現金流效率由4.4%提至18.8% #654案偽專才

Lum Sir,

我係香港土生土長讀番鬼書大的靚媽,嫁了一個老外,我們都是專業人仕,有一對可愛的子女(7歲和5歲)。對金錢管理都是從朋友中學習,自修到今天。看到你的金石良言,專業分析,頓覺自己很幸運幾次大起大跌都能幸存。今年已經4張野,不想行差踏錯,現虛心請教。

有一間西環10年樓3房(08年買入$4.6m 月供$14k)收租$23k,另一家4口自住交租$35k(因老外老公有要求居住環境不想太擠迫,所以租了大3房有工人房個隻間格)。

問過銀行,估價西環樓現值$8m所以可以加按攞大概$1m出來,加手上有$0.5m現金,加按後月供$18.5k。

請教lum Sir, 我們看中高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K,這個投資好嗎?

老公今年55歲,家庭淨收入大概$60K(已扣除供養外婆父母仔女學費工人),另每月有一份$16K基金儲蓄計劃,大約3年後期滿不用再供,等多兩年收錢,屆時再有大概$400K現金。

我們計劃6年後移返倫敦,我想之後不用工作,請教Lum Sir, 應怎樣部處?

 

ANSWER:

讀者只提供了淨收入,其實銀行計借錢係用全家庭月入,所以欠缺重要資料,不過筆者一般不會再叫案主補資料。那先估計讀者家庭月入為$130000吧! 既是專業人仕夫婦共有此收入不難,亦假設了每人收入能將收入之40%儲起,實在是頗為樂觀了。筆者感覺是讀者儲蓄率不高,一個家庭只有50萬現金在手,無論係35歲或45歲都顯然唔夠。

 

決定樓房是否抵買?

關於讀者看中的「高街一間400呎連天台,叫價$4m,收租大概$15K」是否好投資?筆者會該投資物產出之現金流效率所評論。現金流即該投資物產出收入扣除成本(如供樓)所得出之正現金流,效率如是用最少既錢,能產出最高既正現金流就算為高! 所以要評論一個投資物是否好投資,首先要鑑定該投資物的市場流通性,如該投資物是兇宅難搵人接貨、或是最低層好難放、或是隻近乎零成交既股票,那市場估值太難衝量,不好買入。搵好後要問問自己要用幾錢控有投資物,如讀者是可三成上會,即用120萬買值400萬既樓,那收租$15000/月後要負上280萬之債項。咁280萬之債項每月供幾錢呢? 如是樓齡30年之下可拉長還,那月供約$11000,正現金流效率為(15000-11000)*12/1.2mil = 4%,產出效率一般。樓齡再老又低一點。如是當正投資物業要5成上會,月供金額減至約$7600,正現金流效率為(15000-7600)*12/2.0mil = 4.44%。即原來五成上會或七成上會,此物業的投資價值都不高。就當你買黎自住,亦可用此方法黎衡量一下抵唔抵買。

 

增加現金流方法

由於手上現金不多,建議先將現居加按。西環樓現值$8.0m那應可按8.0mil*70% – 4.0mil(估計現outstanding) = 1.6mil出黎。就當加按後齊頭供20k,為求加按後總有2.0mil現金在手值得咁做。二百萬可行收息債基方案、收息12-16%。方案運作其實不難,問題係要知道咩息口及融資條件能令人成就此事,好肯定獅子銀行唔會比人咁易做到。另外作法前要客觀了解風險,銀行或機構職員只會叫人買買買唔叫走,原因再明白不過。二百萬可只放一半即一百萬,收息$10000/月至$13000/月,現金流產出率約為$13000*12/1.0mil = 15.6%,那即比較出此方案的現金流效率比「高街」更高、亦唔使打咁多稅。當然樓如有技巧咁做,產出現金流不只上段那方案咁少。

 

保險儲蓄計劃的敗筆

至於讀者月供$16000的儲蓄計劃實一大敗筆,痛心。3年後先供完,那幾時取回全供款? 如提早贖回又要比大筆收費,計劃內的基金又不予上佳表現。那此計劃除了讀者每月提供正現金流($16000)比保險公司之外,想不到有什麼好事情。記住正現金流實為重要,街邊保險公司、電話公司都想辦法每月由你身上取走月正現金流。

 

當然要為保險扳回一板,昨晚見有fasnpage見有人提及。「5年115%回報方案」只是5年共15%的保險回報,引用讀者提出:「是15%回報,100%是本金,15/5=3%才是真!」。此源於下方算式

 

Insurance amount      $2.5M

First Deposit :           $330,000 (I pay)

Loan :                       $2.17M    ( from my friend’s bank)

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

The profit is =  3097608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380608

The profit percentage seems :  380608/330000 = 115%

 

那怪筆者說得不夠只細,profit$380,608 是由3097608 – 2.5M – (43400 x 5)計出來,而上算式之2.5mil為(330,000+2.17mil),所以在計算profit時已扣了本金,故$380,608是正利潤。此算式及個案是由另一讀者提供的,我信佢無錯,亦相信一個一般讀者都明白及早月前寫出既事,大家都做得到。此方案讀者只入$330,000,平均每年收$380608(1.041^5)/5 = $62138正現金流,那產出正現金流效率為(62138/330000) =  18.8%,又比之前方案再高一點。

 

*由於380608是5年後收回之正現金流,要將其變現值計算。用香港最近CPI=4.1%計算,現金流現值為$380608(1.041^5)。










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