諗Sir，求高見   本人46歲，原本月入28K降至24K, 現已失業多月，對自已前景不睇好，就算搵到工都未必到20K。至於先生同年紀，月入16K   2009年購入聯名置業位處青衣，物業662尺，for兩人住夠有突。現物業樓齡18年，市價620萬，只欠百餘萬。我們仲淨100萬cash   有感自己前途未明，於是計劃賣樓，想換一個樓齡舊35-40年，細面積有有天台既長沙灣或荃灣盤，想借此套多小小現金待樓市回落買多層單位收租養老   但先生唔捨得現住單位，提議不如先轉單人名（照依家情況，會寫先生名），再套現買上文講既單位自住，現單位出租.   雖然我亦對現居有感情，但長遠例如賺錢能力，管理費升幅樣樣都係錢，實在無法唔放棄   兩夫妻各自在思想爭鬥，還望諗sir指點迷津！   ANSWER: 建議是賣樓如得10年所儲，不坊賣樓，因樓市十年總會等到一個週期低位。當然你要有心得將套出既錢好好運用才好賣樓，莫要將錢錯買股票。當然股場有叻人，不過但凡有正職者，要管好有股票組合唔容易，更莫因以為自己叻而錯入股市。讀者賣樓後套近500萬，同意要抽100萬去買番間樓，防止樓市再升令自己追唔返上車。   另一方法是按爆八成，將樓由太太轉老公單名，如一個合適的「轉」，是可將青衣樓的八成價按出。好似讀者青衣樓照可按到八成得400萬，而夫婦照可住返原居。咁做可省回賣樓支出佣金，更可省回再買樓要付十幾萬的印花稅。故懂得按爆，夫婦自不用思想鬥爭。亦不用落銀行被職員講「自住樓只可按六成」之說話忽悠。先講按六成之答案係正講，但懂更多可令成數按得更高。   按爆八成其中一障礙，是讀者只有先生有收入。讀者自己冇工返及未返夠半年係批唔到按揭。有些銀行確實可返三個月工就批到，但只限autopay出糧及某些銀行。所以讀者失業不單只係佢收入有問題，而係佢借錢都有問題。借唔到錢，就更難去買第二間樓令退休時間更為延後，所以懇請勿因工資唔合心水而唔去做野。就當真係好討厭呢份唔及之前工資既人工，都請做夠6-9個月捱到按揭批到及買埋第二間樓先好唔做。   假設搵到份18k既工，連同先生收入借貸力有(18k+16k)/10000*50%*2.59 = 440萬。計加按第一間樓拎400萬已用盡借貸力。除非讀者新一份工的薪水遠高於18k，否則就要行買樓003借貸力由無變有之法，出第二份糧比自己令借貸力變大。除正職外假設出到20k糧比自己，那家庭借貸力升為(18k+20k+16k)/10000*50%*2.59 = 699萬，表示按完400萬之後仲有299萬借貸力淨，加上手上有成400萬現金，最盡可買成700-800萬樓。當然用盡借貸力不可以，但買到新界區兩房再收租可期待。對於呢對月入咁平凡既夫婦，攪到有兩樓在手，同埋買第二樓後淨成200-300萬作債基疊增收息，15%年息下可收近40萬息一年，即每月有成三萬幾，做到咁已經好盡。當然先首按了400萬出黎要月供400/259*10000 = 15k，但35k債基收入減15k供樓都仲有20k淨，已足夠令讀者真。唔做，辭工去也，又同時滿足埋老公唔想搬個鋪癮。

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好,    本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況   本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊 太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定 沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支   1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, ３年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m   2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate […]

