如何訂立置業目標 #2042

你好諗Sir,最近有留意到你地嘅Youtube channel同埋開始睇homebloggerhk,發現入邊原來係個大寶藏,特別係唔同嘅真人個案分析,我後悔太遲先開始睇。當我今日睇完”十年儲蓄一招喪、買錯舊樓衰三年 #2027”呢個個案後,更加明白到,問岩嘅人可以少行冤枉路,希望諗Sir可以指點迷津。我嚟緊都會報讀買樓001同收息101以打好基礎。   以下係我嘅一些基本資料同埋未來置業嘅目標:   年齡: 30 職業: 消防隊長 現時月入: 59K(本人), 29k(太太)* 現時可動用資產: 650K(本人)   *太太方面,由於她家庭負擔較重,因此所以的資產及每月儲蓄,都以我一個人作計算。另外,太太工作為銀行back office,年齡同我一樣。   本人將於今年7月份升級,月入方面可大幅增加,約為79k(一 般紀律人員(主任級)薪級表第22點,打後1年加1個point,直到point 26,假設冇得再升級上去)。   現時住喺紀律部隊宿舍,將會喺7月份升級後的2個月內需要搬離。   以個人現時每月儲蓄去計,9月份搬離時可動用資產約780k。   我希望可以喺2年內盡快置業,因為想係2年後 (33歲-34歲時) 生小朋友,唔想再四圍搬。因此,我都計過自己係升級後第一年(2021年7月)以及升級後第二年(2022年7月)時可動用資產係幾多,俾你作一個參考。當然,唔一定局限係以上2年嘅7月先買樓。   另外,喺今年10月份開始,我都會拎埋政府嘅房屋津貼,盡快儲錢。可以拎到十年,頭4年約18k/月,尾6年就21k/月。   2021年7月時可動用資產: 約140萬  (當時月入79k) 2022年7月時可動用資產: 約220萬  (當時月入85k)   以上儲蓄計法,係假設我租左一個約15k的單位,同埋用埋房津儲錢。   2020年10月 後,每月儲蓄連房津為55k。    2021年 7月  後,每月儲蓄連房津為67k。   短期目標: 希望買入實用尺數為約400餘尺嘅2房單位,以供日後有一個小朋友及將會居住起碼3年作計算。 置業地區會以沙田及東九龍為首,因本人同太太都係九龍灣工作。如其他地區,主要會考慮地鐵 / 巴士半小時可唔可以到達九龍灣 (如馬鞍山、大圍等)。   […]

Read more

買債係指呂小姐恆大被斬倉個種? #2041

你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?   諗Sir : 你好! 無意中在youtube 見到你的節目,睇你節目好耐了, 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士,有一納米公司仔。 我倆已報名參加101收息班,但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題,不知可否得到你的指點,現簡述我們的資產負債情況。 資產 : 1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬       位於堅尼地道,有蓋車位  價值約200萬 2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬      位於觀塘 海濱道 3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬       位於觀塘敬業街,租金48300 4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)                                   50萬 (本人) 負債 : 1)   三個物業共欠銀行約900萬, 月供10 .2萬 […]

