如何優化/增值1100萬組合?

諗樣兄, 你好, 本人36歲, 有二個小朋友(5嵗和2歲), 和太太聯名有二層樓, 一間在紅磡,估值700萬(450萬買入)左右,收租2萬, 一間在深水埗,估值300萬左右,預計收租,估計1萬至1.3萬, 二間樓欠銀行約400萬,每月供款共2.4萬.現租樓暫住,每月8千. 另有一個單名車位(估值110萬),收租3千. 家庭每月收入約6.5萬-7萬左右(不計算出租的租金收入). 家庭總開支約2萬至2.8萬左右(連工人和租金). 現有以下煩惱, 煩請多多指教. 謝謝. 1.      怎樣面對政府對樓市的政策和樓市的波動? 如樓價下跌3成 2.      怎樣優化/增值投資組合? 如先行賣車位, 然後等樓市大跌,再入一間250萬左右的樓作收租之用 3.      以我每月收入5萬左右,如果太太不工作,做家庭主婦和應付小朋友的讀書, 可以應付到嗎? 4.      現金20萬,有什麼投資計劃,既保本又高息? 5.      如放售車位套現100萬,再買入上市公司內房的高息(5%至13%)五年債,可行嗎? THANKS! 答案 理財畢竟想達到一個指標,因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標,是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000,70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給,那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力,因觀乎過去幾十年,如由租金作那70%被動收入之來源,收取金額會跟隨通賬上升,自動抵銷貶值帶來之風險。   現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000,為目標之73%。雖然樓係未供完,因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻,被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊,讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素,二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外,亦可幫助你減低借貸槓桿,為萬一跌市更有準備。   現時供樓每月2.4萬,負擔比率(用50%計已可,因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%,如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力),讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設,是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額,要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑,筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區,咁不出都係那幾個新屋苑,以此估值(3.0mil),應為一房,睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式,除非你肯定永不賣出。如果係舊樓,除非你係劏房老手,否則不宜持有,應用300萬換作較新樓房,較佳抵押品,即可作30年按揭供款,減低月供金額。   有人問拉長供款年期,降低現時每月還款,但息咪又係比多左,咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的,爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓,過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。   趁太太仲有野做,趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明,你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平,第時太太辭工靠自己,都不會令借貸比率超越40%水平,跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力,確實可以換債,但內房債券以你投資金額只可買一隻,就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司,諗SIR最尾送你兩個number:   瑞安房地產* SHUION 9 3/4 02/16/15 9.75 2/16/2015 105.75 106.5 6.43 6.01 瑞安房地產* SHUION 10 1/8 12/10/49 10.125 Perp/永續性 99.75 100.75 10.19 9.91  *瑞房剛公佈業績,利潤大倒退 至於保本又高息的產品,真係諗都唔好諗。是沒有的。在風險及回報中作出一些好選擇,在收息101-102課程有解。上述有個永續債,發行人可能每五年調整一次票面息,亦有權於發行日計之第六年贖回,另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級,請留意,沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介,投資人要自己衡量所承受風險。  

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佢可以安全咁買多間樓嗎?

我見呢兩日講新樓樓價有少少回, 唔知回幾多先叫做安全D 可以趁機買多間呢?   BACKGROUND 同老婆加埋有4萬2 聯名有層HKMC自住40年洋樓仔, 雖升左65%(宜家係310), 但加按好煩, 同埋銀行只肯估230, 所以按完都只得十幾萬 現有現金得40萬左右, 唔知要唔要等下一個浪   答案 對不起也要借這讀者的住宅借鏡。筆者不時提及要維持擁有樓房有好抵押性。但如樓房年紀到達四十,便會出現讀者所見情況,市價有3.10mil但銀行估值大幅低市,令先借後還之財務投巧從中套取金錢。當然有其他因素如地點,兇宅,政府行政指令讓樓宇估值下降。   在樓齡太高下2.65/2.59法則不適用 另一個要留意地方,係自身借貸力問題。當然人工高絕不代表快樂,哥哥都有哥哥既煩惱。但錢少自然轉身難,錢多就是要給自己多一點選擇。如果你按完都只得十幾萬而估值有2.30mil,估計你欠銀行約2.30mil*70%-200k=1.41mil,而洋樓攤分年期不可用30年,所以每月供款未能用1.41/2.59*10000=5440,月供款應是比$5440更大的數,供款年期更短。   所以你本身的負擔比率,很有可能比5440/42000=13%更高,或會觸及25%之線,但都符合旺市只持一半貨原則。我們暫且用剩下可用作還按揭之金額為$13000吧,即先假定洋樓月供為$8000。在此設下讀者如九成上會可借入1.3*2.59*10000=$3.36mil,買入樓房值可為3.75mil。當然夫婦有任何借貸要降低金額。由上所見,無論讀者會否把樓房加按,都有能力及夠首期買入多一間樓,只剩考慮為會否多置一間樓房。   筆者睇法是借貸能力不高,但在現時換走唐樓及買入新樓房,所用雜費會消耗太多現金。計劃方向為伺機買入多一間樓比自己住,再將洋樓租出,先完成退休買落三層樓之二。此方法好處是新買樓既然自住,可借九成,不用付百萬首期。洋樓抵押力低,好處是租金回報較高,租金有望支付洋房之按揭後,再補貼新樓支出。賣出洋房再換樓可是下一步了,先不要說太遙遠。樓價回調比股票慢很多,請再耐心等待個來月,再作打算吧。當然趁現時物色樓盤是必須的。

