諗sir 您好，本人巳完成收息101及103 ，巳報七月買樓003，十分認同要及早理財達至財務自由，唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲，從事銷售行業，以佣金收入為主平均約100K 月入，太太29歲穩定月入約18k，現兩人租住新界樓約每月15k 租金，打算一至兩年內生小孩，也要照顧四大長老，故需要更強正現金流及資產配置，另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下；   本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓，10/2017 曾加按套現，現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友，每月租金為9.4k, 每月約補貼4k，巳過三年稅期 太太於2018 年頭用上述加按資金， 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓，家人作擔保，現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k，未過三年稅期 母親早年買入屯門私人屋苑，估值約5m, 因年紀及收入限制，剛加按2m 現金，約每月供款15k 本人未上堂前約有400k 滙控，九倉，領展等藍籌股，原以作收息約每年4-6% 用途，及後打算轉移部份至債基疊增或直債，另有100k IB 美債收息約8-10% 左右，另外約1M 現金作流動資金，部份作ML 對沖供樓息口   現流動資金約2.5M 左右，因暫時家庭有機會幾年內變化，暫時不介意繼續雙租，可集中先做好有效投資，現有幾個情況，希望給予意見 賣元朗洋樓約套現1.8-2m，套現換九龍或港島樓，目標6m 樓下可高成數減低首期成本，另一方面市區盤可提高租金回報；剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐， 平均收息約12-18% ，等合適時機再以弟弟首置上車盤 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟（以他收入計並做六成按）但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費)， 月供約8k, […]

諗SIR, 您好!   小弟一直很想達到財務自由, 曾有過物業但一個錯誤的決定而賣了, 令自己抱憾終生, 之後睇到諗sir既blog, 更覺得自己做錯決定, 但亦因有諗SIR既Bolg, 令自己重燃一絲希望. 之前唔識投資(現在都唔識), 只靠銀行職員及基金經紀, 跌跌碰碰, 結果都是蝕錢收場. 誠心希望諗SIR可以指點一下, 以爭取時間, 重新出發, 儘快做到財務自由.老年好過D   小弟是單身人仕, 47歲, 與家人父母同住公屋, 暫時住屋沒問題, 但當父母百年歸老後, 住屋會成為主要問題. 加上自知隨年齡增大, 揾錢力借貸力均下降,  儲蓄貶值的情況下, 到時才打算己太遲, 所以想在仍有能力時做好部署, 不求奢華生活, 只求養活自己, 生活安穩, 安享晚年.   由於之前做錯決定, 小弟一直想再購入物業, 但因父母年紀己大, 亦不能只顧自己, 同住方便照顧, 加上買樓要搬離公屋,難於照顧, 而資金及能力又有限. 工作前景不明朗, 種種原因, 所以一直思絮很亂, 未知如何是好.   因小弟財務知識貧乏, 怕再做錯決定, 一錯難返, 以下是小弟諗到幾個方案, 煩請諗SIR指點一下或比D其他方案小弟, 務求儘快做到財務自由. 家人安心生活, 萬分感激. […]

本人已退休12年 自住樓已供滿靠積蓄維持生活   本人資產如下 政府年金2,000,000 收息股票組合共2,500,000。持有股票 地鐵 領展 中銀香港 恒生 中電 每年收息大約四厘 人民幣定期共1,000,000 現金共1,200,000 會根據各大銀行定期息率做定期 中銀高息儲蓄保險800000已買三年可贖回   另外本人女兒任職公務員會每月給生活費共$6000 本人深感到現在有的投資渠道有限希望增加現金流 以維持可持久及優質的生活 敬希賜教   ANSWER: 年金其實是買樓的倒轉，筆者確實鼓勵「樓未夠兩間」而又「工資到達一定水平」的人買樓去理財。