32萬。年11.4%。低風險 #638案窮中產

Dear Lum Sir,

I am Mr. A. 傭才一名，請賜教！

今年39歲，在政府工作，月入 65000。太太36歲，在政府工作，月入 45000，有兩小孩 (4歲+ 0歲) ，如無意外，可做到60歲，雖然很希望50歲退休。

 

股票現值270萬，原值300萬 (85%為藍籌，15%為二三線股) 。

 

在大陸定期的RMB現值150萬港元，年息3.3%。

 

我和太太共同擁有一間約40多年的何文田三房樓(實尺約700尺)，現自住，04年200萬買入，現值700萬，租值有2萬，按揭欠90萬，P按2.05%，月供15000，2019尾供完。

 

我和太太生活節儉，收入減去日常開支、保險、交税、工人各項費用，每年可儲70萬以上。2015尾，保守有140萬現金。

 

問題如下，請賜教：

1.      由於工作忙，又太用心教仔，早年不知H按的好處，錯過了靚rate，現在怎辦？現在才轉H按加套現，值得嗎? 如套現，應套多少才是安全水平？

 

2.      其實我和太太想在2016頭，多買一層在九龍市區的大單位(實尺約800-900尺) ，因想全家人有多點空間和工人房，但現在價錢全部要1100 – 1200萬，很貴，怕摸頂。同時，我不想賣掉現住的樓，因我曾租過出去，租值有2萬，回報很好，又有重建價值。不過，我的股票可放，希望2016前可返家鄉！依我的情況，究竟我應該怎樣部署買多一個九龍市區的大單位？

 

3.      我又聽過可在銀行開戶買債券，如我不買九龍市區的大單位，我夠班開戶嗎? 買債券真的好嗎?

 

Thank you very much!

Mr. A

 

 ANSWER:

即係如果你要由羅湖去尖沙咀購物，錯過左可以有位坐又快到點的直通巴士(公車)，唔通真係唔搭東鐵嗎? 讀者早年錯過左最低息既hibor plan，莫非真係要等足十幾年到下個息口低位，即企足成個鐘等下班直通巴士? 當然唔會! 最緊要係你清楚目的地係要到尖沙咀卓悅掃貨真價實的日用品，成箱貨運返內地既價差，已足夠彌補你由直通巴轉搭東鐵的「(感觀及時間上)損失」。

 

 

留意筆者文中所舉例子都「大陸化」了。先聲明筆者同意香港保有獨立的司法制度及(較)高人權水平，這也是為何內地人要走到香港買包包而唔係上海LV買包。今天生果新聞有講，內地人在香港的消費金額下跌，原因係人均消費金額下跌，而家來港的同胞唔再買名錶、只係去藥房掃貨了事。咁原本買錶既「大陸人」去左邊? 美國、澳洲、加拿大是也。林奮強在2012年1月在報章提及:「2010 至2014 年會是「黃金5 年」，本港將迎來千載難逢的一段高增長期。若能把握機會，本港可望成為繼紐約、倫敦之後全球第三大國際都會。」可是臭坑出臭草、物以類聚。有怎樣的香港人、就類積了怎樣的遊客。香港人、大多是將槍口指向人而從不是自己。

 

 

7.1過後，大幫香港人遊完行又坐係office食花生，不知深省後有否增加自己在家庭及公司的貢獻。其實廿年過後，有質素的內地人增長了不少、英文好智慧高，當然我明白他們的錢可能是從別人搾壓出來，惟你又有將家中的菲傭平等對待嗎? 這批「高質共產」在沙士後來港，筆者在銀行工作時見住佢地一班「o急神(Gibson)」拖銀入行、說實話如果無佢地今日筆者完全唔係呢回事、而當年作為我mentor的幾位師兄，今日都司機出入幾個小朋友，有著美滿的家庭生活。有感電視(或FB上)對不少內地人是錯誤描述或有意識地誇張了，其實當中不少人是有質素、有見地、禮儀比港人更好的。而此批人將不復再來港。

 

 

那讀者怎樣回應香港的「走低」?首先此走低是用40-50年去完成，你買間樓都只揸十年八載，此時香港作為亞洲資產儲存中心的角色未變。現在宜先把樓房盡加按套現，夫婦夾埋(65000+45000)政府工而唔買樓作投資保障，根本係浪費左自己呢個社會角色。公務員唔會有意外之財，咪旨意一年可突進帳百萬。可是銀行好願意借錢比呢類人(當然其他工作穩定者亦可)，在計算到家庭借貸力為(65000+45000)/10000*2.59*50% = 14.2MIL後，現何文田樓應加按至70%，套出700*70%-90 = 400萬。

 

 

讀者有270萬股票、150萬人仔，再加400萬新套出資金、合共約850萬港幣。在中原城市指數未回夠20%情況下，呢位已有樓住、手持一球美金的庸才不應買樓。當言道:「窮人要博、有錢人亦可隨便花錢買樓。」惟獨此栽庸材兩頭唔到岸，應學好理財知識去部署。

 

先予一招，早日Jackson完成了收息堂後，到銀行拿了個意見，內裡是將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔，唔喜可轉)，上圖有示。由於債券選擇得宜，每隻債可loan out的ratio頗高，即呢$1000000可收息$45880，由於買後借回$680000，有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回，所以讀者實出320000，而收息(45880-9123)=36757，所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%，而投放的債券風險不高，只是因懂得選債所以找著了低風險而高回報的投資策略。

 

 

當你知道懂得投資可收11.4%之後，那還急於撲入香港樓市買樓嗎? 如果真係要住好些少，可行以租養租。另外同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂講既方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深，冇人肯SELL。」Jackson都係「仙人路數」之後，先至獲得重要情報。至於Jackson想問既1.43%息口有冇得再平d? 筆者問了，真係未有。反而要注意市場變動下要補售所預資金。惟此方案已是頗fit了，請留些利潤比人賺吧。做事咪再咁「香港人」、大家明白嗎? 先謝讀者提供文章部份資料!

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

 

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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