Read more

渣打7%直債九折叫賣、唔會減派息 #2040

諗sir 你好,   已經看了你個blog幾年,買樓及收息班均已上過,而你教過我的,超過一半已實行過,也曾因為貪心而在股票市場輸了數十萬,可幸現在人工與上一次寫信比你大為增長,但這一次還是需要你指點迷津。   本人現時情況如下:   聯名樓已除本人名並cash out 100萬,尚欠銀行$417萬, H Plan 月供 $19,000 現以$16,500出租。   現金加股票約$150萬   國內兩物業已供完:每月收租約$8000   本人38歲,收入:$80,000 (在大陸工作出人民幣每月約7萬) 太太36歲,收入:$72,000 2個小朋友,大的已入灣仔區津校小一 一工人姐姐 現在灣仔區租住兩房單位每月$25,000租金   計劃如下: 唔想再幫人供樓,想買三房自住,看中港島區$1000萬三房物業,利用手上現金股票再向家人借約$100萬,上會借8成,未知此方案是否可行,因為聽聞HKMC會覺得本人唔係住喺香港,不相信我自住。又或者查到太太有物業不屬於首置。是否要冒險實行此方案? 有可能借唔到8成要變做6成,即要比5球上會。   或是買細價樓作投資用,自己繼續租樓?   拜托   ANSWER: 不在香港工作、工資有上下浮或有佣金的、應該六月前都唔好預做到八成上會。現時入銀行申請按揭,職員通常都問:「你六至七月先拎貸款得唔得?」銀行上半年想少做少錯。一批常言: 「再黎一次沙士我就買樓」既人,應能體會有實力同有準備者才是長勝,而唔係什麼等時機低買高賣一變一百。   太太有樓先生再買,會令HKMC唔信你今次買樓係自住? 筆者唔同意。先生買另一間樓換大屋,時常出現,至於在內地工作亦不表現香港唔需要住所。現時筆者擔心銀行唔肯借多過HKMC唔批,讀者可向買樓易(WHATSAPP 96991141)查詢邊間銀行較願借錢,佢地做開按揭轉介。此刻非常時期有人收風十分重要,查詢前註明買樓003舊生唔該。 當然讀者人工頗高,家庭收入共15萬令借貸力在(80000+72000)/10000*50%*2.59 ~ 1960萬,現只用了417萬,在此大buffer之下估計200萬首期借800萬上1000萬樓借貸力上可順利完成。唯此1000萬樓要係大屋苑樓及不過35年樓齡的,否則又當二等case擺埋一邊。有能力者加上已有固守之地的,可以把握失業率見頂回落時買樓。   上段用借貸力方程計到讀者買1000萬樓借800萬只用掉總借貸力之六成,證佢有能力。讀者太太有樓就當佢租下去,都唔會因樓市萬一狂升而無賺幅抵銷,證讀者有固守之地。因此讀者可行下步參考香港樓價同失業率的關係。   失業率同樓價同樣是滯後數據,兩者都是經濟差後才反映出來的數據。股市指數是前瞻數據,實體經濟未差股市就跌定。故用失業率拐點去判定買樓,缺點是撈唔到最底但可用近底價入市。好似上圖2003年沙士失業率見8%之後回落,樓價就見了底。但由於失業率常於實體經濟下行後1-2季後才反映,太多心急人等唔切就衝左入市。故「叻仔」通常唔肯用失業率去判市,因為「叻人」常認為可快人一步成功抄底。   讀者有Follow開筆者咁耐,就知筆者判定自己唔夠叻,在大市前要謙卑唔會成日估市,主用樓同債賺取月入。當然買樓點先唔會比人叻? 避開爛樓? 執行債基收息又唔使比職員玩到氹氹轉? 這些就是課程授予重點,而唔係只叫你買乜買物咁簡單。 由於讀者已有國內樓,用2%租值計估計值300-400萬,另外150萬現金。約500餘萬資金建議分配如下: […]

