我對再買股票投資產生了恐懼 #2093

諗Sir你好, 本人55歲剛退休, 自住物業(以供完), 手上有五百萬儲蓄, 想問你意見有甚麽投資可保本但又可以收取較高息(例如有4厘以上), 我之前買了小小匯豐股票覺得佢有高息收, 怎知他們連息也暫停派發, 另到我對再買股票投資產生了恐懼, 買債券風險大嗎? 可否給我意見! 謝謝你! Stephen Chow   answer: 史提芬。周不用對再買股票產生恐懼,只不過當初佢對股票有錯誤用法,無謂暇想,出到黎個結果無預過係咁所以嚇親佢。   股票應該hit-and-run,即係睇準時機買佢一段時間,拎到爆升個浸就走。這對很多人而言很無癮,因為人總想搵到一隻股票長擺唔使理又幫佢賺錢的,正如諗sir都想我既員工唔使比指示自己搵岩野做幫公司賺錢一樣,只屬於甜蜜謊言。就當施老闆開到全香港都係中原,佢都要請人「鼓勵」班經紀跑數啦! 為什麼hit-and-run? 諗sir見解如下:   1.公司的盈利不是平均而來,往往是呢季好下季又唔好的 2.影響股價的因素好多,今年極多。政治因素老闆健康全球格局都關事,你揸股票長放等於食哂全部因素而引起的風險,但公司盈利大增只片刻公佈,那又為何將資金坐哂全場而等一刻放閃?   因此買股要進潛力增長股,同意的。買股就係夾份做生意,生意衰起上黎你仲要供股,那又為何買已達「中年」或「老年」的生意? 班有資本既人都去搵細生意投資做創投啦,你買d又大又老既生意如匯豐,係咪即係你同班你錢佬持相反意見? 咁玩有幾大勝機?   講返數字,用excel去括3年盈富股價,用黎顯示股價波幅之標準差, 1.盈富基金標準差為41.44%(見下圖),派息3%左右不保證,可隨時放 2.債券基金標準差名原理計,結果是11.84%(收息101會教更多選取要旨),派息年6-8%穩定,可隨時放 3.直債派息6%,到期保本所以不計價格波幅了,但要3-10年後才到期保本可放 所以上述兩個圖已說明清楚,債券基金之波幅只為盈富基金的1/4,而你買不少香港炒味濃既股,例如比亞廸,標準差達100.62%(見上圖),即風險比盈富高1.6倍,比債基高近10倍。正因如此係香港炒股票,要予之回報都要有債券基金派息之10倍,即潛在年回報為年60%-80%才叫合理值博。否則就要用高風險去博蚊咁細的回報,蝕了。   而家要完全保本仲有4%,如果本少例如幾十萬港紙你要行保費融資,如果本金夠20萬美金可利用收息101內的直債。保費融資就係買保險,諗sir講的保險係經紀少賣,佣金低個種,如下: 銀行可以借180,625美金比客買呢份25萬美金的單,八年後淨賺為(338607-4786*8-250000)=50319美金。即係擺低69375美金,八年後賺多50319美金,約70%。不同銀行對此計劃有不同借貸條款,助教會在購買之前找到當時可借又有良好條款的銀行予學生。此計劃如用內在回報(IRR)計,考慮埋供息是每年放入的,內在回報率接近7%,由保險公司保本。   另外當然考慮下列渣打的直債,派5.8%。留意直債有些是已到期或被贖回的,請聯絡你的經紀人或收息103的助教去了解現價及情況。派5.8%由渣打保本,有佢就唔使咁辛苦季季搵高息定期啦。至於銀行就擺明唔肯做直債或出面叫的債券了,你可以去試下問。 風險如上述直債而言,就是渣打銀行會否違約或到閉。當然而家有人考慮埋唔存係香港既收息方案,所以諗sir的學生有開新加坡投資性離岸戶口的經驗,而唔係好似出面咁只係開舍普通離岸saving,呢種無咩息收。   相信本文予的內容在外間經紀都唔會比你,公開文章今天至此。謝。