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定好資產分佈再決定投資工具

諗樣兄你好:   本人40歲太太35歲,育有一子4歲,年青時愛炒賣股票,外滙,黃金,已損失以百萬計,想想也心痛。 近年生意更飽受歐美不景,其實大不如前,坦白講,已現今狀況,公司只可維持多五至十年,令本人十分擔心未來日子, 有感樓市見頂,想加按物業二百萬,想你提供意見如何投資   財政狀況: 1)    本人月入$30,000-40000,太太月入$22,000 2)    月家庭總開支大約30K 3)    3年多前買入一大型屋苑3房單位作自住,按為H+0.85%現估值6.3M尚欠銀行2.3M年期20年,供樓每月12K另管理費2K. (將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令我唔捨得) 4) 物業現估值4.8M-供满(母親自住) 3) 工廈物業現估值3.5M-供满(自用) 5)現有流動資產約40萬。   請諗樣兄幫手度一度唔該晒!   不惑 ANSWER: 你的個案有點不同,因為你是自己設立公司的,借貸能力較弱。當然做生意有機會賺大錢,最好趁而家公司生意仲係軌道,用公司名義問銀行借錢。此乃利用你作為公司股東之長處,就是利用老闆同銀行批核部之間的資訊不平衡。銀行只係識睇數字,如果你做得盤數靚靚地,客又唔係傾重於幾個,借多一次唔難。   係新特首同港人大玩政策市下,工商廈算是一個避風港。買賣少限制但只可借五成。如你執意買住宅,用公司名義借七成上會都唔係唔得。   用公司借錢以有限公司較易執行,因公司數目清晰,但銀行有權要東主加上個人擔保先肯借。讀者家庭月入保守計為$30000+22000=$52000,淨餘借貸額是$(52000*50%-12000)/10000*2.59=3.60mil。此3.6mil借貸力,如買工廈你需要將一半借貸力用作加按你現有工廈,另一半就問銀行借,因物業一般只借五成,息口較貴(約3.2%)。但考慮到沒有SSD限制,加上香港還有不少地區的工廈具投資潛力,所以細心搵樓,買入收租都係好選擇。當然如地段很難租出,或鄰居經常發生吵鬧聲響,避之則吉。   買住宅可報自住,因你只有一間自住樓。如做七成上會是可報稱第二間樓宇是買入予家庭成員自住的。由於自己攪生意,看來批出九成上會較難。買入後不妨讓比母親自住,再將母親手上樓房租出,此亦為一法。由於租金收入夠支付按揭支出,到退休時又多一間樓係手,相信令你會「定」好多。   至於你提及年青時愛炒賣股票,外滙,黃金,已損失以百萬計,其實人是過份自信動物!不少文章曾有提及,如果叫一班學生係考試前估自己有幾多成機會合格,估計百份比往往較實質之結果百分比高。股海淘金實在要付出不少、能在其中賺取一生財富不得不承認技術之外還有點運。   昨天有朋友問我,買債券好定係買股票收息好? 我只能告訴她如果我筆錢係想賺價,我會直接買入高風險而有潛質的股票。如果我係想收息,我就買派息為主要任務的債券。想搵一隻股票長期價升而派息又好,就好似你想買部車:「又要房車咁坐得舒服,又要好似電單車咁唔怕塞車,又要好似貨VAN咁裝到下貨,根本註定徒勞無功。」筆者之方法是先側重於定好資產分佈,再衡量投資風險,才為自己找來不同投資工具,優化個人組合回報。每種投資項目都有其好及壞處,夾硬要搵一樣最適合自己的投資品(債券?股票?黃金?外幣?),是不必要及不需要的!

