諗sir你好！   近幾個月透過朋友認識你，從此追看你的專欄，才知道自己一直用錯方式儲錢，現已報讀12月TEDV70，希望還來得及矯枉過正，因上年做過手術，更覺身體健康狀況不如從前，要供養父母，要為兩個小朋友的將來籌謀，又要為退休生活作好打算，實在有點壓力，希望諗sir可以指點一下:   本人40歲，近幾年升職加薪才達月薪6萬，bonus大概兩個月；丈夫43歲，月薪2萬3，bonus大概兩個月。有兩個兒子，分別10歲同六歲，扣除每月供養父母、租金、工人薪資、保險、小朋友日常開支後，平均每月儲1萬，現手持100萬現金，股票20萬。   本人2013年在離島買入一個兩房連天台單位，買入價480萬，現值800萬，樓齡16年，今年年頭加按套現200萬（按揭六成），以丈夫名義在土瓜灣買入一個300尺兩房單位，34校網，按揭六成，樓齡32年，市值500萬。兩層樓都分別租出，每月租金收入合共3萬，剛好cover按揭供款及管理費支出。   除了一般基本人壽、意外、危疾保險，另外在銀行有三份儲蓄保險： 一份2008年供滿（已繳保費約18萬），隨時可以套現，現值大約30萬，若等到退休年齡60歲才套現，大約有$100萬。 一份2018年供滿（已繳保費約40萬），現在套現只得33萬，若5年後套現大約有44萬，若10年後套現約有60萬。 一份2021年才供滿（總保費約38萬），若10年後套現約有44萬，若15年後套現約有62萬。   現想請教諗sir： 兩份已供滿的儲蓄保險，應該現在套現還是等到退休當退休金？ 土瓜灣層樓，雖然高層望海及近港鐵站，但過咗鬆綁期，樓齡已經35年，如果樓價仍然企硬，是否應考慮賣走套現？ 若想一生三宅，應如何部署？以我們的年齡及收支狀況是否太進取？ 望諗sir指點一二!   祝一切順心, 安好! 你的忠實讀者   ANSWER: 到收息課，起首便會談一份「10年升48%」的保險計劃係咪好? 答案當然係不太好啦，美國國債孳息率平均有2%，買匯豐直債都有年3%，渣打的4-5%，那「10年複利回報48%」，雖未叫差但一定有更好的! 因此讀者現時40歲有30萬，20年後拎返100萬係咪好? 只說很一般。根據友邦保險年報，友邦將客及自己既錢約69%投在債、31%投在股。既然保險公司收你既錢都係買債，那何不自己買債呢? 保險公司強在做醫療，賣人壽，但說到幫人投資? 只好說有點撈過界。然而拎走人既錢去自己戶口，呢檔生意好吸引! 除了正規持牌銀行、保險公司、另外劏工廈計劃、挖礦機公司都打算去做。   下圖自友邦(1299)2018年業績年報，債券投資估公司錢79%，股票只11%。所以上市公司都係呼籲你買佢隻股票，但落左公司袋既錢都係投債券好。至於下圖的第二個表，展示投資相連保(LINK單)的錢買在那? 77%係股票而20%係債券。所以話睇人睇公司好，睇佢將自己錢同老婆仔女放邊就係最真展示。口講的5成都係空話。 另外比多個TIPS，保險公司要賣野大致由三個渠道，Bancasurrance, Agency, Brokerage，即比銀行賣，由自家掛牌的經紀賣，又或比出面的中介賣(例如證券行或獨立理財顧問公司、試過財仔都係撈埋保險)。而靚既plan，即回報好的，很多時只會比brokerage賣。因為銀行客多，拎垃圾入去都中，經紀同客講感情同埋要留佣送佢地年年旅行，故賣既plan都要食水深的。然而brokerage firm不用保險公司出錢養佢只係有生意就同保險公司拆數，所以賣既plan很多時銀行都冇。當然啦，brokerage firm有些人都照賣食水深既plan，即agency賣那些，令自己更「肥仔」。然而你若似筆者一樣在幾邊都有人，你就會收到風靚既plan幾時出同埋會放邊賣。   保險方面讀者應有決定，至於土瓜灣區未必一定在34樓網，然而讀者已查在34，樓房當然更保值。受2018年供應重災在九龍城區影響，土瓜灣區呎價升幅受限，該區持一房單STUDIO單位的情況更差，因九龍城區新建成都是一房多。幸好讀者為兩房及34網，加上手上現金只100萬要攪大動作都無錢裝修及比稅，那一動不如一靜，留土瓜灣樓。