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判斷買樓投資時機: 用業主市+買家市 #2092

你好諗Sir,   最近剛剛追看你的頻道, 收穫良多。   本人情況及問題如下, 如閣下有時間請幫忙給點意見。   背景: 本人及太太已過40, 育有2個小朋友就讀初小及初中。本人月薪$45,000, 太太$40,000, 有兩層物業, 一間市值$950萬2房(單棟樓, 19年買入, $880萬, mortgage $430萬),一間市值$1000萬3房 (將軍澳大型屋苑, 早年買入價$595萬, mortgage $400萬)放租約每月$22,000, 二間皆鄰近地鐵站。另有市值$140萬車位 (早年已full paid), 月收$3000。股票約市值$60萬, 現金約有$180萬。   問題﹕ 本人想賣出將軍澳三房單位, 然後換入一間九龍大三房作自住, 然後租出2房單位 (月租約有$20,000). 本人現看中又一居及黃埔三房, 因兩個地區均近地鐵站, 為本人首選。請問那個位置較理想? 請問如果budget $1300 至$1500萬, 要求三房二廁, 近市區地鐵站, 還有那些好選擇? 如果不換大三房, 如何二間變三間? 然後租住大一點的三房? 這樣可行嗎? 目前情況如何可增加現金流? 有那些穩定直債推介? 在那裡買比較好? (新手未買過債券)   謝謝解答及祝生活愉快 林先生   answer: […]

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28歲月入15萬持5物業收息10萬 #2091

你好諗sir,小弟有幸早幾年開始認識你,現為你忠實粉絲,閱讀你的個案分析後,在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人,但為人慷慨,願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多,小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程,助小弟盡快完成人生目標,為未來十年訂好計劃,製造每月十萬被動式收入,四十歲前可選擇退休生活,過自己嚮往的生活。     本人現在28歲,我還未出生時父母曾經風生水起,可惜用人不善,最後生意失敗。到我出生後,父母生活胼手胝足 ,沒有任何資產在手,一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要,為了減輕父母負擔,我高中開始已經自力更生,希望盡快賺錢,改善家中環境。        本人現從事小本生意,月入平均約15萬,收入尚算穩定。現扣除家用及開支後,每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津,透過債基及資產提升方案,在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。      本人現有資產如下:  1)大西北2房單位,買入$540萬,市值 650萬,本人單名持有,承造6成按揭。每月供$14500,收租$15000。   2)港島細單位,買入600萬,市值680萬,未婚妻單名持有,承造8成按揭,每月供$20000,收租$17000  3)九龍區細單位,買入550萬,市值630萬,與朋友夾份持有各佔50%,朋友承造8成按揭,每月供$18000,每月收租$17000  4)甲級寫字樓,買入460萬,市值560萬,與朋友持有各佔50%,朋友承造4成按揭,每月供$7000,每月收租$13000   5)車位買入$110萬,市值$130萬,沒有按揭。     流動現金約$150萬,存放於高息按揭戶口內。    小弟將會換樓,目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區,心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭,但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下,不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬,我就不能負擔,請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎? 小弟都會陸續將現時持有的細單位,逐漸換為2房單位,明白間隔對物業價值最為重要。     另外,小弟都知道在香港生活,一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額,可以如何再買入第三間物業,但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太,但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題,請問諗sir實際操作如何處理? 小弟為公司持有人,亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻,但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力?是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核?   最後,亦最為重要的問題,小弟持有的車位可隨時放賣,再加手上現金($280萬),希望透過債基槓桿原理下,長遠可達到每月十萬的被動式收入,目標本金穩定增長情況下年收15%息,扣除利息開支及雜費後,有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢,但感覺職員都是為佣金而銷售,現希望諗sir先簡單分析我的個案,之後再上諗sir課程,希望可以學習一套行之有效的理財方法,為未來十年人生定好計劃。     文章問題較多,感謝諗sir費神分析,期待你介紹課程內容,希望可盡快上堂跟你學習。謝謝!   answer: 人材是生意最大的變數,這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢,不過揉合營商處世經驗,配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼,希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機,計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前,其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖),投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果,依此行事,最為準確。 啟德區單位唔係諗sir心水,很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍,啟德都是第一站。對經紀而言,啟德多吉盤,比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多,「呢個唔岩睇第二個」,令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念,易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤,客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍,此為頗完美的sales idea。   然而啟德屬九龍城區之一,根據差館處年報,該區前兩年空置率超7%,比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量,即A類型單位供應明顯多,此等單位現時較不受歡迎,易被酒店服務式住宅取代,能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大,所以往後公開作的見解點到即止。   細個開始跑遠比在溫室學琴好,讀者年青有不俗收入,主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金,更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期,將成果縛起。不少老板財來由財去,原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起,將個人理財同盤生意混為一體,實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆,佢地轉營零售生意,之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託),那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告,原先賺到既錢唔易嘔返出黎,仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到,自己不幸早死仔女都可由trust出糧,自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust,無幾千萬港幣開黎都多餘,trust要管理費。但同一原理,可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地,始終做正行生意又開始做大,比人玩同收律師信難免,加上未來法治模式仍在討論之中,你一係返去打工免去大量責任,或者有卒幫你,兩者都無就要做足準備。   如他日生意能更上一層樓,到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客,都係近似上述信託之話述,不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀,所以都係簡單些答下讀者買乜。     首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題,雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項,但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗,都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯,可考慮「cut出一條線」買工廈,或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息,cut出快線令你可爬頭加快進度,條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。   甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦,其實上述既論點如你明, 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?    港島680萬樓不太建議持有,港島區平均都升得較慢,這是中原城市香港分區指數講的,加上南區空置率急升至7.8%,有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔,反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批,但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。   放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手,物業在港有三個其中一個是商廈,廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得,用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息,價位只在$102左右,可先學及吼價在$100之下買入,既有機賺價又可年收6%息,300萬(hkd)投入收息成18萬一年,被動收入15k/月。如熟練後再槓桿,銀行只借50%,利息當2%年息,即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = […]