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窮人、窮中產、中產、有錢人

諗樣兄,  想請教你一下依家既環境自住樓KEEP住自住好?定放賣套現等遲D換大D好呢?先講少少BACKGROUND.   小弟28歲,月入21K,有層供左3年既自住樓.現值3.3M,當年買入價1.8M,做左95%樓按,30年.用HIBOR+0.7.依家月供都唔洗1厘.因為係開放式單位,其實一個人自住都夠.不過諗住搬返1房住大D.諗樣兄覺得依家呢個時間,先放賣套晒現金出黎,等第時再入市買返1房單位好呀?   定係自住樓唔好放呢??等第時再儲多D錢買多一層一房自住,依家呢層收租.因為依家政府好多招..令到想買第2層都幾多限制.怕第時買多層都有難度.如果依家賣樓,當扣晒成本同開支雜費,有1M入袋.租層10K樓住2年(10Kx24=0.24M)  FOR EXAMPLE 1:當2年後個市回返30%計,我有現金0.76M1房單位現價4M,回30%即係(4Mx0.7=2.8M)2.8M做返7成按,未計其他費用,都要(2.8mx0.3=0.84M)84萬做首期  FOR EXAMPLE 2:當2年後個市回返40%計,我有現金0.76M1房單位現價4M,回40%即係(4Mx0.6=2.4M)2.4M做返7成按,未計其他費用,都要(2.4mx0.3=0.72M)72萬做首期  即係黎緊2年要個市回到4成我先有機會上返車?(希望無計錯)當然呢度未計我自己都會再儲蓄同投資收益喇.  希望諗樣兄比D意見小弟喇~THANKS   答案 你好,在你個案而言,原本可為退休買落三層樓完成首兩步。但因開放式單位始終都會跑輸大市,所以應趁市旺將其沽出,另外增7加個人收入亦是重點,本文與你一一解說。     樓房是投資物,有人買先可支持價格。你現時開放式單位如建築面積有330呎,計埋都賣成一萬蚊一呎。呎價都不是大問題,最大問題係該房只合單身、或未婚而不打算生小朋友,或在港工幹之人仕。當然凡事有例外,請不要在這點多耗。除了客路小之外,已婚人仕購買力相對較強,好容易明白就係,你兩個人走去銀行借錢都借多左啦。   因為時下入住「冇房」單位成為潮流,所以市面都有不少一房加廳,而門窗位已預好,可以隨時間多間房之開則設計。如你好想續住開放式請應考慮上述設計,如要放售套現都快手些少。你開頭用極平息HIBOR PLAN供個細單位,只怪我們相逄恨晚。既然現售單位可套現1.0mil,可能已等於你近十年才儲到之人工,不妨套現而博轉高賣低買,改變人生。     當然此策略是因人而異的,如你人工在幾年內都不會升至三萬或更高水平,只好老實跟你說你好需要呢舊錢,博一鋪黎幫自己「翻身」。在香港已分成幾類人,是窮人、窮中產、中產同有錢人。窮人有福利、有公屋、你趕緊返工佢仲訓緊。中產係筆者之前講過,家庭月入至少月入12萬之人仕、或資產擁有八百萬港元或以上之人仕。點解係呢個數字呢? 因為八百萬等於你唔使做都可以每月穩袋三萬蚊,夠兩公婆慳慳地洗同租樓。更可兼任「看更」,每月儲多萬餘元為將來打算。至於八百萬點樣幫你穩袋月入三萬,只好遲些再談。     至於月入12萬,代表你應有可能每年儲起六十萬,子女教育支出加上個人洗費,以一般生活來說是有個限度的。當然係餐餐食翅、日日放工又要去shopping減壓又另作別計。幾日前有個case都提及過,有人是月入十萬都唔係點儲到錢!  這都不要緊,最起碼你仲有該水平月入,同埋唔好話比我聽你仲有成街數未找,你起碼「仲有得諗」。往後增加儲蓄份額更可行平均入市方法,為自己往後鋪路。有錢就是為了給自己多個選擇,真正中產不是取決於生活態度,而是他們在生活上有幾多選擇權利。窮中產冇咩好諗,你冇得唔捱,冇得唔睇老細面色,otherwise間樓就供唔完、仔就養唔大。   套現一百萬後,極之建議你買入有年期之債券基金,或ETF。有投資物可做到兩年內沽出收費較貴,而往後大幅下降的!  總之千祈咪亂洗,集中精力返工轉工,令收入多至少一倍,多一萬都好。因以你收乒$21000計算,其實你沽出現樓,再做返九成上會,即借3.30mil*90%=2.97mil是不可能的! 你單人總購買力只是$21000*50%/10000=2.59=2.72mil,仲要假設冇卡數冇car loan冇擔保。所以筆者開文都講,如果你間樓係兩房單位,根本唔會建議沽出。至於你買樓不要假設買入一房了,筆者寧願住係元朗、筲箕灣都想買兩房。至於個人目標,相信將example1修改較為合理,就是只用一成首期上會,只付28萬買入一個兩房單位,到時現金還剩(0.76-0.28)=0.48mil。好好咁持有呢48萬,再向第二層樓出發才可

