Lum Sir,
你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓:
年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000
與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭
與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!!
妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住
與妻子無欠債,有現金50萬
請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?
答案
讀者的購買力是可以買多間樓的，不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅，如買小型單位，比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手，買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的，不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手，買第二間樓再借九成其實都有機會，只要你申明買第二間樓是作自住，批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。
為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭，家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil，現用借貸為1.9mil，即28%。讀者適宜在43之年再進一步，希望幾年內樓價下跌，可再添一間房。如樓價在2018都未跌，註定讀者錯失後生良機，未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債)，現在買是可以但不適宜，要比雙倍印花近十萬元，已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬，無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價，不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半，套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil，加按一半即得200萬現金，分30年月供約$7600，妻子一人不能負擔，可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後，剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手，購買力維持4.8mil不變，只不過為了先套200萬作子彈，每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產，相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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