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加快置業步伐的三個方法 #2090

諗sir你好. 一向有拜讀閣下既文章, 獲益良多, 希望可以請教閣下置業計劃, 還望賜教。現年24歲同太太兩個人都係公務員, 本人月入40K 太太月入30K, 手頭上無物業, 依家有約80萬現金, 一個月儲到5萬, 計劃一年內想用盡借貸力做九成按購買700萬左右既單位   問題1. 如果向銀行借貸作為首期既一部份是否可行? 對於申請按揭/借貸力既影響應如何計算? 或者有無其他方法可以加快置業步伐?   問題2. 如希望最終一生三宅, 置業計劃應該如何部署(註1)?  (註1: 不計算政府每年薪酬調整, 十年後家庭月入預計約12萬,  若以政府過去十年薪酬調整平均值約3.7%,十年後家庭月入預計約16萬)     ANSWER:  24歲兩夫妻持有七萬元家庭入息在現時今日的香港,算是很多年青人的夢想之一,奈何他們即比同齡有優勢,但仍有住所煩惱。勝在讀者兩夫妻較為年輕,以借貸力常數2.59作計算,他們實際能負擔約九百萬物業,因(40K+30K)/10000*50%*2.59 ~ 906萬   讀者亦提出預計未來10年,在職公務員薪酬加幅後有十六萬家庭收入,有呢張「牌」故希望用穩定收入達成一生三宅目標。   有鑒於此,諗sir建議第一層住宅目標價約為五至六百萬,絕不要花時間買DREAM HOUSE。你揸層600萬樓基本上都可跑贏層1200萬,原因是1000萬以下樓可上會八成,800萬之下更可上九成會,按揭政府上利1000萬以下樓逐漸升到「封頂」。當然經紀永遠想你買貴單位,做之前靖考慮個人財政實力。   提提考慮到現時市場不穩定性,「未係樓市開file」既人都係無必要冒進,買第一間令自己與全港業主同升跌就可。假設讀者10年後人工「真。十六萬」,用此水平計算他們的借貸力,夫婦約能負擔二千萬物業,相等於大約三層六百萬住宅。重申按揭政策若不變,揸3間600萬樓明顯好過一間1800萬。   若按揭政策變? 相信要變都係會放鬆按揭門檻,可能係八成上會最盡放寬至1200萬市值樓。在私樓市場未來2年供應都少於20000個下,加上移民既人,筆者好多都聽到佢地諗住用香港樓收既租去cover海外支出,即係又唔賣,盡享香港低稅。咁睇落都係慢慢逐間細既樓儲等佢個價逐間浮上一千(萬)仲好。     讀者想用銀行私人貸款方式作為首期的一部份,需知道半年以內申請貸款會影響TU record,同時每月還款會大大削弱了本身借貸能力,尤其是按揭申請是牽涉HKMC,審核過程會更為嚴格,建議在可行情況下避免用自己名作借貸。   第二招去加快置業步伐,其中一種方法是加大入息,可將現有物業轉出租用途,佢既租金七成就可當個人新加入息,助你再買樓借錢。但必先將原有高成數按揭轉為低成數按揭,簽好租約打齊厘印,夠文件銀行才會認的。   仲有一招係善用親朋,銀行唔幫你就搵家人幫,多個幫手多條路,這就是王道。用直系親屬例如父母名義持有新物業,可善用首次置業名額去降低買樓首期。然而用父母去上會按揭難批,頂盡15/20年,即每月供款便會增加。當然兄弟姊妹如許可比名你買,效果更佳。同埋如果佢地人工唔夠,有人會幫手出糧比佢建立第二入息,例子參考「借貸力由無變有」之買樓003課程。   比突一招,諗sir認為讀者和他的太太有年輕優勢,風險承受能力相對較大情況下,可考慮以投資股票形式累積財富。其實excel真係幫到唔少事,股票的回報用excel可計出黎,起碼知到實況而唔係只靠些鼓舞性的投資概念。 上圖計出吉利(0175)幾時跑贏同跑輸盈富(2800),大跑輸個陣買,而唔係個價跌買。留意我們買股同學生考試一樣,看比分要睇相對性。當平均拎90分,咁可能你拎91分只你平庸,不見優異。股票一樣,今日恆指升3%,你隻股票又升3%,那不表示你的「愛股」突出。由此路進,你可慢慢改善你投資策略。而上述只予一簡單例子。   例如可以從技術分析或基本面分析方向學習,配上excel對實數,慢慢累積自己投資上的經驗,讀者可有效滾存大自己的財富,加快買樓。當然無股票係你可買左之後擺低唔睇,正如無生意係可以你長年不理。所以在股票市場賺錢,預左要付出。然而不失為拓展多一個收入之法門。對於踏入中年的人,投資股票比重就要降低,轉為買債。