Read more

錯過$54入B餐時機、債基表現三月結 #2039

Hi 諗sir,    本人收息101,103及買樓003學生。第一次來信。   由covid-19 起,社會風雨飄搖,特來信求教。本人37歲,月入19K,自知人工低,但工作穩定,暫冇被裁危機。育有一子一女,分別四歲及8個月。先生39歲,月入35K,暫時冇被裁員風險,疫情下在家工作。家庭開支約5萬,已經包括一工人,小朋友開支及什費,家庭一年儲錢約$20萬。   手上以下兩物業: 屯門區私樓屋苑樓近西鐵站兩房單位,低層,連傢俬租出,月收租$12600,按揭尚欠188萬。月供$73xx ,老婆名,銀行估價$480萬。有ML 戶口。樓齡約22年。收租有交稅,有打stamp duty.  屯門區私樓屋苑樓大兩房高層,自住,2017年尾,618萬買入,月供$14000,老公名。銀行估價725萬。有ML 戶口。欠按揭$345萬。樓齡約20年。     股票合共二十萬,油股386,一號仔,及阿里爸爸,HSBC.   債基C,old E餐,由2018 九月持倉到現在,60萬本,槓44萬,收息10%,現跌左2x%    債基B,上完103堂,今年2月26日買入,價格$66,本100萬,貢70萬,只收了一期息,一個月跌咗18%,問過銀行冇call loan 危機。因為C餐收的息可以頂住,不需入現金。 倉到180萬才會開始補$,兩個債基現值213萬,由買入B餐到美股meltdown 四次,確係心慌慌。但冇走到。因為初衷是收息為主。當然價升會開心,但價跌也可守。   另外手持現金90萬,先生20萬,全部在ML 戶口收2厘息(現金70萬為與家人一起於2015年投資一元朗市舊樓所得,持貨5年,今年2月完成交易)   學生犯錯,貪快,忘記分注,教訓是心驚及少了資金在B餐$54-55蚊入一注。錯過機會。   夫婦目標一生三宅,希望45歲前達成,如果要首期,就得賣出債基吐現。但借貸力不足。要行借貸力冇變有之法。   請問我的資產配置如何計劃才可以達到目標?有感社會動盪,想安然渡過。見QE加大力度,擁抱優質資產才是旺道。   祝諗sir 生意興隆!請多D人!救救失業人士!   ANSWER: 近日不少人留詳盡個案發問,先謝大家賞面,照老規矩係答哂付費學生仲有時間,才抽其他問得好既個案答。   至於債基B餐(下列價格為B的)已連升3日,之前槓多左或者急買了幾注貨既人,好考慮趁機鬆縛。未有貨就係時候留意定 25/3 55.35(+2.14%) 26/3 56.59(+2.24%) 27/3 57.83(+2.19%) 上述為港紙版計價。而新E餐都連升了四日(24/3 > 27/3)   […]

Read more

160萬收息攻略 #2038

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。 現今世道所有事情的週期只會越來越短 (包括股、樓、企業、產品….等等),以有限的資金和有限控制風險的計劃下,槓桿自己的資本去增加自己的現金流入才是王道。 再加上香港之發展,明顯地政府有打算將二三等公民趕到大西北,甚至前海珠海一帶居住,在香港越早置業越有利。   自住樓係Bank Of China做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,今年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備一開二之計劃   現況:   現有自住聯名(老婆)物業 (3件前買入價為3.68m, 向Bank Of China借1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, 尚欠1.33m) 手上有1m cash可以隨時運用 除mortgage外,無其他負債 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出60萬花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況,樂觀d就長做長有   拆名要時間進行,在此之前不想白等資金浪費著,請lum sir指點有什麼收息產物可考慮低吸?    answer:  將車位放入間屋一齊做按揭是一個辦法,因車位一般只做10-15年按揭,年息貴些少要3%,那將間屋連車位去供一來減低利息支出、二來拖長去還令供車位平過租,值得去做。讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000計作1,030,000/12 = 85300嗎? 唔計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 85000/10000*2.59*50% = 11.0mil???    筆者意見是如果成舊花紅你有打足稅,稅單睇到銀行至少計一半。當然有小心既銀行會問你睇份聘用合約,見到你「老底」只三萬,即將你花紅打折,如遇此情況請到溫情滿溢既小銀行,最好係例淡既三月去,計哂成份人工借盡11.0mil實有得傾。講到底銀行為做生意,你又有間屋抵比佢,就當剛好企係金管條界上面,年頭「借庫」總較易傾。   由於讀者原有月薪只屬中等,建議原有物業只套到五成先自住,待時機一到將原居租出再買入新房。現時在買樓上應先觀望,計好自己實力後才作部署。另只套五成供自己將原居合法租出,獲得租約可增自己借貸力,收入不高人仕應行此法。收入高的可盤坐現居,新樓再盡借可也。   轉個話題,就是網上智慧說高收益債券基金不宜持有,更有被銀行call-loan風險。其實債券基金不只高收益一種,更有投入美國國債為主的、美國公司債的、或專買A等較高評級的,同時間會予不同之表現。然而上述各債券基金,在2020年3月美股大跌10000點(道指)時債基只跌7%-20%不等。有些人把100萬投入借多100萬,即把原本派6%息的債基之回報放大一倍,即收息超10%年息,及債基20%價格下跌後仍未CALL LOAN。讀者年青可將資金投入債基收息,愛其隨時可贖回又每月派息。至於長者較合直債,到期保本要6-7%年息唔難。   當然唔聽人講槓到盡個批,會同炒股又心急批人一樣,受盡重創。有些人債基槓足4倍,係收好高息但市一跌5-10%即頂唔順要補現金去頂CALL LOAN。 上圖為與高收益債券基金走勢同近之美國ETF:HYG。留意你買隻HYG:ETF收息係無用的,只5.8%年息更要被描近30% dividend withholding […]

