三年68%回報的保險 #1743

踏入2019,筆者知道下列計劃重新開始接受融資投保。大家一向都係比人sell保險,然而此保險你唔識人,近乎無人做到。筆者想再做多份,都入緊飛再排隊,未知可否買多份。   此計劃的特色: 見圖是一份8百萬的計劃($7,999,923)的例子,可做更大。有銀行可予此保單10成內含價值上會(即$7,542,921),由於此保單的回報是保證的(年息4.5%在首3年亦是保證的),故價值未來只升不跌,借足10成內含價值都不會觸發CALL LOAN,除非呢間保險公司執笠。   惟此保險公司阿爺話係「民族品牌」! 加上在港有上市,相信執笠機會不高。   面值 減去- 內含價值,就是客戶要真比的錢: $457,923 份單行3年之後,基於4.5%保證回報,已滾至$8,924,144,扣除已付利息,$8,924,144-7,542,921-利息開支 = $301,348   客戶比$457,923,3年後賺$301,348,3年回報$65.81%,一年有近22%回赧,保險公司保證。   看此保單的說明書(下圖),已白紙黑字說明3年後有$8,924,144,另外首3年保證派4.5%。如付$100萬,回報近同,3年賺$681,231,即100萬投入賺68萬。 當然有人問如保費融資遇上加息點算? 現時借貸收息P-2.725%,若2019年及2020年,每年加4次息(即兩年八次!)累計加2%,在上彩圖已說明客戶仍有錢賺(13%),更何況今年2019利率期期貨顯示,只加1次息(0.25%)。但回報確實會因銀行予之借貸條款而版左右。   基於計劃特色,有原因唔會做6-7年,這個原因agent未必會同你講,另外此計劃有回贈及批貸需要文件,我們在本月收息101之一月班將講解。為慶祝收息101舉行第60班次,諗sir會加入「3年65%回報的保險」此課題,同大家解說自己經驗。   有此計劃,加上保證性極高及由本地銀行繕發,對於想沽樓者或「已錯沽樓者」現了生機。例如有人想賣$600萬市值樓套現300萬,佢可以考慮拎100萬投入此計劃,3年收番約65萬,即一年有21.6萬津貼該人租樓。21.6萬(即成19K/月)夠租番佢600萬市值樓同SIZE有突了。所以此保險選項,有助欲沽空樓市者練成金剛不敗身。又或錦上添花者,加按100萬出黎收成19K/月,由3房UPGRADE去租4房。當然計劃的唔好處係要擺3年及國家保險公司倒閉之風險。

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三十中年遇上超筍銀主盤? #1739

諗Sir你好,想請教轉按以及資金運用問題。小弟現31歲,太太30。本人月收入4.4萬元 ( 1個月Year-end bonus ),太太3萬元 ( 2個月Year-end bonus ), 二人合共大概25萬元 現居市區私樓太太單名持有,2014年460萬元買入,8成按揭,現約值660萬元,尚欠銀行312萬元,月供11,000元。父母聯名有灣仔唐樓55年樓齡,多年前買入,現約值500萬元冇按揭。   本人供樓及月開支合共大概44540元而太太名下香港沒有物業。由於本人將轉工,我計劃之前轉按做更低息HIBOR PLAN, 並賺銀行/中介回贈共2%, 套出現金80萬,月供款14000元   另外希望擔保父母樓加按一些錢,都用來購買債基,幫助儲錢,本人同意諗Sir以儲樓作為理財及退休作主軸的策略。 此想法如何? 請諗Sir指點迷津。 ANSWER: 我地用講到爛既SWOT ANALYSIS去再睇睇讀者個案: Strength: 年輕(30歲) Weakness: 少現金(只25萬) Opportunity: 父母有樓未加按、或可運用。債券市場在較低位置,不俗吸納時機 Threat: 短線有一旦樓價再被外來人搶貴會有被擠出香港之險、中線有父母需要醫療或自己中年要額外醫療支出之險,長遠有儲蓄不能應付退休之險   估計讀者幾年前買樓結婚用掉不少現金,故今時只25萬現金係手可以接受,惟不時要留意儲蓄率問題。至於父母唐樓係未用好自己錢投資前不要亂運用,加上唐樓只可按五成及需讀者擔保,較好處理方法係先趁市高按錢出黎,放在MORTGAGE LINK戶口,即500萬可按250萬出黎而最多可放一半(即125萬)係MORTGAGE LINK活期戶口,收相等於按揭利率之息口,即約2.2%。留意筆者替絕大部份人擔心的是: 一有錢係手最差係買野洗哂佢、次之係硬要一次過於數星期內落哂注投資。若閣下有上兩缺點寧不加按。   有些人怕加按後如樓市跌被銀行CALL LOAN點算,筆者在銀行工作一段時間,經濟差時銀行會先從公司戶口入手,一些老闆有公司戶同時有樓按係銀行的會率先被CALL LOAN。另外亦不時有客人問有冇銀主盤「筍盤」買,筆者只好笑言應對。惟銀主盤很多時業主已走佬,銀行只運用銀主權利將間樓係法庭收番黎,但買家留意如「走佬業主」日後出現及清還債務,銀主新買家可能要應付「走佬業主」的訴訟。正因有此風險,所以銀行拎銀主盤去拍賣行拍賣,講明銀主新買家唔比查契的,這是為什麼銀主盤「平」的原因。而不少人不知就裡認為銀主盤「筍」。   另一方面銀行逼不得已都唔想收番間樓比拍賣行叫賣,拍賣行要向銀行收費,收樓不是銀行上佳選擇。近日有人網上話同銀行高層查問過,萬一間樓負資產銀行會唔會CALL LOAN補水,銀行高層話會,叫大家小心。誠然作為一個銀行高層,你認為佢會講「我地就當間樓負資產緊都一定唔會CALL LOAN嗎?」場面話與落地執行是兩回事。   有時一些人講多,就露底了。真要檢討自己能否作批判思考,或是只人云亦云的人。有些人收左錢叫佢唱好股票佢就唱,習慣唔諗,註定被淘汰。在證監對股評嚴厲監察之下,下一浪升市有望出現些更有質素的股評。   當讀者加按到錢之後,自己樓按到80萬,手上有25萬,父母樓如按有250萬,月供多了約11-12K,而按昨天文章的「博命收息人」,槓盡再利用A+B債基餐,22%-25%一年是可以的。不過筆者認為讀者不需「博命」,不槓盡收15-18%一年已夠了,更應分段入市。300萬投入,每注100萬,1-1.5年後買哂可收息年54萬,每月有$45000月入新增。今時先下一注,等市達咁時段的低位加上氣氛差時第二注,等市確定雨過天晴後入第三最後一注。至於點量度氣氛差? 雨過天晴? 筆者有數理化的方法在收息課上教授。

