九龍單幢樓?Wetland Seasons Park? 兇宅? 怎決擇? #2065

諗 Sir:    你好!本人十分喜愛你的貼地投資分析,現有疑問想請教:   三人家庭現正租樓住~有子女入讀私立中學~家庭收入約5萬~持3百萬現金~沒有負債~每月家庭總支出約3萬。   計劃在5年後退休或轉任半職輕鬆地生活~現想請教應該繼續租樓及持現金投資收息/或趁近期市道弱而買入約$500萬的小單位作永久居所~以節省租金又可保值??(因不愛管理~不會投資物業收租作被動收入)。   第一城? 九龍單幢樓? 定係天水圍新樓wetland? 煩請指教!! 古太 上   answer: 先支持古太買樓,對於本金不多既人係要買樓,打工儲到唔多大家都明,何況未來時勢貨幣濫發,你唔擁抱資產膨漲,銀紙內含值就比政府拎走。政府靠發鈔權去解決問題,過去百年至今不時可見。遠講到日本印軍票去夾硬買走新佔領地物資,近亦得知海洋公園要多60億比安安佳佳拍埋肉博戰下集。唔用樓呢個易明又穩既方法去跑贏通賬,又擔心買股票無息收之餘更信錯公司比人呃埋。   好多人認為買樓收租煩,你應該慶幸買樓伴隨而來的問題,是實在而你又明得到既,好似租客話要換冷氣咁,唔難明你自己都試過。然而買股票或交易所上市產品,係你衰左都未必明。例如買原油寶買到要倒賠,香港又有隻3175見有人買佢另一邊加印單位攤薄,上市公司為其股價各有盤算,這些都是小股民見不到但引致重大損失。點解買樓多人贏? 唔係因為佢升,而係因佢易明呀~ 而股票本身是公仔紙,當中利益大得很多贊助。   有錢有選擇,而讀者資金唔足以令佢講「愛定唔愛」既。我唔知古太個仔讀緊有幾出名既私立中學,不過如果一個人唔願意學習新技能,又只係做佢「愛」既野,呢個後生牛津加劍橋雙學位都無用。你見特朗普都要每日起身做deal,乜鬼野the art of deal,即係佢唔係惡哂啦。   近期地產市道一點也不弱,個客冇實力或冇誠意,經紀只會係閒日招呼下你,星期六日留番黎簽單。更貼市的地產觸覺,只係落場玩既人先講到比你知。至於50K月入表示最大借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 674萬。在借貸力不用超70%之情下借400幾萬買接近500萬樓可以的,買作居作可九成上會。對於1000萬以下單位,供樓大部份時間抵過租樓,那就趁自己退休前建立資產吧。很多睇本blog的年輕人廿幾歲就做左,年長又唔想他日為子女構成負擔的,買樓是好選擇。   單幢樓係平一點,但大行唔會點落力同你放盤,有些人話想係單幢樓尋寶? 這個同意但尋寶技巧必要提升。你諗下經紀明知個盤係筍收返黎,唔解要益你? 單幢樓正因為難放所以有些人等錢洗會掛低幾格,但你買左返黎夠唔夠實力守返上黎係另一件事,始終睇樓既人比較少。 故小投資者入手住宅樓,學好點去睇樓同睇查冊,知清對家業權同有否瑕疵係緊要。兇宅成日有人提,但其實只佔買樓考慮當中一少部份,唔使大花時間問住問住。先講決定是否兇宅為估價行,唔係銀行。估價行會靠新聞同法庭消息或經紀得知該單位是否兇宅,至於有些死得怪奇的,例如吊頸先死一半最尾有氣出但到醫院才完全死個種,究竟間屋係唔係兇宅? 這交比估價行決定。不過如大鑊到警察要封屋查既,你識查冊就會睇到。無差人黎但又死過人的,買家就要有技巧向屋主確認,或在買賣合約訂明作實,一旦「出事」可取消交易。不過既然兇宅無法律定義,你叫業主滴血係張約上寫: 「我好L肯定呢間屋唔係兇宅、或無鬼!」都無用的。     新手勿入單幢樓,至於買新樓自住諗sir係贊成! 買迎樓最蝕係租比人,自己計過食得起呼叫plan兩至三年後高息,而又有信心補錢轉走個plan既, 新樓屬一選擇。當然第一城都唔錯,但當區細單位太多,消化不良。可能在新界東的一些居屋仲抵食夾大件。如果薪金大升無望,又要有樓自住,補價去買居屋實用點係可考慮。