看倌若是未買樓的，就唔好諗土瓜灣區，至於離島村屋恐怕成交唔夠要套現時難，不屬上佳選擇。   想一生三宅，將兩間樓轉為五成按正名出租用途，借貸力有望增大。要知租金收入的70%是計作核實收入，可增大按揭借貸的。讀者租金收入30K，加埋夫婦月入，借貸力可達(60K+23K+30K*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1350萬。估計讀者現時兩間樓應只借了600-700萬按揭，意味還有1350-700 = 650萬借貸力淨，肯將手上100萬增長成為首期，買第三間樓絕對有望。當然要肯定租金收入成為借貸力之源頭，要做足三類文件。   100萬可將其中50萬投入債基用新E餐收一下息，下年1月10日就知收唔收足，是否穩定。試好之後像其他收息101舊生一樣，加碼投入，等2-3年又一間新樓之首期就收左番黎。

諗sir好！   與你認識在亂世之始，六月在網絡看見你的文章後，對我這井底之蛙有很大啟發 已報讀（收息101）DV69課程，號碼：DV6921   本人38歲收入68000太太33歲家庭主婦小孩2個   3年前用了200萬積蓄(由太太約滿金支付)買了份派息保險，利用安聯增長基金派息。可惜價格不見上升現有少蝕，派息漸少，已附上基金章程希望你指點，應否持有?   物業有居屋一間: 新界西470萬(未補地價)，供淨90萬 股票: 45萬（-15%） 人民幣120萬: 定期中(賣走大灣區樓所得)   想問點樣可以將現有的資源可以重新分配? 人民幣要轉美金? 居屋應補地價贖返? 保險要拎返錢?(好似有1-2%贖回費)   希望得到你的指引，保險經紀同地產人仕服務專業，但不夠中立 P.S 你的課堂令我印象深刻，內容充實 訊息由華為手機發送   ANSWER: 很多經紀都貪方便推介那隻增長基金比客戶，然而此基金持有之債務獲普遍較低的評級，為了唔槓桿省下做文件的功夫去獲9%年息，叫客買評級低的債券，往後為禍很深。加上股債基金佣比較高，總之基金經濟一聽到你同意可拎佢錢去買股票，有些開心得唔收你管理費都可以! 結果就像讀者般投資成績不佳，縱過去半年表現都比買香港地產股好或煤氣股份好，然而一般債類基金與安聯增長基金比較，他人其年初至今升7-12%，而安聯增長基金呢? 留待大家探究   至於透過保險公司買基金，等於雙重徵費。利用保險公司平台買要付平台費，月月收些少而「長尾的」，只要計劃未斷就要比。同銀行買起首時要一次性付費，即「可斷尾的」認購費。要怎做還是尊重客人決定。最慘還是同保險公司做月供的，因為保險公司的月供計劃一般會對戶口價值進行4-10%年費扣減。在基金一般年回報未必過10%之情下，保險公司收月繳PLAN 4-10%費用都幾好賺。而大家可留意經紀一般自動波叫你月供，話儲下錢冇壞，然而月供單的佣金係肥肥好多既。   至於ETF是交易所買賣基金，就是將單位放到交易所(如港交所或美國納斯達克交易所)去賣。好處是你買的價就是交易所的掛盤價，而不像到銀行或保險公司都是買基金的NAV(資產淨值)，透明度高一點但一些知名度高的ETF，可能要溢價買入，即要用高於基金的NAV(資產淨值)去買。筆者最偏向買ETF，因費用最低而透明度高。可是大部份睇得上眼ETF都係美國掛牌而隻ETF若派息美國要打約25%派息稅，所以同香港銀行/證券行買基金可省去稅務問題，加上銀行/證券行提供槓桿及穩當，又屬另一好處。   至於保險公司還是利用其老本行好，買人壽同醫療是不二之選，但說到投資有太多機構更在行。筆者做些利申，曾在銀行、證券行及保險公司都服務過，現時從事教育及地產公司生意。   至於讀者人民幣當然先換返美元，唔係睇人幣升跌，而是人幣可投資的產物少及流通性明顯低。流通性低令人想沽貨時未必有持有人仔的買家接手，現時人幣跌當然令人幣市場入負性循環，所以又是流通性問題。入場投資前唔係問升定跌，而係問一旦要走貨有冇人接?   若閣下想有日發圍而擁有自己資產，同意未補地價居屋要換走。居屋很難加按，加上升幅很多時落後私樓。現時800萬樓可上九成會，買家就唔會因上九成原因而屈就入200-500萬居屋。當然居屋有其市場，如想解決眼前問題想比少點而住大點，免地價居屋是好方法。或薪金不便提高加上計哂數都只可上居屋，咁有居就上居先係好方法。讀者就是二例，拎左居屋先再隨樓市上流。萬事有過程，不能一蹴而蹴。    讀者將人仔轉設港紙後有約140萬，基金又返200萬，賣樓再返380萬，成近700萬資金可將20%用黎買新界三房住遠點而慳一些，另200萬投無計劃縛死的債券基金收下息，好似尋日個案讀者咁上克收息101小試牛刀做到100萬收8千幾之效果，最後有淨錢做定期先留住，部署買第二間樓。      