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大換細樓市止賺的考慮 #1736

諗Sir  閣下:        你好!本人有一難題想請教 諗Sir 閣下,本人現有一自住物業一半之業權,物業現估計值900萬,尚餘近三百萬貸款未還,現價比買入價升值近一倍,但因私人理由在短期內必須作出如下決擇。 方案1:加按買下全部業權,但必須將單位出租。 方案2:將物業出售,然後買入較小物業。 若選方案1,即加按的話,只能將物業出租,才剛好達至收支平衡,但對每月現金流壓力很大,幾乎沒有多餘資金可作投資及儲蓄。 若選方案2,將現有物業放售,可趁樓市跌勢買入小型單位,保留現金買入高息股收息或候大跌市時趁低吸納優質股。 由於樓市現況呈跌勢,加上踏入加息週期,而本人現金儲蓄不多,故傾向方案2,保留資金候市況差時可趁低吸納。 想請教諗Sir 閣下在現況樓市及股市情況下,該作出如何決擇及有更好的提議予本人。 感激!   ANSWER: 讀者最需要的是審視自己的月入及儲蓄金額是否平衡,而唔係諗單位業權是否全收定賣走。讀者若不誠實面對自己儲唔到錢既問題,就當解到今日賣唔賣樓之難都未可提升日後生活質素。生活質素不在於你是否揸靚車定搭地鐵,而是你隨時可選擇究竟今日搭唔搭地鐵。銷售故事不斷叫你買一些野去令你與眾不同,然而真令人刮目相看的是你用毅力完成一些事,而唔係不斷買野或買假豪宅令自己儲唔到錢。   讀者如用方案一將900萬樓加按,借盡是六成540萬,月供金額約是540/259 ~ 20800。而900萬樓今時租21-22K很平常,所以加按物業再租出去基本上收支可平衡,係唔會對現金流產出大壓力。究竟讀者做了何事令壓力大增呢? 至於賣走物業當然令佢「舒服唔少」,因為返大錢能對應讀者最弱一環 – 唔儲錢冇現金。但筆者十分不建議讀者賣樓,因為佢冇管錢既能力,這不建基於筆者對讀者看法,而是由讀者工作至今儲蓄仍少這事實作推論。我們相信一個人,要看其做了什麼及工作結果,而不憑佢講什麼。一些人入世未深,才會將名家的語錄貼圖當瑰寶。好似巴菲特經常口講買股票,但佢手持的巴郡公司持有現金過千億美元。所以股神叫你買股,同佢自己買唔買,是徹底兩回事。同一道理我們不重考慮讀者之陳述及理由,主觀其累計財務數字去判定。   正因讀者儲蓄唔夠,咪亂賣樓用方案2。佢如不賣樓努力去供,到老都仲叫有層樓揸手,繳相逼自己儲錢。這不關樓價升跌之問題,對於儲蓄不夠的人,談樓市升跌是徒然的。買起兩間樓一層自住另一層有租客幫手供之後,才用投資角度去想後市升跌而入手第三間未遲。對於一些社會新鮮人而言,第一間樓都未有而今篇文章同佢講第三間樓才算「投資樓市之開始」,可感離地。惟香港樓市成交用真錢而造,有人買即係有人有能力,你覺得離地不代表其他人及數字要就你。勤儉儲蓄學好投資,才是令讀者日後有更多選擇之正途。   不少人都想將錢留在他日市跌吸納優質股,但問題是大家學好點去分優質股未? 加上跌市令各行各業向淡,究竟有幾多人有能力睇穿邊間上市公司有力捱過及日後做得更大? 至於股票根本不是好的收息物,這些在免費頻道淺談過,在收息101會詳解及予更好的投資物。   至於樓價同名義息率關係不大,請將息口同樓價指數併一併,已有答案,而唔係靠聽人講。聽人講而自己唔試,從來是壞習慣。測試途中之獲得,遠遠比你原本想拎到既多。筆者亦不想評論什麼「樓市現況呈跌勢,加上踏入加息週期」這些說話。理財好同改善生活源於同一道理: 規律及妥善做好事情,自有人供你下一機遇。

