誰有博樓市跌而大贏之底氣? #1869

諗sir你好:

 

小弟是諗sir學生,上月曾發文到貴公司另一個電郵地址,可能電郵地址不當,未能得到諗sir 回覆。現再發文,問題稍有更改。

 

小弟與太太今年30歲,正是諗sir著作所講的30歲庸才,不懂投資理財,一直都覺得港樓太貴,幾年來租樓住,大大錯失良機。不過去年讀畢《樓換樓》及《收息論》後得到莫大啟發,膽粗粗於上個跌市第一次置業租比朋友,現在賬面已賺1.2M。另外,由於剛有小朋友,靠家人幫助1/3首期,買三房自住。本人今年三月完成收息101課程,希望能得到諗sir 就着本人情況再加指點,為家人提供更好居住環境及早日財務自由,萬分感激。

 

二人資產如下:

 

現金:500K

股票:150K

自住物業 (粉嶺私樓三房):今年中買入價:8M/現估價:8.8M/尚餘:4.7M

收租物業 (大圍私樓兩房):去年底買入價:4.6M/現估價:5.8M/尚餘:3.5M

 

二人每月收入/支出如下:

 

每月支出

=家用22K+稅及保險15K+兩物業供款及雜費36K+養車6K+日常支出25K

=104K

 

每月收入=月薪125K+租金收入14K=139K

 

每月現金儲蓄=35K

 

四年後,家庭收入過200K,其後增長難預計。

 

未來目標:

  1.     2年內生第二個
  2.     5年內,透過內部轉讓甩人頭,買第三個物業收租。
  3.     7年內,住dream house,現售 16M/租35K(知道貴樓租抵過買)
  4.     50 歲前財務自由,馬拉或泰國養老可考慮

 

局限:

  1.     剛買樓,流動資金不多,物業未可加按
  2.     驚死,想要保息保本,prefer 直債多於債基

計劃:

  1.   借稅貸買直債:借1M ,稅貸分4年還,每月還22K。連同手上資金,買一條4年期直債7.5% yield。扣除利息支出,年利率有10%,賺約400K。預計4年後,連同現金儲蓄,共有2.5M liquid asset。之後不斷槓桿買債,10年內,儲蓄足夠還清兩層樓mortgage。 兩層樓租金收入夠租dream house。
  2.   轉名準備買第三個物業:過兩年罰息期後,將收租物業(老婆名)轉我名下,待樓市跌兩成,買一間6M以下,完成三宅。但如果先行方案一,因為借左稅貸,過唔到兩個物業壓測。抑或應該轉左名之後先諗借錢買債?預計45歲前,儲蓄應足夠還清三層樓mortgage。
  3.   買倫敦/ 吉隆坡樓 :分散風險,出租又有人幫手供。想參加馬拉第二家園計劃,當中資金可買樓為退休準備。吉隆坡樓,約HKD 2M,5成首期,capital gain 空間較大。倫敦兩房單位,約HKD 4M,3成首期,租金收入應該較穩定,政治或市場風險較低。

請問諗sir 對本人計劃有何意見?應行哪一個計劃?或其先後次序?還是其他方法更合適並有效達至目標?謝謝解答。

 

新手爸爸上

 

ANSWER:

直債入場門檻20萬美金,讀者收入過十萬係高但可惜現金較少,想利用直債收10-15%息而保本的特性,可要再儲下錢。夾硬為買直債而做些恆大,碧桂園收十厘,唔係好方法。一個政策回塘,你現金唔夠而內房債波動較猛,好容易心慌而亂賣走。太多人同筆者公司既consultant team講佢買左直債就會坐到尾保本,但事實係2018年呢個債市咁少波動既時勢,都有人因股市氣氛唔好而中途改善主意。至於債基係中一批新手爸爸的,呢批老豆一般現金較少但仲叫有時間,看似洗費固定但其實大把變數,用住債基不保本但可少至十萬咁去收10%至25%息,視乎佢選咩債基及gearing level, 仲可隨時買賣,留此彈性對可冒點風險的爸爸更有利。

 