諗SIR你好，   本人已上諗SIR收息課程，我做了94萬債基投資，每月收息8千港幣。   月入平庸2.8萬，太太月入3.2萬，育有一兒現五歲，夫婦同為40出頭   現居三房單位尚欠150萬按揭，現價830萬，每月可儲1.0萬左右。 夫婦有現金50萬 股票投資不佳輸淨30萬   目標希望10年內持兩個或以上物業退休，子女升學英美加其一   要達成財務目標， 請問下步如何走? 前路難見光明，希望指點一下 DV52收息101舊生上   ANSWER: 讀者年幾前修畢收息班，應已試了債基收息近一年，相信看到穩定派息月月有收入之重要性。下一步必要擴大資產，利用買樓槓桿去有序擴大資深規模及找到租客加快儲蓄進度，這樣財富才能不尋常地上升，令晚年生活安穩。現在時勢，你辛苦咁月月儲1-2萬，係追不上資產膨漲速度，你怪人工追唔上樓價係無用，打從2008年各國政府爭相印銀紙解財困一刻，就註明硬資產要倍升。當然資產價格會中期調整，絕不是只升不跌，不過平民能回應政府印銀紙變相偷走你勞動成果之事，就只有買樓一途。   為什麼只有買樓一途? 因樓是可按八至九成，借貸息率只2-3%年息(或許未來幾年更低息)，更可攤30年還。試問香港，除住宅外能有其他投資物有此特性? 車位只可按五成除非連住宅買，股票只籃籌可押息率較高，銀行按股票按得少。債券就咁按只六成左右，工廈只五成莫非「金勞」可九成按? 誠然有一投資物按比銀行可達住宅相同之效，一如既往，我們在收費收息101課堂慢慢講解此等方法。   當然現金達1000萬港幣或之上，就有第二條路。1000萬者拆600萬出黎入四條直債，長建保誠渣打恆大，各有特性，混合後年息約派7%。其中渣打有派息年7%的，然而銀行對於佣金低的直債不太想賣，不少學生到課才知當初為何比人打PI牌擋住及點拆。至於恆大近年高息，與長建保守性拉平。那600萬收7%平均，一年收42萬，月月都有3萬幾正現金流不用槓桿而年尾保平，月月4萬幾當然就可少用樓了。至於投資幾時都不能ALL-IN，所以1000萬只可以買600萬。平均銷售人員叫你有幾多錢都買盡，當然都係佣作怪啦。   對於讀者，上述只屬題外話。讀者勝在買樓早，三房升達800萬，筆者建議佢將樓賣走，盡套830-150萬 = 680萬提此升首期夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房付160萬首期，借800-160 = 640萬，至於夫婦另一人買600萬收租樓，令300萬首期5成上會，那該房就可正名出租，租金收入之70%可作核實收入為買樓提供借貸力。   買兩間樓共借640+300 = 940萬，夫婦借貸力能夠? 用2.59法則，夫婦借盡為(28000+32000)/10000*50%*2.59 ~ 780萬。如先買收租樓先後買三房，租約在假設15K月租下，將借貸力提升至(28000+32000+15000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 906萬，意味只要佢三房肯買細些少，兩公婆係有能力買的。何況兩間樓買哂，都淨現金(680-300-160)+50+30+100萬隨時可沽債基 ~ 400萬。更可加碼佢買開的債基，由100萬增至200萬，令月入達16K幫補供樓支出。亦可在沽走三房而未買下間三房，即換樓時，用債基的月息幫補供樓支出。   當然亦可「抄小路」，買的600萬收租樓唔比足五成按揭。有些人係咁，偷偷出租，當然筆者唔建議。另外借貸力亦可安排好個人第二收入而增加，希望比多幾舍想法讀者。   筆者教室位於尖沙咀，撰文當時尖沙咀路多不暢通，今晚兩個課程大多會取消。謹此希望對抗雙方都不要往牛角尖處鑽，事情總有一個和平解決方法。

