誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:

 

小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。

 

小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。

 

二人資產如下:

 

現金:500K

股票:150K

自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M

收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M

 

二人每月收入/支出如下:

 

每月支出

=家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K

=104K

 

每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K

 

每月現金儲蓄=35K

 

四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。

 

未來目標:

  1.     2年內生第二個
  2.     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。
  3.     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)
  4.     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮

 

局限:

  1.     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按
  2.     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基

計劃:

  1.   借稅貸買直債:借1M ,稅貸分4年還,每月還22K。連同手上資金,買一條4年期直債7.5% yield。扣除利息支出,年利率有10%,賺約400K。預計4年後,連同現金儲蓄,共有2.5M liquid asset。之後不斷槓桿買債,10年內,儲蓄足夠還清兩層樓mortgage。 兩層樓租金收入夠租dream house。
  2.   轉名準備買第三個物業:過兩年罰息期後,將收租物業(老婆名)轉我名下,待樓市跌兩成,買一間6M以下,完成三宅。但如果先行方案一,因為借左稅貸,過唔到兩個物業壓測。抑或應該轉左名之後先諗借錢買債?預計45歲前,儲蓄應足夠還清三層樓mortgage。
  3.   買倫敦/ 吉隆坡樓 :分散風險,出租又有人幫手供。想參加馬拉第二家園計劃,當中資金可買樓為退休準備。吉隆坡樓,約HKD 2M,5成首期,capital gain 空間較大。倫敦兩房單位,約HKD 4M,3成首期,租金收入應該較穩定,政治或市場風險較低。

請問諗sir 對本人計劃有何意見?應行哪一個計劃?或其先後次序?還是其他方法更合適並有效達至目標?謝謝解答。

 

新手爸爸上

 

ANSWER:

直債入場門檻20萬美金,讀者收入過十萬係高但可惜現金較少,想利用直債收10-15%息而保本的特性,可要再儲下錢。夾硬為買直債而做些恆大,碧桂園收十厘,唔係好方法。一個政策回塘,你現金唔夠而內房債波動較猛,好容易心慌而亂賣走。太多人同筆者公司既consultant team講佢買左直債就會坐到尾保本,但事實係2018年呢個債市咁少波動既時勢,都有人因股市氣氛唔好而中途改善主意。至於債基係中一批新手爸爸的,呢批老豆一般現金較少但仲叫有時間,看似洗費固定但其實大把變數,用住債基不保本但可少至十萬咁去收10%至25%息,視乎佢選咩債基及gearing level, 仲可隨時買賣,留此彈性對可冒點風險的爸爸更有利。

 

當了解新加坡歷史,你就明白馬來西亞唔可以做家園。Malaya是百年前舊名,1960年代為了併埋新加坡就將新加坡的s加埋上去,叫Malaysia。合併後幾年排華風潮不斷,最尾李光耀將新加坡從馬來西亞領出去,李光耀獨攬大權之前,最大的政敵是共產黨。所以有排華,才有新加坡。有李家在,少見共產黨。一些地緣的格局,是不會隨時間而改變。又如日本要爭資源必要侵華,英德俄三國必須鼎立才可令歐洲勢力平衡保太平,這些事百年不變。

 

若新手爸爸如果是華人,筆者勸佢移民前三思。筆者睇過發展商邀請陶傑介紹大馬房產,相信曹生對馬來亞,華人,李家,淡馬錫的來源及關係對比上較熟悉,不過近年出現曹生以外的大量馬拉樓講者,筆者驚佢地只知馬拉去邊好玩,但對當地政經及形勢判斷可有不及。

 

讀者出路是努力在港儲樓,佢高人工表示借貸力高,應利用此特點積極買樓脅持租客,供得十年自會令樓產出高現金流,到時讀者有得5萬或更高月現金流,想去邊做第2家園都好容易。夏天可留在希臘或日本一帶享受清爽夏天,冬季可轉到泰國或返香港避寒。想達成建議下方步驟:

 

  1. 賣走粉嶺3房,套回880減470=410萬。
  2. 停止想什麼借稅貸再槓直債個d野,很大機會依佢現時經驗handle唔到
  3. 由於仲有大圍樓一間,樓市再升都仲有資產去追升幅。
  4. 讀者人工高,可持410萬新套錢加65萬資金等樓市跌,跌市每見跌離頂15%,機械式買入一間600至700萬既樓
  5. 600萬樓深受平民投資者歡迎,因買後升再翻按很有機會可另用途徑按至八成,另外一旦要賣都易,承接者幾十至百餘萬首期都接到
  6. 用夫婦其中一人名買,買後轉讓比另一半,花點心思即可避走印花稅。夫婦或兄弟轉讓之稅規,同街外人有異,這已詳在買樓003講了
  7. 讀者儲貸力達2000萬,只要耐心等下又儲下首期,10年後用收租加自己錢供滿4間樓一點不奇,樓市跌佢買得越爽。升佢起碼仲有一間大圍補。
  8. 將買樓前的閒錢,分別投在債基及領展。債基係因為佢息高,收息101已授方法。未槓債基已派6至10%,槓埋12%至25%都可。收3年息已將本金近翻。呢個blog六年前已開始寫文,一路見證債基平穩走勢,為學生創造財富不少
  9. 閒錢買領展是為了保障一旦香港樓市往後只升唔跌,讀者都可以贏。因領展大致同香港樓價同升跌,唔想資金回報被樓價升幅拋離,此為其中一策。讀者未來5年撥部份錢儲領展,5年後連同債基賺得,現金應過800萬。可開展在私銀低息槓桿咁買領展。到時連領展個息都槓至吸引水平
  10. 筆者上述投資組合規劃,無論樓市將來升,或跌,都令主角站於不敗之地。這才叫理財策劃,而唔係sales賣產品個隻
  11. 讀者本身工資高才有博樓市跌而快大贏之底氣,其他人因情況而異,照抄咁做後果自負

 








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