冇股票冇物業冇父幹輸完BTC,廿萬身家點L搞? #1789

諗Sir, 拜讀過「小本收息王」、「錢搵錢」、「樓換樓」,現正修讀 101 收息班,想請教如手上只有20萬現金和一間有盈利能力的公司,想短期增加現金流,中期置業,有冇好方法呢? 債基20萬可否入場 (上堂未提及)? 有冇方法利用公司盤數貸款 (已有3年審計報告),入場債券或嬰債呢? 相對債基,更偏好有「到時日」和「固定派息」的債券。   本人30歲,未婚,與家人同住公屋,開設一間只有自己一位僱員的有限公司,小生意已營運3年半,每月公司戶口以銀行自動轉帳出糧 $25K 固定薪金至個人戶口,有供強積金和報稅。2016/17年 800K營業額,扣除成本和開支後無盈利;2017/18年 公司營業額約1.5M,扣除所有成本包括自己固定薪金後,公司全年純利 250K;2018/19年 營業額和純利與去年相若。   財務狀況如下:   資產:20萬現金 冇股票 冇基金 冇香港物業 冇父幹   平均每月開支:$25,000 包括: 家用 (每月$8,000) 一份保單 (每月$1,000,已計入公司開支) 個人開支 (每月$3,000,其他開支已計入公司) 30萬私人貸款,分60期 (每月還 $6,450, 仲有36期要還) 150萬內地樓,按揭100萬  (每月還 $6,000,仲有28年要還,期望2年後沽出賺價,作為香港置業首期)   平均每月儲蓄:$20,000   之前炒BTC 輸了十萬,所以現在堅信穩陣才是長遠之道,還望諗Sir 指點迷津,謝謝! 阿雲   ANSWER: 英國前首相,戴卓爾夫人有名言如下:   注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。 注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它們會變為命運。   […]

