四間樓點用萬四人工在四十歲可達?#483案庸才

諗sir，你好！
本人40歲，月入14k＋兼職3k(有報稅）另有替更的士但收入不穩且沒有報稅每月收入約為2至4k。另太太（未注冊，但有2名小孩分別4＆2歲）34歲月入17k。
有一層08年購入140萬市值300萬並於今年6月轉按到痕生銀行，按7成210萬（扣回之前欠款可得100萬），每月還10k，租金收入10k。

另一自住樓(同屋苑）11年購入220萬，自住，按7成，原來月供5500，太太在滿2年SSD之後，把樓以200萬轉名給她弟弟，借5成，每月供4800。仍然自住。
再以我名購入2間屯門，1層1房183萬7成上會月供6k，收租6.5k；另一間2房200萬，5成上會，月供4600，租回原業主，收租6000，都要加太太擔保。
另再借多私貸25萬，分5年供，每月約還5K; 每月仍然月供股票10K（1398 & 3988）之前供果D已經在今次買樓沽出套現。
現手中已無餘＄。
想請教如何繼續再財富增值，本身亦有些打算。
1/等2015年過罰息期可出售08年所購入之出租樓約可得100萬。
2/等2015年過罰息期可轉按現自住外弟名下現市值300萬之樓，如5成按可套得50萬，7成按就有100所得
3/之後再等時機用太太單名購入較大之3房單位自住，本來自住的就可出租
4/ 本人之工作已經屬夕陽行業，如失業將會轉做職業司機。因此亦希望能夠於將來或者能在2018至2019年買入一部的士。
希望諗sir教路令之後的路更易行。
萬分感激！
肥全 上

答案

肥全萬四人工，己在四十歲擁有四間樓，實在令筆者眼前一亮。你可以話佢好彩，博到盡買到一蚊冇剩再遇上大升市。但90%之成功皆不是僥倖，起碼佢之前每月供一萬蚊股票就唔係好多人做到。

是的，月儲一萬其實真係唔多，可惜在筆者以往所見無邊幾個能做到。現在肥全已在四十歲前盡佢能力播種，是時間加強防守，等待收成。肥全能頗清楚列出現有資產的借貸、現金流，實是大家投資前需注意地方。

現時讀者手上已無現金，主要原因是未有好好運用自住樓可以新造按揭至樓價九成的特質。另外用平於市價的價錢轉讓比太太之弟弟，好處是可以打少些少印花稅、但按出金額只能到平價計之九成。何況讀者只套至一半，實在是全盤計劃中之敗筆，令現在自身防守力減低，一定要為跌市作好好打算。

「轉手換錢」之法

當然讀者買到第三及四間樓，亦因為將間樓「賣」比親人。大家如想將自住樓大額套現，家中又有個冇樓係手既弟弟，咁將間樓「賣」比佢係將間樓套現又可以住返係度的好方法! 肥全雖然肥，但呢招技倆算是運用得宜。運用「轉手換錢」之法可以唔使搬屋，就可以自住樓的賺取部份全數套出，關鍵都係有個可信之親人。今次可能因弟弟借錢能力有限而不盡按至九成，就只此處有點可惜。大家有時睇成交會見到有些比市價幾成之買賣，大抵是此類「轉手換錢」的計謀。

肥全最醒就係懂得運用家人「名額」，在現時政策買多一間樓要交DOUBLE STAMP DUTY情況下，好好運用親人之借貸力十分關鍵。大家可以想屋企人每人單名控樓，再互相作擔保，一人一間樓又借足九成加上唔使打重稅，等於將大家剩餘之借貸力集合再產出租金! 惟除了朋友一齊成立公司外，要享有低息按揭必須要親人作擔保才能成事。

肥全買第三到四間樓，首期來源是第一間樓。而物業D五成上會令自己有核實租金收入，不知肥強會否運用。物業B未必關肥全事，不過其實三個約借貸(210+100+128)=4.38mil。對比讀者之借貸力: (14000+17000+6000)/10000*2.59=4.79mil。可見借貸力已用4.38/4.79 =91%。由於在「轉手換錢」一計中未有盡套，肥全現在基本是動彈不得(除非有另外一個搵到錢的親兄弟)。要解救一定要賣樓，手上冇錢。四間樓最要打掉是物業C，因為物業C好難租到貴過呢個價，原因是市面上大把市區一房一廳之劏房都係租6500-7000，那在新界西的同一間格又如何加租呢? 趁現在不少內地人會搶細價樓的時候，快快出貨吧。價錢少少地二萬幾萬再加稅當買個落腳點係香港，還是有人願意的! 畢竟淨係廣東眷連城之商機、已吸引不少內地人在港找生意。

甩出物業C是及了他日再買更佳單位進發。物業A報了自住、物業B比左親人、物業D只按五成，報為投資物業，那用一拆二方法拆了自己名出黎，到時自己控有A，太太九成上會買另一間樓還是可以的! 至於的士牌是息貴、加按成數低之選。讀者借貸力不高去行此舉，不似是好方法。

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聶SIR ( 聶振邦 )
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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
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備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
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地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【我要報名：網上填表】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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