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阻礙理財、上進、換三四房的兩大難題 #1734

Hello 諗Sir   可以幫我睇下我個Case ?   我有一層一房 404 尺實用 買入$524 萬 ,4成首期。 現估680萬,之前加按套150萬, 現要供399萬,每月供$17000. 管理費1800. 家用$3000, 保險$1800, 租車位$3500 車值$150000 有三個電單車位,每個5萬買入。 手頭上有 180萬現金。 老婆月入$28000. 有20萬積蓄 想買三房 800到900萬左右,應如何投資?   ANSWER: 阻礙理財 本個案最大問題係,讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮自己投資什麼,而唔係睇自己能力,及忽略了需考慮該資產之特性才作投資。讀者不提供自己月入,筆者便不能有效作出建議。就當你做生意,仍需為自己出糧時常保存一份收入文件,因生意人最徬徨就係資金流斷裂,出唔到糧又入唔到新貨,下月自己零收入跌落負性循環。   相反打工仔份糧除意味月月有錢洗外,更提供信心比銀行借錢比你,故好好保存自己糧單及稅單係明智決定。人不止要學用好自己份糧、更要用好借貸力。例如讀者月入40K,加埋太太28K,借貸力就是(28K+40K)/10000*50%*2.59 = 880萬。如讀者想買850萬樓,無講幾高成數按都只可借420萬,又或一按自住借盡六成,即850萬*60% = 510萬,首期要340萬,讀者現時只200萬現金左右,心已「涼」了一半。另外借510萬後借貸力用了510/850 = 60%(假設佢買了新三房同時會賣走404呎樓),勉強附合旺市不用超借貸力六-七成之原則,如讀者30歲,或者仍可以比佢「換三」。如40歲,由於輸一鋪已近50歲返身加上老闆對「40歲的球員」,既無乜增長潛力加上「球場外」要照顧父母及仔女較唔專心,更易被「終止合約」。除非自己在行內好有名譽脈絡,否則更不建議在此時細換大樓,更要留意借貸力在45歲已見頂。   另外電單車估計係因為便宜才令讀者買入,然而電單車,有幾可有車位會因為擔心電單車被偷而付超過$罰單*20之月租將車擺係有規模的停車場? 另外平價的單位及車位,好可能係市場上被選淨既一群。作為業主,有預備要接受一批被「選淨」的租客。加上電單車位可按幾成及借貸息口如何? 由於讀者冇提供所以筆者唔評論買電單車位投資此行為,只留低角度比大家考量。大家亦可將此概念延伸至: 例如股票,按五成而息口在6%,加上小投資者放棄了自己筆錢點用的自主權(權在大股東手),本產物是可很低成本不斷印發的   住宅,按八至九成而息口在2-3%,而業主有排他的自主權,權利不能不斷產出   債券,按六至七成而息口在2-3%,債權人權利可不斷產出,但發債人有不少的產出成本(要還錢)   其他投資物及上述投資物的正確運用方法暫不在本渠道評論。   讀者下步,如很需要住三房可考慮租,將404呎兩房租出估計收15K,而850萬三房租值約23K,需補8K的差。留意租樓只需比些少經紀佣,比買三房要比成三十幾萬從價印花稅(這點價設了讀者404呎係單名,如聯名有更貴稅)差多了。加上仍持有404呎兩房,樓市如再升都唔使怕追唔返樓價。現金200萬可將一半投入債基疊增收息,由於錢少所以保本直債唔使諗,債基冇年期而波幅比中電更低,派成10%息可資助資者租樓。收息101的E餐派10%,一個月已成就8K新增月入,仲有100萬現金比讀者留低備用。   阻礙上進 可能有人諗債基波幅仲低過中電而派息比中電多4倍,有冇咁大隻蛤乸隨街跳? 留意市場上經常提及的投資資訊,一般唔係好資訊,而係有人贊助的資訊。所以市場絕對有經得起客觀計算分析,而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸九成都係輸自己,唔在他人,新一年,祝願各位進步。不進則退,而不是「不進就不退」。