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五十歲先黎乾塘,點先籌夠錢退休? #1788

您好 諗SIR:   本人為Homeblogger忠實長期聽眾,一路都覺得你和汪總的評論最為真知灼見。先祝你們一切順利,最緊要身體健康。客氣說話少講,一切從簡,直接說出我們的問題,請諗SIR給些意見,內容如下: 我從事的工作月入約六萬,教育界工作屬政府體系,所以十分穩定。一家住在一間市值800萬的荃灣物業,物業已贖契了。太太工作月入約五萬,但商界工作不太穩定,隨時市況而定因高薪關係已有開除的準備。她亦有一間市值600萬的荃灣物業,物業同樣已贖契了。我們年紀屬同年就快入五,育有兩名讀小學的子女。因早前家中發生大事,現時除了上述物業外只餘五十萬元左右現錢,情況大致如此。 我們都想做到一生三宅,欲想再購一所600 ~ 700的荃灣物業。由於我倆已有物業,再買要付15% DSD。如太太近親買賣轉手600萬物業與我,即漂白,都要先付上18萬釐印。想問近親轉手的做法再買是否值得呢?還有沒有其他高見? 待覆,今次有勞你,謝謝! 賴生賴太   answer: 近親轉600萬業權要比原訂的3%印花稅定15%印花稅? 這是第一個學習點。另外唔轉600萬比近親而又點樣可以令讀者無無業係手? 即「漂白」呢? 此為第二學習點。讀者可以黎上買樓003? 或問人? 或問律師? 讀者自己選擇啦。網上確實有免費資訊,但能否依據作為處理閣下業權的參考? 做錯又有冇得返轉頭? 這些留比讀者。   至於18萬對比讀者在理財上之錯配,根本是小數一則。讀者不趁早年夫婦收入穩定加上被炒機會細時買樓,造就今日只有一間樓收租而被動收入只15K餘之象(現金則少許)。當然有間樓收租唔錯,供要供滿。不過600萬樓租出去15K,另一間樓留自己住,咁既情況由60歲捱至90仲要兩個細路而家先將近中學,咁既情勢令人擔心。若能重返過去,必在30歲開始每5年儲到舊錢就做首期買樓。由於夫婦兩人借貸力(60K+50K)/10000*50%*2.59 ~ 1400萬,基本上長期保持有1-3間爭銀行3-4百萬既樓收租都未構成高風險。因1400萬借貸力用掉900-1000萬,就當樓市跌都仲可利用剩餘借貸力作應付。由30餘利到50自有2-3間樓由租客幫你手供滿,假設樓市唔升,讀者而家都可有共四間樓在手收租,被動收入大大上升,自不會煩打字問諗蛇高見了。   當然過去不能重返,讀者宜把握佢既「借貸力之秋」,50歲前加上仲有野做時將樓加按(冇野做銀行唔會睬你架、或要加長準備功夫),拎舊CASH係手最實際。不用過份擔心加按後什麼樓市跌會CALL-LOAN,你將間樓按六成出黎,樓市要跌40%先有機會「負資產」你,怕什麼呢? 更何況按出黎既錢穩買債或只定期,如你買渣打直債都要total loss,咁抵死啦,係咪先? 最緊要係渣打執笠大把人陪,這亦是昨晚在收息101第二堂解說的買債共同風險。渣打有永續債派6-7%票息的,唔識既可以去渣打問,你會更快明白點解筍野銀行係唔會sell你。   像上月文章提及之必殺plan,銀行cut line要人等。皇帝plan,保險公司就住賣。點解? 因為本blog提及之收息方案銀行不能食深水,係年頭因為想急跑一段先會大做,而家就住做。故好野唔係你問佢就會講,垃圾先要請人日SELL夜SELL你。再次重申本BLOG方案你地不妨落去試問。   讀者兩物業當按五成,有700萬係手,構成供按揭700/259 = 27k/月。700萬將一半定左期佢,2%息,350萬收$5800/月。另一半派100萬係債基,先行B餐收15-18%年息用美國債為主,一個月提供12.5K-15K月入。另外200萬買直債,7%息,一年14K美金息,即月HK$9100/月息。最後淨350-100-200 = 50萬投入重帝PLAN,擺五年升七成,當呢舊錢就應付第時小朋友升學用,或自己再買第二間樓吧。上述為讀者提供30K被動收入,夠佢第一步cover個27k加按後供樓支出。行一年之後如覺收息方案合自己,再加大碼只keep170萬cash,而將520萬收息,被動收入自可越30k/月。係多了被動收入及夠cover供樓下,讀者兩樓在手冇變,變的是原本按了700萬出黎而爭銀行的債,會隨時間漸漸還哂,而自己有跌夠現金係手,既可提供現金流,想再買第三間樓都得!   另外想加按? 轉按? 請考慮諗sir舊同事負責的「買樓易轉按」服務,低息+現金回贈跟到出面2.1%-2.4%唔在講,更將你既case轉比各大銀行真係負責跑mortgage個sales或直情team head跟進! 唔會好似出面咁將隻case掉比個三唔識七既銀行staff。 買樓易本身同事都係做開mortgage,幫你全隻case安全著陸,更有便宜又可靠位於中環的律師樓介紹。總之成套野就係做開mortgage既人同你攪掂! 買樓易轉按whatsapp聯絡: 96991141 msg講低想轉按就得!