諗sir，你好，最近我在TVB兄弟幫看見你的節目(重溫節目)，然後再去homelogger看你的個案文章，在下希望在往後日子不想迷惘過活，所以在下冒昧請教諗sir,    本人46，自僱人士，之前創業做生意損手爛腳還有債務纏身，這兩三年努力接job已還清債，收入約50,000元左右一個月，但12月淡季沒收入，不時收現金故沒什麼糧單   太太家庭主婦照顧一名小朋友讀小學。本人同年邁母親一齊住係公屋，希望置業，已經依靠母親多年，希望母親有生之年能得知我置業。但錢已用作還債，太太同我夾埋只幾十萬在手。   我很想重新檢視自己理財態度，希望可以借到錢及買樓，懇請諗sir給予意見，謝謝。   answer: 堂上有同學問，如何得知個人信貸評分? 其實你只要去環聯網站比幾百蚊買份信貸報告，就可知你評分，例如A係最好，F係差勁。然而信貸評分好同借到幾多錢係兩回事，你評級係A，但你人工只兩萬，那借盡就259萬。無論你評級AA定係再AAA，係自己都借唔到錢買一千萬樓。有些機構賣廣告，話比幾百蚊買份報告，就可知道自己按揭批唔批到。如果真係可以，那香港做按揭中介就無角色，亦唔會有人因買樓後上唔到會而撻訂。   若債務纏身引致人過左時限而還卡數，一次遲還信貸報告會有記錄，連續兩次會降低評級，如買樓之前半年試過連續兩個月遲還錢，那怕是遲一日，都好有機會令按揭批唔到。相反月月準時找卡數，但只找Min-pay，銀行鍚哂你，你的信貸評級都無影響，但肯定借到既錢就少左。爭幾多會少左幾多就係買樓001內容會教。   至於破產，如果破左產而無同銀行還錢的，你唔找清之前條數，那怕破產令已除都唔會同該行有任何往來。假如你永不同破產前的銀行往來，但可能因些事令你重新在信貸記錄中「蒲頭」，例子是你阿媽同你係某銀行申請了信用附屬卡，一旦阿媽又自己申請野而同意另一銀行查佢信貸報告，而另一銀行剛好就是你破產前之欠數行，佢地知道你「翻生」，咁追數的響鈴，就會係你打邊爐個陣出現….   講黎講去，人就是要保護好自己的借貸力(credibility)，因人抵押住宅而借到的錢，少都4-5百萬，多則幾千萬，此數目是大部份打工仔儲20、30年都儲唔到的。好似讀者咁賺錢能力返到黎，但因沒糧單令借貸力很多，因就永遠建立唔到自己資產以至收租，終日停留在人搵錢的境界，而唔可以升到錢搵錢，成日可料一下啦。讀者應先將月入用一間有限公司儲好，再用公司出番糧比自己，然後出示出糧的記錄如支票及入數記錄，咁就會有改善。當然要銀行批到你既層次，幾張支票影印本唔夠照，除了我們買樓003課程外，亦懇請識既人可免費網上寫寫點做點名銀行答教下大家。   事無兩全，穩定有租收既樓同埋進取地做生意或買股票都要，後生未夠28歲可七成錢買股票同埋成日試下創業，到50-55歲應有1-2間就供滿既樓同少用股票。至於30-40歲做法在上述兩者之間。凡事去得太盡，緣份確會早盡架。另外「一口和牛」時間: 筆者舊同事成立的買樓易公司營辦按揭轉介服務，佢地會搵真係要跑mortgage數既人同你係銀行做按揭，而唔係求其同你間間fax去申請。現金回贈同利率基本上可同出面睇齊，想加按番幾個錢係手又或轉會拎回贈，可whatsapp 96991141搵買樓易同事註明問按揭查詢。

諗SIR你好, 有些急事望你能襄助!,我需要一個專家幫我, 因為D agent 一心只想賺佣.意見不中肯.   上年開始睇你的BLOG, 已讀收息101及上星期的英國移民講 . 2017年我將 $200 萬, 分別買了2隻美國債基, 打算有高收息回報. 每月大約有12000幾利息. 我買︰ Allianz Mortgage Income Portfolio Allianz Income & Growth 由於家庭支出不少，只能cash out 利息幫補，2018年中發現債基價格跌, $200 萬投資, 變成 $180 萬. 我問番AGENT, 他說長放, 不用理會…    到今年，個市稍升但我仍未賺返，於是我今年4月主動要求AGENT轉另一隻, 佢同我講不妨用外幣買及轉股票派息基金，轉後發現派息好唔穩定。AGENT 又冇乜比意見我, 只係叫我睇定D 先.   直至上完諗SIR你的堂，方知比人玩弄了。由於下堂時很多同學都提出有用的提問，我不好意思問，現想請教你一下，點算?   ANSWER: 首先，筆者課上授之債基用全債之餘、波幅及派息穩定度都有數字計出總結，究竟同佣金賺取者比的意見有何分別? 相信不少同學上完收息101課再介紹朋友黎讀，足以證明。次之，就當比埋投資物個名你去買都沒用，本案讀者就是一例，當佢想搵AGENT去轉個陣，估計AGENT引佢買外幣版是想拎更多佣，而轉股票基金因為佢已開始輸錢，唯有利用更高波幅的股票基金把錢博一博:   博得到，個客平到手又更信你，可以你下一單生意 博唔到，錢只不過係個客輸，AGENT已錄起哂免責聲明，或者叫客網上做，錄都唔使，客已釘死。   讀者呢類蝕價型，或可選用美國國債為主的B餐，若有錢淨不妨加注買看淡美國股市之ETF，當然95%既錢投入債基收息，淨低5%少少錢沽空(看淡)美國市場就夠，只為加上自己可回本的可以。這個配置亦會是市越差越有淨的，因為美國股市唔好，沽空美國市及持有美國國債收息，兩者都可賺價。當然B餐本身成15%年息派，佢揸一年應令每月利息由12K再上升，抗跌能力很不錯。2019年至今個價不跌反升，因市場氣氛差造好美國國債。   Allianz Income […]