諗SIR 你好! 小弟是30歲未婚男子，修畢收息101及已報讀收息104班，諗SIR將虛無的投資理念淺白在課上解釋了，令我等投資素人都易去明白，現將奮發為下一個十年打併，實現40歲財務自由。   本人月入約33K現月儲約20K，與父母同住屯門公屋，女朋友估計月入約20K，持 現金500K，股票+ETF有420K   本人將採用諗SIR提及的策略，於樓市最高點回調15-20％入市，九成上會。到時應拆資50萬置業，希望今明兩年把手上資金增值，令我在幾年買樓後仲有現金可作投資   想問現時於債基，房託及ＥＴＦ應如何配置？ 先祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上，繼續坐爆每次課室   ANSWER: 年輕人買樓應選大屋苑為先，好像本案讀者流動現金不多，將錢全壓在賣半年都可能賣唔走既單幢樓、又或工商樓是不智的。投資人現金不足，即告破產或被逼賤賣資產，你話你件貨未來可能升幾很多倍都無用。筆者常見錯誤一: 「買左一件投資物，就mark動用資金數目入你本book。」其實這很錯，如投資物流動性不足，如劏場既鋪、或舊的單幢樓，你要賣走很難搵人接。常見錯誤二: 「睇樓時常問經紀呢度好唔好租或者租到幾錢?」先講你係咪想逼經紀答你呢度唔好租同埋會住到成家鏟先安樂? 另外你必須找些客觀的數據，如該屋苑近期租務成交及幾密去參考。你作上述查詢只會令經紀更有信心派個爛盤比你。   不少人同經紀睇樓常閒聊一番，然而作為買家應把握當中時間向經紀展示手上籌碼。要知經紀大多是向錢看，又或想搵快錢然後早些唔撈，好少聽人講為興趣。因此經紀都是幫業主七成，小買家只三成。原因是業主本身不只一間樓，同業主高價賣走表示還有下單生意。業主賣樓後大多有筆錢，商機呈現。相反買樓一方已「功力盡失」，話唔定未來四年都要食公仔麵。又或根本經紀已set個局，賣樓前已諗一放到某價位之上就利誘個客做串燒單，用一些terms叫個客下一單都搵同一個經紀買。因此作為小買家，你可在睇樓時按自身情況，向經紀發放這些訊息:   你是換樓客，在另一區有樓要放。如經紀與外區同事合作促成生意，佢都可拆到1/4或1/5既佣金   你買間樓係用黎收租。意味經紀仲有一單租可以做，同一年後有單買賣可以做   問下對家係咩料(文雅點說就話對家點解賣樓)，想想你有何條件令經紀幫你多過幫佢   單刀直入: 問其他買家對呢個盤傾價傾到咩價位，由此可見呢個盤有冇人傾，業主之前落價的原因總結為何，就可針著「痛點」去打   好啦，教一些買樓技巧後，講講讀者現時資金點做。由於年齡不高加上現金屬一般水平，建議買些「天下大亂股」，博一旦真。出現大跌市，怎去執金再食埋低撈個浸，完成一次上位之旅   咁天下大亂，有合會升? 黃金 美國國債/投資評級債 穩當性高房託 軍工股   讀者可將70萬其中50萬買B餐，年收息12%-15%，投放2-3年表現50萬定可回到$70萬本金。淨出20萬下投下列一些有風險但倍升計的ETF。   市亂錢會投入美國國債，2008年金融海嘯令美國債成當年表現最好資產。下列ETF在收息104課程會介紹，ETF現價由高位34回落至現時$25，一旦壞消息再出必再抽升 黃金有避險功用，下列ETF亦在104教授，高位$45，現時$28，年初只$14水平，今年用高位計升了3倍 下年美總統大選年軍工股又再炒過，2019年下列軍工ETF由$29.66水平升至現時$62。