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半億身家理財下步 #1787

你好諗SIR 從2017開始一直有留意諗SIR 你的FB專頁及YOUTUBE,對你的見解心表佩服! 並於2018年底決定報讀101及103收息課程   先介紹一下我自己: 48歲已婚有2名子女,妻子為家庭主婦,2名子女分別18及12歲,2000年小本經營在大陸設廠算是有點成績,08年海嘯後買入3房私樓並享受了快速升值契機, 2011再把3房賣出換入大角咀4房自用到2018年底   2018年頭有感子女成長了不太需要在市區(主要是校網及生活方便)以高價自住,所以18年中買入元朗樓市值1500萬,並把4房賣出套現2500萬   已到中年,大陸的生意亦漸漸走向下行,精神及體力上亦需要適度放慢以換取更優質生活,所以續漸想增加投資方式以錢生錢方法來迎接未來退休生活   以下是我的Portfolio 每月收入約10萬(自僱有交稅) 工廈1400萬2013買入市值2000 (自用欠銀行400) 元朗樓1500萬2018買入 (欠銀行400) 觀塘樓1000萬2018年買入2021年入伙,看好地鐵上蓋潛力作收租及希望升值(已預留了400萬作首付,並二按300及銀行300按掲) 旺角車位2000年買入29萬市值150萬 大陸樓2004買入約120萬人仔/市值500人仔 惠理大中華高收益債券基金/ ISIN KYG9319N1377 (買入時300萬/現值265萬己收息約26萬/手續費1%在買入時已收取,現每月收取固定利息約2萬己扣除管理費) 現金2700萬     以我現在的資產想穩定收入10-20萬/月,有什麼可行提議給我嗎? 我是否應該選用直債? 應用多少佰份比呢?(希望以大部份資產作穏妥收益) 在101課堂上有些10厘以下的收息方案我覺得亦可以現金部份10-15%來投資( 中度風險回報) 在103課堂上有些15-25厘的收息方案我覺得亦可以現金部份2-5%來投資( 因為尚未正式退休亦重有能力產出,希望以小注作高風險回報)   應該留多少現金作定期呢? (公司方面需要留200萬作正常營運開銷週轉) 我這樣的想法是否合理? 當中可以有更穏妥的方法去減輕槓桿的風險嗎? 直債有月月收息的嗎? 2018年尾有感貿易戰,QE量化去到尾段, 美國招攬歐日對華為的針對,相信5G的來臨必需倚重中國的科技,但現階段必先要勞其筋骨,忍受3-10年的拖壓, 2019年極有可能轉角開始轉壞,所以希望重新整理我的資產組合,希望諗SIR 指點迷津!     ANSWER: 筆者相信無論貿易戰與不戰,讀者的生意不見能再大幅增長,年近五十係時候諗保守同歸隱。誠然在港年近五十歲一代,你可以話佢地有半面是幸福的,因在壯年遇內地開放機遇(1990-2000)加上資產價格暴升潮(2008-2018),惟自己都要有料才能搭足成程順風車。無能之人揸錢係手,自有騙徒將佢呃走。故所以年青人勿再花時談太多什麼「世代之爭」,總之留得錢低又長時保持財富,點講都算有料之人。富二代要凑掂老豆又想有自己尊嚴,「份工」唔係易打仲冇得辭職。   讀者現金2700萬,基金265萬、物業暫時賺價(1400-400)+(1500-400)+(150-29)+(500-120)*1.2 = 2660萬,淨資產值約5400萬。第一個要點比大家,係讀者無買股票致富! 呢個blog已答1700個案,絕少人提及買賣股票致富的,當然明白不少股壇高手覺得半億實在錢少,不願意認識我們吧。至於看倌究竟是否再花時間買賣股票諗住2變4再4變8!? […]

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悔恨年少無知男買樓攻略 #1786

諗SIR你好,   本人已報名3月收息101堂,係上堂前亦有睇番諗SIR你過往文章,深感相逢恨晚!因已屆而立之年,所以希望向諗SIR請教應如何走和不惑之年。   背景:本人三十,已婚,兩名子女。公務員,月入65K,太太為一物流公司文員,月入15K。現住宿舍,月租約5000元,2022年中前要搬走(因人工過了入住限制),搬走後會有約19000現金作房屋津貼。   現時儲蓄:現金約25萬,12萬股票(都係月供番來既媒氣同建行),公司儲蓄互助座社戶口現金34萬(每月儲15000,每年派息3%),一份基金12萬,加埋大約83萬。因本人剛出社會時年少無知,頭兩年都儲唔到幾多錢(現後悔莫及),及後認識左當時女朋友(現時既太太)才發奮儲蓄,先儲到現時既水平⋯⋯   每月開支:太太家用10000,雙親6000,租5000,保險1400,自己支出約4000,MPF 1500   每月基本儲蓄:15000 (公司儲蓄互助座戶口),6250 (基金),5000 (月供媒氣),扣除其他雜貨後約數千現金再儲起,一年可儲大約30多萬。   本人及太太現時為無殻蝸牛,希望能盡早買樓作放租用途(利用住宿舍時較低租金的優勢),同時期望三年後搬離宿舍時可租樓住(為小朋友校網)。   想請教下諗SIR本人應如何累積財富,以達至一生三宅目標?   祝 生活安康!   悔恨年少無知的無知男上   ANSWER: 越早行動理財,往後成果可複利計倍上,這個讀者以過來人身份話你知,而愛因斯坦亦留下名言:「複息利率是世界上第八大奇迹」。誠然讀者只30歲尚在年青階段,今時醒覺要在45歲儲得三樓退休唔難。先告誡讀者勿以自己工資水平衡量洗費,讀者工資水平相對算高,但由於儲蓄少加上太太工資低,往後要以省儉為主。   月供煤氣勉強可以,但留意供股票的收費比成手咁買貴不少,加上最基本之問題: 股票波幅高而內地人冇咁興用煤氣既,那究竟應否為個十送一紅股而將辛苦錢投入煤氣? 見圖煤氣五年計累升84%,而波幅唔細上落20-30%一年,5年升7至8成的回報其實用保險融資可保證做到,沒有價格升跌風險,比較之下買煤氣就不太著數了。   下圖題示皇帝plan,投入金額為$1,030,602,而融資下客戶只$104,234。至於到退保時收$1,229,921,為什麼與說明書60個月時的$1,193,391有出入呢? 這個留待收息課再解說。至於回報60個月為$73,101,基於該保險公司能把紅利實現率時常保持在100%,故$104,234投入而回報為$73,101幾可肯定。由於買呢份保險只要保險公司不倒閉,七成回報就可走出黎,相比下買煤氣要博不太划算。然而筆者同意,煤氣同其他股票比,已好不少。 筆者贊成人買股票,但買得要隨時準備放。問放幾耐是不智的,見勢而決定出入更明智。即勢色唔對就走,咪入場就諗幾時走。至於睇「勢色」,觀察10天比50天線高的股份比率有參考價值。再見下圖在大市3月6-8號見弱前,黑色代表10/50比率的線走勢已開始「慢」下來,又或叫各上之速度減弱,亦即個市的勢將盡,宜轉守。讀者可學將此概念伸延至版塊、或選股。趁30歲學生買股票實在幫助餘生不少。 亙助社照做,煤氣應見好就收止賺,等下次入市機會。至於供基金收費高而見效少,這些宇眼只會在本篇非贊助文章提點你。讀者儲蓄進度不差,件可儲30萬,那未來3年自己先買一間,再隔3-5年老婆買第二間。買第三間的時間為第一間樓供到結欠少於市值50%,能把第一間樓轉正出租用途而將租金計作核實收入利借貸之時。另外調較下買樓往往在見市頂再底至少20%時買入,當你再比20%首期上會,即樓市要跌40%你先負資產,此機會不大,即可助你提高安全性。   同時讀者太太的收入能否用買樓003「借貸力由無變有」之法合規增加呢? 相信可以的。

