無端端變出$33000月入 #654案半山居民

諗Sir 你好!

本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多!

但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和

提供宝貴的專業建議!

 

上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項:

1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料

2) 一些银行的直債和債基的方案門路

3) 已完成private bank開户

4) 正研究日本樓市

 

家庭資料:

小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有

太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth

兩位小朋友

資產如下:

 

Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期)

物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000

 2) 2013年買入英國兩房樓花物業, ~ 英鎊0.48mil, 聯名, 已付兩成, 约2016年尾收樓

 3) 現租住單位, 月租支出 HKD 25,000/mth

 

問題:

1) 因收租單位回報較低, 想換貨! 還是做五成按揭, 轉單名後再買多一層收租樓好呢?

2) 因現在是租住他人單位, 會不會賣出現有收租單位, 然後買一個三房自住單位 (~9mil-10mil) 加一個細的收租單位

3) 有一朋友自讓細兩房單位, 50年樓, 鄰近灣仔地鉄出口, 業主新裝修連入牆喉和電線

約一年, 但未做大厦外牆翻新工程, 現時银行估價約HKD4.5mil, 預計租金HKD16,000-17,000/mth, 可取嗎?

4) 還是做五成按揭之後, 轉單名後再投進買入收息課程的回報工具, 耐心等侯時机買入自住樓呢?

5) 當然再次希望諗Sir能夠協助小弟, 作出其它更加適合的資產重整配置, 比例和提供宝貴的專業建議!

 

庸才重新上路上

 ANSWER:

讀者在買樓選區及決擇投資物方面有問題。6.5mil港島樓就當比五成首期上會,借3.25mil,月供3.25/2.6 * 10000 = $12500,租金收$16000,現金流產出效率為(16000-12500)*12/3.25mil = 1.29%,十分低。那單位如果唔用黎收租,賺價又如何? 可窺探香港18各區的空置率,港島數據不在此顯示,綜觀港島兩區都是平水或低水,所以讀者都係換馬為上。

 

那讀者換樓到何處? 買樓教學課程會逐區談談,更有多於兩年數據可展示。就咁講一間約$3.3mil既樓,收$11000係基本,$12000係正常。那讀者賣樓將6.5mil套現,收租可達$24000。而筆者提倡要借得就借,反正錢你正每日努力搵緊、惟回望發覺竟是過眼雲煙。每間樓(3.25mil)借一半約1.7mil,供$6500,正現金流產出每間為$5500,而每間效率為($12000-6500)*12/1.7mil = 3.88%。讀者更多左1.7mil現金係手,每月又$5500*2=$11000平安落袋。

 

區份 2012空置率 2013空置率 2014-15新供應單位
離島 5.4% 2.7% 1675
黃大仙 6.3% 6.9% 0
九龍城 5.2% 4.0% 1859

 

當然讀者冇人工,要將佢借貸力提升。生意人最大問題成日搞盤蝕錢生意,其實整整佢令自己有返少少人工是需要的,當然唔係簡單到老闆自己劃隻龜出糧比自己咁搞笑,咁既把戲連新仔都睇穿、有心者更可引你入局將你罪成騙貸,要小心處理,手勢好問題不大。

 

讀者手上的8.0mil現金、加上1.7mil新套出,共9.7mil大把搞作。穩陣些少先買債配合借貸再套出,夾好槓桿息口,之前文章已提過32萬美金都可產出11.4%年回報(http://homebloggerhk.com/?p=24135)。前晚又係收息(batch 11),有同學問點解上網自己搵都只搵到2.3%回報的債券提供,都只怪筆者講得不夠仔細,似乎真係要開埋電腦每一步大家對住做先得! 先講筆者是十分願意將堂上多人的寶貴時間作此安排。今天筆者自行找了一找,當然先找那隻「搵黎講笑」的60.47%年回報債券,此投資物旨在講解債券都可以提供一年60%的投資機遇,當然風險亦高。解釋了債券不是一咪死沉沉低風險低回報的。另外由7%至19.98%之回報都有,視乎大家想幾時筆錢到期,2015至2018均可。另外亦有些債券可槓桿倍高、不過唔係隻隻都得。上圖開名或未開名的債券都唔係推薦,只證明今日筆者再睇過,市場仲有不少選擇。

 

另外知道讀者已在收息執行班做好債基方案,由於資金算豐厚,可以一次過做14-16%年回報的,可以將1.7mil新套出資金放於方案,收息$22,666- 19,833。較低風險的7-10%暫不作。當然保存資金及出入市指標,是要留意之地方。筆者亦唔想好似金融機構職員咁,一味叫人只買不賣。此方案效率為$22666*12/1.7mil = 16%。讀者賣出兩間樓後已$11000平安落袋、再加$22,666月息,其實$33,000就係咁易攪黎,只不過佢之前唔知。

 

至於讀者問灣仔50年樓收$16000租是否吸引? 其實佢吸收左上文知識,自可解答。










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