Read more

租樓定買樓? (2020版)#2037

Ms. Florence 係一個accountant,佢係2016初結婚,未曾置業。在2016至2017年有感樓市都係高位,買唔到平貨,又驚變成負資產,所以一向都唔買樓自住。而家簽租約通常一年生一年死約,佢諗緊簽多一年約好定係買樓。 Ms. Florence 月入$35000,每月可儲月入一半。私已$500000 老公 Mr.Bean 月入$25000,每月可儲月入一半。私已$200000 同好多人一樣,其實佢地絕對有能力買! 呢兩公婆唔買,不過覺得唔抵買。Ms.Florence係家中既話事人,佢好鐘意而家租住緊間樓(市值$8million)。為左呢間DreamHouse而家每月要交$20000蚊租。即係業主有3.08%租金回報。     如果Florence諗住樓價升,就應該而家即刻買,所以不在此論述。 佢而家擔心下跌,考慮要點簡略為兩方面: 買咩樓? 房價跌幅為何?  Florence都叫一個後生女。係以下假設,如買樓Florence會做九成按揭加借按揭保險費,攤分30年供,年息2%。計算中不把新居裝修費用加在內。 假設買樓,Florence一年後得益= 期間樓價變幅 + (租金支出-供樓利息支出)* 12月   買800萬樓,2%利息計攤30年供,月供約26K而當中11K是還利息   假如Florence買番而家住緊同樣市值8.0million既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.4m + 20000*12 -11000*12 = -$292000 可見買番住緊間樓,跌5%已經cover唔到慳返既租 假如Florence睇中間5.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.25m + 20000*12 -7600*12 = -$101200 可見樓價只要降到5.0mil,跌5%太約cover到你慳返既租金  假如Florence睇中間3.0million市值既樓,間樓一年跌左5% 一年後的買樓得益 = -0.15m + 20000*12 -4500*12 = $36000 […]