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窮中產逆轉有法

問:   本人37齡,2個人+工人+BB (收入35K),現住於沙田居民(首次買樓),見現時樓價可賺約100K以上. 問題1. 現時樓市適唔適放盤呢(擔心樓市隋時爆煲)? 問題2. 如放盤後打算租樓,想將這畢錢作為投資,有什麼投資高回報,亦打算樓市回落後買樓.   首先解答大問題: 現時樓市適唔適合放盤? 在早文前已提及,如果放盤賺的錢係你十年或更長先儲到,值得一博。人生有幾多個十年呢? 難得有咁大筆錢係面前,當然袋落袋先。想深一層,想講下有錢在手後,如何改變人生。   本篇是近期筆者講多理論,少講實務之作,務必按下link轉看答案 fans請參閱當中之概念,大家切磋一下,看畢才能了解往後諗樣文章   答案 本篇是近期筆者講多理論,少講實務之作,fans請參閱當中之概念,大家切磋一下,看畢會對往後了解諗樣其他文章有幫助。    由最顯淺去講,如你收到既只係錢,永遠先到手著數,明顯是關於通賬。為求顯現到讀者之眼前,計下即時給予你一百萬,比起分十年而每年比十萬你爭幾遠? 但凡長年之財務安排需計入通賬,先假設通賬為4%。而你用1.04自乘10次,會得出1.48,可解作為,你十年後才到手之十萬,其實只能在今時買入價值五萬的物品了。請不要再被數字遊戲所fig,我地從少被銀行家,被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸,單一思想,沒人教過你點去理財,一日就叫你洗錢。係香港更冇人叫你諗野,最好畢業後打份工唔用腦講乜就做為最好。所以有人話係香港生活,除咗錢呢個字之外,我地已經分辦唔出是非黑白,我地每個人都被環境訓練到,好似倒模出嚟咁。鍾意食同一樣既嘢、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場,信奉同一種生死病死的做人方法。原因一是教育,原因二是財富過份集中,大家反抗無門,只能甘心再被洗腦。   要逆轉勝,亦需由筆者上面講的社會特點,等好時機看準jail break。係財富過份集中、大富翁遊戲玩到最後階段,大富翁每做錯一次,或偶爾的一次欠運,可大大改變窮人日常之生活。引來的效應比過往幾百年前更大。原因一是平均效應。原因二是過份倚靠科學論證。     在現今社會窮人和富人身家(至少)相差一千倍,相信你也同意吧! 假設楷楷有一千萬身家,另外的窮人每人身家為一萬。在抽中的sample中,一千個人有一個是富翁級澤楷,亦即假定了富翁和窮人比,是1比1000,不知你是否同意過比率適用在港? 和過sample,澤楷有10,000,000,萬一佢有咩閃失令佢財產少30%,另外那99人,有機瓜分3000000。但在舊社會如澤楷財產只是窮人的100倍,即每窮人有50000而富人有5000000,有閃失既澤楷會損失5.0mil*30%=1500000,而99窮人只可瓜分一百五十萬分99份後之一。    當然你會質問現今經濟社會不足零和遊戲,富人窮既錢未必到你手上,筆者同意。幾章後筆者會再講授方法,講如何令富人失手後窮人如更有效去「接錢」。本章想解釋一個趨勢,即富人越有錢,而佢地係隨機性發生事件的機率根本同平民一樣,萬一佢地中招,當中所予的財富轉移效應是十分巨大的。到此又有人質疑富人不走運的機率肯定比平民低啦!    我們正活在一同化社會,我地從少被銀行家,被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸,單一思想,沒人教過你點去理財,一日就叫你洗錢。而窮人和富人身家(至少)相差一千倍,兩者少數而又會一樣之東西,就是不幸(或罕有事件)在他們身上發生的機率。   咁同理財有咩關係呢? 首先你每月出糧獲得之公仔紙,只能換到越來越少之實物。所以金錢遊戲,通賬為王,就當賺到錢而咩都唔做,你都唔會好過,特此提供快速解決辦法係返鄉下耕田,脫離金錢遊戲。   我們再將金錢遊戲簡化成賭局,有錢佬、政府絕對係揸莊,而你只可以趁個莊弱,賭返兩鋪贏就即離台,又再靠邊站等下一個時機。又或你識得出千,但世界上懂出千而冇權勢後台的,一係佢自己羸(做買賣)完就消聲匿跡,一係佢賺左筆錢,冇左條命。所以賭場同金錢世界,都係同一道理。   當然識得出千既人唔多,同埋千得幾次自己有人能解破千術,所以淨低可做既係趁個莊弱先出手,而莊弱既時候,就係佢派左副「同花順」比你既時候。你可能會心諗:「妖!我夠知啦諗樣兄!」問題係現代人由小已被灌輸經驗推論之思想邏輯,即你親身遇過既事,或有人話比你知過去十次都係咁發生既事,大家都好順理成章認為第十一次都係咁。好多打領帶既人,亦會同富豪講佢既方案很科學,經過多次驗證,冇問題。或者更會講:「人地xxx都係咁,你有冇理由唔係咁呀!」筆者留意,以上推論是投訴中經常採用之一個理由,即:「人地買個水龍頭都係四千蚊,做咩你收我六千!!」所以富豪同平民一樣,有著相同的射幸機率,反轉可叫「爆鑊」機率。   現代社會很同質化、人亦變為同質、有相同諗法做相同行為。   打領帶的人經常同大家講,我給你解釋是用到驗證科學,此做法是十分「科學」、「文明」的,沒有問題。科學之出現究竟令你生活好左定壞左呢? 人將錢交比科學、將性命交比科學。打工仔會用powerpoint同公司project今年之銷售預期。我地會乘搭之前試過一萬次都飛得起既飛機。但萬一飛機被作別用或有特異情況出現,往往所付的代價極大。另萬一有情況不被包括在白領推出銷售預期前作的假設,所失的金錢或人力是極之鉅大,改變很多人一生之命運。比起原始人沒有地圖只是見步行步,他們每犯一個錯誤,損失會較少。只少唔會一群人咁死、一秒又冇左幾千萬。   根據前文所述,能否反印證只要你能捕捉一次大家都唔認為係咁發生既事當中之獲利,是一生財富呢? 即係而家莊已經連贏閒廿鋪,而周邊的人都已被訓練到很單純、很同質化咁買莊續贏。如你將賭注押在買閒上之獲利,是無限的財富。現時社會上的人、或者係你同埋我已被「教化」到唔係點想用腦諗野,加上習慣即時回應人類的電腦面世之後,人變得極冇耐性。如你想脫穎而出,先做幾個工作:   一.    先令自己有賭本,及保持賭本夠大,不被睇場抽水抽光 二.    持續有耐性地在賭場等一鋪同花順,唔好亂出手 三.    有能力認清面前鋪牌係同花順,傾力出擊 四.    賭本越大,你出手可以越少。或分注。

