如何重新配置去提升月入?#692

 

你好諗SIR:

小弟近半年開始閱讀諗SIR的文章及意見,覺得非常有用, 並已報讀你在8月尾的收息課程.而在上課前,小弟希望能在上課前向你咨詢有關理財的意見,使我在上課後能更好地規劃我的理財方案.

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以下為小弟的資料以供諗SIR參考：

年齡：４０
月入：港幣３５０００
家庭狀況：太太無工作，現有一年幼孩子
支出每月23000 每月儲現金２０００元，月供股票１００００元（分別為盈富，領匯及長江基建）

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資產：
活期儲蓄：港幣３０萬
定期：約港幣３５萬，當中１０萬屬人民幣
股票：約港幣８０萬，主要屬藍籌及ＥＴＦ，股息約３厘
基金：約港幣７０萬，有派息年只3.8%
債券：ibond及人民幣債券共約港幣１０萬（約３至４厘）
MPF：約港幣５０萬。
樓宇：自住物業一間，於２００１年用１４０萬買入，現估值約４００萬，每月供款５２００元，剩餘１０年供款期，利息２.5厘,剩餘本金約港幣58萬.
借貸力: 35000/10000*50%*2.59=4.5MIL (只是參考諗SIR過往用的公式,如有不對,請指正)

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問題:
1本人想將樓宇加按至200萬(連同舊有按揭金額),再用當中150萬去投資於你在課堂上介紹的產品,並等待下一次樓市調整時買多一層樓,這是否可行?(不過小弟仍有點擔心下年利息會上升）
2.我現有的資產可如何重新配置以增加現金流?
3.諗SIR有否其他意見可進一步改善小弟的財務狀況？

謝謝諗ＳＩＲ，期待８月出席你的課堂。

 

ANSWER:

 

一個好典型既香港人，在理財方面已做得不錯。唔計MPF儲到215萬加上樓已就供滿(只剩58萬)，感覺到是個殷實的香港人。其實沙士對港人而言真是個深刻記憶，起碼大家仲記得有樣野叫「沙士價」，此事往後申延令香港人起碼5年都唔敢唔買樓，就當係2007的炒樓活動已比97年收斂不少。2010年開始更因SSD冇樓可炒。正事造就出一批冇買樓只供樓既人，即好似本案讀者咁。400萬樓只欠58萬，係呢批業主大量存於市面，加上上星期歐洲又再減息，你話想樓市快速急跌，確實十分之難。唔夠實力，千萬不要放棄自住樓走去做「裸租族」。

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當然讀者問題在於收入只中等，加上太太無工作照顧家庭，實在要想好他人二人退休之法。加按是必須的，即用自住樓套出150萬，另加按至50%的水平實為正確，趁手同埋銀行講間樓會轉出租用途，若有租約租貸力即升至(35000+12000)/10000*2.59*50% = 6.08mil。比起取了150萬後咩都唔做令借貸力減至4.5-1.5 = 3.0mil好了不少。

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看讀者組合，明顯是個乖學生但冇努力方向，努力了可是心不安。改變點是訂立自己理財目標為提高每月正現金流，他日就當唔撈都有糧出比自己，咁就安心享受生活。樓房當可提供正現金流、所收租金更是隨通賬上升，對沖通賬風險十分有用，所以有財商既人都唔會輕易放比你，何況佢係做緊收租個位? 所以樓賣得貴係必然的。在世界自有市場為各種商品定價，一樣野賣咁貴而你唔明，原因應在你個邊，而唔係人地賣貴個邊。而於債券同ETF，你留意到不少機構是收埋唔賣的，原因當然在收息堂再解。而你作為各「霸權」隙縫中的生還者，各種節目教導你每日炒多幾轉股票，信多d「生埃」點士，咁產出傭金咪為人提供定額收益，而長賭必輸下你份糧又再流返入「霸權」手上。

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可惜，不少人到今天仍是心甘情願的。

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讀者在收息堂後應知咩基金應買、咩基金係唔抵買，不會再成為銀行的「水魚」。重組後再用債基之法，銀行不情願地幫你做多了文件、更因讀者已知一般所應收的傭金水平而令行賺少了。將那70萬基金A加上從股票套出之30萬，合成一百萬買番基金A、可是轉另種外幣買，再加債基方法收手只做一轉，收息率即由3.8%提升至10%。而基金A在2008年用港紙買就當金融海嘯都係成年跌3%，算太穩陣，因此筆者注入了外幣因素再行債基，回報即大於10%。可是波幅仍是低，我們在下段行一個更進取收息法門。當年更有極「狼死」同學，是上方法行配更進取基金收19%年回報，可是讀者新手不要攪太複雜，有100萬收到10%已完成第一步，月息$8333。

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至於讀者套出之150萬仲未攪。筆者建議全投資。因見讀者底子，此時不可再買樓。佢就好似一個兵少既小城主，你自己一個領兵進發都係冇用，只好慢慢等時勢轉而進之。可以用40萬入手「5年115%回報」保險方案，這名稱是由收息堂師兄李生提的，他已入手了翠屏、又有5年115%幫手，理財可找到了路向。那讀者不妨抽40萬出黎，5年後有多於100%回報，即有多40萬係身，呢份咪就係買樓既首期。如果唔夠5年樓市就急跌，債基方案的錢可隨時贖回，咁即係有得諗。淨低150-40 = 110萬。唔用基金A而用返我地常用之基金B去做債基，收年12%息是正常，即又多了月$11000收入。

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最後係股票在上上段叫讀者沽出了30萬，那用活ETF去幫讀者買入更有用的投資物。item 1係倍空於中國市場之ETF，半年已升92%，同比盈富基金升19.53%，見#689「六間樓係手仲有咩擔心」http://homebloggerhk.com/?p=25871

有左呢隻野，你仲買咩大籃籌。買股就要爆升的! 因為股票係用黎賺價、唔係收息。今次快手咁談及了幾種投資物，讀者完成後正現金流為

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基金A: +8333

基金B: +11000

人見人驚的保險: 活用5年後保證比你買樓首期

自住樓: 可合法租出收租$13000。而加按後供樓要$7600。即正現金流又多$5400

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剛好基金A/B派息時間均為每月十幾號。安排好後讀者在下一個月即多了月入8333+11000+5400 = $24733

多謝佢係8月收息堂花時間黎聽書。比起佢打成個月工只$35000。佢花既學費同時間應算是值得了!

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

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