和他的太太有年輕優勢，風險承受能力相對較大情況下，可考慮以投資股票形式累積財富。其實excel真係幫到唔少事，股票的回報用excel可計出黎，起碼知到實況而唔係只靠些鼓舞性的投資概念。 上圖計出吉利(0175)幾時跑贏同跑輸盈富(2800)，大跑輸個陣買，而唔係個價跌買。留意我們買股同學生考試一樣，看比分要睇相對性。當平均拎90分，咁可能你拎91分只你平庸，不見優異。股票一樣，今日恆指升3%，你隻股票又升3%，那不表示你的「愛股」突出。由此路進，你可慢慢改善你投資策略。而上述只予一簡單例子。   例如可以從技術分析或基本面分析方向學習，配上excel對實數，慢慢累積自己投資上的經驗，讀者可有效滾存大自己的財富，加快買樓。當然無股票係你可買左之後擺低唔睇，正如無生意係可以你長年不理。所以在股票市場賺錢，預左要付出。然而不失為拓展多一個收入之法門。對於踏入中年的人，投資股票比重就要降低，轉為買債。

諗Sir你好。 (舊生電話：60xx-xxxx）   小弟30歲，公屋仔出身，19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir，雖然別人話諗sir個案不實，意見又串，但我相信天外有天，忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003，買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 （如新樓，股債基）。本人無父幹仍與家母同住，希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。   現時配置： Cash: 400k 樓花: 掃管2房<6m, 首期已付2成，上會8成，月供約18k，打算自住 Stock: 700k B餐: 800k，槓1倍收息~9% Allianz ?????????? Fund: 270k，收緊~9% Income level: 新工作年薪約1m – 1.6m。（底+佣）   另女友45k穩定月薪，有港島東新studio收租（了解為錯配之一），~5.7m，尚欠4.56m， 收租14k。月供19k。   因為新工作 保守 預計個人儲蓄大概1年800k以上。 接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平，及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生，做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊：   1）應否將家母公屋換至綠表3房居屋，一方面改善家母生活環境，一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大，是否應該將筆錢買私樓好過。   2）盡快賣／轉女友studio名去女友家人名做9成套現，用女友名買入九龍2房收租。   3）將儲蓄買入債基，大概兩年後債基增至約3m，月收約30k，足夠於市區租2房再幫補供樓。   因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。 90後公屋仔上   ANSWER: 其實諗sir之前做銀行，對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓，佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關，仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見，會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話，你自己落匯豐問就可。   30歲仔年薪有150萬，算唔錯啦，應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群，有下列特徵: 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低，那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓，用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因始婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴，比錢人做好過影響自己專注事業 當然有幸到達下個層面，即係錢多到瀉個隻，買返間自住樓不為過，然而讀者距離呢步還遠，同埋打工仔好少可到此步。   […]