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好仔不論爺田地,好女…? #1785

To 諗sir:   十分希望得到你既意見,本人父親最近得到一筆賣樓(位於西環)的現金大約300萬,另每個月收11000攤分20年的貸款,由於層樓是本人父親將樓宇賣給本人家姐,所以出現此情況。(該樓宇只落了本人姐夫名字)。另外,由於屋企人以及本人總共4人打算不續租3房單位,希望打算在今年6月租約完後買入兩房單位。由於家庭對西環情義結頗深,只會考慮堅尼地城的單位。但考慮到現金只夠買樓後沒有積蓄(粗略計算目前只剛剛好買到600萬的單位,首期約240萬,4成首期)。 請問現時應等待租約完就準備買樓定應該等多些現金才買? 資產: 60年樓齡的單位,由於為本人爺爺的遺產,父親只佔1/4。約80萬。   的士牌: 由於600多萬買入,父親考慮到現時價格不理想,加上寧願蝕住供都唔想每個月白供車租俾人,所以尚未賣。大約供左100萬。   收入: 本人父親為的士司機,63歲,月入大概35k 本人大家姐為政府工,32歲,月入25k 本人二家姐為政府工,26歲,月入15k 本人是學生一名,23歲 母親為家庭主婦   希望得到你寶貴的指點 迷途青少年上   answer: 好仔不論爺田地,這個讀者父親做到。辛苦做的士司機,到63歲先賣樓變現幫家姐姐夫置業。誠然如將樓賣及投資,例如早年將樓賣掉及後拆三注一自住兩出租,讀者家庭會比今天豐足。明白只要比左首期,租客就會幫業主手供樓。這與的士司機覺得日日白交車租好傻一樣,做(業)主實力會累積及疊起而租客只被陰乾。可惜老父懂買牌做車主但唔用同一道理買樓,現時的士牌更不再有exclusiveness,這個錯誤讀者必需吸其教訓。留意土地之使用權在和平時期是exclusive的,不能像股票般被攤薄,不似的士牌被call車app去分薄。   點都好揸架車養大三個小朋友唔容易,再能保有阿爺財產交比家姐,讀者父親都算無可挑剔。更有趣是大家姐及二家姐讀書不少都唔及老豆揸的士搵錢多,讀者趁未投入社會前真要想想何等服務才是市場最渴求? 能獲高工資呢?   至於今時策略應先買返一間樓,減低樓市再升令全家人要捱貴租之風險。不少人打從2010年就等樓市跌想買進,但已等近10年,交租都交左幾百萬,這就是等買樓要付之風險。請留意: 「等」不表示成本為免費。   另外讀者亦要明白網上問野可能係免費但很多時質素參差,就筆者而言亦只會在免費頻道公開有限資訊,保障付費學生。先明白買500-600萬樓係唔使用成240萬首期,未買過樓既人係可八至九成上會,亦即現時120-180萬首期應夠讀者首期上500-600萬樓了。若父親想出名買但又因63歲借唔到錢,可以二家姐擔保但當然要睇佢意願。63歲人仕就當有三百萬現金在手不表示易批到振揭,借貸力在45歲後會下降。不工作或工作未滿半年者都難借,現金出糧又難借,上述情況讀者家庭中左幾種。   留意借400餘萬要有多高收入的人提供借貸? 用2.59法則,借450萬要有450/259*10000*2 = 34.7k的月入。讀者二家姐未有此月入,父親雖有35k但會因收現金、及高年紀受阻滯,可能是次買樓要預家大家姐返黎擔保,又或讀者自己加二姐擔保(但讀者要返夠半年工才可作擔保人)。然而大家姐嫁左出去都對家庭做左件好事: 就係搵到姐夫呢個債仔,如果佢真係月月pay 11k還足20年。變相幫間樓套現。   由於讀者連工都未開始打,相信佢對呢件事只可略表意見但難於深度參與。想參與家庭建議及保護家人,讀者要先努力打拚去證明自己有能力。至於學校什麼成績表,同立足於社會之實力連不上關係。發展個人溝通能力、親和力、執行力、為讀者首要任務。亦需花些時間學好投資,買股票可能,但留意方法可以夾埋黎用而找一套合自己的,技術分析同睇年報選股各有各好處。總之人搵錢總不及錢搵錢好,但人老要搵錢就覺力氣弱。重複一下,好仔不論爺田地,好女不論嫁妝衣。