Read more

應否撈底買股博買樓首期? #2036

Hi 諗SIR,   本人是收息101班學生。上完堂希望咁做:   將現金150萬投入債基疊增收息,分三注去入。由於現時市大跌,諗sir提過一開始可買第一注,第二注等五粒豆去大個邊先買,那現在係咪趁豆係大個邊入哂兩注?   30萬投入八年年7%保險方案,可惜我上堂個陣無教此保險,可以點先知道?   今年(2020年)尾買樓,屬意土瓜灣,1000萬預算,我們八成上會   還是?   進取一點,拎200萬出黎買股票,計劃10塊買煤氣60塊買中電,入手後希望股價生性長放1-2年,賺到50-100萬才去補助買樓首期?   買樓等到下一年或下下年,大概現時很多人都想忘記2020年,展望2021吧   債基用150萬去買買債基收息,用利息租住樓先,或者可以住大些   本人及太太都是30出頭,認為仲有時間可以等未急要即用樓,收入均在月50k。希望趁此低潮造就低吸時機,令往後的路好行些   學生上     ANSWER: 大致就係今年買樓其餘錢穩買債同樓、定係遲1-2年買樓然後用錢博一轉股票之間的決擇。關鍵在考慮一旦博唔到,後果你能否承受先?   同意煤氣與中電就一定唔會跌到零,不過入手既方法唔係用價位去考慮,而是沽壓減少時才考慮。下圖用技術指標OBV分析煤氣近日走勢,在色的黑線如向下傾斜越大,沽壓越大。沽壓減少就是用黑線的底連成的線,其向下傾斜度減少之時。現時向下傾斜度比上星期是大增的,但沽壓總有減退時。 筆者唔敢講呢套方法好好,但入市買股票唔應該睇價位,最要自己有套數理方法。近日投資人很情緒化,你唔睇清楚成交及價位背後之數字反映,你很容易受自己或身邊人的情緒波動做錯決定。OBV是免費可應用在港股或美股的,上圖用YAHOO FINANCE可免費做到。   很擔心開頭話要入煤氣的人,最後貪念起入錯其他股,這亦是不建議人買股撈底的原因。很多人講就容易,實行上又另一套。另外現時買股有心理準備短線就要走,不屬長線投資入市的時間。相反買樓多人賺因為易實行,供樓承諾令不少人唔會放棄,最後你的堅持成就了百萬賺幅。   人賺不到,因為自己貪心或半途而廢累事。債息每年龜速派見效慢,然而跌市令人唔會輸得甘。股票可以一變十,但過去一個月很多人是十變一。至於樓就更龜,有些人真係咪過唔轉按係一間銀行供成世的。正因為買要死供讓通賬發揮效力,租金隨通賬上升令樓在此狂印之時代更見價值。   債基派息高過樓,樓收租年2-3%,債未槓都5-6%,槓埋10-15%。可是債基派的息長年不變,而樓的租隋通賬加。所以樓比債更有人搶,價格更貴。   講左幾項投資物的不同,筆者認為讀者在30出頭先打好個底,今次都係趁市跌先入手債基同樓,令自己有低入手價易守做好個頭。至於買股在未來10年一定有機會,不用在今次跌市急做。或只用十萬去入手高波幅的股票,睇對就倍賺! 睇錯亦唔致命。其實買股就是要求不穩定的爆升性,買穩定股反而用錯股票。要穩定請用債用樓。   至於7%保險要做八年,由於筆者轉介的顧問近日較忙,所以只會篩選學生轉介,佢夾左銀行A可以做低息一點的保費融資。亦先講要約150萬資金證明,而投入保險的金額約50萬HKD都可以。要9%年回報的人入手銀碼要大一點,才令銀行可批到更平息的借貸去增強回報。若閣下自找銀行B去做同一個PLAN,會因收取利息及其他terms不同,而令回報變形。