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90後公屋仔如何變千萬富翁? #2089

諗Sir你好。 (舊生電話:60xx-xxxx)   小弟30歲,公屋仔出身,19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir,雖然別人話諗sir個案不實,意見又串,但我相信天外有天,忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003,買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 (如新樓,股債基)。本人無父幹仍與家母同住,希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。   現時配置: Cash: 400k 樓花: 掃管2房<6m, 首期已付2成,上會8成,月供約18k,打算自住 Stock: 700k B餐: 800k,槓1倍收息~9% Allianz ?????????? Fund: 270k,收緊~9% Income level: 新工作年薪約1m – 1.6m。(底+佣)   另女友45k穩定月薪,有港島東新studio收租(了解為錯配之一),~5.7m,尚欠4.56m, 收租14k。月供19k。   因為新工作 保守 預計個人儲蓄大概1年800k以上。 接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平,及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生,做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊:   1)應否將家母公屋換至綠表3房居屋,一方面改善家母生活環境,一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大,是否應該將筆錢買私樓好過。   2)盡快賣/轉女友studio名去女友家人名做9成套現,用女友名買入九龍2房收租。   3)將儲蓄買入債基,大概兩年後債基增至約3m,月收約30k,足夠於市區租2房再幫補供樓。   因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。 90後公屋仔上   ANSWER: 其實諗sir之前做銀行,對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓,佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關,仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見,會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話,你自己落匯豐問就可。   30歲仔年薪有150萬,算唔錯啦,應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群,有下列特徵: 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低,那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓,用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因始婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴,比錢人做好過影響自己專注事業 當然有幸到達下個層面,即係錢多到瀉個隻,買返間自住樓不為過,然而讀者距離呢步還遠,同埋打工仔好少可到此步。   […]