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四年前買樓,今日再買樓 #1784

諗sir你好,   本人在多年前已開始留意你的言論及著作,亦因你的啓發,我於4年前終於買樓了。 我和太太都已46歲,兩人月入約10萬 自住樓現值約750萬欠銀行480萬,每月供樓約20000(以我個人名義買,太太未有物業),現金約100萬,股票約60萬。 有幸現在樓價升了,工作也穩定,所以想再向第二層樓步處,你建議我應該如何準備才可以買第二層樓?敬希指教!   ANSWER: 筆者不時做節目,經常都比人冠名「又昆人買樓」,誠然寫blog已六年,如早年有人比筆者「昆」到買樓,就好似呢位讀者咁有錢落袋了。大家不用太在意網上閒言,行動及長進才是令你進步的,有時間留言傷害不如為社會做點實事。讀者亦不用歸功於筆者,始終決定行動的是你,學汪總講句筆者角色只屬「市場證人」,我們見證19年2月開始又有幾台買家追一個放盤,見證市場唔接受納米樓,將種種跡象歸納再在此blog呈現。   讀者家庭收入共十萬,借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 12.9百萬,現已用自己名買了樓,及480萬借貸力。再買第二間,請謹守借貸力在旺市不用超6-7成的界線,中原城市指數在146點樓上,都可以說仍在旺市了。1290萬之7成為903萬,即表示讀者再買樓最好咪借超過903-480 = 423萬。買一些500萬的住宅老婆單名上,80-100左右首期,兩房大屋苑收下租,這價碼仍可以的。一旦買超7成界線,供樓變辛苦加上借貸金額對比月入太大,難免在跌市時無錢+無借貸力再低位入貨拉平入市價。留意筆者唔會幫你估後市升跌再決定揸沽,而是部署無論後市升跌都有位走既倉位。投資不是估大細,投資人應配合股樓債各特性,利用收息去從投資之中每月獲利,逐漸擺脫人搵錢的返工生活。   留意幾時都要留現金在身,公司可以有很多資產,但亦能因一時無cash而被清盤。人沒現金在手,可以因等錢洗而被逼賤賣手上資產,都屬損失。當市場有人情緒高漲而無cash在手,你有cash就是king了。所以cash is king,就係咁既意思,而唔係日日夜夜叫你揸cash乜都唔做。   語重心長,再想提醒- 持現金者不是無損失,需每天繳交「政府稅」,用通賬形式收取。2007-2017年香港M3貨幣供應升超3倍,政府為對應問題只會印錢解決而少去改變流程及配置。這令硬資產價格上漲,街鋪同商場加租,最後將後果轉至最無能力加價的一批人: 打工仔。故「乜都唔好做揸CASH」可能對3千萬現金或以上者合用,因為佢地做定期而家都可月月收4-5萬,勉強可過活。然而將「唔做唔錯」的思想傳播,宜揚既人可以獲得光環,因任何執行上的差池都可用「我一早叫你唔好做」的原委解脫。但原地踏步之後果就交比聽從者承受,宜揚者則獲得了名聲及虛榮。時下連影幅相都要攪到位站懸崖,有些人為了虛榮及認同可以連命到唔要。   現時手上現金,可多作收息,例如用債基再疊增之法,由年派12%至30%都有選擇。不妨用波幅較低之債基去加快儲蓄進度。始終讀者現金不太夠,需要收息幫一幫買樓。收息疊增在收息101有授。