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買樓一開二應如何部署?#2064

諗sir,您好!   本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.   每月收入:     本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)     太太: 50,000元     收租: 11,500元 收租物業 (太太名下):     估值: 500萬     欠款: 190萬     每月供款: 13,000元 其他可動資金:     現金+股票: 100萬     父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)   現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?   如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!   讀者吳先生謹啟   answer: 讀者及其太太借貸力共(30000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬,計埋手上現金可入手約1150萬樓。留意800-1000萬樓按做八成最盡,而1000萬之上自住做60%,意味讀者除非要父母幫助,否則買1100萬以上未必上到會。另外用2.59方程計出之借貸力是理論性的,現實中個人消費及一些借貸會削弱借貸力,達不到1036萬最大借貸。   要再借多些加擔保是其一辦法,但擔保人同借款人的借貸力會被double counted,一份借貸減足兩個人借貸力。另外是合規安排多份收入比自己,近年擁有公司戶口的人除了可出糧比自己外,更可為聘請了的人(如太太)拎返9000津貼,假設有供MPF之下,下星期一更可向政府申請30萬資助遙距營商的津貼,大把錢送上門。現今社會不斷向打份工乜都唔諗既人懲罰,如你認為唔做便唔錯收份糧就算,要知政府大印銀紙等於攤薄你份糧既購買力,你唔投資一下或合規咁拎返政府些少錢,真係心理上難平衡。   花紅要計作按揭借貸時收入,最起碼糧單要分開註明,其餘往後再談。   由於九龍區三房要1000萬以下的,預計是>25年樓齡或流通量低,既然如此讀者不要勉強,不如要偏遠一點的三房,保留些實力預防一旦出現的「寒冬」。諗sir唔係估市將大跌,本blog唔係教人睇升跌,而係教你開升開跌點都照贏。例如讀者入手新界600-700萬三房,九成上會只予60餘萬做首期,現金淨下幾十萬比自己。買完之後再儲2-3年錢,若樓市再跌只會更開心,可能到時係700萬有九龍三房。但一旦今時全幅身家押注樓市,買完若跌心裡難受。   再加強一些,買入價外而又遠期的地產股或領展期權,用期權可減少投入本金,如遇上樓市大跌可一萬變廿萬,補償樓價損失。遠期期權又可減少時間值損耗,都屬一個方法。誠然香港沒對沖向下樓市的有效工具,中原城市指數只包含2-3星期前的成交,不能用佢做標的去衍生投資物,對沖跌市下跌風險。   […]