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賣樓能增11倍儲蓄,本人如何是好?

諗SIR 您好!  先講小弟背景, 小弟月入30K. 太太12K.. 小朋友2歲, 重有一個工人. 自住單位480呎由太太持有,買入時1.1M, 現市值4M欠銀行0.7M. 每月可儲一萬. 現金加股票有二十萬.  雖然收入不多, 但已經係比上不足比下有餘. 大半年前開始留意樓市希望買入三房單位, 只是現在收入已經負擔不起同區樓價. 但還是希望以轉按拖長還款年期減輕負擔.  自住單位是早年以自置居所貸款計劃買入, 不能加按及加長還款年期. 賣樓亦需先向房協申請, 也不能將單位放租. 是否可以用轉按形式還清房協的貸款?  如果可行, 轉按時應借0.7M或是1M? 受限於太太月入, 最多只可借百多萬. 現時月供5.6K,借0.7M分二十年還每月應該只是還款3.6k, 可減輕負擔. 還是應該借1M, 手持多三十萬現金等待機會?   answer: 自置居所計劃於1999年翻新再推出,原意為政府借六十或八十萬預受資助人,要分十三或二十年清還。如有記錯,有請指正,不過都無大所謂了,因為已是之前的事,現時房屋政策已大不同。讀者情況,需樓房早年前買入升值近4倍,但因受計劃所限他是不能將樓房加按,用套現了的錢找清尚欠銀行之0.7mil,將樓契贖回手上。    自置居所計劃受惠人大多是公屋戶,受無息借貸後要放棄公屋,及一段時間內不能再受政府任何形式之房屋資助,如有深知政策者請幫手解答,以上為筆者憶及所知。當然董伯伯時代記得以抽獎形式惠及少眾人仕,如當年買下樓房至今仍未出售,應享有讀者大賺四倍之景況。但以讀者現時情況,能否放棄自置居所計劃,將現樓賣出找數?    雖讀者未有提供年齡,但放近十年前買樓應幾可肯定。如年過35是時侯為自己人生下半場打算。由他來文描述之財務成績表,儲錢能力不強。筆者當然知養小朋友養工人令每月人工淨下不多,但小朋友的洗費只會日漸增多,看不出讀者儲蓄能力會在未來幾年有突然增強之可能性,所以務必把握今次「掉下來」的財富,為財務自由打拚。就算你將手持現金努力儲多一倍,都不及你善用現有樓房得出之效果。    現時樓房賣出,可賺3.3mil,已是他手持現金的11倍,更不用說是他每年淨儲蓄之幾多倍了,所以樓是應賣的。幾百萬對讀者而言不是「散紙」,請認真看待。套回3.3mil就不能享政府任何房屋福利,有得必有所失了。由於讀者提及他加上太太只能借多百餘萬,我不知他是否有額外未提及之財務負擔,往後一眾發問朋友如方便請言明。家庭月入是$42000而總借貸力為$42000*50%-5600*2.59=3.98mil。讀者如提供已賣樓之證明,在買入新房時是可以不計入舊樓$5600之供款的,即再借多些少仲得! 另因換樓所以在6個月內買入是不用繳付雙倍從價印花稅。    *因新按加息0.25%,原本每月一萬元還款可借入2.65百萬已減至2.59百萬  讀者應到新界、九池灣、黃大仙、大角咀找尋三房單位,如要住市區又旺又新的三房單位,以他們月入是不能兼享居住及安穩晚年之兩項需要的。買入三房四百萬元,上繳三成首期,在上文已計過借貸力可付擔。但如借貸力真不足可上繳二百萬餘首期,只借一百五十萬。假設付三成首期買入四百萬單位,每月供$11000,計及首期雜費裝修動用了1.5mil。淨下3.3-1.5mil=1.8mil,可將他放諸遠期債券,2020年到期一種,給予4.0%年息冇難度。每月提供1.8mil*4%/12=$6000月入,當然債券是每半年/年派息的,自己習慣一下。    買入三房房之position:  供樓$11000-債券收息$6000=$5000月支出。其實比你之前供間兩房差不多,生活都係咁過。但你十幾年後供款間三房(筆者估你不出三十年就可提早清還)同你只有兩房有很大十分別。一來你可以等仔大由三房換回兩房,套多筆錢收息。二來手上一筆$1.80mil之款項,唔狼死都可以等機會買入多一間樓收租,比起你庸庸碌碌成世只有一百幾十萬加間兩房完成跑步,趁高套現對你很有價值。此亦本blog成立之目的,希望大家為居住問題煩少一陣子,更可為荷包添多一點點,做自己喜歡的事