因樓是利用糧單去槓桿於銀行控有租客，只需要些少首期，你長遠收回的租金可隨通賬升值，是一隻會生蛋的雞。   年金是你將原本可以買樓的首期放左比人，搵來定額收入但內含值99%一定跌的銀紙。即係殺死隻雞去換公仔紙。讀者幾廿歲人，有資格教教筆者30年前大快活早餐係幾錢? 而家又幾錢?   去片: 知大家忙唔會睇，答案係1985年早餐為$7。亦即係你今日年金拎6000蚊，廿年後只可當今日的$1500去洗。仲未計而家中國加老美印銀紙係快過30年前好多。   至於人仔定期，最關要是人民幣為受管制貨幣，你將錢換左人仔就真係限制左自己的投資渠道。加上人幣差價比兌換其他外幣高。客人成日問認購費什麼1%定2%? 其實銀行先平比你再換你一野人仔，乜都返哂黎。由筆者2013年開始寫blog，不少人已懂避開這些低層次「攻擊」。   股票有其功用，但唔係用黎收息。過去兩週股市的跌幅，已令人收番兩年股息都補唔返。營商環境受貿易戰、世界大事、政府新例影響，加上老闆有機會「上身」入獄，所以股票根本是大博大的遊戲，而唔係比你用黎想什麼平穩一年收4%息的。想收息可用債、想博大就要用股。   高息儲蓄保唔講啦，一次真係講唔到咁多。   本文上半篇不斷彈讀者所持投資，咁究竟有咩好? 第一需先留意世上沒有一樣叫「最好的投資」。誠然sales工作就是不斷為你比較樓定股票好而為銷售作準備，這也難怪。   至於筆者學生就選了債基(當然資金多直債亦可)。你話筆者為收息101課賣廣告又好… 又或真係好想賺你袋入面個幾千蚊都好…總之呢個5月過左一半，星期恆指跌了一千點再五百點，由30000水平跌至28000，而筆者用AASTOCK報價展示其中一隻債基(下圖)，由5月14日計過去一個月高低波幅只(15.54-15.60)，波幅比1%仲少。都唔好講債基不同類別可派10-20%年息，淨係上星期幫你唔使點輸，已經體現其優勢。債基的缺點是升跌比較少買入後好少要轉，sales唔可透過叫你轉基金賺佣。 另一樣是用木間分租房，把一間原本租值26k的香港樓一下子提升至46-48k。就當間樓供要一個月還18k(當欠按揭500-600萬)，正現金流還有28k-30k，大大提升正現金流。這就是工作大半生的讀者現在來信想要既野。究竟看倌想尋尋覓覓又海外樓又股票又REITs又年金又公仔機? 定係一下到我地課程醫病醫斷尾? 閣下自決。   提提你筆者唔識聰明既方法，亦唔係股聖識係跌市之中反幫你贏。筆者只係用腳踏實力同Proven既方法，無論投資同做生意都係一樣。所以筆者唔介意你話我蠢。至於有些haters明白佢地懶打中文字故網上留言”on 9″作批評，筆者都會經常將此與同事分享，好保謙遜之心。   投資渠道其實很多，出色的投資方案亦不少，問題係坊間無人有誘因要免費講你知。你係網上免費搵到既野，係因為有人擺定個陣等你行到呢步。就好似筆者，其實每個月我出糧比同事要30-40萬就夠(港紙only)，你幫我攪掂佢，我就更得閒同你坐定定分享。銀行就更大問題，一排窗成堆teller要養，唔食你深水點可維皮? 各位大可不同意筆者之觀點，然而你若認為你的生活、或你的身家有需要改變，我們可以提供一個切入點。當然如你識得四叔或者誠哥，你就唔好咁低層次仲睇筆者個blog啦。筆者往時打工都好鐘意星期五send email時加句:” Have a […]

諗Sir︰ 你好! 拜讀閣下投資心得多時, 希望得到指點迷津。本人和太太35歲，現於新加坡工作，估計未來三至五年仍會留在新加坡，等生了小朋友有相當可能會回港。在香港及新加坡均未曾置業，目標40歲前在兩地各擁有1個私人物業，無論回港或留星，皆有一間屋自住，一間屋收租，為退休作準備。本人及太太各自月入折合港幣約5萬，手上現金共350萬(所有銀碼均以港幣作單位)。太太由於人事關係, 將於兩個月後離職，要再找新工作，人在異地，十分擔心之後未必能回到同樣的收入水平，影響借貸力，糾結於兩方案中︰   方案一︰太太離職前先買新加坡私樓，兩年後再買香港細單位 趁太太離職前, 先用她的名義，用約200萬作首期，只以太太現有的收入證明，做盡新加坡的7成5按揭，在新加坡買入價值600萬私樓自住。月供1.7萬，扣除供款和日常開支，假設最壞情況，太太完全沒有收人，估計一年可儲35萬。剩下的150萬，購入債基收息。期望兩年後現金水平可達250萬，更寄望屆時香港樓價回調，因為父母在港，我的收入可視作本地收入，用我的收入做按揭，在香港買入另一個小單位，靠租養供。但除非樓價大跌，否則估計選擇十分有限。   