100萬同1000萬，投資的選取上有什麼分別?【諗Sir】#2815

諗Sir,

你好，小弟剛上了收息101
小弟40歲，和太太合共每月收入為24萬，育有兩位小孩。我們的資產如下:

(i)         自住港島藍籌屋苑，2014年1000萬買入，現估值(恆生)1860萬，現欠銀行650萬，月供24,000。

(ii)       家人自住新界新地屋苑，2009年200萬買入，現估值(恆生780萬，現欠銀行290萬，月供11,000。

(iii)     上環單幢收租樓，家人早年買入，現估值(中銀)750萬，，現欠銀行330萬，月供12000，每月收租20,000。

(iv)     灣仔單幢收租樓，2015年410萬買入，現估值(中銀)600萬，現欠銀行180萬，月供8000，每月收租15,000。

(v)      合共有現金100萬；MPF 合共約有600萬

(vi)     股債基金800萬，每月回報60,000 (上堂前已買落)。

借貸力：

夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M

已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%)

開支：

四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000

諗Sir 係之前曾經回覆，知道收租效率比較低，但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款；另唔想攪劏房(及已無名可用)，所以希望繼續收住租，房產唔想有任何變動住。

另一方面，會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下:

(i)         將自住物業加按，按出350萬。

(ii)       減低風險，賣走股債基金，套現800萬

(iii)     以1000萬開私人銀行

(iv)     餘下約250萬入番mortgage link 戶口，賺住息又可作contingency money.

以1000萬作直債及債基疊增投資，假設回報10 – 12%，增加每月被動收入到10萬。

上收息101及103時知道了C, D 及E餐。首先用D餐要等時機，暫不考慮。

假設1000萬入E餐，每月派息6.52%，LTV = 60%，每月收息大約12萬，減埋每月還息1.6萬，符合本人預期。

就此，想問諗 Sir，

(1)       以上套現收息之法是否合適?

(2)       重注買一隻債基不能分散風險，以1000萬作投資，直債與債基應如何配置又達到預期收益?

期望您的回覆亦期待上103第2堂。
祝身體健康，課堂長開長有!!!

 

ANSWER:

讀者住宅收租效率低，主要是睇產出租金與壓死幾多錢之比較。筆者不愛用租金除以單位市值得租務回報率去評估物業揸放，而係計較每蚊資產淨值能為持有人帶來最佳效果。理財就是將每蚊的價值盡顯現，投資就是將每風險去買最大回報，這些都是能計，及部份節錄自1990年諾貝爾獎得主William Sharpe的學說。當然，為什麼既能計但世上沒人能將股票投資100%全贏出? 這個日後面談。

 

講返讀者，收租效率低主因上環單幢收租樓，壓死750-330 = 420萬，而月產出現金流為20k-12k =8000。即420萬壓死而只收10萬8一年，回報少於2.5%。至於港島都新界新地樓都屬同一問題，錢壓死大舊，更用作自住。誠然讀者股債基金有800萬，明白開始有錢就可以任性，所以唔將全配置做到最靚都無問題。多謝讀者提出股債基金係佢上堂之前買落的，上完堂已知中計就當配息近似都要快全賣走。那現在有成一千萬現金，更可考慮由私人銀行提供之服務得融資去擠高回報率，咁究竟做咩好?

 

先講有得一千萬HKD，可以穩陣些少保本的直債為主、債基為副。有1000萬在手，開始可想打穩陣波。而穩陣波，即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部份錢做定期、只留少許錢做不保本之債基。

 

若果是百萬戶而未到千萬的，由於直債是約160萬入場而令500萬以下資金者的資金流動性大降，所以用隨時可買賣的債基好。債基+ETF，係幾百萬先生的朋友。

至於100萬資金之下者，可用股票、及ETD，ETD可2000美金都入到場。但ETD之波動性比直債高，雖有3倍槓桿但同時可能伴隨一年20-30%價格波幅，所以100萬資金以下者就算用嬰債都只限在30-40%資金投入程度。REITs暫不考慮，始終穩當的REITs在加息週期下很受壓，亂買野的垃圾REITs恐怕在市跌會「跌死人」

 

我地實質再因銀碼而給些例子:

1000萬留意 (在此給予次選，及不能槓桿發揮低融資成本的)

A.長江基建擔保/ Perpetual /4.850% /評級BBB

價約:$86.95

87萬收48500，年息5.5%/  Perpetual

 

B.XX銀行/ 7.X%/ Perpetual

價約: $106.8

 

500萬留意

收息101的債基有10-12%年息

上述為未經解釋的投資概念，如用自行理解作投資，再加上銷售員再曲，咁筆者可以解救唔返。當然除了債基，配一些細額直債或保險可以。

 

100萬留意

有嬰債。嬰債本身只6-7%附近，但可予槓桿，槓桿自己要調較不可盡用。下面灰色圖那隻有7%COUPON，到期保本，中途可放。留意呢隻ETD係A GRADE評級，唔同出面B-/C評級那些第一浸個市跌已死哂。留意要用美國證券行買，倒閉風險較大，證券行資金同銀行冇得比。

 

>2000萬?

有得呢個現金唔似普通打工仔，一般是生意人或遇貴人有機遇的(仲有係富二代)。拎得2-3千萬上身開始小心身邊冷箭，人性從來是醜惡。所以用海外樓將部份錢收係香港之外地方，或者為自己同家人準備多一本PASSPORT，才是要做正事。

 

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