產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好,
本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚.
1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k.
2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭.
3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k.
4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k.
5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k.
6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k.
7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m.
8. 現金hk$2.8m.
現想將現金投資, 再買樓收租好嗎? 或港幣轉做人民幣定期, 睇多一年先至買? 亦有朋友介紹到澳洲或紐西蘭買樓收租, 您贊成嗎? 本人少買股票及債券, 沒有私人銀行亦沒有理財戶口, 對於本人的投資策略有何建議, 應否賣去某些物業?
謝謝!
中年人

 

 

answer:

「中年人」人工同意係高的、不過如更加精打細算,筆者有辦法令佢唔返工都有糧出!

 

要知係香港打工搵十皮野一個月、壓力都幾大的。筆者所見月入廿萬既RD(Regional director),不少已是山塞王一個,每年工作係飛幾次返歐洲述職咁。要死既就係夾係RD同JM(Junior Management)之間既一群經理,收得呢個價錢固然唔敢嘈,遇上班「射波」下屬,分分鐘激到吐血! 隨著科技發達更隨時晚節不保、為減低公司支出而成為被裁一位。

 

先攪清楚自己有咩資產:

 

  市值 按揭欠款 正現金流 可加按/套現金額
新界單位自住 7.0m 4.1m -18000 0.8mil
自用車位 0.8m 0 0 0.4mil
九龍單位 8.5m 3.6m 8000 0.65mil
車位出租 1.0m 0 3400 0.5mil
港島單位 5.0m 2.8mil 7000 0.7mil
工廈 4.8m 2.0m 3000 0.4mil

 

留意可將資產加按套現保留業權、或賣走套現都成。另外工廈可加按至市值五成、自住物業可至七成、出甜物業為五成。筆者十分鼓勵讀者將提供高現金流的資產趁高加按、低現金流的資產賣走、換作更高回報的資產。其實理財基本上就按此規律循環不息: 買資產、買錯後發覺低回報的投資物應被換走、買對而又提供高回報的資產自然會價升及可套現、套現後有錢又有租約那再用作買資產。讀者借貸力為(103,000+46000)/10000*2.59*50% = 19.3mil,現在只用了(4.1+3.6+2.8+2)/19.3 = 64%。如計及個人現金購買力用去了((4.1+3.6+2.8+2)/(19.3+2.8+0.9*1.2) = 54%。在旺市中此借貸位置為正確,亦不妨再進取些少,自住單位、九龍單位及港島單位加按套錢。

 

那出租車位? 筆者見一百萬車位只提供$3400息、即只4%回報。可將車位放走及將套回一百萬求其買兩間日本樓都收$100,000一年。至於剛買的工廈都是失敗之作、可能因讀者在年前積壓了不少資金而心急想買些少野,見回報低都錯誤照入。其實睇下本blog都知筆者為大家提供的債基方案收息達每年15%、或海外物業都有大於10%的收租說明。工廈槓桿成數低而又只提供正現金流$3000,係時侯作出了斷。除非該工廈區域位於空置率低而又落成少之處才另作考慮。

 

舉出工廈空置率最高的四個地區予讀者參考(2013)

西貢區 81% 0
油尖旺 10% 0
荃灣 9.2% 8900
中西區 8.2% 0

 

只希望讀者買入工廈不在此四地區。另外工廈投資要注意的比住宅多,留意大家是住宅的用家、不過工廈你多數係入面返工、但不是真正用家。所以選取投資物,如果未真係玩到「玩無可玩」、或有高人指點直入筍貨,否則都係簡單些少用股、債收下息一樣有不錯的正現金流。

 

如讀者將工廈及車位賣走,再將其他物業加按,回籠資金有= (加按套錢+賣野套現)的錢= (0.8+0.4+0.65+0.7) + (1.0+2.2) = 5.75mil

 

如你手上有5.75mil,可以收到幾多利息? 筆者有保本方案,每年收息60萬(由利豐Li & Fung保證)。如果由邱淑貞老公保證、近排低左都有近90萬港幣。除番開個個月收$75000蚊。若可將部份投放於不保本系統,扣除新支出按揭供款每個月都仲有$100,000,即時令讀者可以劈炮唔撈!

 

想環遊世界既你、準備好五百萬未? 當然本文未將通賬因素考慮在內、不過在啟發性方面,相信已給了各位一個不錯的方向。










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