Read more

資產膨漲可以令樓市有幾瘋狂? #2035

諗Sir好,   本人35歲為DV69學生,近幾年開始有點積蓄,又撞彩睇到你的文章。對你提出「賺取穩定而可持續嘅收入」心感同意。但本月無論香港、本人及投資市場發生太多事,想請教一下   先講自己,由於早前買了新樓,未收樓但就要上會,到時無現金要推貴息供個400幾萬loan,深感懊悔不矣。收樓後應等到年尾可過SSD,到時應賣走? 間樓市值600萬在新界,細兩房的   債基市場也有蝕錢,入了第一注買了新E餐,跌幅10%內,我覺得還可以? 放係度唔好理佢?   最後是聽同事講就買的股票,帳面已令我輸了30-50%,近日同事已無同我再講股票,大家都知咩事,同埋要保住份工。508同227,可以守? 我明白諗sir你好少講股票,同埋已在堂上明白股票同債券分別係點用,不過由於蕭生講話~大蕭條,咁講我既錢可能擺十年都拎唔返7成,那好冇提早斬纜?   太太同我仍會在入伙後開始計劃生小朋友,現時手上有現金50萬,股票輸淨30幾萬,債基都有50萬,幫忙指教一下   巫了期上   ANSWER: 燒山好似無講大蕭條,不過很多人心感沉重驚無左份工就肯定的。然而煤氣債價在過去兩個月節節上升。留意我地係講煤氣公司發既債,已知煤氣股票由$15跌到落$11,這些就不好再提啦。煤氣直債派息只2.3%,要可以用港紙買,仲有6年先到期,條款都幾唔吸引。但為什麼佢個價近月由$97升到$101?與此同時,匯豐一條債價$103跌到約$80,跌左20%? 誠然,匯豐銀行同渣打直債現時大減價,很吸引。買咩在收息103會員群交代左,已講左係幾多息同邊年到個條。     講設煤氣直債,常然醒目仔常爬頭,債市都是較成熟既投資者參與,一些有經驗或有米者已為下半年展開的銀紙貶值潮應對。一條2.3%既債都要搶貴,如果樓仲可以有3%租務回報那批,幾可肯定樓價會升到令租務回報跌至1-2%水平。留意酒店業會下調,但由於酒店房只等同住宅一房或STUDIO,故早早講過買樓最好入兩房或三房。   美國宣佈無限量印錢買債,講完個市仲要跌,筆者認為反映過份恐慌。畢竟美國死亡率很受限,而疫苗始終會出身黎,家陣有埋政府包底買你債而有人仲要拋,確實被恐慌過份主導。當然我們不是不防備,此時維持你的現金在50%水平是需要的,而跌得快既野應早賣走,絕不要賣走靚野而一堆無希望既股票死守唔賣。誠如當年你$40-50買了中國人壽,揸左十幾年到而家中壽跌到10蚊都就無,加上股票不似直債有到期回本人,所以唔值得留佢係手。   三月至今已知樓唔係點跌、債靚個批跌10-20%唔攪既高收益債要跌30%,黃金跌10-20%,外幣兌美金都係10%左右。股票如大籃籌30-40%左右,垃圾股就50%之外、ETD或一些槓桿式ETN要跌80%。上述已為你排了清貨提早現金水平的先後次序。   展望將來,唔係話樓價唔會跌,不過跌都係1600萬樓上既樓。300-1500萬樓平民級別,疫情過後示威過後,都係一樣有需求。更何況美國已開大印錢規模,今次比08年個劑印得仲大,下圖展示香港的M3貨幣水平於2016年(6292548百萬),比2006年的2794821百萬大了2倍幾。所以人些人話香港樓價升了一倍幾仍嫌少,都唔係無道理。你看銀紙都多了兩倍幾吧,只不過新印的銀紙唔係比左平民呢…或只係少部份比了。 將來銀紙再倍計增,你話升業率會拉低樓市? 我話樓價會由有錢人掃哂再加劇貧富懸殊,之後到你孫個代就入戰時末日,我都唔想自己講中呀。   因此讀者的新樓,既然自住,那就自用吧,好在佢只入了間600幾萬,仲可以夠,估計高息PLAN之下都只係兩萬幾月供,應仲可以頂。但下一間樓建議買二手,避走呼吸PLAN而個價又均真些。新樓的價都是送印花稅及比回贈堆出黎,務請留意。   印銀紙之下需買樓,新E餐至此不考慮放,現時只有做盡槓桿個批要部份放,但無槓桿個批應可安然渡過。E餐如槓一倍利息都8-10%,新買既未來收一下息應下彌補暫跌損失,買得耐既應已收了不少利息,而家升跌也大把子彈應付吧。   反而一些市值較低的上市公司股票應而家賣,始終跌市是吸納好投資物的時機,股票先賣拎返現金,再加埋債基及CASH都有100餘萬,等大半年再考慮用老婆名九成上第二間樓,儲樓再輔以債基及直債才是令你縮短工作生涯的好幫手。至於想靠炒股票致富的人,唔係話無,不過市場上很少人成功,就當這幾星期市場彌漫悲觀情緒,都無乜人可以看破而如常按進度向前吧。