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投資上你聰明嗎? #1783

我們先探討在錯失了市場低位才開始入手高收益債(類近債基),若投資者揸足5年能獲多少收益?   上圖數據顯示,即使你不幸在差的時機(例如錯失最低位)買入高收益債,只要坐貨等5年,亦能獲得7.7%的5年平均收益率。你會發現即使在過去市場緊張﹑不穩定的市況下進場,該回報亦屬不俗。   以下是數個錯失最低位後入市,巴克萊美高收益指數在其後5年變動: 2002年10月 : 即使科技股泡沫爆破後投資,回報仍有13.2% 2004年12月 : 即使在沙士時投資,回報仍有6.8% 2007年5月:即使你在金融海嘯前投資,回報仍有7.7% 2008年11月: 如果你在市況最低的時候投資,回報高達21.2% 2009年12月: 就算你錯過金融海嘯後的反彈後投資,回報仍接近一成 2012年12月: 當你在貨幣緊縮前投資,回報仍有6.1%   有此效果拜於低波幅投資策略(low volatility strategy),此策略堅持投資人只要用低波幅的投資物入市,只要保到在市差唔輸大錢(例如只輸10%),只要市差情況一過很快就能隨後市走好而獲得正回報(因為$100輸到$90只要約10%升幅便能追回本)。相反如果回報高的投資物看似吸引,但萬一輸了50%(即$100輸到$50),往後要升一倍才可將本金賺回。所以主打用高風險追高回報的「聰明人」,往往一生在「輸完又追、追完又蝕」之中打轉。   策略比選取那一投資物更重要。債基、REITs、直債、是能夠穩定提供低波幅及有息打底(被動收入)的投資物,加上為數不少的發債機構通常在債券到期前就將其贖回,併爲此向債券持有人支付溢價。這有助於降低債券違約所帶來的損失。   另外我們打從1999年至今,在每年計其後5年之巴克萊美高收益指數表現,發現全是正回報,故只要買債者有點耐性,戒除時常出入市的情況,要獲穩定回報其實唔難。真正聰明的人,通常明白日興月累,穩步而行的道理。  