方案二︰全數儲蓄買債基收息儲彈頭，要等太太借貸力回復，一次過出手 由於新加坡政府調控有力，樓市不會大升，可不急於買私樓。繼續租當地政府組屋，付月租1萬，假設最壞情況，太太完全沒有收入，每年估計可儲蓄45萬。利用手上的350萬，購入債基收息。期望兩年後現金水平可達500萬。分別用200萬及300萬作首期，在新加坡和香港各買入一個私人住宅。不過，此方案風險是兩年內太太未必能找回同等收入的工作，以承做按揭。只以本人的借貸力，兩年後未必能一炮買兩個單位。 我應該如何選擇，還是有更好的方案？希望諗Sir能給予寶貴意見，感激不盡! 讀者殷先生   answer: 新加坡進一步取代香港的功能，近月有私人銀行重組及將亞洲辦事處設在新加坡，身處香港如要開戶會將資料交予新加坡及後再傳到離岸避稅天堂，完全唔經香港。那為何私人銀行近月要調整策略? 相信都唔駛筆者解釋。大家可能仲笑緊「中聯辦電話騙案」究竟點呃到一千幾百萬? 誠然上年已傳國內對銀聯的碌卡十分敏感，你每天五千碌得太多太密*，真有阿爺代表打比你傾傾。故有些人誤墮電話騙案，有些人做保險發左達，有些人做開戶口轉介做到比差人拉左，只好說同97炒籌一樣，屬一個時代的產物。   *銀聯曾收緊每天交易限額為5000，有些人為買1000萬保單，就交低張卡比人用機碌1-2日，1-2千次五千蚊   讀者半隻腳踩在新加坡，方便部署。然而筆者所覺加上經歷所見，新加坡L真係又屎忽又難服待，香港同新加坡實在不宜久留。點去做到? 你可努力參考本BLOG的個案。 至於中銀近月推出「香港可開內地戶」服務、有助不夠實力者快綁好微信易去融入中國。明示你身為香港人如不夠努力，你就要下流去大灣區打二手針同飲毒奶粉。筆者沒權判定此時返大灣區就係下流，真判定者屬於嘉賓大廈的打針龍、及一眾黎香港假打工真為移民的內地學生。   不知大家知否香港有一新的產業鏈? 保險公司招待內地大學生黎交流 > 保險公司資助內地學生黎香港讀第四年大學 > 內地大學生畢業後在港如能找到公司請及做夠七年可獲身份證 > 保險公司聘請當初資助的大學生 > 該大學生返鄉下叫親戚替香港簽單 > 保險公司最後用一張香港身份證交換到一堆大陸單。這個門路，筆者點到此為止，保險公司如何選取請邊位更是引人入勝的。然而內地年青人掙扎上流的欲望，遠比香港本地生高。香港年青人再sell佢有理想及正直正氣、筆者真係唔知呢個羊頭仲可掛幾耐。   留意香港早年大學由三年制改四年、不經意已為移民香港打開了缺口。每日150個根本唔係重點，大家又被人拉空了。至於香港樓價未來3-4年不會因150人因素而拉低，2024打後每日由其他渠道獲身分證的將比150人為高! 所以你日日Check住呢150人究竟幾多係大媽? 人地有另一批已開了其他門口入左黎。誠然靠讀書及保險工作入港的新移民、有一定能力可支撐香港樓價，此雖筆者不想見但很有機會發生。   讀者要研究一樣野: 就是太太/自己借貸力能否合規地增高? 例如朋友的公司又出份糧比自己，在某種文件提出下? 銀行可接受一人有兩份收入? 從而令借貸力升了? 當然借貸人必需在該公司工作，絕不可做假，然而該公司是否需朝九晚五咁返工才獲董事滿意? 那又是另一回事。那朋友是否親戚? 先講老婆係老公擔任董事的工作公司十分引人懷疑。   另外讀者新加坡背景好吸引，因香港同新加坡未會因追稅而交換資料，變相有不少香港公司將盈利轉去新加坡，話唔定讀者幫到人做呢件事，太太自可出糧有樓可按。   至於讀者打算將350萬全投入債基想法未免幼嫩，應將350萬分注，例如第一注100萬投入由美國債為主的債基，在12-15%年息水平收好之後，再觀察波幅是否合自己，習慣了此波幅後再出發用新興國家債去收20%年息未遲。筆者收息101課上賣的一是客觀告訴你步驟: […]

諗SIR 你好， 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509)，獲益良多。 本人今年52 歲， 太太45歲，合共月入十萬， 收入和支出：本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。 (不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000) 資產：   自住樓：灣仔單幢樓３房，單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k  現金$7m 打算投資另一個物業來收租。現時是否適合，那區比較合適？二房定三房？已報讀買樓001 (TELY57) […]