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700萬投資方案

諗Sir, 感謝諗樣兄分享所見所聞和看法,小弟獲益良多. 小弟過去幾年投資商鋪略有收穫,在上年覺得樓市將盡吐現部份物業. 小弟剛為人父,不想像過去般承受太大投資風險. 現手頭上有600-700萬投資資金,正在申請private banking account. banker 介紹可將資金投資於債劵,用margin 的方式借美元利息大概1.3厘,可借7成. 債卷coupon rate 大概6%-7%.債卷價格大概是106.總投資回報大概為12-15厘. 請問諗Sir有沒有相關資信和心得可與小弟分享. 謝謝!  DEVIL 答案   你好,基於不少讀者發問關於吐現後如何將錢生息,最唔想冒風險之讀者,可以將港幣每天兩萬轉作人民幣,存放在本港銀行收年息約3.0-3.5%。因人民幣是受管制貨幣,現時只可每人每日購入二萬元,如有父婦用聯名戶口購買,另一半亦不可於同日再買。但一間銀行根本沒有辦法查到你同日是否在另一銀行買過人民幣的,心急人可自行用幾個戶口買多些少。至於你可能聽說過有人提及他每天可買入過百萬人民幣,這應是運用公司戶口買入之結果。買入後銀行會查察戶主有否運用該筆人幣作找數貨運用途,如久不見動靜自有專人聯繫。   人有更進一步,可攜錢到內地做定期,利用現時(2013年)比香港多近一至兩厘。筆者覺得都頗為麻煩,如不定經常往返內地者不太建議。首先要在港買足人民幣,再用電匯方法將人民幣轉到國內,每日限八萬大元。即如你有八十萬想轉存到內地,你要花十天才能辦妥。轉到內地,登入網上理財,運指即可完成定期。如有打算將錢匯返香港,請勿將錢由內地之到匯戶口轉向任何其他戶口,或手痕買下樓買股票,會因此不能整筆匯返香港。   服務為先之香港人當然會問錢是我的,我有錢作任何處理,你幹嗎阻我!? 此源於外匯管制規定,除非港人能出示整筆匯回內地款項之證據,否則任何人不得將大筆人民幣用任何形式帶離中國。當然你手持幾千過關絕無問題,巧妙地利用地下錢莊亦是方便之法。不過警察不知道什麼是地下錢莊來的,不要為慳手績費或貪方便令自己全盤盡失。   如不匯錢返內地,亦可在港購買人民幣債券。到期保本,惟發行人風險要小心細閱,亦有港元兌人民幣之兌換風險,詳情要向銷售商問清楚。以下不是報價,是筆者上網查閱後,給予讀者之例子。比亞迪2014年4月28日到期,實回報年息5.6%。出水水泥同年7月22日,春天百貨同年2 月3 日,都有近似回報。至於devil問及之12-13%年息債券,應有多一點風險,只能在私人銀行發售。而devil提及之買入債券,再用債券抵押去開立循環貸款戶口,利息低至1.8%,是private banker常用之法,筆者覺得事無不妥。該類債券應為恆大地產,XY新能源,或其他地產商人債系列,可達至10-12%年息回報。美金而又近10%回報記及有法農銀行、東亞銀行都有但本金要下一世(2059年)先還比你。東亞銀行而又於2020年到期的,利息少一半。   至於讀者問及的和黃債券,應是2017年的。筆者經常想著2009年時替客人買入2015年之和黃債券,回報不錯。但現時是2013年,說有可觀回報的英元債都要2017年或更後之事了。另和黃有永續債券,即永不到期,你會承受價格風險的,除(手續費)後每年利息有5.3%。如果你認為現時債價不高,或有信心於金融海嘯爆發現有信心沽出,買入亦無妨。假設你收足兩年利息及後於2016年遇上金融危機債價輸掉10%,你還可以打和。   另一個近期之作是三兄弟公司,該地產商於上年受官司所擾,令債價有幾個百分比之回落,引致2017/3/8到期債券可予高達7%回報。當然現時風平浪淨,回報已低至2%。買債券都要看時機,不過到期保本,中途沽出要受些少價格上落,比起股海浮沉,更令你有預算吧!