Read more

咩人要博低位撈底? #2034

你好諗sir   想請教我現在置業及規劃人生 本人42歲有一個物業在港島600萬,供淨400萬自住,與太太聯名 在九龍區與細佬聯名有一居屋物業約500萬綠表價已供滿 收入48k,太太收入約20k,有小朋友兩個有工人 之前大洗,現只有Cash 20萬。幸好亦因此無咩投資 由一月開始增大儲蓄至月儲2萬,現時冇咩街出好儲錢,之後應可持續   本人相信現時是積極投資之好時機,係時候計劃。希望可退休更多錢用及令手上現金更多。想問如賣到居屋,返贖港島單位好免供樓增加儲蓄?   或再買樓放租? 或買債基抑或股票收息 或有更好的選擇!?   希望能賜覆回應迷團 謝謝   ANSWER: 儲蓄率低表示理財執行力弱,就當點幫你計劃都無用,這點不再詳談。反正讀者48k人工要養幾個,在此市況下是艱難的。現時有資金想開始投資的人,投入資金必先由小到大,投入時機最等「10天比50天線高」之股份比率回升,選較強的版塊入手。下圖黑線是比率,你見「10天比50天線高」之比率現時只8%,幾年都未試過咁低。買入時就係等黑色線勾返上去個陣。呢個數計足全港千幾隻股票,好難去mark出黎,可信度高。如要經常睇住,可購買我地同莊博合作做既股市漁夫系統。 至於買乜? 可計出後再入手較強的版塊。就是將「10天比50天線高」的比率由計全股票縮減至逐個版塊計。當然,計單一版塊前要知例如汽車版塊內包含咩股票? 這在免費地方沒詳列,需要比些錢人賺去拎到吧,筆者當初都係咁比。升市時首批能10天升越50天的版塊,通常就是強勢較值得入手,宜在內搵股買。   找投資有熱情的莊博去教你睇通港股、美股,就是進步之始,讀者由於40幾歲冇咩現金淨,資產淨值低者係要利用此跌市一鋪反底。若有大把現金,3000萬港幣以上的,都可用300-500萬撈底。   但如唔係唔上唔落,資產淨值有100-2000萬之間(淨值係要將面數減返負債包括按揭才叫淨值),咁就味用股票博反底,利用債基例如美國國債為主的B餐,或高評級公司債的E餐,100萬咁月月收息10-12K,係底揸返上去更好。債基在3月9日至3月20日期間,美股跌了1萬點之時,都有分別7-20%的跌幅。老豆之選跌7%,少過英鎊兌美金。C餐用高收益債,跌20%。B餐中規中矩。與此同時,煤氣14蚊跌到10蚊,領展80蚊跌至63蚊。而佢地派息只年3%餘。   當然亦有人問:「咩撈底唔係買樓咩?」其實股票一定升得快過樓,而家恆大(3333)又返10蚊,其實上一轉升市,恆大由3蚊升到30蚊。買樓? 十幾年先升1倍多一點,所以買樓一定要槓桿買,否則買債或股算數。但用槓桿,不可用得太盡,所以筆者先成日係呢個blog同你左計右計借貸力,你估我真心想同你又2.59又計下數咩? 就係太多人唔知自己荷包幾厚又比sales sell大左,先至有不少買樓慘劇。股市同失業率比股市定必是先行指標,而樓價往往見底時失業率見頂,因樓價同失業率同屬滯後指標。因此要撈,先考慮股票,同埋用些少錢不要重注,最好學埋用期權去做唔好用正股。次步,買入樓,買入時間最好是失業率現拐點。   讀者將居屋賣走同細佬分左佢,各自修行都係好事。今次機會要好好把握,儲蓄水平及生活質素才可提升。 留意,失業率為滯後數據,失業率配落股市唔準既,股市是領先指標。上圖借用明報。

