最後一次機會去準備退休!#438庸才

Lum Sir,
你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓:
年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000
與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭
與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!!
妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住
與妻子無欠債,有現金50萬

請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成?

 

答案

讀者的購買力是可以買多間樓的,不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅,如買小型單位,比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手,買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的,不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手,買第二間樓再借九成其實都有機會,只要你申明買第二間樓是作自住,批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。

 

 

為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭,家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil,現用借貸為1.9mil,即28%。讀者適宜在43之年再進一步,希望幾年內樓價下跌,可再添一間房。如樓價在2018都未跌,註定讀者錯失後生良機,未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債),現在買是可以但不適宜,要比雙倍印花近十萬元,已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬,無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價,不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半,套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil,加按一半即得200萬現金,分30年月供約$7600,妻子一人不能負擔,可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後,剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手,購買力維持4.8mil不變,只不過為了先套200萬作子彈,每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產,相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。





One Response to 最後一次機會去準備退休!#438庸才

  1. Christine Chung says:

    諗Sir, 你好! 本人好朋友有煩惱多時, 請助指點迷津.
    女朋友51歲, 夫婦二人月入約6萬, 沒有小孩, 只需間歇性供養父母。
    現自住物業美孚盈暉臺 (約12年樓齡) 二房向海高層 (Gross floor area 635 sq.ft; saleable 461 Sq. ft), 買入二手价$2.8M, 還欠銀行1.4M, 定月供$16,000. 現銀行估价約$5.57M – $5.60M.
    夫婦喜歡旅行, 每年3-4次旅行, 日本一定去一次或以上. 又喜歡美食及攝影器材, 雷曼只賠到7成, 所以儲現金多約15萬. 股票8號經李察仔經重傷後, 現持有股票价只約7萬.
    打算退休便做物業逆按揭, 是否可行?是否要儲多些現金才夠退休生活?.. 或以現時樓況, 不降扺現時生活質素, 要住稍為大一些, 只能住遠些如深井. 但老公返工香港太古又太費時, 老公心宜碧海藍天, 但樓价還要貴些. 又如換4Million內居屋, 除裝修律師地產印花稅, 餘下或剛夠供滿餘下按揭差額, 但居屋保值力不如私樓. 所以現時實在沒有頭緒, 是否一動不如一靜呢?


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