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月入大減一半至25000,仍要苦供元朗三層樓? 收息及拆名轉逆轉勝? #2088

希望諗sir能解答問題,謝謝! 諗sir: 小弟睇左你嘅文章已久,亦有朋友係你嘅學生,想問有關現金流同債券基金投資問題。    小弟38歲任職航空公司,疫症前連OT約有35-38k,現在只得大約25k,預計要年尾到出年先會返到正常水平。    太太40歲任職印度成衣公司,原本US$5500一個月,但受疫情影響,4-6月只得US$1000,未知幾時會回復正常。    屋企由月入大約80k到現在只得大約33k。 開支方面,正常連供樓大約50k一個月,再加保險同旅行各100k一年。   由於有兩位小朋友分別4同6歲,呢方面開支基本上無得減少。現已申請自住樓還息不還本一年,減省每月約9k開支。暫時無得去旅行,可又慳到呢方面嘅開支。    資產方面,小弟可叫做一生三宅進行中,只係仲有排供。小弟啲樓都係諗sir不太建議既元朗區,但買左多年同埋係自己第一桶金嘅地方,有啲情意結,宜家換貨亦有困難。    單位A,天水圍未補地價居屋,父母細佬自住中,同爸爸長命契聯名持有,年少無知要用單名持貨。錢係我同細佬一人一半,已供滿,估價約4.2M。要到父母百年歸老先會處理。    單位B,元朗市中心25年樓細屋苑3房自住樓連一個車位,太太單名,單位估價約7.2M,車位約1.4M,一齊上會欠3.8M,供15.5k,車位收租2.5k。會自住到搬到4房之後再出租。已做還息不還本一年,現供7k。    單位C,元朗大馬路30年單支樓,細佬單名,實際權益全數屬於我,估價約4.5M,欠2M,供8.2k,管理費1k,因為十分殘舊,只收租8k。市價租金約11k。現有租客唔搬會繼續出租,租客搬走會考慮大翻新再出租,之前預計25萬。有機會留返同太太退休時住。已做還息不還本一年,現供4k。    單位D,元朗市行10分鐘11年樓屋苑4房連車位,媽媽單名,實際權益我同媽媽一人一半,我係聯名借貸人,單位估價約9M,車位約1.2M,一齊上會欠4.6M,媽媽半職收入8k,供18.3k,管理費3.3k,單位收租17.8k,車位收租2.7k。單位會係大仔升中,約6年後收回自住。已做還息不還本半年,現供8.5k。    單位E,日本難波樓,900萬日圓買入,現約1000萬日圓,無按揭,淨租金收入3.5萬日圓。因買之前無做足功課,未知轉換租客同當中嘅室內維修費用高昂,蠶食租金幅度太大,有意輸少當贏,如賣出約收回港幣60萬。 兩個收租物業都因加按導至有少量負現金流,小弟心態係當賺左本金同銀紙貶值,物業長遠比較保值。還息不還本暫可帶來正現金流以幫補減少嘅收入。    小弟慶幸10多年前大學畢業就開始買樓,免強都叫做有3個單位。但因之前非常進取,加按夠錢就買,樓市升值loop loop loop大法。可惜入錯行令人工升幅不太理想,所以現在現金流非常不足,流動現金只得20萬,可賣股票30萬(股票輪多贏少)。 眼見本人同太太可以加人工嘅機會不大,現希望改善現金儲備到0.8-1M放係deposit link收息。其餘就買債基或直債收息,希望可以有8-10k利息收入。    原有打算將自住樓同車位拆開再賣掉車位,可惜太太近期收入大減,要等到正常後有齊入息証明才可行動。之後亦計劃將媽媽的單位同車位作相同做法。同樣因本人收入大減變得行不通。 現在可以做嘅就係試放日本樓吐現60萬,再等太太收入正常化,賣車位吐現140萬。預計收回200百萬現金,再作新的資產配置。 希望諗sir指教一下,我個計劃可行嗎?有無更加可行嘅方案? 長文同比較複雜,希望諗sir可以解答一下!成功吐現後一定報讀諗sir收息班! P.S. 全部收租物業都有用租約加大借貸額。    answer: 此個案反映平民如一畢業就行儲樓呢條樓,最博咁槓,level升盡可以係咩樣? 即係打機咁係起始選魔法師,呢篇文就好似攻略咁話定你知,點齊所有技能後你主角輸出可以有幾大?   現時單位面值: 約2800萬hkd,按揭結欠: 1000萬,現金50萬左右。咁以一個月入3-4萬既人而言,佢同事可能都估唔到佢已「羸」了個細六合彩係手: 1800萬淨值   點都好「阿主角」都算叻仔,如果佢貪過龍諗住成世炒股票唔努力返工,個種角色九死一生。佢股票方面蟹緊貨,樓賺左千八萬,咁大家話見到讀者呢類case多? 定係10萬炒到1800個既case多呢?   當然而家面對困局,人要長期掂要識「轉賭」,或你可先認為是不斷調整手上策略。現時工資大跌,不少人似讀者咁唔可隨便轉按「甩名」或重整物業組合,按現金出黎更加難諗。按唔到手上現金又無,可以點做呢?   首先要讓自己面對市跌,都唔可以輸超過500萬。有錢既人,正手出牌是向下諗,即係先諗防止咪輸咁多。窮人簡單。向上諗,除了坐監或失去家人或破產是更壞要避免之外,大把方法可以試。   […]