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中年有些錢,投資點保險? #2063

諗 Sir你好   本人是收息101,103及ETF舊生,想請教諗 Sir就本人整體資產配置的意見。   資產及收入如下: 本人45歲,月入15萬(另bonus約3-4月),太太為主婦,有一名兒子讀高小。 住宅A (自住): 九龍東半新樓,本人名下,市價1500萬,570萬貸款,月供2.1萬。 住宅B (出租): 荃灣27年樓,本人名下,十幾年前買入,市價620萬,220萬貸款(曾加按),租金1.7萬,月供1萬。 現金650 萬(大部分在ML戶口及定期); 股票/ETF/基金/黃金150萬; 債基(包槓桿)130萬;Term saving 保險80萬。   想法及問題: 本人工作尚算穩定,但工資增長期已過,所以重點是如何管好財富,對抗通脹。手頭現金看似不少,但貸款合共790 萬,所以要謹慎管理。 原有計畫是購入第3個香港住宅作投資,太太名下,本人做擔保,金額約600-700萬,LTV40%,首期約350-400萬,希望透過適度槓桿及租金收入做到對抗通脹。但自從2019年,考慮到香港未來政治環境,對於是否把所以雞蛋放在香港樓市,有所顧慮。 有初步瞭解買入海外物業,例如英國,但本人資產量規模不算大,未有信心投入數百萬而能管理好各樣隔山買牛的風險。泰國馬來西亞這些地方不會考慮了,新加坡是有興趣的   ANSWER: 「中年有些錢,要買個保險」,這不難理解,然而保險有兩個意思 一) 所以諗sir創立的成家博客不時都有英國樓資訊,對淨資產超2000萬HKD的人諗多個地方放錢合理 二)提提各位中年人要有份唔錯既醫療保險,很多人訓左係醫院才知保障唔夠,為時已晚。我地唔係乜保險都講,本blog很少談及一些供長年期或回報差的儲蓄保,亦唔會叫人花時間攪些什麼住院現金保,總之錢就只投放在應買的,客觀的理財資訊諗sir逐篇寫出。   讀者唔再買港樓諗sir同意,唔關香港樓睇升或跌事,而係讀者累在港樓的資產已佔全幅身家近七成。很多經紀導你投資要看時機,升跌很重要,然而投資想有收成期,你有實力捱過壞日子揸上去才可大賺,所以資產適當分配比捕捉時機更重要。更何況澤楷的時機,唔係你的時機。二戰德國戰車快飛機勁,所以夏天可快速推進,打閃電戰。然而蘇聯地大人多,打焦土戰,一味後退等到冬天,戰車就行唔到戰機亦難轟炸,成功反敗為勝。每人都有自己長處,你先明自己叻係邊,再用好佢,就掂! 世事唔係人做你又照抄,就可複製成功。   讀者叻在份工夠穩定工資高,同出世合時,買樓食中港樓大泡沫,佢打工儲個600餘萬都唔夠佢兩間樓面值賺咁多。將來除在英國建立多個儲存中心,另外要保持更多可隨時提存的資產。隨港交所換人,李小加下年離去,諗sir認為港交所本身股份,或其經營的股市會面對更高政治風險。暫時黎睇美國應唔會玩到咁大,好似當年禁止澳門銀行所有用美金之交易,放諸在香港銀行。但美國可以行「減弱版」,叫不少基金唔買香港股票,引申出資金黑洞唔知邊個填。世界大部份基金都係美、英、德攪出黎,你聽過匯豐基金, JP MORGAN既基金? 連2823都係iShare攪出黎,定係你真鐘情華夏基金?   上月諗sir做節目已講瑞幸咖啡美國股價受創只是開端,一眾在美國上市的中國企業預計會從美退市轉香港上,香港不宜睇太淡。不過中資企業集中在港上市給美國另一機會,一網成擒,就當捉唔到都可以好震。所以把大錢放入香港股市諗什麼長擺必升? 相信未來十年此為自殺行為。另外留意你將香港上市既股票拎去外國,人地可以唔同你存倉,你唔通真係存一疊實體股票係外國咩?   外幣、知名度高的公司發出之債券、美國或英國上市之股票、黃金、新加坡保險公司繕發之保單,珍藏版rolex,都係易換返做流通貨幣而又可易拎走的投資物。留意我地不鼓吹搬錢出香港的行為,只講錢需合理分散同一拎就走。讀者的債基可隨時射倉去外地銀行,但射之前應要拆槓桿,這合情合理照擺住係度收12%年息先,等機會加多70萬令總投入200萬HKD吧,產出月利息20K,就當無工返都有20K照住,加注債基機會留意收息內容。   過去十年內地人瘋狂在港買保險,未來十年可能輪到港人在外不斷投保都唔奇。 股票及ETF需減少,尤其ETF如近日生果報提及之原油ETF(3175),在熱賣時大增基金單位,攤薄每單位價值。這在基金章程註明,如蝕底不能怪人。不妨將港股轉做外國股票及REITs,本文提出一隻熱門的British Land,唔係今日買,但可他日趁機買,時機在稍後會談及。讀者利用REITs及外地置房去提高資產的易攜性及地域分佈,才是籌劃重點。

