九成按揭同七成之分別#766

sir您好,本人己讀了十月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料:
有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬,
自己生意收入萬,太太是家庭主婦家中小朋友七及四歲,
現金有二百而每月家庭總開支約

本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。
現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎?

另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎?

我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢?

如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續?

又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算?


謝謝你的耐心

真庸才

answer:

加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。

讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。

至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。

當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。

至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$170002.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。










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