Dear Lum Sir, 本人於上年已修畢收息101、103、買樓103的學生，一直欣賞你對投資嘅睇法，現在想請教你如何作更好部署。   本人43歲，月入$35k (剛轉工） 丈夫40歲，月入$56k 育有一子五歲，有姐姐冇車,要供養兩邊父母,  兒子教育亦比較貴，合共月儲約$15k   現況： 一層自住樓，九龍老牌大屋苑三房（40年樓齡），16/17年$9M買入,欠按揭$4.7M,現市值＄11M，丈夫名，本人冇名，月供＄20k. 債券基金$500k,B餐E餐各佔一半。已經安排左做疊增應該下個月生效，應該可收10%至12％利息。 現金$1.5M（放mortgage link 戶囗）；股票$800k,（股票準備賣走）   想作以下安排，請給意見或要注意嘅地方，或者有冇更好嘅安排？想喺45歲前作好退休準備，以上item 2-3 一共$2.8M 想重新安排如下，似乎依家自住樓暫時未可按出乜野＄住。   本人名想買一層收租，準備＄1M首期＋$300k雜費裝修，想整分租，請問應該買邊一區投資邊類型樓，邊度可以搵到客源？好似地產經紀唔係個個識幫手。租客共用廁所佢哋會介意？因剛轉工，是否要等過六個月后才投資買樓放租。    那這段空窗時間，投資什麼產品可作增值？為買樓放租作準備。 想多買＄700k債基，買A餐好嗎？更高利息，並且平衡B/E一下。到時即共有$1.2M 債基 留$300k現金備用 目標用債基生出的息，5年後約$1.2Mx15%x5=$900k ,於丈夫45歳前再買多一層，或再作其他投資之用。   謝謝！學生上   ANSWER: 剛轉工半年內做唔到按揭，加上1000萬之上樓只可按5成，而600萬樓可到八成，所以600萬較受歡迎亦升得比較好。丈夫45歳前再買多一層亦需要，因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降，現總額假設在外無特別借貸，為(35K+56K)/10000*50%*2.59 = 1178萬。50歲約打八折、55歲約八折後再八折，借貸力即原本之64%。由於本blog的2.59方程式及借貸力計算只予人方便快速給個約數，好去籌劃。你要比上述算得更準應自用網上按揭計算機。   想做分租可報買樓003，讀者提出之疑難會在堂上有解。一個能將樓房由26K提升近一倍至約50K的方案，恕筆者未能免費分享，更何況成個project落手經驗才是重點，絕不是比個屋苑名你買完間完就有客到，你要知幾類唔同客源有何溝通模式。   當然無時間黎上堂可以自己試，買得幾間樓試過有些租到有些又租唔出，加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的功夫後，你或會比筆者做得更叻。筆者已同剛完成四月班、或報了七月未上堂但又對分租有興趣的同學，完成買房買入，現正在度呎務求將屋用得更盡。上星期已去了不用屋苑，一日走幾處地方筆者都感疲累。誠然只消比500萬上會食間1000萬既樓，收成$50k，減埋原本供樓那$17k，你月正現金流仲有33k，即年回報8%(應是7.9%)。8%遠比放係銀行定期好，所以你見筆者都會親自去某些單位睇師傅度呎(下圖)。而學生有33K月正現金流，自補些少錢已夠在奧運站租三到四房了，所需只是400-500萬，仲未計多年後賺埋一間供滿既樓。若閣下加按沒此數，Scale down個project拎100-200萬出黎所得現金流都極有助你租樓，小小地兩房都可以去間成分租，用木間不違例。 A餐風險高而回報高，達約30%(會因時況在25-35%派息率上落)。B餐美國國債為主，達15-18%(已不斷有學生交待做到了)，小些波幅而回報低點。至於你問邊個好? 其實A或B餐之風險/回報之比率相近，所以選那隻看你是否能受A餐高波幅，否則在2019年時節選B餐打國債穩守是上策。至於讀者筆者淺見是將E還轉為A餐，然後新入60萬入B餐，淨較多現金50萬去守更令人放心。   讀者可將儲起的錢待機入手樓房作分租，當300萬資金再加借入手800萬樓，月正現金流都可達2萬幾。讀者月儲加債基的息應有此數(50萬現金加佢5年儲到15K*60個月=90萬再加債基收息又90萬及到時把些少債基賣返出黎)。再連同債基本身都月月產出過萬利息，讀者5-7年後有超過3萬元被動收入可期。由於讀者現金少及儲蓄能力不強，直債或就咁買樓收租不能助佢成目標。