後悔賣樓的煩惱人 #746

 

你好，本人已報買樓及收息班，希望你能指點迷津。本人及妻子40歲，有兩孩，是早年賣樓如今後悔的一群。本人月入38k，妻子月入20K，扣除支出每月僅儲5000元。手頭資金250萬，但無物業在手。租樓每月支出17k。希望善用借貸力，盡快買樓抵銷租金支出或作自用。 本人有以下想法，希望諗Sir給點意見：

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疑惑一：

先上車，但未決定九成買約350萬物業，

還是以七成買逾400萬物業，

或是以五成購300萬套房舊樓？餘下現金運用債基方案，抵銷租金支出。

 

疑惑二：全數資金運用債基方案，以債養租，等待明年更佳時機？

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ANSWER:

 

恕筆者偏頗，認為人到四十未有樓係手是個大問題。說得再精準一點，係人到中年如未開始為自己建立資產，問題將會延伸至50、60、令自己賺錢既速度永遠不上錢幣失去的借貸力。近日不少人問點解外幣跌得咁「殘」，筆者愚見是美國QE3已停，即加印銀紙告一段落，早前由美國借走去投資海外的資金要回籠，買起美金。另各國樂於見自己貨幣貶值，令年尾公司埋數可以靚仔一點。所以美金上升、一呼百應。惟花旗人善於操控大家對美元的預期，升跌韻律存於一通道之內。可能今日美金之上升、是為了他日再貶做準備。至於日圓兌美金下跌逼近120近期低位，如同之前的160或早早年的330兌1美金相比，實還有很大距離。當地要復興經濟，或要親和中國去脫出花旗人之看管。

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樓實在可以唔買，如果你手上已有更能為你提供正現金流的資產，如生意、硬商品或直債。筆者早年工作亦為不少客戶到老時將樓換做直債，制定老年穩妥收息策略。試問一間每隔幾年都要夾錢裝修既舊樓，點夠誠哥或獅子的直債實在? 當然大部份人如淨資產值未過10MIL，宜趁後生快手借入美金去控樓房再讓時間貶抑債務，讓租客令你持有債務而不心荒、令借貸力不受損。讀者管有250萬，每月幫人供樓，一心等樓市大跌再買不屬好方法。

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要知2009年至今香港樓市已升一倍，真係唔知要點搞跌個樓市先滿足到各位心中既「低價」。讀者在兩年之後借貸力會各下走，實現時先入手較細碼樓房一間，行以租養租。五成上會用不盡槓桿、而當中產出之租約亦不合讀者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租約去完成一生三宅之夢，相反讀者人工未低見此地，故五成上會不是選擇。七成同九成相比差別在要否支付按揭保險費、及九成上會要求文件較足。所以買樓001在開首便提出買樓要做足準備，文件及可買之樓房是可一早計好哂，咪比自己亂去發夢買大宅、或夾硬上錯玖瓏山。講返讀者，較有建議九成上會之傾向，按揭保費是加借多十萬，即每月供多幾百，惟假設買350萬樓，保有2成首期(即70萬係手)有更好運用方法。

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讀者借貸力為(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此數字幫助各位判斷自己借盡可買幾貴既樓。當然本身有債務會令其下降、又或可作些事情將補削弱的借貸力補回。近日開辦新課程買樓002談點去不傷借貸力去借首期，變相加快買樓速度，或為做生意人仕重新規劃點去較易問銀行去批出貸款。如像讀者無樓在手者，宜在旺市用一半借貸力去入手樓房，故350萬價位樓房為合適。

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250萬手上資金用掉50萬去買樓，那不禁有人問:「讀者自己租緊間樓都唔係細，成$17000月租，咁點會自己屈就入住三百幾萬樓?」其實3.50mil係可以在2014年買到三房的，仲要係西鐵站附近(唔係朗屏、錦上路)，呢間樓買完筆者仲有錢淨落返自己袋。當然選取技巧在一篇文講唔哂! 至於讀者暫冇預佢有能用50萬入手三房安置好家人、只想像佢會好似其他人咁將入手間樓借比朋友住，每月朋友之打賞希望夠cover按揭支出。而時間一過，樓自有人幫手供滿，而樓市升跌亦可用此樓房將其適當對沖。

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用剩200萬，可將當中150萬作債基方案，收息12-15%，即每月產出$15000-$18750被動收入。其本上每月租金支出已抵。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。