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如何計出買入收息物之時機#1731

Dear lum sir,   諗Sir 你好,拜讀專欄多年,深感自己有欠慧根,還請諗 Sir多加提點。   2014年第一次上課 (batch 11)是為家人的退休金做些收息安排,當時買了債基,也許是後來本人參與不多,銀行主要與家人溝通,最後家人的反應是雖然是賺了月息但蝕了本金其實是打個和,於較早時候已離場。沒有收割之後債基大升市,睇個案已知有同班同學過百萬地賺…   2018上半年本人終於有些微積蓄,再上收息103(TEDP36),但因事未能上103的第二堂,即未知有5粒豆這回事下便與女友聯名合共投資了120萬債基(B餐加舊c餐) 各60萬,扣除槓桿利息大概每月收HKD15,000 ),但因時機不對,本金虧損頗多,分別是 -5.13% & -18.77%(也算是心急的教訓) ,這情況只是心裡不舒服,暫時沒有兌現需要,所以會繼續持有,一年已收番利息18%   本人41歲,自僱,如工作格局沒有大變化,收入每月約十萬(恆常開支每月約7萬,包括供樓、家用、保險、車位、個人日常使費、自僱開支、繳税等),年尾花紅作儲蓄用。女友44歲,月入三萬,但她因工作壓力關係,希望離開職場,我亦希望達成她的心願。   除了以上的債基及以下按揭套現外,本人有現金約400,000,股票約500,000,女友約有現金加股票850,000。本人跟家人自住將軍澳三房單位,由本人持有,早前因按揭過了罰息期,加按套現約170萬,現每月還款$21000(本來每月$15000),欠銀行約4,900,000,供25年,(佔借貸力38% ,4.9M/ 12.95M),有鑑於與女友感情穩定,有搬出來的住屋需求,打算用100萬做債基,預計產出每月約12500,幫補多出的按揭供款以及未來租金(於康城站租兩房,連雜費預計1.8萬),再把70萬及部分女友積蓄約30萬,以女友名字,打算買500萬的兩房以作長遠收租之用(區域等到一月份上完買樓課才作決定),可惜香港不承認同性配偶,要立遺囑才可保障本人,但不知本人可否在銀行作擔保?   家人有聯名物業作收租,大埔兩房,三年樓齡,但不想打擾他們,故唯有著眼自己,再長遠一點是於加拿大或澳洲買物業,掛名叫一生三宅。近日五粒豆全靠右,想再加碼。把60萬買 B餐,40萬買老豆之選,好嗎? 另外因最近上完收息104,現正開户,希望小試牛刀$100,000有Margin,希望拿揑得好(有鑑平台本身、嬰債以及美股都是新事物),賺返些水電煤管理費開支。   自問起步遲,唯有現在努力多一點,退休遲一點,想請教諗Sir本人於上述租樓、買樓、收息有何改善的地方?   answer: 讀者在2014年同家人買的債基沒長揸,2018年初更在5粒豆高位不適合位置買入(見下圖),已修畢全課收息103應明白為何。誠然筆者在2017年12月都不知2018全年市況,在難於觸摸的大市不可信筆者,亦不好相信自己,要相信經市場買賣雙方用真錢角力後之數據,這亦是筆者平衡是否易明及有冇效用兩者之後決定叫同學睇5粒豆決定之因。 時至2018年尾,近日之5粒豆與一年前有變,幫了不少朋友對準低位時機。證明筆者打從有收息103呢班開始,就全班此「睇豆」技巧,實在沒浪費大家時間,可見於5粒豆的移動提示了市差的時侯。   其後出入債基的睇法,請參考5粒豆或筆者不時放予103同學優先睇的影片。至於B餐持有美國國債,問題不大。相反讀者持有的舊C餐將資金投入在歐洲東亞,實在不宜,應選擇新C餐將錢搬去另一版塊。另外A餐收成30%係人都想做,三年已回本,惟永不買超過欲投資金額之三成,筆者已再三呼籲。   至於買樓讀者應不可擔保其女友,沒辨法,除非去財仔比高息。不如買便宜一點,搞分租,用間樓津貼他日康城之租金吧。筆者已不斷發掘一些易於搞分租的地點及開則,利用每間房上下隔床都可租4500而一間細房值近萬蚊的租的市場,將一間屋的租務回報大大提升。連廳都可以做埋,當日不用磚作違法間格。此為之前買樓003冇提而因應時勢去新加的內容。讀者到一月可以考慮。   最後收息104幫到讀者的,應是對沖。讀者可利用收息104提及之方法用細萬蚊對沖其近百萬之PORTFOLIO。閣下不是看見近日「塵幣」跌了嗎? 而DIRTY-THING價格(見下圖-通道)已達通道底部,表示想要對沖債基的人,現在是好買入DIRTY-THING做對沖的時機。 當然做好對沖免除債基萬一下跌之險後,讀者些少錢投入收息104的高娑息低門檻收息物是可以的。見下圖(下圖-失誤正確)一隻已提及派24%息的mortgage REITs,記緊睇通道之中軸線,價格上穿通道考慮收集。過去半年有4次機遇,3次買入後皆有利可圖,除價升外24%息都派出。其中一次訊號失誤,不過入手後小跌即可重拾升勢,只好說訊號出得太早,買早了,肯放仍因入手價正確最尾都有錢賺。而今時價正下穿中軸線,要等佢再上穿才考慮收集。由於24%年派息,價格半年內波幅頗大($13.5-$17)。今時美股價格正尋底,同學可參與收息104, 三月班把握時機。

