影響一個人後半生的財富之道 #1252

LumSir 你好﹕

在網上無意間發現你的專欄,驚為天人,頗有相逢恨晚之憾﹗

 

初看時不知LumSir你講的是什麼法門,會否是那些旁門左道,寫出來時就天下無敵,當落塲時就不堪一擊,因以前我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。

 

歲月磋跎,不覺已達退休之年,故仍不恥下問前程於LumSir

本人現年五十二歲,公職人員,月入五萬,可於5560退休,但工作太辛勞,盼可計劃55歲退休,現推算55退休時將有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,沒有工作亦沒有子女。

現住荃灣一屋苑細單位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故總欠銀行  4.3M,頭按為H+0.7 172期,現加按為H+1.35 已盡借剩292期,夫婦二人未計加按約有80萬元現金。

因物業為二人同名,故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現,但適逢政府又出招,所以參考了  LumSir的方法為加按,事實上,我們想套現並不是有什麼投資大計,只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃,若不辦理移民,該筆金錢應如何投資生利?又之前想賣去現居所後,想用一拆二之法;但又睇到大師不建議年長之人再投資物業,又自覺租樓給人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指點為盼。

又補充,我們倆皆有政府醫療之福利,故並沒有買任何保險,又我倆沒有子女又得我一個人的收入,故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入,故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低,又想請問  LumSir所提的Double方案很有興趣,但買了之後,我們移民了會否有影響?﹗

為方便作表如下﹕

  (52) (43)
收入(月入) 50,000 NA
現金 500,000 300,000
股票 50,000 10,000
物業市值 7500,000 NA
原一按(月供) 14,500 NA
加按(月供) 8,500 NA
物業加按套現 2,000,000 NA

靜待LumSir回覆,祝新年快樂

Batch 38 101之準學生

Derek

 

ANSWER:

多謝讀者客氣說話,不過如果要給點真意見予各位,本篇回答恕未能過份「鬆手」。先不建議今時移民台灣,未退休就將生活質素讓步,住落台灣時想退就更退無可退。另外讀者現金水平偏低,估計是一) 太太過份早冇做野。留意讀者一人收入算高,但如夫婦夾埋只五萬餘在香港只屬很一般。二)一心靠長糧養。有時人就係咁,一條退路反令人惰於向前。故讀者如要有豐足的退休生活除非肯兵行險著,當然本文亦予較溫和方案,可產出2萬餘退休收入,將此數加埋萬餘元長糧同意可幫讀者自己「用到尾」。不過太太就「無呢支歌仔唱」,試想讀者萬一早死,筆者唔知道長俸是否可轉予配偶。

 

讀者話參考了筆者的方法加按,先講如就咁將樓加按至六成只屬基本常識,一拆二時再順手按爆至八成再拆名才屬筆者認為本案合用之法。夫婦之間轉讓是不受新實施的15%印花稅所限的,故「適逢政府又出招」係唔會影響讀者往後決定。另外拆名後荃灣樓只餘單名,夫婦之間一個名拆左出黎即可八成買樓上會。就當係用無野做既太太名買樓,只消老公擔保可以了。當然唔係乜人都可以擔保另一個的。例如兄弟? 姪仔? 外父? 究竟邊個可擔保或唔得待買樓001再解。

 

另外太太可以參考「借貸力由無變有」此課題。因太太如找對文件證明有所收入,成件事會好做好多。

 

無做拆名的讀者在今時仍可補做。200萬加按金額建議拎80萬出黎係荃灣八成上會買間三房上會。可能你心諗:「唔係呀!? 400萬有三房?」其實一些40年的洋樓在荃灣440呎實用面積的,400萬價位有機入手。租值約在12K,如果肯再冒些少風險可以間埋劏房,始終是太太名下唔係讀者,租值即可提升至2萬。就咁用80萬買380萬樓,月供約11K而收租20K,即80萬現金產出了9K*12 = 108K/年之現金流,產出效率為108/800 = 13.5%,呢個就叫好投資。若係就咁買大屋苑樓收租,400萬樓收租13K,計兩成上會月供12K效率只為1000*12/800K = 1.5%,兩者用的方法唔同差好遠。而讀者人生早段做得差,佢唔行偏路去追好難攪掂。當然建議先了解清楚做劏房要付上之法律責任。另外讀者驚有租霸,主因係佢未了解成件事而驚,亦未去了解做什麼事可保障自己。

 

另外筆者唔係唔建議年長既人投資物業,而係自45歲係借貸力就會由高位下降,想借都借唔到。但留意太太就可以,所以先叫佢搵搵D文件佢。至於長者買樓近乎唔使諗。但如長者有資產,例如證明到資產淨值有一千萬,那銀行借返400萬佢買樓是可以的。不過成千萬身家先借400個比你,足證銀行想搵打工型債仔多過有錢形債仔。各位千祈唔好以為越有錢問銀行借錢越容易,銀行係想要每月準時還錢既「奴隸」…


買樓後淨120萬,可用收息101的債基疊增之法收息。由於佢資金少兼年過50,無條件用DOUBLE保險慢慢儲。留意行得越遲,能用之方法越少。120萬入債基收息15%,一年收180K,每月多15000,加埋上段劏房之9K正現金流,讀者已成功為自己安排了24K月入。至於想再更豐足,就要賣走自住樓去行險著。由於本文已過千字,暫不為此法作解。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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