TEDV8721學生問題:
我們有兩個小朋友，而家喺校網區租樓住，希望抽校網2024年入小一。
老公喺啟德有兩房連儲物室單位出租，每月要貼管理費差餉。另外的投資大約$70萬。
老婆喺元朗地鐵站上蓋的新樓用建築期買咗間三房一廁單位打算用3成半上會作收租用途。另外的投資大約$100萬。
有2個問題：
- 老婆唔知點樣喺元朗新樓明年上會前滾存手持現金$300萬作收息用途。唔太敢再買股票。聽過諗Sir YouTube 一排，對買直債或債基感興趣，但唔知點衡量加息、通脹對債券價格下跌的影響。同時，虛擬銀行年息最高達3.6%，風險係咪好大？
- 有諗過撻訂元朗新樓，唔交餘下5%訂金，然後用老婆名喺11/12/41校網買層三房半自住。唔知呢排搵唔搵到個超級筍盤來breakeven撻訂的損失。還要衡量發展商會否追討將來賣樓差價的風險。
否則，繼續喺校網區續租，睇吓小朋友入到邊區小學，先至賣走啟德來換樓。之不過到時樓價可能升返，要貴賣貴買。
answer:
先謝學生問題，想提出原則一是我盡量都唔想叫人新樓撻訂，斷人衣食。故是否撻訂我只做分析，不下結論。
先予幾個概念學生自己思考
1/ 想做雙租族，前提係手上既貨夠「好租」，否則一邊斷租3個月而另一邊要捱住，雙租好處會下降。即係如佢啟德一房同元朗單位輪流租唔出，就當只係兩間樓夾埋兩年內少租出6個月，租金收入少6/48 = 12.5%，當啟德+HOHO HUB兩間樓市值2000萬租值2.5%，一年50萬租少12.5%即62500，攤開每月5千幾。仲未計要重新搵客要再比租佣。
2/虛擬銀行3.6%唔係人人都可以「玩」。一旦出事你300萬當中冇左250萬(因應有50萬存款保障)會唔會肉痛? 而大劉個仔可能佢冇左300萬真係一D都唔肉痛，所以一切睇你個本多些，而唔係睇淨回報率。好似投資紅隧口個billboard，你見個市差到近封城都仲租得出(有政府租…)，但係對於諗sir而言財力不足，大劉就夠有餘。
何況，300萬收3.6%只係一年十萬蚊，你往後做好些租務管理，乜都返哂黎。
講新盤之前比條直債佢，獅子有條債幾年後到期，個價回返100蚊附近即係而家買20萬美金幾年後可拎返同數(當然風險是獅子銀行倒閉)，息有4厘幾。見下圖由104跌至100蚊，已有師兄吸納中，新加入者留意下方101課程。一般係街銀行唔會賣或者要800萬現金asset proof先做到不過我地唔使，更可搭到6%息如你想要槓桿，客人自行決定。
那讀者在好校網租樓，300萬現金買直債收4-6%息，由獅子保本，即係唔槓桿收12萬一年，槓桿18萬一年。其實只需比600-700萬現金，就有25萬至42萬現金一年津貼佢係靚校網租樓，三萬幾一個月夠係該區租不錯單位了。
若用用埋收息101授予之債基，就唔保本，不過利息唔槓桿係6%，槓桿10-15%年息，就再上一層不過合更冒得風險既人去做。
所以原本應做既，就係兩公婆結婚買既第一間樓賺左錢，賣左佢返幾百萬，用黎拆兩份錢1份買間好收租既亞手樓而另1份買債收租養佢做雙租，幾年之後再買下間完成2樓在手，「2樓1份債」等退休咁話。
至於新樓，經紀愛sell。讀者啟德買一房已中伏一次，客觀資訊請見啟德咁大個區一個月只有十幾宗成交之事實，同埋政府公佈最細既A單位(400呎之下)，九龍城區屬18區供應最多的。
HOHO town，我早幾個月己出片講過開價偏貴(上片)，同埋售樓處反應都麻麻，我冇可能而家先插返黎片係12月22號講佢唔掂架。另外買樓powerteam真實成交，我地成交左個yoho midtown大單位，平均呎價$14xxx。那未來究竟幾多客願意比多4千蚊呎去住樓齡新幾年既hoho hub? 何況新樓出名租盤多，租價低又比人壓價，我自2017年已拍片題為「愚蠢的新樓買家」，講解買新樓收租幾個唔好處啦。
即係而家去睇淘大，有幾多個買家係好唔放心同不斷問:「我而家睇緊係淘大1定2或3期呀? 」。諗SIR相信唔會。
就當係3期，比1期你肯出多幾錢一呎買3期?
所以，同理大致用於YOHO MIDTOWN,TOWN及HUB。最尾我講講我自己處事，如果手尾長既，我唔介意即時付出「沉沒成本」，例如同事係無心機做野，補一個月錢比佢搵新發展總好過留係公司雙輸。想買新盤2022下半年錦上路亦有機會，唔好話諗SIR唔sell新盤，臨尾提提平衡下。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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