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400萬套現所得處理方案

諗 SIR 您好, 我先生和我今年分別 36歲和31歲,大學畢業。原先有一新界兩房單位作自住,九龍三房居屋作出租。因小朋友快將出世,所以決定收回九龍的單位作自住。我和我先生都是傭才,收入不高,但算是勤奮和節儉。我先生和我正職的收入分別為 33K和27K,我們有幫人教琴和接些 Freelance工作,每月平均可額外增加30K收入左右。這些兼職的收入都算穩定,但是沒有報稅的,故家庭的購買力只可以用60K去計算。 現有流動資產共 (現金+估票+人民幣定期) 2M,上年年底把新界單位成功賣出,因為成交期定為今年的七月中,到時將會有多 2M。可動用的流動資金將增加至 4M。 由於我和我先生計劃會多生一個小朋友,故我亦將會轉為全職媽媽,到時候家庭的購買力會大幅降低到 33K。   財政狀況:1) 九龍三房現估值約4.8M尚欠銀行 2.7M,月供連管理費為 HKD 11,000左右,供30年。2) 每月家庭總開支大約為 HKD 33,000 (當中包括供樓、供養父母、小朋友的所有洗費及家庭開支)。所以如果我決定當個全職媽媽,每月的收入幾乎等於支出。當然兼職的收入還是有的,所以每月還是可以有 30K 的儲蓄能力。3) 除按揭外沒有期他的負責。   根據現時的狀況,我們有以下的想法:1) 在我未當全職媽媽前,先把九龍單位的業權由原先的夫婦二人聯名,轉到我一人名下。由於估值約4.8M,律師樓話未必可以當 4M咁做,如果當 4.8M做的話,半份業權的釐印費就要用2.4M去計,即係要比成 HKD 36,000的釐印費。連同律師費及成本要四萬幾。好處是如果我沒有收入,到時我先生再買第二層樓時還可保持33K的購買力。 2) 收回出租樓後的被動收入減少了。之前的租金收入每月也有三千元的淨收入,加上每月供樓還本金的部份亦有五千元,每月其實可以有八千的幫補。   為將來退休作好準備,我們希望能多買一或兩層樓,增加被動收入。把4M分為3部份,以1.5M先買一層 4M的樓,另外的1.5M作第三層的注碼,1M作家庭後備用現金。但問題是現在樓價已升到一個極高的水平,我和我先生希望樓價稍為回後才買入第二套房。 3) 如果還是決定等下一個時機才買入第二套房前,資金該泊到哪裡比較合適我們的情況?現在部份資金0.6M的人民幣定期、0.2M為估票,其餘為港幣現金。   希望能得到諗 SIR指教。謝謝 小敏 答案 首先多謝小敏千字來文,看你在購買力之推算、聯名轉單名之部署,及對被動收入之重視,相信你也有花點時間在HOMEBLOGGERHK鑽研。在七月賣出樓房後你合共有四百萬現金係戶口,以三十來歲之年齡來說,比上不足,比下有餘。惟金額只及在普通零售銀行開立尊貴戶口,不夠在私人銀行開立帳戶,財務玩法受掣。美金一百萬元或等值可在細間私人銀行買債再用低息循環貸款,年息只係2%左右,逐日計息,平過按揭。所以都係越有錢更容易變再有錢,可買入二線在港公司之債券,年期不過3-4年而收息約5%,睇對樓盤又可以將錢係私人銀行拆過出黎,借幾日轉數又得,借成年都係稅貸咁既息口,極之方便。   講返小敏,情形適合一眾想從工作抽離而轉做全職媽媽之女仕參考,先在辭工前用自動轉賬薪金證明問銀行借錢,淨出先生作「無樓人仕」,即時配合到政府辣招於第二套房double從價印花稅之做法。現時有四百萬現金在手,但沒有私人銀行的支援下投資工具有限,可利用澳元與港元在利息上之差異,造可一個既靈活,限制風險,而可收較高息之法。     如果你投資年期可以有三至五年(即係諗住呢幾年唔再買樓),咁比較客易,你可以去買入澳洲之大銀行發行之澳元計價債券,放幾年每年收益率8%應冇問題,本金亦會到期歸還,只剩下澳元兌港幣之下跌風險。惟此風險可由你買入澳元之金額而控制,小敏有四百萬港元,可將三百萬轉做人仔一年定期收息,在港年息3.75%,即一年收回等於港幣112,500的利息。為方便計算,本文假設人仔同港元黎緊一年兌價「打和」。然後用一百萬轉哂做澳紙買債,冇本金風險(假設你買入發行人評級A或以上之債券下)但有兌換風險,收息8%即$80000一年。成筆錢共收息港元$(112500+80000)即$195,000,平均$16000(即年回報4.8%)一個月,可幫補小敏離職後之損失。   最要命之風險係澳元兌港幣(或更深入諗係人仔)下跌,如一百萬港元變做澳元之投資因澳元在一年後由今日(1 Mar)7.95跌11.25%至7.0,澳元之跌幅會將你係人仔收到之利息洗刷掉,因一百萬(又變番港幣睇)跌11.25%咪輸左$112,500,咁你四百萬組合只賺$80000,慘淡地收2%總組合回報。當然好過你就咁放港元定存。當然你會問如果澳元跌低過七蚊點算?  […]

