現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才

Lum Sir,

我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽，嫁了一個老外，我們都是專業人仕，有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習，自修到今天。看到你的金石良言，專業分析，頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野，不想行差踏錯，現虛心請教。

有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k，另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫，所以租了大3房有工人房個隻間格)。

問過銀行，估價西環樓現值＄8m所以可以加按攞大概$1m出來，加手上有$0.5m現金，加按後月供＄18.5k。

請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台，叫價$4m，收租大概$15K，這個投資好嗎？

老公今年55歲，家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人)，另每月有一份$16K基金儲蓄計劃，大約3年後期滿不用再供，等多兩年收錢，屆時再有大概$400K現金。

我們計劃6年後移返倫敦，我想之後不用工作，請教Lum Sir, 應怎樣部處？

 

ANSWER:

讀者只提供了淨收入，其實銀行計借錢係用全家庭月入，所以欠缺重要資料，不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難，亦假設了每人收入能將收入之40%儲起，實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高，一個家庭只有50萬現金在手，無論係35歲或45歲都顯然唔夠。

 

決定樓房是否抵買?

關於讀者看中的「高街一間400呎連天台，叫價$4m，收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流，效率如是用最少既錢，能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資，首先要鑑定該投資物的市場流通性，如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票，那市場估值太難衝量，不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物，如讀者是可三成上會，即用120萬買值400萬既樓，那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還，那月供約$11000，正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%，產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會，月供金額減至約$7600，正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會，此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住，亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。

 

增加現金流方法

由於手上現金不多，建議先將現居加按。西環樓現值＄8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k，為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難，問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事，好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險，銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走，原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬，收息$10000/月至$13000/月，現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%，那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做，產出現金流不只上段那方案咁少。

 

保險儲蓄計劃的敗筆

至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆，痛心。3年後先供完，那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費，計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外，想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要，街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。

 

當然要為保險扳回一板，昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報，引用讀者提出:「是15%回報，100%是本金，15/5=3%才是真！」。此源於下方算式

 

Insurance amount      $2.5M

First Deposit :           $330,000 (I pay)

Loan :                       $2.17M    ( from my friend’s bank)

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

The profit is =  3097608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380608

The profit percentage seems :  380608/330000 = 115%

 

那怪筆者說得不夠只細，profit$380,608 是由3097608 – 2.5M – (43400 x 5)計出來，而上算式之2.5mil為(330,000+2.17mil)，所以在計算profit時已扣了本金，故$380,608是正利潤。此算式及個案是由另一讀者提供的，我信佢無錯，亦相信一個一般讀者都明白及早月前寫出既事，大家都做得到。此方案讀者只入$330,000，平均每年收$380608(1.041^5)/5 = $62138正現金流，那產出正現金流效率為(62138/330000) =  18.8%，又比之前方案再高一點。

 

*由於380608是5年後收回之正現金流，要將其變現值計算。用香港最近CPI=4.1%計算，現金流現值為$380608(1.041^5)。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。