到46歲再買樓會否太危險#716

親愛的諗Sir,

 本人曾上收息堂是的學生,已再報了買樓班。很後悔沒早些認識,多知道投資事情

 現在想請教買樓事情如下:

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本人今年40 月薪HK$32,000 和配偶46,月薪HK$36,000, 有小孩4歲和°

月儲蓄現金HK$15,000

巳供畢手上的樓320°   (沙氏時間90萬買下,現值320)

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現在有股票人民幣1402016買多一層大概350萬樓,二十年樓齡的樓希望退休用來2016,會加息,樓價會跌如果不跌都會買 , 2016年估計有股票人民幣160°

 

請問荃灣,沙田是否合適是否老化區那區較好°

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4年再儲蓄100萬後再買二百多買的屯門, , 到時本人46配偶52供款年期15可以嗎會否太危險?

 

Sir會否有其他買樓意見

ANSWER:

讀者四十幾歲開始為退休計劃,一個十分典型的香港人,夫婦兩人每月各領三萬幾蚊人工,早十年辛勤地供樓將欠款全清現有價值320萬的樓加上140萬人仔在手,往後的路怎麼走?

當然唔係每隔幾年就咁買樓就算,筆者會因應不同讀者情況指出該作何事,令人工不夠者有計完成一生三宅,人工足夠者能更快儲足錢令每月被動收入大於自己人工,可用時間作自己喜歡的事。本案讀者是比較「易攪」的,都係個句:「早年買樓令自己受惠資產升值.」一樓一戶口夾埋約有480萬港幣。對一個三萬幾月入既人而言是做得很不錯。係2010年,香港政府對樓市實施新稅項再加借貸管制,加上到2014美國政府為之前量化寬鬆的政策作微調,讀者宜為此作對應。

先了解自己,人工水平可以吧,兩份糧養至少四人個再儲$15000都算交到貨。家庭借貸力為(32000+36000)/10000*2.59*50% = 8.8mil。現在到40幾歲重要關頭竟不作運用,惟此借貸力再買多兩間樓係可以但都感有點困難。加上讀者點都係街有些信用卡或其他有損借貸力但自己未有感之貸款,所以方向一是先加大讀者借貸力。方向二係讀者人工受限,不宣行每隔一段時間就入市買樓呢類「樓市平均入市法」的。要做點低買高賣,庸才先可以翻身。

加大讀者借貸力,方法是現樓只加按至5成,不好7成或超頻9成。雖然讀者已有百餘萬cash,但仍支持趁高套出320萬之50%160萬作收息用。加按5成是要令樓房可合規租出、簽到租約令租值$10000可計入家庭收入、而借貸力即增為(78000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil。對日後再買第二及三間樓好有用處。切記唔好低能求其落文具鋪買本租娥入下數就當間樓係租出要增收入,此半桶水既舉動連比人笑既層次都未去到。莫講成功借貸。

加按後160+140萬人仔在手,人仔是不合作債基的,只可放投資物就咁收息9%,或入手人仔債收10-20%年息不等,惟買單一直債收息對讀者而言風險過大,最好方法係換回港精作本位可作事項更多。至於新套出的140萬,行債基收息12-15%每月有$14000-17500不等。儲番兩年已有三十萬,到時讀者再買樓因「冇自住樓」係手,借貸坐七望九。當然借貸力在43歲之下就下降,這是讀者應得的,有因必有果。另外佢供15年上會得唔得既問題係上完買樓001課程先有解答。而選區方略在買樓003










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