諗SIR你好！ 本人近月追踪你對理財的個案分享，覺得十分有啟發，故希望諗SIR可以給予本人意見。 本人是公務員，現月收入(28000，已扣強積金)；太太是文員，現月收入(25000，已扣強積金)，有一個女兒自住在將軍澳   本人2013年按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價)，放租一年後結婚自住，有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路，較嘈，而且沒有會所，而且日後不保值)，後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出，還返190萬LOAN俾銀行，並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。   由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN，故2013年換樓，本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期，按30年，每月供款14000元左右，並套現大概70萬作為日後投資之用。   時至今日，好好彩兩房已升至700萬，只欠銀行350萬。由於近日政府放寬按揭，不知是否再換三房契機? 另外70萬放股票，有幸早買經歷過去一年跌市，仍可保持不蝕但都無賺，總結就是放股票投資浪費了本人三年機會成本，但唔使蝕都算好彩。 自己都儲了些錢，加上70萬回籠都叫有140萬係手。呢筆錢應怎投資? 除股票外有何好選擇? 靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。   ANSWER: 讀者唔知係咪名叫「阿彩」，來文短短已不止一次說自己好彩。然而此正面想法很需要，人生不如意事十有八九，問題係你點面對，讓困難的時間可固守，好運時又可再進一步。心態影響你每日行為，而行為累積下來決定成敗。這些心態上的事看似虛無，筆者亦認為不應放在本求務實的blog去講，但認為正確心態很重要。 讀者當然是樓市的大贏家，政策下的受惠者。2012年先中居屋，食了細價樓升浪，3年後upgrade換私樓，而家帳面賺了350萬，諗緊究竟應否換1000萬私樓，有政府鐵飯碗backup。由於工作穩定而夫婦借貸力為(28000+21000)/10000*50%*2.59 = 686萬，現時買686萬(借貸力)+350萬(手上現金) = 1036萬價碼之下樓房有能力的。然而借貸力永不要用盡，此時變數多而你將手上現金及借貸力用了「一蚊都無淨」，大大不智。   市面不少由700-800萬價碼之三房，更合適讀者購買。由於之前夫婦是聯名持有樓，所以今次買樓沒了首置，最多八成上會。最輕鬆做法是賣兩房回籠350萬再拎其中160萬作首期八成上會買800萬三房，借640萬。然而進取一點做法是將兩房拆名，由聯名轉為夫婦其中一人單名持有，然後另一人單名買三房，原有的單位借比朋友住。   700萬樓拆名比老婆，老婆單名買入按盡八成借700萬*80%，套出560-350=210萬 你就咁落銀行問加按，職員當然跟書答你自住樓只可按六成，唔會教你怎攪八成 如果老婆一個人借貸力唔夠，老公可擔保。老公擔保了老婆仍是無樓在手，不影響佢單名買樓唔使比15%重印花稅的名額 老公單名買720萬三房，當八成上，首期144萬由之前210萬套出的錢付，最難反而是已擔保了老婆借560萬的老公，怎再借576萬呢? 之前計過兩公婆，借貸力盡計都是686萬 提高借貸力有兩個做法，一是再找老公的親人擔保。例如佢兄弟有人肯出黎擔保一下，借多300-400萬唔算太難。二是靠自己唔搵人做擔保，就是要提出自己有另一份收入，及向銀行出示公司出糧證明。這些前人例子在買樓003再教授。可惜老公是公務員，報有第二收入比較難，但如看倌你唔係公務員，那此路能通   當然「騎」兩樓去得確實有點盡。讀者不妨先將自住兩房加按，再待樓市比高位調了20%後，才出兩成首期入市，即樓市直跌四成你才要負資產，變相大大提高安全系數。然而對於2萬零蚊既打工仔，唔靠樓去谷大資產加快儲蓄，辛勤工作到60歲都未見有好收入，這對私人公司的打工仔而言更能感受。試問兩萬多人工，月儲能有多少呢? 所以有些人唔係想買樓，而係逼住要靠樓。最後是手上資金，當然是利用收息101的E餐或其後B餐收息，直債入場門檻高讀者去不了，債基只10萬就可入場息又高，屬讀者不二選擇。   可能看倌想: 又係債基? 又係收息101? 只好說: 有錢有選擇，但讀者暫時錢不夠，你見本文可予的選擇便少了，但未至於無路無光。若你有得4-5千萬現金，定期一個月都收成七萬息，那就唔使什麼債基或直債了…              