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2019年不可忽視的收息投資物 #1727

筆者於上月底美聯儲議息後提出,議息後一周REITs的價格不跌反升,是預視了REITs在2019年將出現大翻身,REITs經歷過2018年初低迷時期後,時至現在,我們看到在12月首個星期,美國不同資產類別表現中,表現最好的資產是DJP,這或有多少有賴金價走勢向好,加上油價的提振,單日升幅亦曾試3%,代表DJP Commodities的ETF,見下圖左方,表現回報排首4位(下捧形圖),均為債券類,這現象不難理解,由於期間美國股市出現大幅波動,跌幅曾見500及700點。   表現回報排第2位的是海外通脹掛勾國債,第3位是已發展國家國債,而第4位是美國債券,至於排第6是美國國債,而緊隨其後於首周仍錄得升幅的是VNQ,VNQ是美國的REITs,至於海外的REITs表現較差,微跌不足1%,不排除是受到外匯因素影響。表現最差的是美國股票VTI,以及新興市場股票ETF的VEA,由此可見,市場資金持續流入REITs及債券類資產,這亦歸因於市場對加息預期的情況逐漸明朗,相信該類資產走勢將由2018年的防守轉為2019年的進攻。   為何我們會認為REITs可在2019年由守轉攻,於芝加哥芝商品交易所期貨報價看到(下圖),市場對美聯儲未來加息的預期,由於是用真金白銀買入期貨而得出的結果,因此參考性甚高,現時美聯儲利率水平在200至225點子區間,現時芝商所期貨市場約有一成人是預期2019年12月息率位於200-225點子之間,即是這一成人是認為美聯儲在整個2019年總計是不會加息的。市場約有四成人預期美聯儲2019年整體只會加1次息,另外三成多的人是認為會加兩次息,即息率會達至250-275點子,反之認為美聯儲將會加息3次或更多的人只佔少數,不足兩成,整體可見,現時市場上有大部份人約八成是認為在未來一年美聯儲只會加多2次息。     有此結果的原因是,從11月底美聯儲議息後,聯儲局鮑威爾開始改變以往態度,由當初表明支持加息改變為表示現美國利率已漸達中性水平,暗示加息步伐漸慢,這亦與美國明年經濟環境有趨負面的壓力有關。美國國債近日曾出現孳息率倒掛現象,引發恐慌情緒,但筆者認為毋須為2019年的經濟環境感到悲觀。本月股市的表現,相信已反映了2019年美國經濟轉差以及對加息的預期。   我們不時要留意芝商所對於明年美聯儲加減息的預期以及機率的變化,例如不同息率發生的概率以及過往一個月的機率改變(下圖),例如過往一個月市場預期明年加息1次(225-250點子)的機率由一個月前10%人(最淺色的柱形圖)改變到現時40%的人,因此深色的柱形圖顯示,下年加息次數達3次的預測275-300點子,則由一個月前的超30%到現時只有約10%。     我們透過觀察市場對預期加息的變化,更可預視將有助REITs未來一年走勢發展,REITs是房地產信托基金,持有一定的物業組合,透過物業的租金收入從而分派紅利給投資者,一般REITs的派息率在3 – 5%區間。如美聯儲加息,影響銀行定期息率上升,屆時REITS的吸引力就大幅下降,導致的價格或有所受壓,正如香港REITs領展0823,從2018年首季表現是較差,當時環球股市是上升,市場對美聯儲加息的預期亦有提高,因此當時REITs的價格受壓,沒有跟隨恒指創歷史新高,而現時領展價格已去到78元-80元,除了領展外,其他香港及環球市場的REITs均因市場對美國加息的預期大減,以致 REITs價格有所向榮。       我們在收息104課程抽出上圖,是一隻於美國上市的REITs,在2008年5月已開始營運,其主要持有是銀行按揭證券,它的派息率是11.6%,派息率亦較為穩定,息率往往超過10厘,其價格在過去一個月有起死回生之勢,見低位後價格已穩步回升,與早前道瓊斯指數急瀉700點的情況有所不同,相信足以反映普遍REITs市場已大地回春,加上圖中可見此REITs 82%的持倉是持有30年定息的按息證券,就算日後息率有所改變,對此REITs收益的影響不大,筆者在本文主要是提及整個REITs市場值得大家多加留意,從中發掘投資機遇,未來一年REITs是值得我們多加注意的資產類別,而REITs此投資物僅僅為整個投資市場其中之一項資產類別,大家可由本人的課堂及其內容得到更多REITs的資訊。