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中產先生「淨身」方案

中年中產:  你好,諗樣兄,我和太太和11歲兒子現居於三房單位,兩公婆現年40,人工分別為5萬多和4萬多,現金50萬。自住樓現估值630萬,欠120萬,加按後可得320萬。現在想買入兩層400萬樓作收租用途,目標係60歲前有三層FULL PAID樓(包括現在的自住樓)作退休用途,有以下想法:1)現在先買一層,等樓市再下跌30%以上再買第二層 (風險比較高)2) 幾年內等樓市下跌20%買一層,再跌才買第二層,如再跌而有餘錢或再入第三層(風險低,但損失幾年租金收入)  如果選擇2,我會將一半新按揭做mortgage-link,其餘一半可以做什麼保本的投資來抵消按揭的利息?   答案: 我相信中產兄唔會介意我用中年黎形容佢,至於是否中產諗樣已去信財政司司長辦公室,睇下佢能否合符中產之定義。姑且先叫讀者為一個中年中產。唔好以為咁叫係冇意思,你到中年理財方法與年少不同,中產可以錢搵錢但窮人無左六千蚊連開飯都成問題。Well,中產兄個案與我之觀感,是家庭儲蓄水平頗低,家庭月入人中近十萬而現金水平只得相等於五個月人工。當然家家有本難唸的經,亦有可能中產兄沒有披露他在股票方面之投資。現在用所知資料,將此個案為大家分析一下。    中產兄令我諗起友人提及佢奶奶鬧佢老爺之一段說話,話佢到退休之年就對左兩件事: 1.娶左佢2.買左間樓。Well,我相信中產兄不得不承認佢之前如不作「樓奴」,今日「邊度都唔使去」。點解? 好明顯如果唔係間樓升左兼可加按到3.20mil,佢退休年齡(或達成財務自由)可能要再遲十年。當然香港是危機處處的,錢易黎但亦越唔見使! 買樓收租固然好,因為租金會隨通賬升跌,而自動對沖通賬風險。如果中產兄支出不大,勉強可行反地心吸力策略,即每兩年買個小單位用平均價而入市。現因支出比重大,唯有行番普羅大眾之法,即靠自己time the market。    Time the market冇可能100%成功,如你是樓市長線投資者,趁後生借落筆美金,時間可以沖刷走你欠下之債務。現因要time the market,如中產兄現在買入單位放租,不是良策。應先盡力加按,及將單位趁機轉至單人名下(如果是聯名),可以老婆有樓係手及老公存放套到的現金,現存債券基金或人幣存款以待良機。將原有單位轉至單人名係要配合政府新辣招,個人名義購第二套房是要交雙倍從價印花稅的,不如先將中產先生「淨身」,下次買樓可有兩好處,一可以九成上會,二可以避免雙倍從價印花稅。當然新買樓做九成上會唔可以租出,唯有到時決定會否將原有物業出租,自己搬入新樓。    中產先生建議選擇方案二,至於現時按出之3.2mil現金,每月提供約HKD10000元之月入,應可做到。惟需線下詳談,在此不在產品介紹。另外可能有人問中產先生明明有錢,點解下一次買樓都要做九成上會咁「孤寒」呢? 諗樣之建議是後生可以先借錢,攤分廿年慢慢還。到年六十歲退休時,其實萬餘元之供款根本買不到什麼,租金更會升至幾萬元一個月添。到時租間劏房可能要以萬元計,你將日本yen紙個錢碼套番係現時香港就估到遠期後之情況啦!

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為樓傷感情賣樓要醒定(答)

諗樣兄你好: 本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象,實在感到迷失,到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位,定係唔好再等再忍,耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬,而家要500萬嘅3房單位呢?   唔買,太太又成日埋怨好難頂落去。買,又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下,希望諗樣兄能提點一下,等本人唔駛再為樓而影響家庭感情,冇晒生活樂趣。   本人與太太均為40歲,月入各$35,000,合共$70,000。因兩人皆要供養父母,每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售,太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬,當中有約50萬做人民幣定期,其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資,放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位,業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬,仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。   太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!   唔想為樓傷感情的人上   ANSWER: 既然太太咁想買樓,不如你比首期佢負責借錢,大不了之後供樓共同負責,佢做業主加借款人,你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險,因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓,及做九成按揭上會,係新辣招下此乃靈活走位之策。   男人四十,同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖,無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil,現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%,條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇,近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房,冇五百萬是沒有可能的。   現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力,萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住,唔使再被逼遷,當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房,以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力,更解決住屋大細問題。   用方法一可以做到九成上會,更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費,八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低,搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。   無講方法一或二,都可令你淨低過百萬現金係戶口,閒放戶口太浪費,可買入之前筆者提過的債券基金,又或中電股票收息,保守派年息收約4%,一年上下波幅避多為10%之內,算是穩健投資,此舉令你月入平均多$4000,減低供樓壓力。如你還未放心,可同銀行開立靈活按揭戶口,你借3.50mil最多可放入借款之一半,存款可收回等同你按揭息率之利息,即如你按揭銀行收你年息2.1%,你可以放入3.5mil/2=1.75mil,收2.1%息。近乎零風險。   在此勸喻各位,如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額,而你又只得一間自住樓,在「博」之前請諗清楚。  

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