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置業換樓階梯與屋苑跑贏的關鍵 #2087

Hello 諗sir   本人有1深水埗單棟物業市值750萬,欠銀行380萬按揭及加按部分還欠82萬,現時cash有62萬。樓是同老公兩人名,老公34歲係公務員收入35000, 本人36歲,是上市公司文職40000, 1個月糧。有一歲半女,黎緊要開始返n班6000學費。 無任何債務,大陸有少許樓鋪投資,但暫時無進帳收入。 想購入將軍澳1000萬3房單位。    感謝解答  從我的iPhone傳送   answer: 哈,將軍澳、青衣都出名津校校網唔係太好,私校除外,諗sir同一些子女選校專欄作家傾過,知道將軍澳住既人,通常都唔係將軍澳讀書。咁當然讀書只屬人生某一部份,唔使太在意。諗sir亦唔會幫你諗埋學校個範,以上你當我開場白閒談吧。   「賣樓如得十年儲蓄,請賣」這句說話至今仍適用。唔知讀者能月儲多少,不過佢賣深水埗單棟可返750-380-82 = 290萬,夫婦工作至今只儲到62萬,估計290萬接近夫婦十年可儲。   十年近乎必見樓市半個週期,最近一次小低潮在2015,中原城市指數回至146點。因此你賣樓拎到十年錢,點都夠你捱到一個小中期低。但請留意,「唔到沙士價就唔買」既心態唔可取,買野係睇價格趨勢,及價格相對數值,而唔係睇價格名義數值。   賣完樓仲可甩埋名,未來乖乖地儲樓穩退休就最好。讀者是公務員,借錢較易,此為優勢。資金唔多,此為短版,所以要賣樓賺左呢浪去彌補此缺點。至於去海外發展或者離岸戶口,這方面都對讀者工作構成危險及其優勢不在此,小朋友亦太細配合唔到既,所以就慳返時間咪近排「人諗佢諗」。   常言做人做投資,知清自己副牌有咩,諗清楚先出,做個相對上你well-off既結果,就對。   將軍澳(西貢)區空置率高,不斷有新盤出,你諗住就有橋到買個邊會升? 就中招。前兩年日出康城按中原數據呎價表現,跑贏呢2-3年先落成既同區新樓,仲要係長實出品,點解呢? 同區入面都有好屋苑都差屋苑,亦會因時而變,這在買樓001網上課程都教到因素。如果無將軍澳偏愛,想上車你問諗sir,荃灣幾好。如果有預算搬出九龍都唔錯。因為是:   PLANA 後生窮既無咩錢,荃景圍附近幫到你 事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去荃灣西較新樓住個兩房。有錢就海之L,冇錢可以去三寶,會所唔錯夠你個仔玩到六歲 再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬四房,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓 人漸暴富開始孤癖,搬去荃灣至深井青山公路旁既別墅,都有選擇   PLAN B 至於西九龍,冇咩錢由美居中心開始 事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去四小龍較新樓住個兩房,唔怕舊住美孚「新」村會大點。再有錢就直接奧運站,冇錢四小龍有大兩房,會所唔錯夠你個仔玩到六歲 再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬去銀海,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓 人漸暴富開始孤癖,搬去九龍站或者尖沙咀名鑄,都有選擇   但你留意有些區如西貢,係無咁完善既置業上流階梯,會導致有能力搵到錢既客搬出去第二度,成區及其中有些屋苑個價無咁易谷起。   呢d野,香港任何經紀行唔會講,你唔怕得罪行家…都先得罪某些幫你坐緊貨既業主! 所以請大家去facebook like多呢個post兩野,支持下諗sir! 另外政府取消室內限聚令,所以收息101及買樓001課程將數天內停止予網上班,轉回真人授課。如你想在家修讀收息101及買樓001請盡快聯絡我們報名謝謝。   所以290萬當中用150萬八成上會買返間細三房先,或大兩房改三房,「改上唔改落」。有淨錢用下債基,每月派息。好似B餐派息12%,買入時機相信好快見。100萬都收多10-12K/月,大大改善讀者收入水平。如果唔想用債基可轉用美股收息,你可以用data storage center的房託之優先股訂明收5.85%息(下圖),利息可以槓大至10%年息,個價長期維持在26-28元水平,2020年3月試過下調30%但可即彈返起。