尊敬的諗sir, 您好!   拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了課程, 排期一月上課.   本人41歲女有屯門單位一個 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值480萬) 月入38k手上cash約60萬   想有被動收入，但不知應否賣走樓房再買回，然後將套出現金買債基? 如買回應買那一類的單位?    本人希望債基能產出被動收入，資金讓我做小生意自給自足。計劃下年辭工過新生活   祝事事順利   ANSWER: 不建議讀者賣樓，因為一出一入的成本對讀者而言是高。始終讀者小小打工仔一個，在買樓大動作上要量入為出。當然老闆們的「肯花才有賺」都係無錯，但未到此階段還是採用打工仔小心翼翼的想法吧。   唔賣樓可將樓加按，480萬普通加按去做可六成按，套480*60%-130 = 158萬。如有家人，可將樓賣比家人，套用下片段中筆者講的方法，按至八或九成。特首都係想爭取中間市民，一批有樓有仔女既人的「票源」，而上月轉按揭規例你認既等於派錢，仲要一派幾百萬。或者講得文雅點，為業主釋出樓價賺幅。 480萬樓轉比親人省稅，套出480萬*90%-130 = 302萬。38K月入即借貸力為38000/10000*50%*2.59 = 492萬，套錢呢關應無問題。最緊要係如讀者有個未有樓係手而又可信的親人(例如父母、姊妹)，三宅進取可快不少。無論套158萬又或302萬，讀者下步應好好利用呢筆錢部署買第二宅而最終達成三宅退休。當讀者只得158萬，連同手上資金應約210萬在手，不妨來個B餐加舊E餐組合，再加美國科技股ETF月月派息年息8.44%(下圖)，扣埋股份稅都過6%息。至於B餐是12%-15%年息，E餐是10%。過去一年B餐升了10.8%不再提，E餐升了7.37%，美國科技股ETF微跌但年初至今仍在$23蚊手平，反映三項收息物之波幅唔高。 210萬拎其中160萬投入上述三項，計一年回報12%，三年間已近40%，賺多64萬了。如父母未有樓在手到時不妨利用他們名買樓，頂多自己擔保，但可免付15%重印花稅。那讀者只492萬總借貸力，夠人工再擔保下一間? 顯然未夠，但可利用買樓003借貸力由伙7變有之法，自己出糧比自己產出第二收入，賣買第三間樓市值是600萬要八成上，讀者要288+480 ~ 760萬借貸力。讀者工資要再增長60-38 = 22000/月。大家明白要搵人或開間公司出糧自己，但銀行都是醒目的! 點先可正確回應銀行就此提問? 及行入門口前都預備咩銀行要睇既文件? 這在買樓003再解。   做好少少人工又等債基收下息賺到第二間樓之首期，幾年後再部署買第三間樓。買第三間之關鍵是第一/或二間其中一間要轉正出租用途，令其租金收入提供下次按揭借錢的借貸力，那就一個人可上三間樓。大家明白上三間樓最難反不是工資，因為只要文件配合問題。在新按揭政府下，最需要還是親人「人頭」買樓。  

諗sir, 你好!   我係收息101和買樓003的學生，上完堂覺得與諗sir相逢恨晚，而家企喺人生交叉點，唔知點行落去先好，來信懇請諗sir指點   本人39歲太太37歲，沒自住樓，最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間，租住市區一3房單位   希望將來有樓收租, 供兩名子女去外國讀大學，有錢退休，但我兩夫婦均是月光族。     本人月入100k, 交稅約10k, 家用比太太20k, 父母家用10k 太太月入50k, 搬了出九龍後無錢儲 手頭股票100萬 現金120萬   現住於父母的屋估價600萬，在我們搬出後會出租，父母願意加按我們買樓作首期用，或可加按放入債基收息。