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搵六萬洗八萬,校車錢都交過萬既爸爸 #1782

你好諗sir,庸才年頭才開始睇你的投資blog. 如同好多位讀者所講,真心係相逢恨晚,透過睇你嘅blog,改變了我對投資嘅諗法,同埋對我現在身處嘅財政困局,露出到一點曙光,我已報到3月份收息101課程,現在想請諗sir睇睇我嘅財政個案.   小弟近40歲,一家六口,三位小朋友現在讀私家幼稚園,太太已做了好幾年家庭主婦,再加一個工人姐姐。   我月薪約65k(net mpf). 公司bonus(最近三年每年約有300k左右) 每月總支出約85k 有個p loan每月還 8.4K ,要還到今年十月, 即還有七期共59k左右 可動Cash約有200k   新界屋苑自住三房物業 2013年聯名購入, 現在銀行估價8mln以上,月供21K,還欠銀行4.4mln. 2013年中轉按過一次   少量股票投資 共約100k   有一份人壽 同埋一份多年投入嘅儲蓄保險(供15年,每年供26k共390K),舊年剛供滿,但要坐五年後先至可贖回,總共 500k。   從以上資料,應該睇得出我身處嘅苦況,我月入完全cover唔到我每月嘅龐大家庭支出. 我現在都係食老本同埋靠每年嘅公司bonus幫補下,我而家已經唔諗得太長遠,只係想盡快可以產生被動收入,令到每月收支平衡,同埋可以儲返錢為將來打算,我睇你嘅文章後,認為應該用買債基或做保險產生被動收入, 但深知自己嘅弱點係少cash.我已問銀行加按的話,可以借多 400k,我相信要再諗辦法儲夠起碼共一百萬 (+leverage) 做債基, 才可以達成每月收20k以上嘅被動收入,希望喺上101堂之前,諗sir能指點下我嘅投資方向, 同埋短期內有什麼方法增加cash去做債基呢?   P.S. 其實今年仲有一個需求,小朋友幼稚園位於何文田,家姐今年九月升小一計劃搬出九龍學校附近,可慳番小朋友共四千五校車費, 但心知區內屋苑至少一千萬樓上,所以都冇諗住換樓,現在積極想睇下有冇適合租盤,我相信搬出九龍,每月都要倒貼幾千,令每月支出負擔更大, 不過我已冇其他辦法,只嘆香港地一個人撐起成頭家養三個小朋友真係好辛苦…唔知念sir對我呢個計劃有咩意見呢?   懇請諗sir賜教,謝。   ANSWER: 親愛的讀者,筆者對閣下苦況有關切之感。總括而言讀者你現正為錢煩惱吧,是嗎? 然而65K底薪老婆無做野,家庭收入只等於兩個各搵三萬餘元之夫婦,普通過唔普通。咁既情況,養三個仔女已很需勇氣(敬禮),仲叫埋老婆唔做野,就當佢既30萬bonus係派足成世都未見夠洗。咁既諗法究竟係老婆過份天真? 定係讀者本身對自己社會定位有誤解?   已不至一次提過,洗得豪唔豪係睇自己淨錢多少,而唔係人工多少。你行街見到條友樣衰想搵律師告佢或者搵人打佢,係用現金的,唔係睇你人工幾高的。你知律師係要先despoit先會做野架啦? 至於行古惑既,筆者少接觸,亦未見過佢地接受轉數支付。如果行古惑改收「轉數快」請通知我。所以讀者四十歲咁後生,真係要改下搵六萬洗八萬既壞習慣啦。   明白讀者或想盡心培養小朋友,不過小朋友唔係你要培養佢就比你培既….更何況小朋友見到老豆洗錢咁疏爽,一陣連呢家野都學埋老豆,而佢地讀完書又無老豆咁另叻,搵咁多錢,咁老豆咪將自己既苦況X3倍咁加係自己仔女? 所以時下年輕人「話跳就跳」,真係唔可以怪班細。一個人的喜好及世界觀,主由父母灌輸。更何況就當今次湊夠錢過關,難度下一關會更易過? 他日出到九龍塘見阿仔同學富貴到可買個number黎住,難度讀者打工仔又有能力可追? […]

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債基保險混合: 保本、收高息 #1781

諗sir: 你好﹗ 我是收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。 本人32歲,月入67k 太太30歲,月入穩定47k 月儲40k,聯名一住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k現金80萬。   為了想太太第時唔做野都有被動收入,想考慮以下舉動: 按爆八成,用按保低估單位至6m (按歇轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。   定係唔轉按,省回按保大概60k保險費,用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機? 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。   ANSWER: 讀者大致在想加按拎錢好? 定係唔加按省洗費,將手上現金用作收息好? 其實加按大抵贊成的,不過本案讀者要留心一點,按到八成意味樓市跌20%就成負資產。雖2003年樓市大跌銀行call loan都唔會call打工仔先(會先選打擾自僱者),惟筆者盡量先提風險,免得加按者隨便將按出黎既現金亂用。筆者留意到恆指由11月底位回升至今,4個月就令市場出現了批過份看好者。有時只要出些稍為看淡的post,都有些人「留言賜教」,言論反映佢十分看好。其實太過看好同看淡都唔好,這個看倌多數都明。然而人入左股場賭場,明白同能否應用就兩回事了。打工仔其一弱項是少做判斷,因打工嘛~就係做牛做馬,合需多諗? 但一到股場或自己搞生意,判斷力是很重要的,想唔打工者請留意一下。   讀者加按後需將錢留係定期或活期戶口,唔好作投資,這就保證樓市一旦跌都有錢補比銀行。然而手上80萬,可以運用的。不妨趁自己後生將80萬其中50萬,投入皇帝plan。5年暗50萬可升70%由國家級人壽公司擔保,有保證回報年期。80萬當中50萬投入那5年plan,5年後有50萬*1.7 = 85萬返,變相80萬當中取走了50萬投保後,5年肯定有返85萬咁滯。亦即將餘下30萬投資債基,輸哂都唔會蝕本(因保險公司個plan保證了5年後有番85萬係手)。那30萬不妨行較進取的債基A餐,一年46%了。   30萬一年收46%息,5年後30萬*1.46^5 = 199萬,連埋原本那85萬,5年間80萬變285萬。由於保險有保證回報,故80萬投資就最債基那部份total loss,咁差5年後都有85萬。另一方面upside達285萬,當然債基A的派息如年少於46%,例如只30%一年,5年後只共111+55 = 166萬。對80萬本金而言起碼double了,算唔錯。   留意上述講解不一定配皇帝plan+債基A餐。筆者旨在指出人可將本金的六成拆黎做保險或直債,幫手保左個本先! 淨四成本金作較高風險投資,如順利有高回報即可加快儲蓄進度,唔順利起碼回報有個譜。讀者可重用此法為自己買第2-3間樓累積本金,完成一生三宅目標。筆者窯文不只講某單一的投資方法好,而是混合用不同投資物,同時因應時勢轉換,為看倌講解投資方法。本文各種投資物請參考收息課程。