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債基B餐暫只回調4%,中國沽爆美債論何時實現? #2063

諗Sir, 你好   我本身有個匯璽的開放式單位,現時想賣左去換個2房單位,但現時匯璽2房樓價都大約需要1200萬以上,自己計過數,賣左現時單位套現,再做埋按揭,應該只能買到1,100萬內的單位,我應該再觀望,等樓價回落,再樓換樓 定係我應該睇下其他區,現正有考慮: 啟德 因為見到啟德呢區最近某些新盤有機會有1000萬內2房,加上覺得呢區有發展空間和升值潛力,而首期資金方面相對都會比較鬆動   所以想問下諗Sir,就地點同樓盤,會比較睇好邊區,而根據我的情況,希望諗sir能給予意見,謝謝。   讀者陳生   ANSWER: 2010年及2019年,香港單位分類供應如下: 政府分類為平方米,化為平方呎後呎數只為約數 2010年 2019年 A類400呎之下 689 6622 B類401-700呎 6742 4174 C類701-1050呎 4534 1506 D類1051-1600呎 1182 1025 E類 1600呎 258 316 total 13405 13643 SOURCE: 政府物業報告 (2020年5月release)   分別已好明顯,細單位(A類)供應大增,而總數無乜變。啟德(亦即九龍城區)承受大部份新建細單位。所謂買樓搵稀缺,炒股需要好故事,早在前年筆者已提買啟德一房強烈不認同,如果你想買些中等區又無耐性四圍搵好野,買四小龍三房認同較強,這在不同文章都早有論述。   大圍老早有鐵路,可是名城底座無商場做唔起個配套,呎價到名城入伙近10年後,加上近日新世界大圍新盤有協同效應,呎價才有些眉目。日出康城在入伙六年後呎價才飛升,2019躍身成單年升幅最大屋苑,佢咪又係鐵路盤? 憑啟德係九龍,而鐵路未到又無配套,成堆一、兩房會有著與名城、康城唔同故事? Well,i wish you every luck   至於換唔換樓,係睇佢人工幾多、手上資金幾多。理財是否成功睇資產配置,而唔係一味估升跌。筆者往時係銀行做,都成日同客講升跌架。因為市場日日有升跌,聽日新聞出左我又可以叫你買或沽,又幫到老細跑佣。然而人的經濟狀況唔會成日變,但人想要財務情況改善,必需按個人情況將錢配入合理資產。   例如讀者是個公務員或生意人,玩法已唔同。公務員主打儲樓,是真的。因為公務員好處是穩定,但缺點當然是沒急財入,要趁後生做好planner用時間磨成果出黎。生意人借錢難,而家收遮時更難,更大問題係生意人有時當佢皚生意係另一個仔,明知唔掂都將拎左出黎既現金放番入公司救佢,最尾輸突。所以生意人要由稅務籌劃及公司架構做起,用盡避稅空間又夠借貸力買樓,一些門外漢會籠統用「財技」形客這種籌劃。然而當你實行著,你知當中環節很多,公司大既會計、律師、銀行家全涉及在內。希望讀者明白佢俾既資料,完全不足作合理籌劃。特此標起本個案,讓有打算撰寫個案的人作點參考。   如有現金及借貸力用超60%者,將現金投入債基收息可隨時取回,但不保本。經過2020年3年股市大跌,不少股份停派息後,大家明白債券保證派息性的重要,而債基B餐近月表現,3個月計跌了4.1%(下圖),2020年初至今跌2.1%。對於能派12-15%年息的績效,在幾十年一遇的跌市只單位數百分比回調,足見基金有一定穩定性。 […]

