三十幾歲三萬幾蚊被動收入#490案窮中產

上次上收息課前略略談及過本人的case ,想將我的case 分享比你,攞多一點意見,而本人都對下一步未有好實際的部署,希望得到諗sir 的啓發^_^

 

本人是自僱人仕,(年收入大約2M),太太為家庭主婦,有一個兩歲小朋友,而本人與太太都有稅單。

早幾年買入三個物業:

 

1,九龍兩房已轉按outstanding 420 萬,月供$15800 (7 成上會,自用,2.15%,mortgage one 户口,自己個人單名)

 

2,九龍兩房已轉按outstanding 390萬,月供$14500,收租$14000(7成上會,2.15%,自己個人單名)

 

3,九龍一單位已間三個套房,月供$3200,收租$10000(5成上會,2.25%,自己個人單名)

 

4,high yield bond fund 100 萬,每月收息$11000(已扣借息)

 

5,股債混合基金 150 萬,每月收息$15000(已扣借息)

 

6,140萬一次性保險每年收3.6%利息,因當中100 萬OD可隨時動用,銀行只收取2%息

 

有現金大約180萬左右,另太太名下無任何物業,未來三年內,想搬進九龍區名校網三房。想問諗sir ,現市況,用平均入市法入細價樓,之後用租金補貼租三房?還是等跌市買入三房單位好?另外,如果等跌市入,現有其他好投資可增大被動收入?

 
答案

今次讀者用不同方法體現了正現金流概念,希望為大家帶來理財睇法。既然文章題為「三十幾歲三萬幾蚊被動收入」,那此案讀者一定與儲「被動收入」有關。是的,讀者除了自住樓item1及item2有負$500現金流外,item3-6為他帶來超過$30000正現金流,只是item6因為保險產品要看文才理解,令現金流總數未明。對不少人來說,如果每個月有「三皮野」正現金流已經唔使撈。讀者除此之外更有近二百萬資金在手,可能大家會估讀者係咪五十幾歲!? 筆者和佢會面過,都是三十有餘,有一個小朋友的年輕夫婦。

 

 

那本次讀者如何理財,致使三十幾歲三萬幾蚊被動收入? 當然大部份現金流由投入250萬的債券基金產出,共$26000收入。當中100萬債券基金有13.2%年回報,而150 萬股債混合基金有12%回報,你可能會問點解股債混合基金的回報比淨債券基金回報低呢? 因保守部署在債券和股債基金做的槓桿是不同的,會在收息101、102和大家再談調控方法。對於後生的讀者可能儲250萬真係有難度,那儲一半可否? 用讀者方法而減半,都可有過萬正現金流,就當比人炒左或者轉做全職媽媽亦能保持收入,而儲蓄百萬方法在龔成文章已有詳說。儲唔到錢是個人努力問題,你人工只比看更阿姐多二千亦是自己問題,而一個人遇上爛賭阿哥加上病重老豆實在不多,請不要搬弄千份之一例子去解釋點解自己連三十萬都未儲到; 更加不要習慣性地「射波」,將自己捧成最冇問題的一位。

 

 

從讀者買樓情況,可見儲到或賺到錢,是跟隨個人知識增長的! 大家能否買到間供$3400既樓而收到成萬蚊租呢? 另外一筆過保險是收息3.6%而付息2%,套利1.6%。當然有方法可再進步,早前已在堂上講解了為何五年用保險達成115%年回報方案。有讀者質疑是否有「魔鬼細節」? 如果由銀行sales講解定會將「魔鬼細節」收在後方,希望可以賺你傭金。但本樣在堂上的講解是客觀的,等你知道注意地方後才投入金錢,而筆者和傭金無關。那筆者應作何法再將讀者portfolio再進一步?

 

 

 

因今次讀者已有小成,那由固守為主。昨日港股的上升令筆者有點不安,這無厘頭的上升,急速殺淡倉,預視大戶已著手「工作」,而根據由1970年有恆生指數至今,市場上未裝備知識的散戶太多,每次都有一大批人做點心。讀者在保險作的OD LINE不宜CUT,惟有預備在市況差下銀行可以單方面close你條line,幸好是一筆過保險,要起錢仲有收取較高息之保單貸款。另外自己有現金1.8mil,加起來有(保單x70%+現金) = 約2.8mil現金可動用。為什麼要計足有幾錢可即時運用呢? 因為讀者運用了借貸,要預被人call margin,在債券基金的margin ratio,銀行有權一跌即call,那現在有幾多buffer要看讀者之買入價。股債基金是跌50%便call,所以讀者不宣在現時再用現金買樓。

 

 

另一件事要做是將手上物業換做豪宅地段加三房,太太冇樓在手,等位九成出擊是重中之重。時機可以用兩個因素參考,在下年的樓市訊號班再談。但在上星期六上堂之同學都知,未來幾月是平市。筆者不會在堂上跨張地說升50%或跌50%,因我們不是搞雜誌博賣紙,是悶市便會告訴你,而個別地區會因新盤開售而二手冷凍出現「執死雞」機會。由於入學要由K1打算,九龍要數何文田及九龍塘有超然之獨特性,但一至兩年應未見有很好機會。可先租,伺機再買。手上的收租兩房不能產生正現金流,一係搵位,一係搵條魚同佢SAY GOODBYE。讀者已完成PHASE1, 所以下步為換貨。大家緊記將目光放在儲現金流、而不是儲錢。每月儲到幾萬蚊自來錢後,你再為自己存摺增長多個零都未遲。畢竟九成人每天起身返工的目的是為出糧,而不是為本存摺。










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