如何重新配置去提升月入?#692

 

你好諗SIR:

小弟近半年開始閱讀諗SIR的文章及意見,覺得非常有用, 並已報讀你在8月尾的收息課程.而在上課前,小弟希望能在上課前向你咨詢有關理財的意見,使我在上課後能更好地規劃我的理財方案.

以下為小弟的資料以供諗SIR參考:

年齡:40
月入:港幣35000
家庭狀況:太太無工作,現有一年幼孩子
支出每月23000 每月儲現金2000元,月供股票10000元(分別為盈富,領匯及長江基建)

資產:
活期儲蓄:港幣30萬
定期:約港幣35萬,當中10萬屬人民幣
股票:約港幣80萬,主要屬藍籌及ETF,股息約3厘
基金:約港幣70萬,有派息年只3.8%
債券:ibond及人民幣債券共約港幣10萬(約3至4厘)
MPF
:約港幣50萬。
樓宇:自住物業一間,於2001年用140萬買入,現估值約400萬,每月供款5200元,剩餘10年供款期,利息2.5,剩餘本金約港幣58.
借貸力: 35000/10000*50%*2.59=4.5MIL (只是參考諗SIR過往用的公式,如有不對,請指正)

問題:
1
本人想將樓宇加按至200(連同舊有按揭金額),再用當中150萬去投資於你在課堂上介紹的產品,並等待下一次樓市調整時買多一層樓,這是否可行?(不過小弟仍有點擔心下年利息會上升)
2.
我現有的資產可如何重新配置以增加現金流?
3.
SIR有否其他意見可進一步改善小弟的財務狀況?

謝謝諗SIR,期待8月出席你的課堂。

 

ANSWER:

 

一個好典型既香港人,在理財方面已做得不錯。唔計MPF儲到215萬加上樓已就供滿(只剩58),感覺到是個殷實的香港人。其實沙士對港人而言真是個深刻記憶,起碼大家仲記得有樣野叫「沙士價」,此事往後申延令香港人起碼5年都唔敢唔買樓,就當係2007的炒樓活動已比97年收斂不少。2010年開始更因SSD冇樓可炒。正事造就出一批冇買樓只供樓既人,即好似本案讀者咁。400萬樓只欠58萬,係呢批業主大量存於市面,加上上星期歐洲又再減息,你話想樓市快速急跌,確實十分之難。唔夠實力,千萬不要放棄自住樓走去做「裸租族」。

當然讀者問題在於收入只中等,加上太太無工作照顧家庭,實在要想好他人二人退休之法。加按是必須的,即用自住樓套出150萬,另加按至50%的水平實為正確,趁手同埋銀行講間樓會轉出租用途,若有租約租貸力即升至(35000+12000)/10000*2.59*50% = 6.08mil。比起取了150萬後咩都唔做令借貸力減至4.5-1.5 = 3.0mil好了不少。

看讀者組合,明顯是個乖學生但冇努力方向,努力了可是心不安。改變點是訂立自己理財目標為提高每月正現金流,他日就當唔撈都有糧出比自己,咁就安心享受生活。樓房當可提供正現金流、所收租金更是隨通賬上升,對沖通賬風險十分有用,所以有財商既人都唔會輕易放比你,何況佢係做緊收租個位? 所以樓賣得貴係必然的。在世界自有市場為各種商品定價,一樣野賣咁貴而你唔明,原因應在你個邊,而唔係人地賣貴個邊。而於債券同ETF,你留意到不少機構是收埋唔賣的,原因當然在收息堂再解。而你作為各「霸權」隙縫中的生還者,各種節目教導你每日炒多幾轉股票,信多d「生埃」點士,咁產出傭金咪為人提供定額收益,而長賭必輸下你份糧又再流返入「霸權」手上。

可惜,不少人到今天仍是心甘情願的。

讀者在收息堂後應知咩基金應買、咩基金係唔抵買,不會再成為銀行的「水魚」。重組後再用債基之法,銀行不情願地幫你做多了文件、更因讀者已知一般所應收的傭金水平而令行賺少了。將那70萬基金A加上從股票套出之30萬,合成一百萬買番基金A、可是轉另種外幣買,再加債基方法收手只做一轉,收息率即由3.8%提升至10%。而基金A2008年用港紙買就當金融海嘯都係成年跌3%,算太穩陣,因此筆者注入了外幣因素再行債基,回報即大於10%。可是波幅仍是低,我們在下段行一個更進取收息法門。當年更有極「狼死」同學,是上方法行配更進取基金收19%年回報,可是讀者新手不要攪太複雜,有100萬收到10%已完成第一步,月息$8333

至於讀者套出之150萬仲未攪。筆者建議全投資。因見讀者底子,此時不可再買樓。佢就好似一個兵少既小城主,你自己一個領兵進發都係冇用,只好慢慢等時勢轉而進之。可以用40萬入手「5115%回報」保險方案,這名稱是由收息堂師兄李生提的,他已入手了翠屏、又有5115%幫手,理財可找到了路向。那讀者不妨抽40萬出黎,5年後有多於100%回報,即有多40萬係身,呢份咪就係買樓既首期。如果唔夠5年樓市就急跌,債基方案的錢可隨時贖回,咁即係有得諗。淨低150-40 = 110萬。唔用基金A而用返我地常用之基金B去做債基,收年12%息是正常,即又多了月$11000收入。

最後係股票在上上段叫讀者沽出了30萬,那用活ETF去幫讀者買入更有用的投資物。item 1係倍空於中國市場之ETF,半年已升92%,同比盈富基金升19.53%,見#689「六間樓係手仲有咩擔心」http://homebloggerhk.com/?p=25871

有左呢隻野,你仲買咩大籃籌。買股就要爆升的! 因為股票係用黎賺價、唔係收息。今次快手咁談及了幾種投資物,讀者完成後正現金流為

基金A: +8333

基金B: +11000

人見人驚的保險: 活5年後保證比你買樓首期

自住樓: 可合法租出收租$13000。而加按後供樓要$7600。即正現金流又多$5400

剛好基金A/B派息時間均為每月十幾號。安排好後讀者在下一個月即多了月入8333+11000+5400 = $24733

多謝佢係8月收息堂花時間黎聽書。比起佢打成個月工只$35000。佢花既學費同時間應算是值得了!











 

 

 

 

 

 


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