40歲一拆二謀出路#519案庸才

諗Sir,最近才拜讀閣下的blog及樓換樓一書,後悔太遲遇上,但真的可謂獲益良多,亦令我決心為自己重新安排,但自己已踏入42歲,離退休時間無多,現在若不趕快計劃,可能不能安老,所以希望諗Sir可指點一下。
本人為IT部門主管,未婚,銅鑼灣工作,月入60000,現有一層自住樓,9成按揭(有按保),25年期,Hibor+0.7%Plan,每月供12000,尚欠270萬,現市值約540萬,有現金加股票約120萬,無任何負債。父母自住供滿樓宇,市值約200萬。支出方面,除每月供樓12000外,給父母家用11000,自己及父母保險7000,個人駛費約7000。
現想買第二層樓作出租用,目標屯門、元朗西鐵站附近或市中心細單位,貪其銀碼細,交通、生活比較方便,較易租出。
有以下問題想請教諗Sir:
 
1.        本身Hibor Plan自住樓若轉按,改到5成/7成按揭,再出租,另外用手頭資金再買自住單位,做9成按揭,25年期,有著數嗎?因要犧牲Hibor Plan,及若買自住樓,希望地區方便少少。
2.            若keep住自住單位按揭,只用手頭資金買第二層樓出租,最多可做到幾多成按揭?第二層樓是否要交DSD或其他稅款?若說父母自住可以嗎?如果用父親名義買,自己做擔保,可行嗎?因父母自住單位為母親名義。
3.            屯門或元朗西鐵站附近值得投資嗎?有推介嗎?
4.            或保險少少,投資車位可行嗎?

答案

 

讀者的問題已幫諗sir解答了在一拆二之法上要考慮的地方。首先是原本間樓點處置,跟手係新買一間樓用自己名定屋企人名好? 同埋唔想比雙倍從價印花稅(DSD)要注意的事項。

 

原本間樓點處置? 大致兩個方法,一係租出去,一係自己住再買新。低借貸力的人偏向租出去,更只可加按至五成,因為要用此租約作增加下次借貸力的證明。借貸力高的像本案讀者,可留在原居再買。

 

2013年2月已有新措施凡有住宅物業在港人仕,若再買多一個住宅業權需要付雙倍之從價印花稅。例如買450萬樓由3%提升至6%,100萬之下樓房點都要比萬幾蚊印花稅,詳情唔記得,讀者有責任自己查閱最正確資訊。那像施老闆在我們講座說的一樣:「而家冇樓係手既人個quota好值錢! 個額可以炒!」那讀者轉向了父親,正如不少人事業有成有層樓係手,可是父母「仲有個quota」,那找來無產之人(不動產)買樓有兩好處: 一是不用付雙倍稅,二是好大機會可借足九成,用盡槓桿。

 

可是讀者父親年老,大家也一樣。那需加自己做擔保人。留意擔保人不是亂加的,借貸年期之長短亦要經計算,作法見買樓001課程。至於昨天有讀者不幸買入單位後發覺漏水,一連串睇樓失誤加上裝修及追討疑問,買樓101都可幫忙。用父親名買入後看會否租出,在協議上必需付50%首期才可購入新單位出租。有人問新單位不是有租金收入證明嗎? 首先如要證明,新買單位肯定要連約成交,要付50%首期。如交吉購入一般要等半年才可核實租金收入,還要順風順水租出再收租才成事。

 

投資車位大多不是好方法,最非讀者提出一個細緻想法。另外如買新單位作投資,那只管選擇高回報及多租客區域,不要由自身因素去考慮投資物價值。屯門是個好地方但留意不是每個單位都是好投資。香港新機建大多在西面,九龍東的發展未來三年未成形。Homeblogger已另開了睇樓report 環節,文章可見:

 

屯門市廣場、錦華、時代

http://homebloggerhk.com/?p=19419

 

河畔花園、海怡半島

http://homebloggerhk.com/?p=19481










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