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突破中年困局,如何早去開始? #1780

你好諗sir,  本人年近40是全職主婦撫養兩小孩,作為中年人特別認同諗sir對投資及處事之看法。如果有朋友覺得每天生活很刻板又想突破困局,我一定會介紹諗sir比佢知! 原諒我閒日晚上要跟進孩子學業,暫未能親身上堂。但原來身邊有朋友已是諗sir學生,希望你多點上無線節目,令大眾獲益。   今次來信請教,自知本人丈夫人工平均4萬,自營廣告公司但工作不穩定收入,未有收入證明。   幸運早年買入一單位當時買入時500萬,現收租金28000,現時樓價已達1100萬, 本身自主的房子是租的,交租13000(好業主,不太加租想長租照住) 現金只有80萬   由於只有丈夫一人養家,現在想問一下如用80萬作投資,因現在壓力很大,每月賺的只能應付開支,無錢儲,發覺身邊一班朋友及舊同學都一樣,很需要你的意見   本人亦有想過將物業放賣,本人估計賣樓後可吐6-700萬出來,但由於此單位對我們很重要,不敢亂來。看近日一家自殺的新聞,強烈覺得理財行錯一步,真係可以毀滅一個家庭,希望諗sir能給予寶貴意見!   Answer: 人打份工,幾萬收入,唔趁早為自己產出被動收入,到四十幾感到躊躇是必然。故後生二十,好努力工作及選對路線,三十歲開始試用錢搵錢,才可免去中年困局。   人除了收入,更要提振個人借貸力及被動收入。讀者可叫廣告公司不時發董事袍金間接出糧比自己,變相令自己收入穩定下來。誠然由下稅務年度開始利得稅首200萬只8.25%,小型公司更可用紅利模式出糧比自己,用公司名義付稅,又可令自己收入穩定亦可免除不少稅務負擔。當然銀行亦不是省油的燈,只係持續由公司戶過比自己,銀行不接納此證據為收入證據,借貸人應有更好準備。   至於被動收入,買債同買樓去產出被動收入相對簡單,因債券的年息是訂明,而樓房只要你買大型屋苑,市差只要肯減些少就有人租。股票經幣用唔使打理又有息派做招徠,筆者意見是股票把你的錢交比上市公司大股東打理,你將賺蝕交左比人,極不公平。   至於你想透過睇年報或利用個人觀察去搵出10倍股,只好說科技進步下你的研究,人地一部電腦付些少年費予Bloomberg就可取締。所以一個老散想單從睇年報去得到長時期而又大幅跑贏人地的Advantage,真係唔想comment呢種說法。然而入世未深既你唔好亂封畢菲特做偶像。讀者提的「一家自殺」個案,案主就係將畢菲特掛成FB個人頭像。   至於買車位或REITs去產出被動收入可以,惟車位不少年回報率只2-3%,在香港上市的REITs派息3-5%不等,加上不時受香港市場大波幅影響,故筆者的債基疊增方產加上不時提出的20%年回報保險才有人討論。見下圖展示派40%息的債基a餐,2018年全年跌0.59%(下圖),2019年開始至今升2.96%,價格波幅微。 不少人都想自行尋找本blog投資的投資物,然而筆者不時都要去聯絡友好才可求人幫同學把投資方案介紹。因筆者提出之方案是利好客戶,但對賣方而言利潤太低,佢地唔想做。所以勿看輕背後的穿針引線,確實有些投資方案係你單拖一單咁求人,人地都未必想賣比你。當然對客有利的方案,不會是你走入銀行閒問都會知答案的,大家不妨試一下。 另外就當買同一種投資物,有人可叫客用A買法,令利錢很高。B買法,可省下購買成本。筆者聚了不少學生,當然是B買法的提供者。讀者可將80萬之其中20萬先做債基收下10-15%年息,收好一季才進取換至30-40%的A餐方案,及加碼一倍至共40萬貨。40萬收兩年40%就可番倍,至於有冇咁好既方案? 你收息課後可自己試到逐步黎。上圖展示得出46.39%年息的部份算乘。

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