為樓傷感情賣樓要醒定

諗樣兄你好:

本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓，當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻，點知一等就3年，樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位，要租樓而唔開心，時不時為此引發爭執。眼見2013年樓市都唔覺有回落跡象，實在感到迷失，到底應該保留實力等跌市再入一個甚至兩個單位，定係唔好再等再忍，耗盡所有彈藥去買翻2010年250萬，而家要500萬嘅3房單位呢?

 

唔買，太太又成日埋怨好難頂落去。買，又好似立即蝕咗250萬咁。現提供資料如下，希望諗樣兄能提點一下，等本人唔駛再為樓而影響家庭感情，冇晒生活樂趣。

 

本人與太太均為40歲，月入各$35,000，合共$70,000。因兩人皆要供養父母，每月七除八扣只可儲$20,000左右。本人為文職市場銷售，太太任職保險。育有二兒分別為4歲及2歲。賣了自住樓後加埋積蓄約有200萬，當中有約50萬做人民幣定期，其他資金因怕萬一樓市下跌時機到未能靈活取回唔敢投資，放在銀行收港元定期好低息。現時以$12,000租住深井一3房單位，業主今年好有機會加到$14,000但同區及荃灣想買普通3房已叫價過500萬，仲要冇盤睇。500萬樓下有盤都係質素頗差的。

 

太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業，不用擔驚受怕要搬來搬去，但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況，男人四十，同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況，請諗樣兄幫手度一度，睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!

 

唔想為樓傷感情的人上

ANSWER:

既然太太咁想買樓，不如你比首期佢負責借錢，大不了之後供樓共同負責，佢做業主加借款人，你做擔保人。咁做係為左令太太認真考慮現時買樓風險，因層樓跌左你們是要一齊上身的。另外用太太名可令你於將來樓市下跌時自行買樓，及做九成按揭上會，係新辣招下此乃靈活走位之策。

 

男人四十，同聲一哭。試圖估市升跌而不做對沖，無論係股市或樓市都要受嚴懲。你們的最大借貸力為3.5*(2.65mil)=9.2mil，現時買入三百餘萬之大兩房只消耗購買力之30%-40%，條數仲計得掂。請你去海濱花園或深井睇一睇，近四百萬仲有交易。有些不實用之三房如荃灣華都花園或麗城花園大兩房你考慮過沒有?大兩房如冇工人應該夠住。至於你想係荃灣買樓齡新之三房，冇五百萬是沒有可能的。

 

現時買入三房打算長住實在消耗你們太大購買力，萬一下跌即會好傷。請和太太商量下列方案: 1.先買兩房而搬入去自住，唔使再被逼遷，當將之前贏左既錢買間「細細地」樓房快手供完佢。2. 買入兩房收租而自己租住荃灣三房，以租養租為求減低加租及樓市再升對你們之壓力，更解決住屋大細問題。

 

用方法一可以做到九成上會，更可只做八成按揭慳返些少按證公司保費，八成上會年期廿年還款應不會得出勁貴之保費。如選方法二只可做七成按揭或更低，搵個有錢業主希望佢唔好租你一年後又趕走你賣樓。

 

無講方法一或二，都可令你淨低過百萬現金係戶口，閒放戶口太浪費，可買入之前筆者提過的債券基金，又或中電股票收息，保守派年息收約4%，一年上下波幅避多為10%之內，算是穩健投資，此舉令你月入平均多$4000，減低供樓壓力。如你還未放心，可同銀行開立靈活按揭戶口，你借3.50mil最多可放入借款之一半，存款可收回等同你按揭息率之利息，即如你按揭銀行收你年息2.1%，你可以放入3.5mil/2=1.75mil，收2.1%息。近乎零風險。

 

在此勸喻各位，如果賣樓所賺金錢少於你工作十年儲到之金額，而你又只得一間自住樓，在「博」之前請諗清楚。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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