諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!
我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!
現家庭情況如下:
丈夫48歲,月入28K,15個月糧;
小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱);
家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。
1) 現有資產:
– 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。
2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:
原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。
已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。
現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有
銀行2014年5月估價 | 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還) | 每月供款 | 每月收租 | 購入價 | |
工廈A | 3,600,000 | 1,440,000 | 6,655 | 7,800 | 900,000 |
工廈B | 4,000,000 | 1,600,000 | 7,394 | 9,300 | 1,500,000 |
*工廈C | 7,500,000 | 3,000,000 | 13,863 | 17,000 | 7,000,000 |
合共貸款 (HKD) | 6,040,000 | 27,912 | 34,100 |
*工廈C – 自用加部份租出 (已分間)
## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750
想法:
l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。
請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。
學生胡小姐敬上
ANSWER:
學生描述情況頗為兇險,可是亦有賴早年投資物業、更是租呎幾何級數上升的觀塘區,現在三間工廈合共提供淨值(360-144)+(400-160)+(750-300) = 906萬,一般月搵2-3萬銀既打工仔想累有此額淨值,真係撈成世都搵唔到。適當運用槓桿加區份得宜為學生產出此等財富。
全港工廈空置率正微微下跌,由2011年6%跌至5%,由於地鋪租金上跌、住宅需求旺盛,不少人將需求轉向工廈。有人問工廈前景是否秀麗? 由於搞生意不是必然所以工廈單位一丟空可能半年,大家投資前要細心學習。至於學生、明顯持有物業種類集中一處而借貸力已在旺市用盡,所以支持學生賣走其一工廈減磅,轉各其他投資分散風險。
當聽人言分散風險,其實唔係人人都有此需要的。筆者眼前已手持數隻基金的阿婆、被金融人員游說再買多隻基金去「分散一下」。其實分散風險有邊際效益,將已有五隻基金的組合再加一隻,所能減低的風險已經不大。讀者賣走工廈B套有2.4MIL,令自己減至持有1160萬市值工廈而結欠為440萬,即38%,情況較令人放心,可抵880/1160 = 25%的市值跌幅。如果而家乜都唔做亦可抵19%之跌。可是不放走其一工廈令組合基數過大、1510萬的PORTFOLIO每補10%都要成150個,難免再RECALL學生早年「金錢及精神損失非常嚴重」之事。留意公司持有物業或工廈組合都在跌市首先被CALL LOAN的,因有限公司萬一倒閉,銀行未必在半澤直樹咁同佢追返個幾億數。這亦是銀行呢幾年借錢不是要公司老闆「上身」加PG的原因。
如果學生學生胡小姐自己仲有些少現金係手,筆者會叫佢諗諗不如係觀塘工業區就近買間麗港城。該屋苑1990年樓長實出品再加上鑽石廳,呎價在2007年之前都係大落後。原因不外乎唔係地鐵站上蓋及配套不善,可是2007年後觀塘整個工業區商業化了,屋苑呎價有起色(見頂圖):
太古城(實): 7.96%(JAN 2013 – DEC 2014)
黃埔花園(實): 13%(JAN 2013 – DEC 2014)
麗港城(實): 14%(JAN 2013 – DEC 2014)
明顯是麗港城附近工商廈有新人流湧入、該區租賣兩旺,而該屋苑是唯一屋苑座落咁近既地方。
可是讀者手頭現金太少、仲有單PLOAN係手,不宜再將錢再壓死係磚頭。較可取是將賣走工廈B套有2.4MIL放入債基,近日債基應放之MARKET由美洲已走。可留意事件為新加坡加入量化寬鬆系列,所產生的漣漪效應頗為深遠。新加坡及香港為亞洲兩大資產儲存中心(東京因語言及同受幣貶影響、始終成不了事),現在坡紙要跌,等於新加坡政府額外徵稅,新加坡股市現升近1%(留意該國股市一向悶過鬼、1%已經大波動的了),資金如何流竄值得關注。
2.4MIL債基收息12-15%,即$24000-30000一個月。買入後可看兩個因素去決定是去是留。上月收到不少人「求救」,在11-12月跌市未懂處理手上投資組合,只好說大家如只再集中去搵「有咩好買」?在投資方面不會有進步,奠談投資上獲利。更慘是過份入手、未獲利已先受其害走火入魔吐血受傷。希望各同學知道一個投資之原理及由來後、面對市升市跌自知辦法應對。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排:
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.
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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F
是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略
講 者:聶sir
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(課程編號: YUS40F)
【我要報名 網上填表】
聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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【 按此進入 課程】
【我要報名 YUS41U: 網上填表】
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*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]】
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第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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聶SIR【股市淘金系列】課程
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
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2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
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短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。
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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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![美股隊長](https://homebloggerhk.com/wp-content/uploads/2017/10/美股隊長-1.jpg)
講座內容:
● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析
備註:
*內容和2月27日講座內容一樣
「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播
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【 美 股 隊 長 課 程 】
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持有《美股隊長手冊》者,
如使用「美股課程100元優惠券」,步驟如下:
1. 必須在報名之前出示 ***每人限用一次***
2. 拍照「美股課程100元優惠券」
3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
([email protected])
4. 行政部會提供報名連結予閣下
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2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課,隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)
主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統,適合年輕朋友)
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統,適合忙碌中產)
4. 永恆組合 (ETF 交易系統,適合低風險穩健人士)
另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席,可免費改至下期實體課,暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間:2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區:尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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第二階段:實体課堂 - 2019-06-23(日)14:00-18:00
費 用:$3580
地 點:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]】
![_____0_JSB](https://homebloggerhk.com/wp-content/uploads/2015/06/0_JSB.jpg)
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間:尚待公佈
費 用:尚待公佈
費 用:$1680
【半年一次,只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧
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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處:
- 彌補本金不足
美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。 - 控制風險
美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。 - 賺取期權金
沽空風險有限的「價差組合」(spread),
賺取期權金 (premium)。
左:美股隊長接受《新城財經台》訪問
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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】
美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)
課程重點:
* 暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
* 全網上課程,不設實體課
* 每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,
* 特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,
* 教學影片全長約20小時
學費: $6800
曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800
學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用
課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(草
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?
圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財
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–【 前 往 【美 股 隊 長】 講 座 】–
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
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價格: $3888
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*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
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欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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