跌市撈底三個三字訣

Dear Lum Sir,

多謝你的e-mail, 或者我講一講我的情況俾你知, 待你俾D意見我們, 
本人同先生都是大約四十歲, 本人收入約20K, 先生約25K, 有一對子女, 大的9 歲, 小的4歲, 現住在屯門區快將供滿的兩房單位(還有兩三個月)價值約3.6M -3.8M(本人和先生聯名持有), 手上的現金不多, 有大約值20萬的股票, 人民幣約5萬元. 隨著子女日漸長大, 希望換三房單位, 最終希望在退休前有三間樓在手, 本人現有以下打算, 望Lum sir 指教:

 

1. 在供滿後再按給銀行, 以套取現金待樓價下跌時買第二或及第三個單位, 自住單位由本人再做按揭, 按7成, 供30年;
2. 在供滿後單位會轉為本人單獨持有, 先生會等樓價下跌再買三房單位/ 細價單位;
3. 在樓價下跌時, 我們打算讓先生向銀行借九成買三房單位, 然後再用先前樓按所得再買二百萬以內的舊樓單位收租.
4. 在買完三房單位後, 現住單位會出租, 出租單位只可借5成, 如没有銀行的出租同意書而出租, 會有甚麼問題?

答案

 

看來讀者都係有錢必還,爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先,等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友,人工不算多,現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨,唔係坐係度咁簡單,請你先具備幾個要點

 

 

懂借貸
跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡,大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓,現時將間樓先供滿後再借出,倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字,仲要租個保險箱黎放好份契,每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。

 

除非你已坐擁億計現金,否則趁後生仲有銀行借錢比你,適量借貸為自己產生被動收入,再用銀紙眨值去加速債務縮減,是在亂世求生的一招。所以懂得利用借貸,搵既錢多過你打成世工。

數口精
筆者有不少數口精的人客,永遠keep住個按揭唔清,爭五萬分五年還,完左又續五年。你可以自己計下,每月還息都係百餘元,平過你租箱。所以數口精根本唔關你做邊行,而係後天鍛鍊的。數口精心敏銳,係跌市幾有用不言而喻。

 

心要定
個(股)市係跌左四千點,你現在的投資決定是否在跌市前就已草議好既呢? 如果你只因一輪跌市而改變投資想法,我怕你在跌市後買入,只一輪升市又改變想法將樓沽出,只賺得十零廿萬。及後又咪係睇住人升,捉到魚都放唔落口。所以諗樣叫人趁後生就買股票,是因為投資是個心理上的鍛鍊。投資固然要,不過心法行先。

 

所以諗樣叫今之讀者不要執著供滿單位,至於佢贖完樓又再諗住將間樓遲下加按之方法令諗樣不明。 假如讀者不執著於供滿樓而先在幾年前套現買多一間,現時情況簡直由北極跑到坦桑尼亞。

 

返回現實,可將樓房加按至五成後租出,增加自己總收入。再將套到的1.8mil存放銀行,保守就用mortgage link戶口抵銷利息支出,再唔係冒少少風險收5至6%息,方法要往後搵時間在堂上詳講。

 

如將樓房按至7成,銀行會先問你單位是否自住的。及後如發現租出,一係call-loan,一係加息,後者為多。那有不少人又將該房轉到另銀行,不見得會家散人亡或告上法庭的事。

 

此讀者的發問想信有不少blog友都想知,筆者已講做法,但最重要的是唔好當跌市買樓係「坐定定等跌」咁簡單,講得再白些就是你要先找來資金、自己識計數買邊間,買入時及買入後要有心理預備經歷升跌,那才有能耐在跌市撈低及後贏錢。希望今次讀者來信幫到大家!










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