誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好：

 

小弟是諗sir學生，上月曾發文到貴公司另一個電郵地址，可能電郵地址不當，未能得到諗sir 回覆。現再發文，問題稍有更改。

 

小弟與太太今年30歲，正是諗sir著作所講的30歲庸才，不懂投資理財，一直都覺得港樓太貴，幾年來租樓住，大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發，膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友，現在賬面已賺1.2M。另外，由於剛有小朋友，靠家人幫助1/3首期，買三房自住。本人今年三月完成收息101課程，希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點，為家人提供更好居住環境及早日財務自由，萬分感激。

 

二人資產如下：

 

現金：500K

股票：150K

自住物業 (粉嶺私樓三房)：今年中買入價：8M／現估價：8.8M／尚餘：4.7M

收租物業 (大圍私樓兩房)：去年底買入價：4.6M／現估價：5.8M／尚餘：3.5M

 

二人每月收入／支出如下：

 

每月支出

＝家用22K＋稅及保險15K＋兩物業供款及雜費36K＋養車6K＋日常支出25K

＝104K

 

每月收入＝月薪125K＋租金收入14K＝139K

 

每月現金儲蓄＝35K

 

四年後，家庭收入過200K，其後增長難預計。

 

未來目標：

1.     2年內生第二個
2.     5年內，透過內部轉讓甩人頭，買第三個物業收租。
3.     7年內，住dream house，現售 16M／租35K（知道貴樓租抵過買）
4.     50 歲前財務自由，馬拉或泰國養老可考慮

 

局限：

1.     剛買樓，流動資金不多，物業未可加按
2.     驚死，想要保息保本，prefer 直債多於債基

計劃：

1.   借稅貸買直債：借1M ，稅貸分4年還，每月還22K。連同手上資金，買一條4年期直債7.5% yield。扣除利息支出，年利率有10%，賺約400K。預計4年後，連同現金儲蓄，共有2.5M liquid asset。之後不斷槓桿買債，10年內，儲蓄足夠還清兩層樓mortgage。 兩層樓租金收入夠租dream house。
2.   轉名準備買第三個物業：過兩年罰息期後，將收租物業（老婆名）轉我名下，待樓市跌兩成，買一間6M以下，完成三宅。但如果先行方案一，因為借左稅貸，過唔到兩個物業壓測。抑或應該轉左名之後先諗借錢買債？預計45歲前，儲蓄應足夠還清三層樓mortgage。
3.   買倫敦/ 吉隆坡樓 ：分散風險，出租又有人幫手供。想參加馬拉第二家園計劃，當中資金可買樓為退休準備。吉隆坡樓，約HKD 2M，5成首期，capital gain 空間較大。倫敦兩房單位，約HKD 4M，3成首期，租金收入應該較穩定，政治或市場風險較低。

請問諗sir 對本人計劃有何意見？應行哪一個計劃？或其先後次序？還是其他方法更合適並有效達至目標？謝謝解答。

 

新手爸爸上

 

ANSWER:

直債入場門檻20萬美金，讀者收入過十萬係高但可惜現金較少，想利用直債收10-15%息而保本的特性，可要再儲下錢。夾硬為買直債而做些恆大，碧桂園收十厘，唔係好方法。一個政策回塘，你現金唔夠而內房債波動較猛，好容易心慌而亂賣走。太多人同筆者公司既consultant team講佢買左直債就會坐到尾保本，但事實係2018年呢個債市咁少波動既時勢，都有人因股市氣氛唔好而中途改善主意。至於債基係中一批新手爸爸的，呢批老豆一般現金較少但仲叫有時間，看似洗費固定但其實大把變數，用住債基不保本但可少至十萬咁去收10%至25%息，視乎佢選咩債基及gearing level, 仲可隨時買賣，留此彈性對可冒點風險的爸爸更有利。

 

當了解新加坡歷史，你就明白馬來西亞唔可以做家園。Malaya是百年前舊名，1960年代為了併埋新加坡就將新加坡的s加埋上去，叫Malaysia。合併後幾年排華風潮不斷，最尾李光耀將新加坡從馬來西亞領出去，李光耀獨攬大權之前，最大的政敵是共產黨。所以有排華，才有新加坡。有李家在，少見共產黨。一些地緣的格局，是不會隨時間而改變。又如日本要爭資源必要侵華，英德俄三國必須鼎立才可令歐洲勢力平衡保太平，這些事百年不變。

 

若新手爸爸如果是華人，筆者勸佢移民前三思。筆者睇過發展商邀請陶傑介紹大馬房產，相信曹生對馬來亞，華人，李家，淡馬錫的來源及關係對比上較熟悉，不過近年出現曹生以外的大量馬拉樓講者，筆者驚佢地只知馬拉去邊好玩，但對當地政經及形勢判斷可有不及。

 

讀者出路是努力在港儲樓，佢高人工表示借貸力高，應利用此特點積極買樓脅持租客，供得十年自會令樓產出高現金流，到時讀者有得5萬或更高月現金流，想去邊做第2家園都好容易。夏天可留在希臘或日本一帶享受清爽夏天，冬季可轉到泰國或返香港避寒。想達成建議下方步驟:

 

1. 賣走粉嶺3房，套回880減470=410萬。
2. 停止想什麼借稅貸再槓直債個d野，很大機會依佢現時經驗handle唔到
3. 由於仲有大圍樓一間，樓市再升都仲有資產去追升幅。
4. 讀者人工高，可持410萬新套錢加65萬資金等樓市跌，跌市每見跌離頂15%，機械式買入一間600至700萬既樓
5. 600萬樓深受平民投資者歡迎，因買後升再翻按很有機會可另用途徑按至八成，另外一旦要賣都易，承接者幾十至百餘萬首期都接到
6. 用夫婦其中一人名買，買後轉讓比另一半，花點心思即可避走印花稅。夫婦或兄弟轉讓之稅規，同街外人有異，這已詳在買樓003講了
7. 讀者儲貸力達2000萬，只要耐心等下又儲下首期，10年後用收租加自己錢供滿4間樓一點不奇，樓市跌佢買得越爽。升佢起碼仲有一間大圍補。
8. 將買樓前的閒錢，分別投在債基及領展。債基係因為佢息高，收息101已授方法。未槓債基已派6至10%，槓埋12%至25%都可。收3年息已將本金近翻。呢個blog六年前已開始寫文，一路見證債基平穩走勢，為學生創造財富不少
9. 閒錢買領展是為了保障一旦香港樓市往後只升唔跌，讀者都可以贏。因領展大致同香港樓價同升跌，唔想資金回報被樓價升幅拋離，此為其中一策。讀者未來5年撥部份錢儲領展，5年後連同債基賺得，現金應過800萬。可開展在私銀低息槓桿咁買領展。到時連領展個息都槓至吸引水平
10. 筆者上述投資組合規劃，無論樓市將來升，或跌，都令主角站於不敗之地。這才叫理財策劃，而唔係sales賣產品個隻
11. 讀者本身工資高才有博樓市跌而快大贏之底氣，其他人因情況而異，照抄咁做後果自負

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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