買樓需要考慮點(黃埔花園)

黃埔花園是「和黃恩物」，座落係「紅磡隻船」附近。樓齡由第一期金柏苑26年到第十二期銀竹苑20年不等。港鐵工程正如火如荼進行，於2015年竣工及延長觀塘線至黃埔作總站。由於有港鐵概念，屋苑呎價由2007年既$5000升到而家$7600一呎。究竟呎價仲有無得升呢?

需要注意同一屋苑，不同座數都會有呎價上既差異。原因可以係同最近地鐵站既遠近，有冇商場，景觀所致。先剖析一下黃埔花園。讀懂影響呢個屋苑既因素令你睇其他屋苑時更得心應手。(借用美聯物業平面圖)

同一屋苑有新舊，單位質素大為佳

黃埔有四個地鐵出口最近屋苑(請見圖一 MTR)。二期同十一期將會係最大受惠者。因為佢地向兩邊行都有地鐵站。如果你走入屋苑，你會發覺十一期走廊大堂明顯比二期新淨，原因係十一期比二期遲兩年半入伙。另外檔次都係另一個原因造成差異。二期只提供469同558兩房單位，469呎仲係成個黃埔入面得二期獨有。相比起十一期有551至750呎單位，二期單位細而令平均成交呎價較低，現實的講入面業主無咁有錢，大堂都唔會執得咁靚。不過如你想係黃埔搵個上車盤，兩公婆唔生小朋友，469呎絕對係平價選擇(都要3.5m左右)! 注意間房係細到放唔到5呎雙人床，4呎半都好勉強個隻。

鑽石廳形響樓價

相信好多人都知黃埔單位係採用唔實用既鑽石廳。去睇黃埔，接受鑽石廳差不多係for sure。其實凡事有例外，七期(見圖一黃圈)有「長形廳」單位供應，仲要係向海同向「海名軒」添! 不過向海單位由888呎起，費用稍貴，還請三思。

一街之隔，差天共地

地鐵站入口當然令一期(見圖一紅圈)呎價上升。但一期走貨慢同埋成日比人壓價。原因何在? 因為一期隔離就係三十年樓齡既紅磡新村，因樓價較平而令住客質素下降(試間有錢仲住係又舊又細既樓係少數)，同埋不時有南亞裔人仕出入。買家因為唔想第時小朋友落街就見到一群南亞人而卻步。種族歧視其實從來都無消失過，如果落街見到日本人會令樓價上升的! 相反係其他期數有條馬路隔開複雜人流，買家承接積極。一條街可以爭很遠。

內園比街景受歡迎?

一般街景較開揚係會貴些少。但黃埔只有16層高同埋二、五、十一、十二期向街都會見到大巴士經過，所以買家寧願選擇內園。現在新屋苑成四至五十層高令巴士聲根本唔成問題，所以此現象可能只係黃埔獨有。注意黃埔16樓係無電梯到，請不要在報紙見
到16樓寧舍平價而打電話去騷擾agent哥哥。

地鐵會令樓價上升?

一般而言是會的。但黃埔紅磡將來會係三線匯聚之地(沙中線，東鐵線，西鐵線)。道路設計能否負荷十分存疑。注意地鐵可以解決問題，亦會帶其他市民到該區製造問題。荃灣西一帶由2003年尾西鐵啟用後呎價約$2700升到2008年高位約$4200一呎，升幅達55%。黃埔花園淨係由2008年高點到而家都升左四成。升幅會否過份透支? 如果再升兩成到九千蚊呎，買家會有很多較新樓齡既選擇。

商場管理不善

唔好睇少樓下個商場。和黃既匯景，紅磡都會海逸商場都係敗筆。相反新鴻基管理有道，將沙田市廣場由街坊場升到地區而家再到國際場(有遊客)。直接提升沙田市中心樓價。黃埔已經係和黃咁多個場搞得比較好既一個，能否抓緊地鐵機遇將商場同屋苑提升? 筆者信心不大。

總結

根據情報黃埔宜家有大部份盤係丟空等出租的。看來業主叫價過份積極同埋「死揸等地鐵到」既心態過重。該區優勢在於商廈落成機會率大同埋居屋出現率不高。屋苑現價投資價值不大。如有平市價15%既盤出現而又比你搶到既，則不妨考慮。

一個屋苑已經有咁多野學。人說股海無涯，其實「樓海」亦然。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。