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再買一物業收租是否可行? #2062

本人36歲,公務員,現時月入30K.  三年內月入會增加至36K. 與母同住已供滿(未補地價)居屋。 每月可儲蓄5K左右 (還按揭4.3K,家用保險雜費約7k,月供股票8k~9k)     資產狀況: 1/ 手持九龍市區近地鐵站,樓齡39年的單棟物業單位一個。實呎297,一房一廳。現時出租每月9000多元收入,作為已退休母親的生活費。   2/ 上述物業向銀行做按揭大約100萬元,尚餘100萬每月還貸4.3K左右。   3/ 手持價值約45萬的股票,主要要銀行股,REITS及地產股,公用股等。 其他資產如:儲蓄保險,定期約50萬。 現金:3x萬   4/ 母親表示有100萬現金可給我備用。   問題: 1/ 請問物業方面,樓齡開始高,要否要換走?可以如何做? 2/ 如果保留現物業,再買一個物業收租是否可行? 3/ 有否其他更好的投資方向及方案? 謝謝您的分析及解答!   讀者Ms. W   ANSWER: 有感此朋友理財上有希望,能較準確指出每月洗幾大儲幾多為理財首步。進一步是要放長雙眼,趁36歲就開始搵人供定兩間樓,那才在退休時滴到成果。買樓只要保持供款唔好斷,數據指出是近乎唯一租金可同通賬齊升的投資物。據差館處數字,1984年第一季九龍區400-700呎單位租金指數為66.1,2020年第一季為為337,36年升5.1倍。同期樓價? $6184/平方米,現時156237/平方米,升25倍。同期消費物價指數報告,外出用膳類別,1984年27.8點,2019年111.9點,都升4倍多。所以租金上升幅度,近同「食飯指數」。利用租金去對沖食用品通賬風險,較易處理。   當然買股票升幅比樓大很多,其實論升幅股票一定勁過樓。只不過很多人說買樓先可大賺,因為買樓投資較易管理,及焗到人長坐,貫徹了投資要simple及long-term的要旨。投資不是要睇升睇跌,何況你根本睇唔通,你睇得通老闆個位搵你坐啦。樓就如二班馬,唔係最快但肯陪你長跑,最後咪修成正果。   但買樓,絕大部份人要借錢,銀行45歲開始會越借越少,讀者而家唔起動執執佢,再等太遲。39年九龍細單位應賣走,估計返到400-500萬,分兩注用自己及老媽名一人一間,此為主軸。計埋居屋,事成後有三樓在手,到時讀者退休無憂。留意銀行好鐘意搵一些35-45歲無仔女既人去sell年金,基本上呢類人很易sell中,只要同佢講十幾廿年後獅子月月有糧出比佢,就當回報係負佢個客照簽。   讀者不應保留九龍物業,賣走九龍單幢可釋放當中現金及已升樓價,對於現金不多既讀者需而家食一食糊。其實李家誠做既事你大部份咪跟做,人地可以贏左幾倍都揸住唔放,但親愛的你未必同一個case。至於阿媽個一百萬你就唔好攪佢啦,等自己投資上更有歷練先啦。   股票應侯低買,hit-and-run,等佢出現爆炸性升幅就賣。生意的增長從來是一爆即逝,跟住比人抄,而從不會每月進步2%咁去的。亦因此,股票係唔應該月供。一個壞左既人,你仲加碼投資佢? 你認為每個浪子能回頭? 由150蚊跌落黎既匯豐終有日上返150蚊? 騰訊同理。   我真係唔明坊間有些投資老師連生意都未做過,申請專利、管理被抄的風險、管理人事全部唔知佢識唔識,但評論上市公司盤數講到好似仲熟過主席自己喎….所以抵主席請佢食飯叫佢幫手sell自己公司,sell到股價上10%,梗容易過自己間公司真做營業額+10%啦。   資產分佈是王道,平民版用樓做重心,有閒錢買債收息幫補下,些少錢投入股市黎個短線。如似讀者500萬返錢,同阿媽睇熟新界北一些20-30年樓齡的屋苑樓,600萬有找,那每人一間都係首期用150萬左右。兩間樓可以既借比朋友,唔可以就要用5成首期上會正名出租。另150萬,投入債基,年息派12-15%,150萬收成16k-18k/月,今個月做下月就知派息準唔準。收息101課程就係教你債基、直債、保險點提供此派息模式。   最後是股票,如真要買正股諗sir最起碼都買吉利,股市落得場唔好預有穩陣股。再進一步,買入價外期權以小博大,呢個世界要搵錢,就要學新野。老闆就係想你每日如機器唔學新野,令你越做越蠢,放棄人生。何謂生意? 就係建立可重覆及能獲利的一套模式,即係把人當齒輪既一幅機器。老闆外禦對手內防自己友,令機器時常穩定走。