加按後應該買樓抑或收息，行那一步利我達成退休買樓升學理想?   小弟不才，勿怪我沒錢儲，社會運動下父親實在難撐 不知所措的人上   ANSWER: 太善待你的孩子只會令問題延後，讀者年到四十開始要當家作主，手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共150k，借貸力為150000/10000*50%*2.59 = 1940萬，旺市下宜用50-60%借貸力，計及現時1000萬樓可高成數八成上會，故應放眼800-1000萬市價樓房收租。   由於讀者儲唔到錢，才更應買樓擴大資產去脅有租客加快儲蓄。你自己打工儲100-200萬，唔買住宅何來銀行肯借多近800萬比你，令個人資產達1000萬呢? 有1000萬，才有賺幾百萬既可能。有一間樓，才有脅有租客要佢交租令自己加快儲蓄之可以。更可以逼儲唔到錢既人供樓。當然你會想，如果買後樓價跌，我咪被追CALL LOAN到破產? 看法是你如看到未來生活儲唔到錢，又冇錢或冇贍移民，其實你唔行買樓呢步未來生活同破產無異，那何不買樓成為「業主共同體」之一?   至於有錢者，筆者已不止一次撰文寫「窮人先要買樓」此思維。你有錢可以利用私人銀行低融資成本槓埋保本收10-15%利息。你有3千萬做定期都收5萬蚊一個月，都叫頂得下。你有千幾萬都可撥500萬作債基買B餐收息500萬投入每月都收5萬，如唔「太大洗」買樓去博都多餘。淨係唔上唔落先要利用住宅去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難，趁45歲借貸力下降前買樓要鼓勵。   筆者認為讀者可將父母樓加按，按出現金買些債基，補充自己租九龍三房所增支出。至於800-1000的三房在新界選擇後多，早幾個月前係新界東我們為買樓003用9XX萬買左間四房半添。即係四房加1工人房。本BLOG打從2016年尾提出三房最有投資價值之說，主因政府為跑數狂谷1房單位，發展商又起埋些騎呢STUDIO，然而市民換樓係要四正三房，舊都冇問題。絕不要因新樓因為「新」就有投資價值。留意新樓個價係MARKUP左唔少比你。就當現時元朗新樓盤開價唔使10000/呎，仍是MARKUP了不少。諗sir打算，本星期就去郊遊一下探鱷魚之餘看看山水盈。   債基入場只需10萬就可，由於買樓收租後估計讀者100萬cash+100萬股票會用掉，要將父母樓按出300萬補充現金，引致300/259*10000 ~ 8500/月的新按揭供款。300萬當中可用其中150萬，分三注入手債基B餐，年收息12-15%之下月入增了15K-18K，夠抵銷按揭供款亦令自己儲蓄多了。至於買的收租樓可利用買樓003的案例考慮轉做學生宿舍，租值由18K-20K提升至36K-38K/月。做好呢兩件事，才為下步退休或讀者部署吧。

諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少 寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.   收入/支出: 本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一 至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬 . 老公44歲, 也是高管,　年薪100萬, 正職穩定, 有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).   支出明細: 1子1女學費12,000 X12 = 144k一年（香港學費）； 自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年 長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病，每月支付 25k ~30K醫藥費) 保險=14,500×12 = 173k 一年 其他支出：20,000×12 = […]