好牌在手怎轉化成財務自由 #543案庸才

Dear Lum Sir,
 
其實我有問題 希望你可以幫忙 因為我遇著的經紀也好銀行職員也好 都一知半解 實在令我好頭大。BTW, 希望你睇得明我問乜。謝!
 
我是Freelancer 有開unlimited company 過去3年都請會計師報稅 (average income HKD 40000 /month) 係咪可以用稅單申請 mortgage ? 銀行職員話要睇personal saving account。到底邊樣先準確 因為我沒有一個定數每月由公司account 轉到私人account. What should I do to get well prepare ?
 
另外 我現住公屋, brother and mum living at north point 單幢式600 sq ft Old flat near 和富 低層 有漏水供滿的樓一層, 業權將轉到我名下, 銀行估價 5.3M (去年10月成交連平台5.9M), wonder if we should :
 
1/ sell it and share $ and buy 2 small flats (location most likely not in hk island)
2/ sell it, keep $ and put on 收息 investment, 租樓住 to earn more money for like an year, 等遲D先買。
3/ keep it and rent out or 自已住番 then re-martgage to buy 2 small flats 
 
** 變動後mum 會住公屋, brother & I 要搵地方住。
Consideration : 如果賣唔出可以點?
 
-north point 物業漏水嚴重 而且應會在未來2年進行大廈維修 維修費around $90000 / flat。相信維修後要retouch 一下先可以租出, 而且一年過去依然未有確實開始維修日期。north point 租客亦是我考慮因素之一 我幢樓已經很多內地人。
 
-如果我先自住, 那相信我要花很多$裝修。
-如果我自住做 mortgage 借左3.5M 出黎, share with my brother, 能否再上會買另一個細單位出租?會很難批嗎?另一層樓寫阿媽名, 可以嗎?
 
如果買,我原本心儀得寶花園3M,細單位,交通方面近工作,將來出租又唔難, 係唔鐘意D間隔。1M 做9成上會+裝修,剩番1M做投資save $, 但又怕遲D大量細單位 available on the market 唔值$跌價。德福又太貴。港島舊樓未睇。新界暫不考慮。
 
唔好意思, 問題散亂, 我從來未想過買樓  而家pick up 這範籌事宜未夠一個月 ,上堂有時都未必跟得上,自住vs投資未懂完全分開考慮, 所以如覺問題白痴, 敬請見諒,請勿恨批。
 
另外, 我想上收息class 但3月頭out town 幾時會再開。但實際上我連什麼是stock, option, insurance, RMB saving …etc 的 terms 都未搞清楚, 對數字一點都不sensitive, 上堂聽唔聽得明架?
 
Thanks for taking up you time on reading this. Hooking forward to hearing your advance soon.
 
Wishing you all the best at year horse !!!
 
Cheers
 
答案
是的,同意本文是頗為難睇得明,讀者本身實有好牌在手,其他筆者也不懂怎形容了。至於來文之中英夾雜表達,相信因讀者是位創作之FREELANCER吧。好在讀者有公屋係手加北角單位「加持」! (留意公屋亦是一張不錯的牌)那一個月入40000之自由工作者看似很自由自在、衣食豐足。現在怎在亂世去為財產安排作出最好安排呢?
執好盤數
首先建議讀者去了解現時樓市發展、去睇樓。請不要臨買樓先去睇,一個幾百萬既交易,實需人預早去作了解的。今次看了諗SIR答案後、亦不表示筆者已幫了讀者做功課。得到解答之開端後還是要讀者用腳自行實踐。幸好讀者有請會計師報稅,要用稅單加上讀者受聘文件、要定數轉入戶口作入息記錄。所以買樓前六個月要作準備是金科玉律。留意銀行借比你只係影相咁睇幾個月內之財務狀況,所以集中做點功課是值得的。根據已有資料,四萬之3/4當作核實收入有可能,但要將四萬全數作核實收入要見面再了解才能說準。另外去安信兄弟可借得更多,可是利息又貴了幾倍。
 
套現加再借<3.5MIL之方案
除了你的收入,父母如有收入亦是重要。計你自己月入三萬,借盡為30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,所以如讀者家弟收入不高,那讀者用北角樓套了3.5MIL再自住之後,用全舊錢在不舉債下借去買另一間樓是可以,讀者可將全舊錢買間得寶,或只套1.75MIL自己再借百餘萬買間得寶亦行。明白讀者對舊樓很多不滿,但自己借貸力亦盡於此。請加強個人數字敏感性、亦要看看樓市在發生什麼事情。可以將此責任交付他人,或說自己因工作關係令自己變成數字唔SENSITIVE。可是不見得盤生意之收入可令一個人完全唔駛規劃理財。另如讀者收入計足四萬,借貸力乘大1/3後亦不可改變成件事。
 
套現加再借>3.5MIL之方案
如讀者套現3.5M 買另一個價錢貴於3.5MIL的細單位出租,要看家弟入息如何,假設是兩萬,即總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.47MIL,而將3.5MIL作首期後,買入市值6.3MIL之下樓房是有可能的。至於買兩間樓,如兩單位合共市值不少於6.47MIL而家弟入息>20000那可成事。但不建議讀者在旺市作此法,因為此會令讀者借盡,萬一樓市下跌即成負資產,如公司戶口同按揭戶口放在同一間銀行,更有加快被CALL LOAN可能。另外讀者的投資概念是BB級,很不放心由讀者主理幾百萬財富。
 
可行方法是將北角樓加按至五成再租出,租金應有$20000,而按揭供款只是一萬餘(因只借了約2.5MIL),那差額即八至九千可幫母親租個好地方,加些少租新樓都可,孝順母親。至於手上2.5MIL金額可同家弟對分作買樓首期,讀者宜在跌市用自己一半(1.25MIL)再加上自己借貸力,到時三百萬樓應可買更大地方,令讀者更滿意。至於家弟亦有「老婆本」,大家開心!
留意間屋廿年過後又係一間供滿既樓,租值跟通賬上升,他日每月兩萬幾(購買力當時等值)月入,就係租客每月「送」比你的半份人工!
 
現時讀者宜守在公屋。因將北角樓套現後不宜有大動作。一套一買太複雜不適宜讀者。將北角樓租比人後留意收入證明又多$20000,一年過後讀者借貸力即增加了。當然樓房是母親名下,可要加母親攸擔保才可將20000計上。總之一間讀者覺得煩人既北角漏水樓,可能係改變佢下半生既棋子!  希望大家可對自身情況客觀些對待,可能財政困局不是在於老殘房屋、而是自己有否能力去活用資產。至於九萬蚊維修費不提也罷,套現攪掂。讀者自己亦宜增加儲蓄率。
 
其實讀者的牌面很好,如果還不把握去學習和實行,上天不會再維持這種不公了。
至於讀者擔心間樓賣唔出或租唔出,那除非銀行估錯價5.3MIL,否則很難發生。
收息101、股票201是最基本的開始,參與者只需懂四則運算即可!

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

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收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

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近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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