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等樓市跌40%先買樓? #2061

諗sir 你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程 (Phone num: 90XXXXXX)。 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。 小弟在買樓003學習了出齊所需文件努力上車, 現有兩大詸思希望呀Sir可以解答一下: 背景: 本人行年38歲,首次置業目標希望買500萬以下兩房 (20-30樓齡以下)房屋以作出租。 買500萬以下樓, 首期 是50萬 + 律師費7K+ 代理佣金 50K+印花稅 150K= 大約75萬。 (在家人幫助下可集得此數)   1)     現在成做收入為每月共 $45K 年入息為 $ 56萬 (稅單上顯示). 用2.59法則,可買樓宇為5.8mil, 沒有借貸及Credit Card, TU 評分為 A級。 上星期提供稅單去銀行問兩大H大行, 他們說小弟可以買到4.8 -5mil樓價的房子, 想請問一下當中計算是不是出了什麼情況??? 是不是有 S&P臨約才會認真對代???   2)     呀Sir 建意初心者應首選: 私樓和大屋苑, 流轉性強和對比性高之特點。 但因為小弟不材只可目標在 5mils 以下之樓宇, […]

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裁員受害者,疫情靠收息過活點做? #2060

諗sir:   你好,本人55歲,一家三口有一自住單位,月供$18k,原本公一份婆一份(阿女20還在求學中),夾埋70K收入,勉強生活,但疫情之下,老婆因而失去工作,只淨下本人$50k收入,加上現時老婆年紀唔細再搵工作都唔容易,喺偶然間睇到諗sir之收息論短片,發覺可能對我哋嚟緊嘅情況有所幫助,希望諗sir比少少意見,解決面對疫情下的轉變!   自住單位:估值$700萬,尚餘$250萬,月供$18k 現金:50萬左右   想請問,如果加按自住單位,套現約$100~150萬,有冇辦法利用收息方法,幫補之後供樓的費用減輕負擔? (1)可否唔賣樓? (2)不利環境下,什麼投資比較安全?   祝諗sir 身體健康,事事順利!   ANSWER: 呢位讀者應該幾十年黎都無咩諗過投資問題,踏實地返工和儲錢,除左恭喜我真係唔知講乜好。加按單位拎到錢就梗係唔使賣樓,加唔加按到就睇下佢兩公婆人工幾多,同埋有冇「街數」。由於讀者無授權我去拎佢信貸報告,唔知道佢「街數」如何。至於借貸力,由於太太失業,先生計50000/10000*50%*2.59 = 647萬。計700萬數自住可加按至60%,即420萬,現欠250萬而最盡可按出420-250 = 170萬,讀者想利用647萬借貸力當中之420萬去套150萬左右,無「街數」下應是可以。   聰明既讀者都知如太太有翻野做,會仲易借。佢會唔會有個親戚開間公司,從事某些行業而每月支票出糧比太太? 例如有30K月入,家庭借貸力會升至(50000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。但是否真的搵人寫張支票當出糧咁簡單? 如果按揭貸款真係咁易,就唔會見到週不時有人上唔到會而被殺訂啦。借貸力由無變有之法在買樓003有授。   銀行員工當中都有些害群之馬,會利用客戶借錢心切的心態,射個客出去搵自己第一浸錢,個客唔乖再利用佢搵多次錢(詳見下圖WAHTSAPP對話),下列對答是買樓易按揭轉介公司(whatsapp 96991141)同客人做既講解。公司可以正規咁幫助新買樓同轉按。 諗sir所知,有些開立按揭轉介公司的blogger,教唆客人填假職業假資料去換取按揭,仲要叫個阿嬸係份話自己係投資銀行管理層既按揭申請表上簽名,要求一旦借到錢將銀行全部回贈轉哂比佢! 大佬呀,個阿嬸點睇都唔似ibanker,你放過佢啦,有次落左堂個學生講返比我知佢有此經歷。   講返讀者,咁擔心佢會由投資變坐監,輕則輸身家,因憑經驗看見讀者是對投資認知較低。成日問「投資有乜穩陣既人」,表示佢對風險辨認未有門路,亦應唔知自己可承受幾大風險。好比喻行山,呢位仁兄唔明行牛耳石山、去獅子山、同埋夜行飛鵝山究竟難度差幾遠,以為都係行山,三者無分別。當然亦唔排除佢係高人,玩開夜行都唔出奇,筆者沒時間去面接各位。   點好都,臨尾都要講下建議步驟,好去收筆食飯: 1.加按樓係要,鬼叫佢儲唔到錢,這很現實   2.最好老婆整返個借貸力出黎,令老公加按件事有更大容錯位。我地唔認為出錯機會大,令容錯位出現是管理風險的其中一步驟   3.讀者唔識投資,故起始由保守方案開始,此事同意。但更重要是,佢要明白自己無論本金同年歲都不利做本小利大的投資,佢要保守是因為客觀因素而成   4.有錢,用收息101的債基投資。你心諗:「又債基?」那,縛佢用股票收息,經過匯豐單野後,佢仲制咩? 債基每月派息,分段買入,少量槓桿,大致做到佢月月想收息去補貼班野。但留意債基都有不同種類,同埋點買都係要學習   5.用直債同保險得唔得? 直債入場20萬美金,佢而家無,未來會有。至於保險至少縛死5年,而家保險plan無3-4年前咁靚架啦,保險公司睇死美國維持零息,仲點會比咁高息你呢?

