租樓定買樓? (2014篇) #595案偽專才

本人單身,四十歲,月入七萬。現租住九龍城單位,租金萬五,另在同區有一細單位(約值二百五十萬)出租,扣除供款每月有二千元。

現有現金二百萬,正考慮買入九龍城區六百萬單位或置富花園四百幾萬單位自住,或兩個二百幾萬的屯門細單位收租,幫補租樓開支。由於要比雙倍印花稅,是否買細單位比較好呢?

多謝諗sir指教!

 

ANSWER:

 筆者由開始寫BLOG到而家答過兩次「租樓定買樓」為題的文章,今次係第三次。先攪清如本身無物業在手者、筆者多不建議租樓。當然如人工持續在$15000或以下水平、那接受政府資助租用公共房屋又是另一回事。今次讀者人工$70000,是香港月入中位數的近7倍、有二千蚊正現金流加上二百萬現金,那仲係咪要租樓?

 

那要看讀者本身有幾大洗,男人一個可以七千蚊都夠洗、或七萬銀都唔夠一日去洗。那做個中肯價設,就是讀者每月洗費三萬,那要維持至入息水平直至終老,讀者要作什麼安排呢?

 

買樓? 真的筆者頗為支持人買樓。一是樓價未必跌得像大家想像中易。雖然在上期<經濟一周>接受訪問時提及新盤會拖低二手市樓直至第四季、而生果報係周刊出街後一周又替環宇海灣大造文章、大談樓市要跌云云。可以筆者未見到有咩因素中原城市指數要向一百點更低調整。即樓價想在未來一年跌20%都有點難度。樓跌唔落終於是需求大、可見本文後半部展示。咁多人捧錢去買樓因樓房是一種資產,它產出的租金會跟隨累計通賬向上調。今日收租三萬,他日會有接近三萬元購買力的等值租金每月入你袋。你將舊錢買咩年金、保險,無此效果的。

 

講返讀者,如果想每月七萬的借貸力為70000/10000*2.59*50% = 9.06mil,已明顯指引讀者借貸力未用盡、不妨買間樓為他日打算。更不應租樓每月為自己支出$15000。如果而家間樓好好風水唔想搬,都應行「以租養租」,買一間再搵租金供下一間。另外在九龍城區的細單位要知結欠、如有錢可套請做一做。要知「七萬銀士」人工實係高、可是唔結婚令自己財務狀況只等於一個小康家庭、如不作好理財部署,他日要一個人應付生活上的心理加財政問題實在難受。

 

買返九龍城如何? 繼昨日再展示九龍城區的空置率與新供應:

區份

2012空置率

2013空置率

2014-15新供應單位

離島

5.4%

2.7%

1675

黃大仙

6.3%

6.9%

0

九龍城

5.2%

4.0%

1859

展示圖表後只好說九龍城區是「平水」、不太好亦不太壞。黃大仙區的(相對)高空置率解釋了點解當地樓價落後。而離島區(包括東涌)在2013年空置單位大減。

 

至於要解答好唔好係屯門買細單位收租,可看2014-15年該區不同類型單位的供應:

 

屯門區 A(<20) B C D E(>200)
2014 651 244 30 62
2015(預測) 0 0 0 0 0

 

你見屯門大把細單位(B類為40-70平方米)供應。仲要入去買細單位? 當然該區供應未算太多。仲未死直,不過唔建議。當讀者睇埋將軍澳個圖,你就知咩係「供應最強」了…..

 

1平方米約為10.76平方呎

 

至於讀者要比雙倍印花稅係自找的。咩區份咩類單位最少供應? 留待日後再談。












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