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不愛理財愛花費、怎可踏上創富路? #1722

諗SIR 您好! 本人是買樓101學生. 一直是您的忠實粉絲, 每天都追看你的文章, 我有推介你的文章給我先生看, 希望可感染他多一點財務知識. 無奈他性格不愛理財, 但又愛花費, 對理財此事欠缺執行力. 本來我力勸他上收息班 因為他數學比我好, 但最後我等不到他 自己來上堂了…     本人36歲收入28000而先生35歲月入60000。兒子1歲大。本人單名持有一已供完細公屋 , 家庭理由不會放賣。而一家三口住大角咀單幢樓 , 樓齡8 年早年先生單名買入510萬, 現網上估值650 萬尚欠270萬按揭。現有共90 萬現金而每月家庭約儲2萬。   為了兒子和日後退休之路, 我目標為最少買多一層樓收租用。但細公屋已用掉我名額,希望研究如何幫弟弟(佢未有樓)做足文件上車? 同時打算用60 萬先試買債基, 月收息3250, 您認為此方向恰當嗎? 自知收入, 儲蓄一般, 請問諗SIR 有沒有更好的方向給小女子?   謝謝諗SIR 百忙中解答! 祝業務蒸蒸日上!   ANSWER: 讀者個名比屋企人用左(用黎HOLD公屋),那怎夫婦每人一間樓部署退休? 讀者努力想前路自然有,就係搵細佬。另外理財是否只可買樓? 當然不是的。不過買樓較易掌握,要選中一間合人住既樓唔難,但買中一盤會大升既生意比你想像中難。散戶買股票輸主難敵人想盡量避免風險之天性,經常贏些少就止賺但帳面輸大都唔肯止蝕。人欲前行,必先承認自己的主要缺點在那,及執行對應解困措施。   趁高加按先拎舊錢 讀者弱點誠然是儲蓄率低及現金少,此乃一般港人所持弊病。議讀者應先將自住樓加按去套多舊錢,應可套到650萬*60%-270萬 = 120萬。按後令讀者得80+120 = 200萬現金。有現金如遇市跌,可趁低買下貨更開心。市升,亦可將少部份現金投入期權或槓桿ETF去少博大。不少人利用窩輪及牛熊證去博大,其一是此等工具潛在收費很高,而收左既錢輪商會請返靚水女主播讀稿去回饋你。其二是有些人買買下更用大本金去買窩輪再博大,這些近失心瘋的事情為破產埋下伏線。   至於利用股票高回報去小本博大錢,這方法成功率低不好試。相反先付出努力儲到舊大錢,付首期買樓讓租客幫你一齊供樓儲錢更實際。有些人更肯花心機攪分租,單位回報會更高。分租比攪劏房成本低,我們在買樓003課將作討論。至於細佬做文件絕不是作假,而是要找公司比佢工作,及出糧比佢,詳情亦在買樓003有提。   […]

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本人未來3至5年能否夠穩健地達一生兩宅? #1714

諗Sir:   您好!是次來信望諗Sir能幫忙給予本人一些建議或方向,盼於35歲前購買2個單位分別作自住及放租之用。 本人自知庸才一名。過去十數年人生並無規劃和目標,總是見步行步。完成遙距大學學位後曾從事自僱保險代理和銀行銷售工作。任保險代理時曾迷失和虛度光陰,試過半年沒有收入加上近十萬朋友債。及後轉入銀行時本可靠員工優惠超低成本下買當時200萬一手大埔單位或屯門兩手單位卻白白錯過上樓機會。幸因緣際會下能夠於三十而立之齡找到一份收入不俗的銷售工作。至今仍未曾置業,與母親及弟弟共住未補地價但已供斷的居屋,該單位由母親持有,並不考慮放售以作為給家人的自住用途,亦不需將弟弟放入方案作分析。   2016年開始接觸各種高風險投資工具,包括牛熊證,認股證等及後更開始於某五佰線上交易平台買賣外匯及虛幣。輸錢皆因贏錢起,加上賭徒心態追沽及追升,兩年間已累計輸超過20萬。現已將所有交易平倉並暫停沾手所有投資工具。於開首分享以上經驗只求作為人板讓讀者清楚投機下場及作為一種自我抒發。本人亦不介意諗Sir作義正辭嚴的指責。   說回近況,本人現年30歲,受僱底薪為HKD 32,000 (未扣強積金),另有可觀佣金收入視乎個人銷售業績每月逐單分拆,惟暫未能提供該部分的相關收入資料。女友26歲,現受僱底薪為HKD 23,500 (未扣強積金),每年穩定加薪6-7%。兩人現時並無顯著債務負擔。(詳見下表)   本人 女友 年齡: 30 26 月收入: HKD 32,000 HKD 23,500 強積金每月供款: (HKD 1,500) (HKD 1,175) 家用及每月基本支出連保險: (HKD 10,500) (HKD 12,325) 每月儲蓄: HKD 20,000 HKD 10,000       資產     現金: HKD 100,000 HKD 100,000       其他參考資料     去年需繳稅款: […]

