樓宇買賣要思考的三個問題

你好, 本人33歲, 月入 30K, 現有資產為一個自住葵涌2房私樓單位, 已供完, 市值約3.2M, 另手頭現金約 20 萬.    由於好多人都話樓市2015年樓市將調整, 本人現努力儲錢, 預計2015年入市再買物業. 預計2015年中將能有手頭現金 60 萬, 而本人的目標係 60 歲之前擁有3物業, 一自住, 兩收租.   想問, 假若2015年樓市真調整, 本人應如何操作才能一步一步達成願望, 若再入市, 本人傾向購入3房單位, 貪其升值潛力較佳, 本人到時應否沽出自住樓來增加購買力? 謝謝諗先生指教. (備注: 現在有很多乜SD, 物SD, 樓宇買賣成本變得高昂, 有什麼方法可以克服買賣成本?)   >>>按此看答案 操作一詞形容入市,筆者有更深的體會。操作是指有套方法,用以應對市況而為自身投資組合作出調整。操作是主動打理投資組合,用於能為你提供被動現金流為主的房地產投資,實在令人擔心操作而帶來的現金流中斷,及房產交易特有的昂貴交易成本,會否令操作者得不償失,贏淨個桔。但如讀者想套用操作於樓宇買賣,實在要弄清三個問題,一是你現有之倉位如何、二是操作守則、三是交易成本。    倉位即現有持貨多少、貨品質素如何。持貨可計,即借貸力之運用,總數為30000/10000*2.59*50%=3.88mil。現借貸為零。以33歲之齡實在浪費,需知借貸力會隨年紀減退,而讀者月入一般,另一個問題是未有提及家室,需知庸才成大器要靠幾類人襄助,家人、配偶、或銀行。在前一輪升市明顯沒有用齊上述三類人借力、就當未搵到Miss.Right都應該問銀行盡借,現在你手頭上樓房價格之上升,一半是為你購買力之損失作彌補,另一半是特首「醒」你! 你沒有為自身樓房做按揭,那只是1:1之補貼,如有做按揭即槓桿化,那補貼是1:5或1:9的。    當然有人質疑,如樓房下跌那速度亦是1:5或更快去進行,會否把人嚇怕? 筆者答案是你買前計好購買力,就算大跌也不驚。萬一不幸核爆令港樓價值跌為零,那只好怨天尤人了。讀者在往前借唔夠,現在只好補借,去銀行先把私樓按出一半價值,手上資金多1.6mil,每月供款只$6000,息口亦只是2.1%。就當讀者係呢兩年點努力儲錢,都唔夠呢一招實際,此為你花時間睇本網之其一原因。      至於購入三房當然是好的,但注意手上葵涌地段未諗到有何升值空間,如果本樣係你,會賣出葵涌樓,搬到荃灣或元朗住。一來可作出借貸,二來是希望搬入個會有社區改善之地方。至於對你的操作首則,是經常調整購買力為總金額之35%(現為0)。     購買力 = (現金+借貸力)。如讀者賣出私樓,購買力為(3.2+0.2)mil+3.88mil=7.3mil如再換樓可定目標為2.8-3.0mil的樓房。在新界區應有供應。最後當然要注意讀者提及之「乜SD, 物SD」,請在交易請了解清楚哂乜d物d,這是投資人應有的責任,勿推諉他人。而在換樓中影響到讀者的,是雙倍的從價印花稅(stamp duty)可豁免,惟成個換樓要在半年內完成。精細的換樓程序,參考下文:   […]

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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點樣搵萬八儲萬九蚊?? (問)

諗樣兄你好,  本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬,  2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800  2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間),  至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000  本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧,  現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。     去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回,  有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金,  所以想請教閣下意見,謝。  —  巴利  答案 雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。  先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。     假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。     反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?  都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。       買入 現值 尚欠 月供 現租 已售 土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800   太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220 自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000         […]

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