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月供盈富十年,仲衰過供保險! #2086

節錄諗sir之前講「10年110%plan」既內容,計劃唔敢叫好掂,不過都贏哂大部份保險agent比你既野。無他,低佣又煩既plan無經紀肯sell,唯有諗sir肯執二攤。   ->有些保險公司提供4年就break-even的計劃,但如你放到第10年,累計回報約110%,都唔錯。見下表 上述計劃客戶付美金30400即可買入美金100000計劃。有港幣版的如你喜歡。 由於借了69600,在2.6%借貸利息下,年利息1810,十年利息支出共18100 回報為(152906-69600-18100-30400)/30400 = 34806/30400 = 115% 如果未來利息加,回報會降低,息減回報會比110%更高。點都好,約4年都breakeven,唔對路可快撤退。呢d先叫做真相,下下sell你月供仲要廿年都未breakeven個d叫賣野。 此等內容及做法在收息101有授。俾幾千,知道既野幫你慳返幾十萬。   至於月供記錄,例如盈富(2800),我地計一計: 日期 股價 買入股數 投資金額 總持股 總投資金額 總股息收入 04/01/2010 $21.95 500 $10,975 500 $10,975 $60 02/07/2010 $20.25 500 $10,125 1,000 $21,100 $520 03/01/2011 $23.60 500 $11,800 1,500 $32,900 $715 04/07/2011 $23.25 500 $11,625 2,000 $44,525 $1,715 03/01/2012 $19.02 500 $9,510 2,500 $54,035 […]