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24歲。七萬月入。買樓收租 #2059

諗sir:   小弟為你YouTube channel訂閱者,亦為新晉的莊博漁夫,從你和莊博的影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看看法。現有幾個問題請教,望可給予提示:   背景: 24歲專業人士,月入扣除mpf後約45K, 2個月後升職,月入扣mpf後約51.5K。本人工作十分穩定。   資產: 現金+股票 420k 有一棟自己名和家人同住住宅(馬鞍山住宅)估值7.6m, 30年mortrage(3.65mil),18年1月開始還, 每月還款約14k,但因有mortgage link account有息,故實際只需還11k   每月洗費: 45k-5/6k(日常洗費)-11k(供樓)=約可儲30k per month。升職後,可儲的錢應大約36k per month. 如無意外,7-8月時可儲到520-550k.     現時問題: 有見現時樓價有放緩現象,想以家母名義(月入74.5k 公務員,54歲,無樓)多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠,所以想申請轉按套現更多現金。   問題一: 我粗略計算過,以我現時借貸力,最多可借4.5 mil, 每月還19k,扣掉mortgage link的息每月還約16k.既大約套現到900k作投資。我是否應該借盡佢?定只需借足夠的錢作首期就算?因我都怕將來通漲加息,會還得辛苦。另外,諗sir是否有中介可作介紹?   至放樓宇方面,看完你的video後,自己做過少少搜集,有3-4個大西北物業有興趣(目標是大約6mil的物業): 元朗世宙2房(朗屏5分鐘步程,42x呎用,3年樓齡)等回落至6mil,月租約12-3k 嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡,554實用)約5.7mil,月租約12-3k 新元朗中心2房 (27年樓齡,426呎實用)見到有開盤5.9 mil, 月租約12-3k Yoho town第一期細2房(16年樓齡,38x實用) 等回落至6 mil, 月租12-3k 由於家母已54歲,銀行只可做16年mortgage。粗略計算過,佢借貸力約5.7 mil, 每月還36k,但因我不想之後還得咁辛苦,所以只想借約5.2mil,每月還約33k. 假設上述屋苑以12-3k租出,每月實際還20-21k.   問題2: […]