Read more

又跌一千! 5%訂新樓買家應否撻訂? #2033

你好呀唸Sir,我係陳先生, 在買樓決擇上希望能夠向你請教, 不勝感激。本人數月前首次置業, 買入一手樓花, 已簽正式合約並付5%訂金。唯買入後冷靜思索才發覺買入的新盤雖然環境算好, 但位置上的確欠佳, 當時只留意到價錢不算貴才買入, 但沒有自住的迫切性。   我和太太於港島上班, 新盤位置增加了交通時間。加上, 環球經濟受疫症影響, 香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定, 訂金5%為辛苦儲錢得來, 但為了未來居所可以平衡工作以及生活, 真心請教唸Sir現時撻訂是否明智, 發展商追巨額差價機會大不大 (該新盤發展商仍在分期推出中)。   answer: 讀者考慮是否撻訂只諗自己交通時間、及未來經濟環境,有感錯誤。   最要考慮是自己經濟能力,及間隔是否受歡迎。次選考慮屋苑,經濟大環境因素排尾,你留意樓宇業權不可複製,具排他性。唔似股票咁是多人分享公司股權,所以只要你物業的獨特性夠高,海嘯跌浪都可帳面少蝕或更反贏,誠如現時又一村,大部份低密求平房都樓齡舊,若有新型同類單位供應,現時仲買得起既uncle大把。或者唔講咁遠,你揸間九龍區舊些既三房,仲好租過你係啟德個間全新一房。   由於讀者未有提供佢現金水平及收入多少,近日為助收息舊生應市,筆者時間不敷應用,未能再問讀者資料研究。如果5%訂對佢好少錢,加上兩年內低息plan供樓,兩年後呼吸plan轉高息供樓,佢都應付等黎,及跌價如跌20%,佢而家都仲有樓價(20%-5%)=15%既錢去補margin,咁佢就可守落去上新屋。   簡化一下,即係考慮: 5%樓價對佢呢講多唔多錢? 問清及計好頭兩年、及之後時段,佢供樓要幾錢。由於兩年後大部份呼吸plan都至少p+3.5%,即係點減息你都至少比3.5%。唔好信有人講之後減息供樓易 如果要補30%樓價轉走呼吸PLAN去銀行低息PLAN,佢兩年後做唔做到? 樓價跌20%-30%佢補唔補到MARGIN?    發展商係一定有機會追你差價,人地訂明有權的。   你見大部份黎急問樓處理方法既人都係新樓買家,你就知政府二手樓按揭政策收到好緊,買二手樓既人遇上美股跌左成1萬點都暫無煩惱。所以政府有時有些政策都係幫到手既。人係咁,炒上個陣就兇狠,話人阻你發達。跌個陣就….自己諗…   另外有收息103舊生話助教未有覆佢,在此解釋一下,因為助教星期五放假。而星期六因辦公室樓下有人確診所以要大清潔,無返去拎電話。係無睇到whatsapp兩日之後比人話,諗sir已經督促左佢,希望大家理解。   另外有舊生想要更實務的指示,筆者在舊生群3月21日Kaffee那條thread已答左,列出4類情況4種處理,去舊生群會睇到。但由於人人唔同,更詳盡搵返助教吧,佢地已返工。   至於上星期六上左收息班的學生不用擔心,你地上堂既13樓唔關確診者事,13樓不屬助教的office,我們有本部同分校,而本星期上既堂我地絕大部份會轉哂video遙距。   筆者看星期五晚美股有一現象,債類ETF如BND, EMLC, TIP全升,過去兩星期連黃金同美國國債都比人沽的現象應漸趨緩和。至於股市波幅比債同金高,可以預期。XLU公司股ETF比XLF金融股ETF跌得多,相信係公用股過去資金太多,開始都調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期咁高,相信資金依次序留係 美國國債>高評級債/黃金> REITs>公用股>其他股的現象會重整及重現。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室