好牌在手怎轉化成財務自由 #543案庸才

Dear Lum Sir,
 
其實我有問題 希望你可以幫忙 因為我遇著的經紀也好銀行職員也好 都一知半解 實在令我好頭大。BTW, 希望你睇得明我問乜。謝!
 
我是Freelancer 有開unlimited company 過去3年都請會計師報稅 (average income HKD 40000 /month) 係咪可以用稅單申請 mortgage ? 銀行職員話要睇personal saving account。到底邊樣先準確 因為我沒有一個定數每月由公司account 轉到私人account. What should I do to get well prepare ?
 
另外 我現住公屋, brother and mum living at north point 單幢式600 sq ft Old flat near 和富 低層 有漏水供滿的樓一層, 業權將轉到我名下, 銀行估價 5.3M (去年10月成交連平台5.9M), wonder if we should :
 
1/ sell it and share $ and buy 2 small flats (location most likely not in hk island)
2/ sell it, keep $ and put on 收息 investment, 租樓住 to earn more money for like an year, 等遲D先買。
3/ keep it and rent out or 自已住番 then re-martgage to buy 2 small flats 
 
** 變動後mum 會住公屋, brother & I 要搵地方住。
Consideration : 如果賣唔出可以點?
 
-north point 物業漏水嚴重 而且應會在未來2年進行大廈維修 維修費around $90000 / flat。相信維修後要retouch 一下先可以租出, 而且一年過去依然未有確實開始維修日期。north point 租客亦是我考慮因素之一 我幢樓已經很多內地人。
 
-如果我先自住, 那相信我要花很多$裝修。
-如果我自住做 mortgage 借左3.5M 出黎, share with my brother, 能否再上會買另一個細單位出租?會很難批嗎?另一層樓寫阿媽名, 可以嗎?
 
如果買,我原本心儀得寶花園3M,細單位,交通方面近工作,將來出租又唔難, 係唔鐘意D間隔。1M 做9成上會+裝修,剩番1M做投資save $, 但又怕遲D大量細單位 available on the market 唔值$跌價。德福又太貴。港島舊樓未睇。新界暫不考慮。
 
唔好意思, 問題散亂, 我從來未想過買樓  而家pick up 這範籌事宜未夠一個月 ,上堂有時都未必跟得上,自住vs投資未懂完全分開考慮, 所以如覺問題白痴, 敬請見諒,請勿恨批。
 
另外, 我想上收息class 但3月頭out town 幾時會再開。但實際上我連什麼是stock, option, insurance, RMB saving …etc 的 terms 都未搞清楚, 對數字一點都不sensitive, 上堂聽唔聽得明架?
 
Thanks for taking up you time on reading this. Hooking forward to hearing your advance soon.
 
Wishing you all the best at year horse !!!
 
Cheers
 
答案
是的,同意本文是頗為難睇得明,讀者本身實有好牌在手,其他筆者也不懂怎形容了。至於來文之中英夾雜表達,相信因讀者是位創作之FREELANCER吧。好在讀者有公屋係手加北角單位「加持」! (留意公屋亦是一張不錯的牌)那一個月入40000之自由工作者看似很自由自在、衣食豐足。現在怎在亂世去為財產安排作出最好安排呢?
執好盤數
首先建議讀者去了解現時樓市發展、去睇樓。請不要臨買樓先去睇,一個幾百萬既交易,實需人預早去作了解的。今次看了諗SIR答案後、亦不表示筆者已幫了讀者做功課。得到解答之開端後還是要讀者用腳自行實踐。幸好讀者有請會計師報稅,要用稅單加上讀者受聘文件、要定數轉入戶口作入息記錄。所以買樓前六個月要作準備是金科玉律。留意銀行借比你只係影相咁睇幾個月內之財務狀況,所以集中做點功課是值得的。根據已有資料,四萬之3/4當作核實收入有可能,但要將四萬全數作核實收入要見面再了解才能說準。另外去安信兄弟可借得更多,可是利息又貴了幾倍。
 
套現加再借<3.5MIL之方案
除了你的收入,父母如有收入亦是重要。計你自己月入三萬,借盡為30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,所以如讀者家弟收入不高,那讀者用北角樓套了3.5MIL再自住之後,用全舊錢在不舉債下借去買另一間樓是可以,讀者可將全舊錢買間得寶,或只套1.75MIL自己再借百餘萬買間得寶亦行。明白讀者對舊樓很多不滿,但自己借貸力亦盡於此。請加強個人數字敏感性、亦要看看樓市在發生什麼事情。可以將此責任交付他人,或說自己因工作關係令自己變成數字唔SENSITIVE。可是不見得盤生意之收入可令一個人完全唔駛規劃理財。另如讀者收入計足四萬,借貸力乘大1/3後亦不可改變成件事。
 
套現加再借>3.5MIL之方案
如讀者套現3.5M 買另一個價錢貴於3.5MIL的細單位出租,要看家弟入息如何,假設是兩萬,即總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.47MIL,而將3.5MIL作首期後,買入市值6.3MIL之下樓房是有可能的。至於買兩間樓,如兩單位合共市值不少於6.47MIL而家弟入息>20000那可成事。但不建議讀者在旺市作此法,因為此會令讀者借盡,萬一樓市下跌即成負資產,如公司戶口同按揭戶口放在同一間銀行,更有加快被CALL LOAN可能。另外讀者的投資概念是BB級,很不放心由讀者主理幾百萬財富。
 
可行方法是將北角樓加按至五成再租出,租金應有$20000,而按揭供款只是一萬餘(因只借了約2.5MIL),那差額即八至九千可幫母親租個好地方,加些少租新樓都可,孝順母親。至於手上2.5MIL金額可同家弟對分作買樓首期,讀者宜在跌市用自己一半(1.25MIL)再加上自己借貸力,到時三百萬樓應可買更大地方,令讀者更滿意。至於家弟亦有「老婆本」,大家開心!
留意間屋廿年過後又係一間供滿既樓,租值跟通賬上升,他日每月兩萬幾(購買力當時等值)月入,就係租客每月「送」比你的半份人工!
 
現時讀者宜守在公屋。因將北角樓套現後不宜有大動作。一套一買太複雜不適宜讀者。將北角樓租比人後留意收入證明又多$20000,一年過後讀者借貸力即增加了。當然樓房是母親名下,可要加母親攸擔保才可將20000計上。總之一間讀者覺得煩人既北角漏水樓,可能係改變佢下半生既棋子!  希望大家可對自身情況客觀些對待,可能財政困局不是在於老殘房屋、而是自己有否能力去活用資產。至於九萬蚊維修費不提也罷,套現攪掂。讀者自己亦宜增加儲蓄率。
 
其實讀者的牌面很好,如果還不把握去學習和實行,上天不會再維持這種不公了。
至於讀者擔心間樓賣唔出或租唔出,那除非銀行估錯價5.3MIL,否則很難發生。
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