80後智取五樓在手的下一步 #570半山居民

Thanks looking into my case and please see how can I make the best use of my assets. Btw, my case is single, age 34, no dependent and no debt, mthly spend around $25,000。My annual income is 330,000 and my commission used to be  0.5M annually but now drops a lot with new compensation package.

I have a Carpark worths 0.35M mthly rental 1,200, no mortgage as well
Not sure how much can get as not very much directly linked to my sales. Btw, hv side income ard 6,000
So I may find another job later this yr in increase my fixed income if commission is not good

 

How to reallocate my asset?

 

答案

 讀者34歲單身女仕，可算是美貌與智慧並重(原因你睇埋落去)。早年經歷銀行業的輝煌時代(2000-2007)，工作儲落四間樓仔收租。可是自2008後政府不斷向銀行加強監管，現在不少有能之仕已離開業界，找尋自己應享有之高收入。讀者底薪不多，好在年享五十萬commission補貼再加上銀行staff loan優惠易借錢，令自己獨力開展了個不錯開局，怎樣為自己往後人生打算?

 

女仕們如要享受單身生活，就應先「自製家用」。即有冇老公打賞都好，自己生活都唔成問題。那女仕結婚後係咪等人養最好? 顯然不是! 見過太多女仕們婚後即辭職唔撈，最弊係終日留係屋企或睇埋些無聊雜誌(可能包括我呢個網)，長期將自己與社會脫節，致使和老公越見溝通困難。所以拜託一眾青春少艾，唔好以為結左婚之後留係屋企做少奶奶就可無憂安穩過世。

 

讀者上月收息課完後「罰留堂」，及後將自己情況寫出再寄回，原來係五樓樓主。已附圖像(見上)。由此見讀者也算是一個「小富婆」:

自住物業	3.2mil	1.4mil	Zero	5800	-5800
收租物業1	3.5mil	2.2mil	9600	8500	1100
收租物業2	2.8mil	0.9mil	7500	3200	4300
收租物業3	1.8mil	0.75mil	6800	3700	3100

 

股票 1.0mil(-25% return)

人民幣 0.2mil

一筆過保險 0.5mil(六年保本)

本年八月有40萬現金返。另原本係五樓樓主，賣樓後返4mil現金

 

因為樓買得早，所以每間樓都係供幾千蚊，最貴一間供8500。由於香港樓價在2009年後急升(已番了一番)，不少人都有上表情況，即收租近萬而供樓只幾千，係咁既情況點會有人放盤呢? 扣埋供樓仲有幾千蚊收，放左間樓收番錢只得1%年息定息。所以呢….香港業主大不想放盤，至多套下錢出黎玩下第二樣野，只要新投資物息口高於2%按揭成本，或最好高其幾倍，在此情況下產生正現金流不難。

 

那一旦加息讀者點算? 會唔會即時將正現金流收益情況逆轉? 如果加1-2%唔會，當加到4-5%，即香港按揭息口為6%之上，咁肯定有影響。不過請大家查一查，香港市面利率好高既時候，股票係咪亦同時井噴地升? 唔講投資，淨係定期息口都一樣跟升既。所以息口負影響樓價? 某情況是，但大部份時間都不是。

 

講返讀者，一個人用$25000，現時已製造了正現金流-5800+1100+4300+3100 = 2700。當手上4間樓全供清時，減去自住一家，預期正現金流為$23900，所以呢，其實只要讀者唔大洗，只要唔犯大錯比時間租客同佢供滿手上呢三間樓，可以擁有過得去的生活。

 

筆者自己亦將二十年華貢獻比銀行界，知道同業朋友開支得$25000一個月係唔夠洗的。現時讀者因為年尾commisson冇著落，所以焗住慳一點吧。那如每月要照舊的士出入、買野唔使諗、間唔中幫朋友埋下單咁樣，應每月開支$40000是個較好的數目。再假設香港物業回報率為4%，讀者所需物業為$45000*12 / 4% = 13.5mil。

 

現時讀者已買下及等租客供滿的物業為3.5+1.8+2.8 = 8.1mil。所以讀者還欠13-8.1 = 4.9mil樓房。那現時買入好不好? 由於讀者收入銳減，相信時機不再。應該做的就是將手上資金重組及分散，等樓市下個低潮。因本案讀者同昨天朋友一樣，都有條件等。

 

那….呢幾年係咪咩都唔做? 見讀者股票投資回報只得-25%，那可放眼ETF投資，隨時取回亦可收息。她反而不需太依靠債券，應採取較進取投資，因本身年輕亦同時承受著極大通賬風險。可以將原在股票及8月將有之40萬放在ETF被動投資。咁係咪買香港(2800)盈富基金? 當然不是，其實ETF在英美日都大把選擇，相信讀者再在下月上埋收息堂下部份，會得出一些每季收息ETF，海外房託ETF咁，更可以利用外幣為自己添些利潤。由於自己在銀行工作，不妨今次選對工具再加上消息之便利，投資無往而不利。下篇再談四百萬如何打算。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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