LumSir 你好﹕
在網上無意間發現你的專欄，驚為天人，頗有相逢恨晚之憾﹗
初看時不知LumSir你講的是什麼法門，會否是那些旁門左道，寫出來時就天下無敵，當落塲時就不堪一擊，因以前我都有上過坊間一些投資班，上課時候確頭頭是道，好似期權Short兩邊，每月閒閒執五仟，又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法，實食冇黐牙，實賺冇輸。故此我短短一個月，睇完大師你四本大作，令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈，若早識大師十年或早五年，我深信自己已可以很放心三年後退休，不是擦鞋乃衷心之言，讀完LumSir大作之後，才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏，如此無知；賺到錢純是好運或時勢所促成；輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多，影響一個人的後半生的財富之道。
歲月磋跎，不覺已達退休之年，故仍不恥下問前程於LumSir。
本人現年五十二歲，公職人員，月入五萬，可於55或60退休，但工作太辛勞，盼可計劃55歲退休，現推算55退休時將有 LumpSum 2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43，沒有工作亦沒有子女。
現住荃灣一屋苑細單位，市值 7.5M，最近加按了 2M，故總欠銀行 4.3M，頭按為H+0.7 剩172期，現加按為H+1.35 已盡借剩292期，夫婦二人未計加按約有80萬元現金。
因物業為二人同名，故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現，但適逢政府又出招，所以參考了 LumSir的方法為加按，事實上，我們想套現並不是有什麼投資大計，只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃，若不辦理移民，該筆金錢應如何投資生利？又之前想賣去現居所後，想用一拆二之法；但又睇到大師不建議年長之人再投資物業，又自覺租樓給人很怕遇上租霸，欠租之人，故希望得到LumSir之指點為盼。
又補充，我們倆皆有政府醫療之福利，故並沒有買任何保險，又我倆沒有子女又得我一個人的收入，故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入，故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低，又想請問 LumSir所提的Double方案很有興趣，但買了之後，我們移民了會否有影響？﹗
為方便作表如下﹕
| 夫(52歲) | 妻(43歲) | |
| 收入(月入) | 50,000 | NA |
| 現金 | 500,000 | 300,000 |
| 股票 | 50,000 | 10,000 |
| 物業市值 | 7500,000 | NA |
| 原一按(月供) | 14,500 | NA |
| 加按(月供) | 8,500 | NA |
| 物業加按套現 | 2,000,000 | NA |
靜待LumSir回覆，祝新年快樂
Batch 38 101之準學生
Derek 上
ANSWER:
多謝讀者客氣說話，不過如果要給點真意見予各位，本篇回答恕未能過份「鬆手」。先不建議今時移民台灣，未退休就將生活質素讓步，住落台灣時想退就更退無可退。另外讀者現金水平偏低，估計是一) 太太過份早冇做野。留意讀者一人收入算高，但如夫婦夾埋只五萬餘在香港只屬很一般。二)一心靠長糧養。有時人就係咁，一條退路反令人惰於向前。故讀者如要有豐足的退休生活除非肯兵行險著，當然本文亦予較溫和方案，可產出2萬餘退休收入，將此數加埋萬餘元長糧同意可幫讀者自己「用到尾」。不過太太就「無呢支歌仔唱」，試想讀者萬一早死，筆者唔知道長俸是否可轉予配偶。
讀者話參考了筆者的方法加按，先講如就咁將樓加按至六成只屬基本常識，一拆二時再順手按爆至八成再拆名才屬筆者認為本案合用之法。夫婦之間轉讓是不受新實施的15%印花稅所限的，故「適逢政府又出招」係唔會影響讀者往後決定。另外拆名後荃灣樓只餘單名，夫婦之間一個名拆左出黎即可八成買樓上會。就當係用無野做既太太名買樓，只消老公擔保可以了。當然唔係乜人都可以擔保另一個的。例如兄弟? 姪仔? 外父? 究竟邊個可擔保或唔得待買樓001再解。
另外太太可以參考「借貸力由無變有」此課題。因太太如找對文件證明有所收入，成件事會好做好多。
無做拆名的讀者在今時仍可補做。200萬加按金額建議拎80萬出黎係荃灣八成上會買間三房上會。可能你心諗:「唔係呀!? 400萬有三房?」其實一些40年的洋樓在荃灣440呎實用面積的，400萬價位有機入手。租值約在12K，如果肯再冒些少風險可以間埋劏房，始終是太太名下唔係讀者，租值即可提升至2萬。就咁用80萬買380萬樓，月供約11K而收租20K，即80萬現金產出了9K*12 = 108K/年之現金流，產出效率為108/800 = 13.5%，呢個就叫好投資。若係就咁買大屋苑樓收租，400萬樓收租13K，計兩成上會月供12K效率只為1000*12/800K = 1.5%，兩者用的方法唔同差好遠。而讀者人生早段做得差，佢唔行偏路去追好難攪掂。當然建議先了解清楚做劏房要付上之法律責任。另外讀者驚有租霸，主因係佢未了解成件事而驚，亦未去了解做什麼事可保障自己。
另外筆者唔係唔建議年長既人投資物業，而係自45歲係借貸力就會由高位下降，想借都借唔到。但留意太太就可以，所以先叫佢搵搵D文件佢。至於長者買樓近乎唔使諗。但如長者有資產，例如證明到資產淨值有一千萬，那銀行借返400萬佢買樓是可以的。不過成千萬身家先借400個比你，足證銀行想搵打工型債仔多過有錢形債仔。各位千祈唔好以為越有錢問銀行借錢越容易，銀行係想要每月準時還錢既「奴隸」…
–
買樓後淨120萬，可用收息101的債基疊增之法收息。由於佢資金少兼年過50，無條件用DOUBLE保險慢慢儲。留意行得越遲，能用之方法越少。120萬入債基收息15%，一年收180K，每月多15000，加埋上段劏房之9K正現金流，讀者已成功為自己安排了24K月入。至於想再更豐足，就要賣走自住樓去行險著。由於本文已過千字，暫不為此法作解。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法
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兇宅/漏水樓
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真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