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不想看到父親被推銷些表現永不乎預期的基金 #1713

諗Sir 您好:   本人今年24歲,在大型英資銀行PRIVATE BANK的後勤做了一年多,有感發展有限及學到的知識不多,合約完成後便回到父親的公司學習。本人月入$15800(未扣強積金),每月開支平均約$4000至$4500,每月都能儲蓄$10000。   父親是成功的商人(至少我及身邊不同人是這樣認為),公司也迎來十五載,故我暫時未需要出資減輕家庭負擔,亦是為何只需開支四千餘及不用給家用,但未來必定會供養及孝敬父親。父親來年六十,未來目標是在公司學有所成,減輕他的工作量,甚至有能力在他言退時接手他的生意。   看了諗Sir您的見解數月,對未來置業感到更踏實,彷彿眼前出現一條可通往的道路,不再是未能觸及的(亦令我對於過度投入儲蓄保險感到後悔),所以置業亦是未來的目標之一。說實話,報讀之前亦知道學到的,很多都未能在現在執行,但希望學到如何避免日後做錯決定,以及能給予父親一點收息方法的建議,不想看到他只被保險經紀推銷一些表現永遠不乎預期的基金。   最後,日後在更多儲蓄情況下,會再報名諗Sir您的其他課程,不想一下子花過萬元讀完您的所有課程,先在此說聲抱歉,在未讀完您的課程便作如此長篇的發問。充心感謝。   本人資產如下: 現金約$120000; 宏利宏達儲蓄保障計劃(10年繳付期),年供5738美元(年供比較便宜)。供了2年,暫供$88628; 宏利傲峰定期投資計劃(30年繳付期),年供3450美元。供了2年,連同迎新,暫結餘6989.44美元。表現很差,打算在維持帳戶正常運作的情況下,便不再供款,15年後再退出領回餘額。   本人有以下問題,希望諗Sir可以作出指導︰   看了數月您的文章,知道諗Sir會建議年輕人嘗試在股票市場「交學費」,看看能否集得心得或有所獲利。請問近來諗Sir您經常提及的「漁夫系統」適合我用來學習及參與股票市場嗎﹖我真的不打算投入過多在股票上,最多也只會是4分1的現金,所以極其量只能買2~3手中至大型的上市公司股票,而它們也可能未能做到諗Sir你說的爆發力。   除去打算投入在股票市場的4分1現金,及下一年的保險供款約預計$48000(儲蓄保險年供加投資計劃一期月供),假切我只有10萬元作其他投資(先假切10萬,我會自行scale down或預計,感謝),諗Sir您會建議我如何運用這一筆錢﹖ 債基E餐6%﹖保險融資﹖我只希望這部份的錢能助我加快儲蓄。   會否贊成10年期儲蓄保險供完後第十一年便全數提出,再投資落債基或幫補置業首期﹖原本打算這份是退休後才提出的,但據諗Sir意見,四十年後的三百多萬會被貶得購買力不像現在般。   恕我未能長話短說,抱歉!如能獲得諗Sir您的賜教,我必定倍感感激,先再次說聲感謝。祝 身體安康、事業蒸蒸日上   ANSWER: 年輕人不要急著部署退休,5年事後難料,何況要為自己制定個30年的儲蓄計劃? 另外有自己盤生意,自可解決埋退休冇收入之煩惱,當然做生意既路先講唔易行。讀者修畢課程明白部份銀行同保險經紀點無形賺走你錢同拖低回報後,對上年投錯兩份保險感到後悔。至於是否等到份保險第十一年低贖回費時才提取? 今時去諗為時尚早。我們應放時間落些能自己把握的事情,集中考慮最有影響力之因素,而不是每一因素。十幾廿年後拎返保險既錢確實能買的比你預期少,但此點最好上年簽約前要知,而家中左當交些學費吧。當然困死筆錢或比了1-2%貴佣,種種學費之數目都比上筆者課程學費大。   讀者應惡補些理財知識之後才留意「漁夫系統」未遲,漁夫系統是筆者公司與莊博合作研發的系統,一鍵之下找出有上升勢頭之股票,每隔段時間莊博更會與各付費會員見面剖析大市。然而讀者對買賣股票之落盤種類、派息程序、版塊特別都未攪清,此情下十分建議讀者俾$280參加我們12月7日星期五晚舉行的<成家博家股票初班>課程,內裡會教授一套可簡單計出之選股方法,一晚已教齊如何用免費軟件去搵出好股之步驟。如果入市前有套方法及老婆教好你做既工具,你就冇可能400蚊仲揸騰訊唔走、見下圖已示用excel做既系統,$430已出weak叫人走。 而今日股市我地掃過全港股票,顯示出其中一隻有突破向上訊號之股票(見下圖),想人輸你贏? 一定有下苦功同有卓越既方法。雖然一堂課唔會令你獨步天下,但市面上太多唔睇清楚就買股既人,所以有套已證實可行之法即幫你「大增功力」。 投資股票未能賺錢者多輸在心理質素,有數字的選股方法往往令投資人在入市及止賺止蝕時更為果斷。提高勝算。   筆者建議讀者12萬現金可投1/3入股市而另外1/3買債基,有淨留cash。明白債基買4萬回報不豐,但買入後明白股、債各類投資物的屬性肯定一生受用。上堂會提高分析股市能力、實戰能強化心理可加強應市能力。點分析可以教、但應市心理要多入市才懂。正如踢波走位可以教、但每場波情況唔同落場者要用經驗自己稍為調教,故管好錢財從來不易。讀者父親可能明知眼前保險是垃圾都買返一d,因父親管理的是一盤生意、而唔只係錢。錢只屬做好生意後的衍生物。   買4萬買股票都可有作為,很多中型股一手都是一萬幾千元,有眼光將舊錢滾大一倍不是難。但由一倍至五倍,個種心理經歷會令讀者明白要靠股票賺大錢不是想象中易。至於債券不少人從未接觸,很多收息學生真係要錢到手才知世間真係保本而穩定的投資物,為早年被拐去炒賣深感後悔。由於讀者父親將有生意同錢比佢打理,佢絕對要學好理財。買一條債券比多1%佣,已經比人「食多」16000蚊啦!

