諗Sir您好,
本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚.
1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k.
2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭.
3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k.
4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k.
5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k.
6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k.
7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m.
8. 現金hk$2.8m.
現想將現金投資, 再買樓收租好嗎? 或港幣轉做人民幣定期, 睇多一年先至買? 亦有朋友介紹到澳洲或紐西蘭買樓收租, 您贊成嗎? 本人少買股票及債券, 沒有私人銀行亦沒有理財戶口, 對於本人的投資策略有何建議, 應否賣去某些物業?
謝謝!
中年人
answer:
「中年人」人工同意係高的、不過如更加精打細算，筆者有辦法令佢唔返工都有糧出!
要知係香港打工搵十皮野一個月、壓力都幾大的。筆者所見月入廿萬既RD(Regional director)，不少已是山塞王一個，每年工作係飛幾次返歐洲述職咁。要死既就係夾係RD同JM(Junior Management)之間既一群經理，收得呢個價錢固然唔敢嘈，遇上班「射波」下屬，分分鐘激到吐血! 隨著科技發達更隨時晚節不保、為減低公司支出而成為被裁一位。
先攪清楚自己有咩資產:
| 市值 | 按揭欠款 | 正現金流 | 可加按/套現金額 | |
| 新界單位自住 | 7.0m | 4.1m | -18000 | 0.8mil |
| 自用車位 | 0.8m | 0 | 0 | 0.4mil |
| 九龍單位 | 8.5m | 3.6m | 8000 | 0.65mil |
| 車位出租 | 1.0m | 0 | 3400 | 0.5mil |
| 港島單位 | 5.0m | 2.8mil | 7000 | 0.7mil |
| 工廈 | 4.8m | 2.0m | 3000 | 0.4mil |
留意可將資產加按套現保留業權、或賣走套現都成。另外工廈可加按至市值五成、自住物業可至七成、出甜物業為五成。筆者十分鼓勵讀者將提供高現金流的資產趁高加按、低現金流的資產賣走、換作更高回報的資產。其實理財基本上就按此規律循環不息: 買資產、買錯後發覺低回報的投資物應被換走、買對而又提供高回報的資產自然會價升及可套現、套現後有錢又有租約那再用作買資產。讀者借貸力為(103,000+46000)/10000*2.59*50% = 19.3mil，現在只用了(4.1+3.6+2.8+2)/19.3 = 64%。如計及個人現金購買力用去了((4.1+3.6+2.8+2)/(19.3+2.8+0.9*1.2) = 54%。在旺市中此借貸位置為正確，亦不妨再進取些少，自住單位、九龍單位及港島單位加按套錢。
那出租車位? 筆者見一百萬車位只提供$3400息、即只4%回報。可將車位放走及將套回一百萬求其買兩間日本樓都收$100,000一年。至於剛買的工廈都是失敗之作、可能因讀者在年前積壓了不少資金而心急想買些少野，見回報低都錯誤照入。其實睇下本blog都知筆者為大家提供的債基方案收息達每年15%、或海外物業都有大於10%的收租說明。工廈槓桿成數低而又只提供正現金流$3000，係時侯作出了斷。除非該工廈區域位於空置率低而又落成少之處才另作考慮。
舉出工廈空置率最高的四個地區予讀者參考(2013)
| 西貢區 | 81% | 0 |
| 油尖旺 | 10% | 0 |
| 荃灣 | 9.2% | 8900 |
| 中西區 | 8.2% | 0 |
只希望讀者買入工廈不在此四地區。另外工廈投資要注意的比住宅多，留意大家是住宅的用家、不過工廈你多數係入面返工、但不是真正用家。所以選取投資物，如果未真係玩到「玩無可玩」、或有高人指點直入筍貨，否則都係簡單些少用股、債收下息一樣有不錯的正現金流。
如讀者將工廈及車位賣走，再將其他物業加按，回籠資金有= (加按套錢+賣野套現)的錢= (0.8+0.4+0.65+0.7) + (1.0+2.2) = 5.75mil
如你手上有5.75mil，可以收到幾多利息? 筆者有保本方案，每年收息60萬(由利豐Li & Fung保證)。如果由邱淑貞老公保證、近排低左都有近90萬港幣。除番開個個月收$75000蚊。若可將部份投放於不保本系統，扣除新支出按揭供款每個月都仲有$100,000，即時令讀者可以劈炮唔撈!
想環遊世界既你、準備好五百萬未? 當然本文未將通賬因素考慮在內、不過在啟發性方面，相信已給了各位一個不錯的方向。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
完成方案的金融機構介紹
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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收息101(TEDV97)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：023-09-16(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-09-23(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：有問有答及發問 真人實體班：2023-11-04(六)15:00-17:00(TEDV97)
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2023年日子補真人堂
#本班次報名附送收息咨詢1次助教一對一協助了解內容唔明問到明！
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP78
TEDP77下一次真人聚會: 2023-10-10(二)19:15-21:00 (FULL)
TEDP78下一次真人聚會: 2023-10-21(六)15:00-16:30
再後一次真人聚會預計在2024年1月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。
內容重點
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年-今年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單
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買樓秘訣課程 (TEPT08) 安排：
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人：2023-12-02(六)15:00-17:00
*第六堂真人課如未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計，傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!
上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第三課：學生宿舍 (網上影片)
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第五課(真人課)：2023-10-14(六)15:00-17:00
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
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*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
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報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業作出客觀咨詢(我地18區都做到)
4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.如何透過簡單裝修讓你單位賣得更好價錢
10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
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英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
