產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好,
本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚.
1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k.
2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭.
3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k.
4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k.
5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k.
6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k.
7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m.
8. 現金hk$2.8m.
現想將現金投資, 再買樓收租好嗎? 或港幣轉做人民幣定期, 睇多一年先至買? 亦有朋友介紹到澳洲或紐西蘭買樓收租, 您贊成嗎? 本人少買股票及債券, 沒有私人銀行亦沒有理財戶口, 對於本人的投資策略有何建議, 應否賣去某些物業?
謝謝!
中年人

 

 

answer:

「中年人」人工同意係高的、不過如更加精打細算,筆者有辦法令佢唔返工都有糧出!

 

要知係香港打工搵十皮野一個月、壓力都幾大的。筆者所見月入廿萬既RD(Regional director),不少已是山塞王一個,每年工作係飛幾次返歐洲述職咁。要死既就係夾係RD同JM(Junior Management)之間既一群經理,收得呢個價錢固然唔敢嘈,遇上班「射波」下屬,分分鐘激到吐血! 隨著科技發達更隨時晚節不保、為減低公司支出而成為被裁一位。

 

先攪清楚自己有咩資產:

 

  市值 按揭欠款 正現金流 可加按/套現金額
新界單位自住 7.0m 4.1m -18000 0.8mil
自用車位 0.8m 0 0 0.4mil
九龍單位 8.5m 3.6m 8000 0.65mil
車位出租 1.0m 0 3400 0.5mil
港島單位 5.0m 2.8mil 7000 0.7mil
工廈 4.8m 2.0m 3000 0.4mil

 

留意可將資產加按套現保留業權、或賣走套現都成。另外工廈可加按至市值五成、自住物業可至七成、出甜物業為五成。筆者十分鼓勵讀者將提供高現金流的資產趁高加按、低現金流的資產賣走、換作更高回報的資產。其實理財基本上就按此規律循環不息: 買資產、買錯後發覺低回報的投資物應被換走、買對而又提供高回報的資產自然會價升及可套現、套現後有錢又有租約那再用作買資產。讀者借貸力為(103,000+46000)/10000*2.59*50% = 19.3mil,現在只用了(4.1+3.6+2.8+2)/19.3 = 64%。如計及個人現金購買力用去了((4.1+3.6+2.8+2)/(19.3+2.8+0.9*1.2) = 54%。在旺市中此借貸位置為正確,亦不妨再進取些少,自住單位、九龍單位及港島單位加按套錢。

 

那出租車位? 筆者見一百萬車位只提供$3400息、即只4%回報。可將車位放走及將套回一百萬求其買兩間日本樓都收$100,000一年。至於剛買的工廈都是失敗之作、可能因讀者在年前積壓了不少資金而心急想買些少野,見回報低都錯誤照入。其實睇下本blog都知筆者為大家提供的債基方案收息達每年15%、或海外物業都有大於10%的收租說明。工廈槓桿成數低而又只提供正現金流$3000,係時侯作出了斷。除非該工廈區域位於空置率低而又落成少之處才另作考慮。

 

舉出工廈空置率最高的四個地區予讀者參考(2013)

西貢區 81% 0
油尖旺 10% 0
荃灣 9.2% 8900
中西區 8.2% 0

 

只希望讀者買入工廈不在此四地區。另外工廈投資要注意的比住宅多,留意大家是住宅的用家、不過工廈你多數係入面返工、但不是真正用家。所以選取投資物,如果未真係玩到「玩無可玩」、或有高人指點直入筍貨,否則都係簡單些少用股、債收下息一樣有不錯的正現金流。

 

如讀者將工廈及車位賣走,再將其他物業加按,回籠資金有= (加按套錢+賣野套現)的錢= (0.8+0.4+0.65+0.7) + (1.0+2.2) = 5.75mil

 

如你手上有5.75mil,可以收到幾多利息? 筆者有保本方案,每年收息60萬(由利豐Li & Fung保證)。如果由邱淑貞老公保證、近排低左都有近90萬港幣。除番開個個月收$75000蚊。若可將部份投放於不保本系統,扣除新支出按揭供款每個月都仲有$100,000,即時令讀者可以劈炮唔撈!

 

想環遊世界既你、準備好五百萬未? 當然本文未將通賬因素考慮在內、不過在啟發性方面,相信已給了各位一個不錯的方向。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
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13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢

10. 資深一手樓按揭上會妙法
11. 一手樓跨盤選擇及陪同至售樓處揀樓
12. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

13.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
14.一拆二及用開的人際脈絡轉介
15.加按及預早甩名部署咨詢
16.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
17.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

18.高成數上會經歷及全方位咨詢
19.借貸力由無變有幫助上會咨詢
20.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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