淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民

諗SIR,

 

你好！剛上了收息101，對收息投資有了初步的了解，亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。

 

我現年45歲，於2013年以1200萬賣出一個商業單位，持貨12年，賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司，不想交租，才買下該單位，其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。
幾年前因為唱片業式微，結束了製作公司，把單位出租，租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer，月入$40000。月儲$30000-$40000，其中有$12000爲月供基金，$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔，特別是月供基金，已供10年，尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一，學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋，H+0.85，月供$5500，尚欠90+萬。
賣樓後，銀行理財顧問sell咗我好多基金，我覺得認購費和手續費好貴，所以無買。我覺得買etf抵好多，管理費十分平，大跌市買入，容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎，我認為澳元息高，就算唔好彩對到翻嚟，存定期都可以。最初有進賬，最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。

 

現在部分澳元做定期。利息香港4%，大陸4.5%，澳洲3.7%pa，有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期，預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。

 

我的問題是銀行雖然有很多現金，各樣的投資亦都有進帳，但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188，在澳洲就買VAS，每次都是大市大跌才買，雖然股票昇值了，亦有股息收，但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命？但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後，無租收，感覺好手緊，會有洗老本的感覺。反而未賣樓前，銀行無咁多現金，但有租收，好好洗，每月都有錢儲，十分輕鬆。

 

我上收息課，是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券，覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案，給我參考。還有那份月供基金，不知道應該怎樣處理，才可減低成本?

 

期待收息102&103！萬分感激！

 

手緊人上

 

ANSWER:

讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走，套回950萬，變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入，將其賣走得到9.5mil，衡量點為950萬產生38000×12之年收入，正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售，賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期，餘下245萬借貸供$9400/月，那月正現金流為8600，而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%，比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓，在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。

 

讀者已供完自住村屋，後悔只係早年月供了$12000基金，相信係不少人冠名之「101 plan」，當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年)，真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢)，相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流，誰是誰非，大家自有判斷。

 

再講外幣掛勾，讀者竟然將七百萬換左做澳紙，仲要貴過$7.8/HKD，自此就將自投資局限於澳元投資物，又澳洲ETF又澳洲定期，真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林，況且澳紙而家係7.2兌港幣水平，已相對高了。一下不留神隨時返6.8，七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」，誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣，那可買入外幣ETF，3倍於澳幣兌美金升幅的，即澳紙升1%隻ETF升3%，那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金，向其他高收益投資物方法。

 

ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案，必須對樓、股、匯、債有一定認識，再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然，識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!

 

關於讀者的「曬命論」，筆者感受係佢既錢正在曝曬中，再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯，錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前，銀行無咁多現金，但有租收，好好洗，每月都有錢儲，十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既，梗係佢筆名叫「手緊人」啦!

 

昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、將準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:

 

投資物	單一債券	一組債券
投資物評級	金融機構只會提供較高評級之債券	可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合，回報「無可限量」
回報	視乎所選投資物。但不會高於20%	可以好高。不過當然風險都有提高啦
消費息口	借貸成本較高。3%	借貸成本低。1.6%之下
流動性	高。因為買入的債券評級好。很易賣走	可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期
入門門檻	少銀碼都可以做	入場門檻高些少
年期	大多是到期保本	組合債券。亦可選擇永續性債券

 

讀者算做較有資金的一位。兩個方案都宜。當然買返一間樓收租都係應該的。趁44歲借貸力初跌時運用槓桿。到55歲借都好難。最後有個更高的回報作參考，入場費只要40萬(HKD)

 

另外有同學問收息課程有冇平日班，筆者隔月開辦，今轉七月只有星期六班。見下:

標的物: 淡馬錫(評級AAA)

Current Offer Yield(你暫可勉強理解為息口): 4.9%

借貸息口: 3%

入場費: 約港幣45萬

每年所收息口: 95550

每年要支付息口: 45000

回報: (95550-45000)/400,000 =12.63%

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330