你好諗sir，
小女子一直都是諗sir fans，可惜因為年初第二名小朋友出世，一湊二之下連食飯的時間都未有，但愈看你blog愈心急愈瞓吾著，終於報了下個月收息101班抽身增值自己，但都希望諗sir見比些意見我。
小女與先生在去年賣了自住樓, 手頭上可動用現金約700萬，在現市况下未敢再入樓市, 打算先與家人同住, 在合適時機換入三房戶 (同時間要考慮校網，所以先頭痛)。
先生比較保守,覺得股票及債券兩者債券較安心。由於未及ibank門檻,現只有可透過銀行買債基回報3至4%。講出來一定比諗sir笑，年初用2M跟銀行買了兩份債券，每月收息只得8k.
由於小女為全職家庭主婦，不久將來亦希望能夠全職湊兩個小魔怪，所以更加必須必要學懂如何靠收息減輕先生負擔。問題的嚴重性是覺得現在700萬cash在暴曬，希望盡快尋找合案收息方案。
欲想請教有問題如下:
- 新界區三房單位現在是否合適時候買入呢? 如果因為校網改買港區好嗎？但又擔心負擔不來。
- 如待時機,有什麼比銀行債基更高回報的選擇? 如買直債有什麼途徑,有什麼要注意的地方。(此問題相信諗sir會話上完堂就知)
- 小女同意諗sir講法買樓要愈早買愈好，亦同意有機會要用盡按揭(重申，先生較為保守，曾經諗過full pay買樓，結果比我點醒)。我希望做到一生三宅，但以現在情況得先生一人工作，如果可以做到自住樓以外再買多一層？
- 最後亦最重要，希望諗sir給我點意見應該如何分配現在手頭上的700萬。我應該預留幾多買樓(假如看中心水盤), 幾多$買債? 如何才是最高最大回報方案呢?
謝謝諗sir賜教
心急c9上
ANSWER:
港島中西區名校林立，但呎價不見領先同儕。我們投資是講數據，不是憑感覺。700萬四個人用唔見得好安全、可喜是家人可提供住處不用焗交租，此為獨特優勢。惟估計讀者年紀將近40最後為父母作醫療費作預備，加上仔女升學支出應有升無減，中年人未有最起碼兩個收入來源實在頭痕，以下為9要點怎讓中年人建構首個除工資外的被動收入:
- 請勿猜測樓市升跌而將最後一間自住樓賣走，如你有三間樓諗住出一間減磅就無問題。施老闆今年初夠講樓市會跌、上星期補充說樓市要先造多個頂先跌。當然施生講錯無問題，相信佢身家就算少個零聽日生活模式仍然不變。而各位大大就要自己判斷一下啦
- 如果要一炮過買樓，咁不如唔好買樓。買樓主要買佢抵押力、前日上堂已分享兇宅唔值錢係因為失去抵押力、而收租佬係唔驚佢個租客究竟見唔見到鬼既
- 儲蓄不足既人絕對建議第一份被動收入由買樓收租產出。就算開頭收租一萬而供樓九千五、只要你買大屋苑KEEP住有客收租終會令供樓支出降低、而成就被動收入上升。不少人工高但無錢淨既月光族、更加建議買樓收租。因為同呢族人講儲300萬買債基收$30000/月、仲難過叫佢儲60萬首期買間樓等十幾年叫個租客幫手供滿佢
- 由於新盤供應上升得較快，上述買樓收租不適於買新樓黎收租。買新樓之前、睇睇「日出康城」班投資客既境況
- 讀者夫婦無樓在手，何不配80萬首期買間新界三房收租? 當然，唔係全個新界都好。區份分析在月尾買樓003
- 配300萬行債基疊增方案收租，惟唔係就咁買，月尾讀者上課會知多幾個執行細節:
- 幾時買第一注、幾時加注(這是師兄不時提及五粒豆方法之精要)。而銀行職員永遠叫你一野就買哂落去…
- 其實決定用咩債基做、應該諗埋萬一市好市壞時點可以降低手續費而又能為資金退至避難所或轉出求進攻。那月尾會告知筆者之選及怎叫點作執行
- 避免用對方法但用錯投資物做。已知外間有不少人掛名講「債基」但就換個高傭又波幅高的投資物。不少同學黎上堂前自己去金融機構同「債基」、職員都答「有」。但到堂時才發現之前做落已蝕的為波幅高又食水深
- 讀者在銀行買到些只收3-4%的估計「債基」投資物，因為未配有疊增方法。必須留意筆者為讀者講解方法之餘，要需客觀講明風險。及若市場變動怎處理
- 初心者或資金未過500萬者不好諗直債。雖直債是保本又息至10%、但入場門檻高。雖讀者有700萬但應先可隨時買賣的債基行先
- 做好債基做好簡單買樓收租、先向劏房或ETF進發收息未遲。當然在筆者新書<錢搵錢>會詳細講解為何是除股票外應買ETF學投資為生。有些ETF除了派息高達15-25%，了解其構造可豐富自己選股策略及經濟學知識。有時人在市場、不學些少經濟學唔得掂。畢竟你錢有限、賺錢之餘更要學好管錢。
- 其實要買兩間樓不難、例如先生40000人工、家庭總借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.2MIL。那先生單名買一樓上會比20%首期、假如是350萬樓那付70萬首期借貸力用掉280萬。而太太再買第二間雖無野做但照可搵先生擔保，一樣係比20%首期而又借到200餘萬。買兩間樓就係咁簡單。當然如人工不足或想合法造大少少老婆借貸力去令樓可買大點、這就是另一研究問題。
九月已被不少新晉又強勁的導師預留、筆者完成DV34 八月班後要休息至十月先再有班。各位想快見面請把握剩餘名額留位。謝謝!
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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Jack Sir 簡介
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
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