當了解新加坡歷史,你就明白馬來西亞唔可以做家園。Malaya是百年前舊名,1960年代為了併埋新加坡就將新加坡的s加埋上去,叫Malaysia。合併後幾年排華風潮不斷,最尾李光耀將新加坡從馬來西亞領出去,李光耀獨攬大權之前,最大的政敵是共產黨。所以有排華,才有新加坡。有李家在,少見共產黨。一些地緣的格局,是不會隨時間而改變。又如日本要爭資源必要侵華,英德俄三國必須鼎立才可令歐洲勢力平衡保太平,這些事百年不變。

 

若新手爸爸如果是華人,筆者勸佢移民前三思。筆者睇過發展商邀請陶傑介紹大馬房產,相信曹生對馬來亞,華人,李家,淡馬錫的來源及關係對比上較熟悉,不過近年出現曹生以外的大量馬拉樓講者,筆者驚佢地只知馬拉去邊好玩,但對當地政經及形勢判斷可有不及。

 

讀者出路是努力在港儲樓,佢高人工表示借貸力高,應利用此特點積極買樓脅持租客,供得十年自會令樓產出高現金流,到時讀者有得5萬或更高月現金流,想去邊做第2家園都好容易。夏天可留在希臘或日本一帶享受清爽夏天,冬季可轉到泰國或返香港避寒。想達成建議下方步驟:

 

  1. 賣走粉嶺3房,套回880減470=410萬。
  2. 停止想什麼借稅貸再槓直債個d野,很大機會依佢現時經驗handle唔到
  3. 由於仲有大圍樓一間,樓市再升都仲有資產去追升幅。
  4. 讀者人工高,可持410萬新套錢加65萬資金等樓市跌,跌市每見跌離頂15%,機械式買入一間600至700萬既樓
  5. 600萬樓深受平民投資者歡迎,因買後升再翻按很有機會可另用途徑按至八成,另外一旦要賣都易,承接者幾十至百餘萬首期都接到
  6. 用夫婦其中一人名買,買後轉讓比另一半,花點心思即可避走印花稅。夫婦或兄弟轉讓之稅規,同街外人有異,這已詳在買樓003講了
  7. 讀者儲貸力達2000萬,只要耐心等下又儲下首期,10年後用收租加自己錢供滿4間樓一點不奇,樓市跌佢買得越爽。升佢起碼仲有一間大圍補。
  8. 將買樓前的閒錢,分別投在債基及領展。債基係因為佢息高,收息101已授方法。未槓債基已派6至10%,槓埋12%至25%都可。收3年息已將本金近翻。呢個blog六年前已開始寫文,一路見證債基平穩走勢,為學生創造財富不少
  9. 閒錢買領展是為了保障一旦香港樓市往後只升唔跌,讀者都可以贏。因領展大致同香港樓價同升跌,唔想資金回報被樓價升幅拋離,此為其中一策。讀者未來5年撥部份錢儲領展,5年後連同債基賺得,現金應過800萬。可開展在私銀低息槓桿咁買領展。到時連領展個息都槓至吸引水平
  10. 筆者上述投資組合規劃,無論樓市將來升,或跌,都令主角站於不敗之地。這才叫理財策劃,而唔係sales賣產品個隻
  11. 讀者本身工資高才有博樓市跌而快大贏之底氣,其他人因情況而異,照抄咁做後果自負

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

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第二堂 (可網上修讀)

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公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**

(限時安排)
付款後即可以全部三堂網上學習,
並可於2021年首兩季補回真人教授的第二及三堂。
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00
第三堂真人教授:2021-03-16(二)19:15-22:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

(限時安排)
付款後即可以全部三堂網上學習,
並可於2021年首兩季補回真人教授的第二及三堂。
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00
第三堂真人教授:2021-03-16(二)19:15-22:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機


[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15

TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15

TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】course code:TELY71
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年2月27日 下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
全三課費用:$3000元
地點:佐敦
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001  第一堂:
 選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
買樓001  第二堂:
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
買樓001  第三堂(手把手):
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

講解

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】course code: TELY72

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)

第三課:2021年3月6日 14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到

地  點: 佐敦

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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