諗sir   你好！本人剛剛上完TEDV64 收息101, 多謝諗sir講解，獲益良多，亦打算增加被動收入，以下是個人背景：   – 本人今年44歳，單身亦沒有結婚打算。 – 文職人員，月薪 hkd36000, 13 個月糧。 – 2012 年購入沙田一單位，2.3 mil 做左九成mortage. 尚餘供款約 1.8 mil， 現時估價5.4 mil – 此沙田單位現時租出用，租金可cover 每月銀行還款 – 本人現跟母親同住，沒有租金負擔 – 扣除mpf, 保險，家用及一般開支，每月可儲10k 左右 – 現金約400k   想問一下應該如何作適合的安排？ 謝謝！   ANSWER: 現金少，需自理，有錢買樓，未夠錢就債基儲住先，何解屬合理選擇? 買股票波幅好高，讀者輸埋淨低40萬點辦? 買房託沒槓桿，但買樓有。那用40萬就當之後加碼月月一萬，40幾萬房託可以升得去邊? 夠付讀者幾十年養老費? 所以人窮，才要槓。你有得2000萬現金，做定期一年2.2%都收44萬一年啦，何需黎收息課學懂債基加槓桿及其風險? 至於讀者，間樓七年間幫佢賺左5.4MIL-1.8MIL = 360萬，係佢儲360個月之總和，即做30年野。那試問人唔用債用樓槓，才能儲夠錢安心退休?   用股票再槓桿? 只好說股票槓的成本很高，達6%年息或更高。早幾個月有證券行找筆者撰文，想宣傳叫客買股再槓。誠然此為證券行零佣下都能賺錢的板斧之一，但客人對買股一事都多不能掌握，市場又太多免費去叫人亂買股的資料，此情下用股去槓大風險很高。由1萬炒到1千萬既人少，到1千萬有好心態唔自我膨脹再爆炸既人更少。   買車位只係迎合人唔夠錢轉細碼之心理(原理近似叫你買日本或東南亞樓)，始終車位在淡市時先被放棄，而車場是否難入? 要否搭車lift? 水浸及附近路面的影響都要常用開車既人至知，比起買住宅較易中伏。始終住宅，大家都住開，唔上堂都識選個平穩的。至於有些人叫你借錢去買挖礦合約，即槓桿去買一樣流通性低而市場少認可既野，筆者認為仲衰過博牛熊證。牛熊證起碼有港交所做公開市場，要走可以走，當然個價可以好核突啦。所以筆者提出買樓、直債、債基、保險槓桿，是很合有些儲蓄在中層而唔上唔落既一批人。筆者不是近來有人所講，只顧招呼有錢人而辦私人銀行講座的博客。   […]

  諗sir你好我已經報左今個月的101同003，就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問，希望回覆 本人有意買劏房收租增加現金流，近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租，45年樓但有orders可能做唔足8成，售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬   如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手 做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年，計埋管理費月供都要15000，只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?   如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍? 祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆 我留位編號TELY57TELY58，電話66xx-xxxx   ANSWER: 劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓，上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓，值得一博既。另外有些銀行內的人，勤做驗樓既。亦有些銀行既人，懶做驗樓既。大家咁醒，當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭，最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費，你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。   上星期六完左買樓班，竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice，照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女，問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇，入埋佢年齡同保額，佢睇完個價先知而家年供50000保險，簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野，有價值。」   買樓咪買到坐監 當然我地要尊重唔同人既諗法，筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財，匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕，又有位哥哥仔買樓時，被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法，係買樓臨約寫交吉，同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客，可能要收樓後3-4個月先搬走，交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度，筆者就知唔可唔救，夠鐘前去唔切車場，唯有叫同事拎車先。   我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片，就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起，筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮，隊佢作虛假陳述，嚴重既要坐監，亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左，監又判埋，到時去邊面住先有選擇困難…   有order既樓未必表示成交唔到，但有order與否好少影響按揭成數，而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order，若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊，法庭落charge凍結佢資產個類，你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成，這些創意野筆者未聽過，或者本人見識少。要更準可付款請教律師。     其實係平台既劏，一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建，還是不要攪上身。至於一旦攪到你，先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔，叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。   學生宿舍 最後如有250萬，又或不論任何budget，你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房，亦唔一定係學生住，不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位，佢只要將廳一開二，連埋房三間就已做到一屋5房，每間房收7千，那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔，每床位5千，即一間房成1萬，會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎，我們在買樓003會講原因。如有興趣，可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃，不涉及建築物條例。 至於劏房，如用磚間房，又無向屋宇署入則，很大機會違反建築物條例，被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多，因為學生宿舍之裝修費便宜很多，有機會五位數字都搵掂，但收租double!   筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解，大家可在本BLOG其他文章找到。 我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58)，要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約，一拆二、借貸力由無變有各種事項。