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按揭壓力測試點過? 花紅債基點計作收入? #2085

諗sir你好   本人35歲,3年前結婚。太太30歲,暫預計3年內不會生育,現時本人以自傭形式加兼職收入每月大約$13000,太太穩定收入約$25000,半年前買了250萬村屋自住現月供約$4300,現時扣除生活費用會儲蓄約每月約$18000-$20000現時現有資產約有75萬現金+30萬股票。   近幾月與太太討論有意想投資物業為增值資產為目標,購買自住物業時以本人名義,太太有一名額可購物業,但與按揭代理查詢後,壓力測試限制於320萬以內物業,借貸額大約240萬,未知以上壓力測試準確嗎?因未有太多相關投資經驗,所以電郵諗sir查詢,如果有意投資物業有否其他意見可以善用資產?   另外有幾條問題幫朋友問:  朋友是公司A 的40% 股東, 同時亦全職在公司上班,  有顧傭合約, 有交MPF. 另外, 準備開新公司B 做網店, 100% 獨資.     請問A公司的工資部份(薪金/佣金), 是一般入息, 不用考慮A公司的財務報表是否有盈利?     若最近6-12個月, 公司A有盈利, 盈利部份銀行是否可計算為入息? 還是必需發放”董事薪金” 給個人 ?    如果我已用收息101方法買左債基,可以將收入轉比公司,再當自己買樓收入?   有心人 李先生   answer: 買住宅物業,只要過到金管借貸比率測試的,唔使太在意壓力測試,因過到比率那關絕大部份都可過到壓力個關,假設讀者自僱加兼職收入可計哂先,能否過關計如下:   讀者收入(13000+25000) 金管只批總借貸不超入息之50%的申請,對讀者而言即19000 利用諗sir 2.59法則,即每可供10000元按揭,就借到2.59百萬 那讀者可供19000,即最盡可借1.9*2.59 = 492萬 當然如有其他借貸,例如讀者有4300村屋按揭,最盡可借(1.9-0.43)*2.59 = 380萬   第二關壓力測試,指利息加3%之下供款比率會否超總入息之60%。留意入息之限由50%提至60%了,所以只要你借1000萬之內,通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。   如讀者,假設借300萬,攤30年,未加息之前供10500,加3%之後供15000但threshold 60%。第一關要21000總入息就過到,過壓測要15000/60% […]

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27萬美金收息30000港幣/月被動收入 #2084

諗sir你好,   本人係收息101同買樓003學生,想請教諗sir如何投資是最好。   而家33歳, 專業人士, 月入 $60k加bonus 大約4-5個月人工. 同細妹一齊投資, 佢人工同我差唔多, 現有兩個物業係港島分別HK$8.3m (康怡自己名欠銀行HK$4m)及另一個HK$7m (上環單幢妹妹名下欠銀行HK$3.5m). 兩個物業分別收租HK$19k同HK$17.8k. 自己同細妹呀媽租樓住支出21k.   手頭上香港有現金$750k, 新加玻離岸戶口有美金$275k, 香港股票值$600k (blue chip 不過蟹貨). 海外都有同朋友夾份買左兩個物業收租.   我又無想話想移民, 畢竟好難成家移. 但想話分散下投資, 可以點樣分配令自己多d被動收入?是否應該買掉咗其中個物業?再買債基?   求指教!謝謝!   answer: 再諗一次,自己想點。係咪做左十年野之後,都係鐘意月月自動有糧出,即係被動收入,係咪?   拿可以有其他答案,例如年少輕狂式既「一年贏一億」,或者諗住月供盈富十年諗住修成正果咁。諗sir只係想問清楚: 你係咪想搵多個老細出糧比你,然後自己打下悠遊工,係咪咁?    如果要被動收入,用債用樓係最好。如果想快手滾大舊錢,或者靠籌錢去令自己發達,股票是好的。股同樓易明但贏得慢,因為你靠借野出去收租金此概念去賺,賺唔會多但臨尾可收番借出去舊野。股票炒起靠未來生意增長的憧憬,呢樣野好虛無但正因如此: 佢易炒起。生意爆唔爆得升亦唔係拎住年報死計出黎。股同債,基本上有別,用法亦有別。   33歲買股未見心得,不如將淨低蟹貨都賣走。轉蟹貨去買債基C餐不槓下派8%一年,槓1X有接近16%息,收3年已近50%息,可將你的蟹貨解縛,好過而家唔知坐到幾時。   讀者及妹妹收入共約14萬,假設bonus註齊係糧單及有打稅計起碼到七成,借貸力為(140000/10000)*50%*2.59 ~ 1813萬。現時已借(8.3-4)+(7-3.5) = 780萬,即借貸力用了43%。如母親無樓在手可考慮他日再借500-600左右買第三間樓,借貸力用掉60-70%不為過,但買超1000萬樓既令自己借得太盡,亦因按揭政策不利借唔易升上。   當然香港前途不明朗,現有兩樓者再買實在不宜,不妨將賣股票返既現金轉埋做美金,係新加坡買債基或直債收息。當然想買股票或期權諗sir唔阻你,然而目標定下為「有糧出為主」,用債收息當然之選。   債基C餐不槓桿下派息8%,可適量槓桿 B餐5.0%,可適量槓桿 至於舊E餐派5.5%息,可大量槓桿   […]

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