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再買樓投資要考慮什麼? #2058

諗sir,您好!   本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.   每月收入:     本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)     太太: 50,000元     收租: 11,500元 收租物業 (太太名下):     估值: 500萬     欠款: 190萬     每月供款: 13,000元 其他可動資金:     現金+股票: 100萬     父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)     本人擁有一間有限公司的一半股份,生意拍檔可擔保我買樓,佢以入30K有報稅,叫佢擔保有用嗎?   現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?   如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝! 讀者謹啟   ANSWER: 讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬,太太已用借貸力190萬,剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭,八成最盡,除非放棄申報花紅部份。   生意拍檔做唔到擔保人,但可利用該公司名義去買樓,然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅,大部份人會打退堂鼓。   收租樓如轉正收租用途,租金之70%可當作個人收入,用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行,將原本自住的樓轉正出租,銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明,及打了厘印的租約,一般唔少得。   順帶提一提,對於非上市公司,主要股東的分紅,是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分 一次錢100萬,就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明,即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄,一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓,仲易。你講就得啦,唔需要交低證明,因為上市公司年報可搵到你,你一年派幾多息又可從公開資料搵到,至於你做的主席相信是適當人選,除非是政府敏感類,否則好少質疑你背景唔借。   讀者如要買1000萬三房,首期至少要200萬,假設HKMC批到高成數比佢,而讀者現金+股票只100萬之情下,佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎,再左借右借湊多40萬,令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬,佢係夠借,問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬,筆者一般唔建議。   […]

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買樓要俾啲掙扎! #2057

Hello 諗sir   本人剛剛26歲,18歲開始工作,我定既目標,係為首期打工。 儲了65萬,知道港樓價實在太高,首期無望。   於25歳買了30萬保險,及要供25年保險(年供$4萬),之後要比$5,000家用。 但家裏發生了一些問題….   所以今年要幫家裏供樓,每月要比1萬,要比足11年,但不是我名字。 現手上餘下35萬,想變大d,買一間屬於自己的名既樓。   本人是一位教樂器的老師,自知依份工作,較難上車,亦收入不穩定。 每月平均收入1.8萬(疫症前)及至少儲1萬,有時會更多, 因為每個月的星期也不同,有時有四個星或者五個星期, 如星期六/日多了一個星期,人工自然會多2-3千,因為六日較多學生。   剛教的時候只有數千完,除後的日子,經過不斷的進修及努力。 所以份儲蓄,真的好慳才可以儲到。   疫症前,要返的日子比較多,所以3-4千到。 疫症下,洗費2-3千,都係用來車錢,食飯。 父親幫了細佬做擔保,因為細佬份工按到,而媽媽是自僱人士, 所以我已經沒有人可以幫我按到,父親還有一年就退休,又聽説唔會按依層幫我供樓。   我和家人關係一直不錯,但我都唔知點講好, 父親一直覺得我人工得8千至1.1萬多,但這個數已經是2013-14的人工, 不斷叫我等公屋。連我賺多啲,佢都唔比。   我這裏說一下,我不是看不起公屋, 只是我覺得,年輕人有氣有力,點解我要等公屋?我要靠我雙手,令我生活環境變好。   所以由唔知邊一年開始,我冇再理佢咁無理既原因, 某一天,我不斷接job,面試。   我弟則是運輸業,在一間大機構工作2萬,20歲開始工作。 所以我一直覺得奇怪,點解我弟就私樓,而我一直被叫等公屋。   我有諗過,疫症後和家人説,可否供返$5000,因為1萬來說,我負擔真係好大,又儲唔到錢,保險除時都供唔到。   如我今年說到,10月應該還剩25萬,當然我依家都還有工作,但人工大不如前了, (現在1萬頭,因為有很多學生也暫時停學了。眼見疫症下,我也不忍心那麼早説。   最後,因為我的工作時間較短,通常教下午3:00-8:00,所以早上會較清閒, 只有星期五至日會較忙,所以如可能疫症後會多打一份兼職。   我夢想屋當然是,愈大愈好,但自知自己賺錢能力不高, 但至少有三房兩廁吧。我份工作,新樓不用想了。   希望諗sir賜教,來緊會報101收息,希望諗sir 愈來愈多門生。 等我手頭上充足一下,會報的 thx.   我也有看,你有很多門生成功例子,我也希望成為一份子。 […]

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