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如何讓我有1000萬本錢買樓?#1706

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。本人為一名註冊工程師36歳,收入$50000,每月支出連還mortgage約$13000,每年工程師學會會費大約$10000,太太及家庭支出$20000,蓄起月$10000。   得你指點,已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢4年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一生三宅嘅理想。我自己而家有兩個方案,不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激!   方案一:下年樓市趁低再與用太太名名上會,購入一3M 到4M 單位再放租。四十歲前完成一生二宅 方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。   現有儲蓄大約$700000,人民幣定期$500000。究竟買不買進? 風險如何? 感謝!   ANSWER: 睇到有讀者閱覽本blog後開始著手儲蓄,筆者深感欣慰。萬丈高樓由地起,成就無憂生活由儲蓄開始。明白打工仔一個人儲到既數目好有限,但執著的心態加上將想法轉變為行動的行為,有助改變往後一生。無論係肥朗定係C朗,佢地對個波射得靚唔靚定必每天練習,成功者定必執著於一些好習慣,每天滴水式訓練最尾獲湧泉式的結果。   讀者儲蓄水平已比幾年前大大提升,百餘萬港銀儲蓄,中規中矩。究竟應否再買一宅? 先不要猜往後樓市升跌,最緊要計好自己盤數。讀者借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬。現已用了估計280萬借貸力,即總借貸力共用掉280/647 = 43%。若再買一樓舉債300-400萬近乎必然,到時會將借貸力用超80%,大家知筆者一向不贊同超借買樓。原因是超借買入後遇上樓市大跌,業主就再冇能力「班錢」去應付一旦出現的負資產,那就成了97年被逼收樓乜都冇之翻版。今時留起點借貸力,萬一樓市回調2-3成或更多,到時就有彈藥低吸。當然如未有樓者而今時用少於50%借貸力買樓,此情下仍建議買進。   另一亮點是讀者老婆成增強借貸力之關鍵,何不利用買樓003借貸力由無變有之法,令老婆合規有糧出再問銀行借錢? 一旦老婆有三萬月入,讀者家庭借貸力即升至(50000+30000)/10000*2.59*50% = 1040萬。好利用銀行按揭加自己些少儲蓄,慢慢吸用3個人名(自己、老婆、老母)吸三間樓在手絕有可能達到。如果你認為銀行唔肯借錢比貴老母大人,只要學識擔保就行。當然銀行都唔係傻的,你求其月月入3萬比老婆又唔識點答,銀行必會拒絕你借貸。 讀者有剩資金,人仔請盡怏轉回港紙,在內地官方解說「沒有保七這回事」後,筆者認為官方正為人幣一旦大跌為大家做定心理預期。讀者資金可投入債基E餐、派10-12%、B餐派15-18%,同你講定E餐過去一年個價累跌左6%左右,如果一定要買日日升既投資物就唔好再睇落去。另外有些修畢收息104的師兄,見近月個市跌都仍然賺到笑,因為佢用左「呢粒dirty野」(見上圖)做對沖,呢粒野成為了2018年YTD升幅榜,年初至今大升48%之價格為大家補回債基帳面損失仲有突。所以持續收睇本BLOG,筆者會因應不同市況為你想下加添方法。  

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