按揭預先批核 16k月入轉九龍私樓三房劈炮唔撈? #2520

諗SIR你好，本人由2014年開始一直看你的文章，也是收息班和買樓班的舊生。現時本人於置業途中與到疑難，希望諗SIR可以給我一些意見，感謝

家庭財務狀況：

本人和太太33歲，育有一名1歲女兒。

本人月入$16000（借貸力1.7mil）

太太月入$22000（借貸力2.4mil）

擔保人月入 $20000 (借貸力 2.1mil)

 

家庭資產：

-1層已補地價居屋（大約35年樓齢 – 本人名下）銀行估價 6mil，2020年中補地價及沒有按揭。

-買樓現金 1mil 

-股票 0.6mil (大多數藍籌股，會全部套現成買樓現金）

-女兒讀書基金 300k（盡可以就唔用）

-流動現金 80k

-儲蓄人壽 140k（盡可以就唔用）

 

下一步行動：

希望於坑口置業，買3房單位大約 6.9mil（太太名下）。本人暫定與擔保人套現現有物業，再補資金投放新物業樓價5成首期，後作出租之用，幾年後收回自住（因為現在與家人同住）

 

詳情如下：

1.現有物業按揭（本人及擔保人承造）

樓價6mil,借3.6mil (60%) ,利率2.5%,年期30年,月供14225,壓測 $34068,雜費開支：律師費$10000（預計）

 

2.新造物業按揭（太太承造）

樓價6.85mil,借2.4mil (35%),利率2.5%,年期30年,月供9483,壓測 $22172

雜費開支：$345375（印花稅 $256875 ＋ 律師費$10000 ＋經紀佣金68500）

 

3.計劃如下：

樓價6.85mil 

(減)太太借貸 2.4mil 

相差 4.45mil 

(減) 本人及擔保人借貸 3.6mil 

剩餘樓價 $0.85mil 

 

扣減剩餘樓價現金 $0.75 mil（買樓現金及套現後的股票）

(減) 總雜費開支：0.35 mil 

剩餘現金 $0.4 mil

總供款：$23708

預計每月開支 : $48,000 

預計放租$16000 ~ $17000（ 萬一放唔到租，可能要用儲蓄幫手供款）

現金結餘 : $920,000 (現金：400,000 + 基金及人壽$520,000)

 

4.遇到疑難：

1）而家情況擔心供$23709供樓壓力太大，萬一沒有租樓，要食老本。

2）擔保人放的位置？做本人擔保套現現有居屋？做太太擔保購置新物業？

3）唔買3房單位？買平D 2房？

4）比多D首期？將每月供樓減少？

5）有其它可能性？

感激諗SIR撥冗解答!!

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answer:

超長文，睇到都驚~如果唔係2014年舊生咁支持都好難落力答，一份股樓債加稅務方面考慮的理財策劃，確實勞心。

 

先戴個頭盔，如果篇文有內容因我睇唔明而答錯，先行抱歉，我真係睇左呢篇文幾次先落手答的。

 

事實上，有些資訊係網上難搵到既，先比一個。就係佢同擔保人加按左居屋(佢所謂既現居)之後，如再擔保太太買坑口新的單位，成份借貸力要打折扣的，因此佢計條數有修改考量。

 

擔保人是否同住及歲數都有關係，見(70-)規則及100%rule。

 

至於讀者出文都自揭兩個錯誤理財決定

1/ 將居屋補價

居屋買得就係唔想比地價，補左仲要係2020年高價補真係有改善地方。要知居屋補價是跟補價因子乘當時樓價的，所以要補都未必係而家。好一點的方法不如直接賣，或者唔好補價受住政府恩惠先。

 

居屋客群同私樓唔同，明白有些居屋升幅都唔錯，不過係半封閉市場加上客源叫價能力不同，居屋自住開心投資角度有保留

 

2/買股票

如讀者所講，佢而家想將60萬籃籌股賣走轉買樓。所以買股尤其對基層打工仔一群，有正職又在工作上少分析需要的，就自己判斷在股場之勝算了。

 

3/供樓要盡量拉長期

通賬是會將按揭月供金額實際付出減少，此為打工仔唯一贏到大財伐之法門。政府同權勢者將銀行當公仔紙咁印去解決問題，去出糧比你買起你人生，你唯有可做係問返銀行靠樓去借返堆公仔紙然後未來30年大致定額咁還比佢，咁先有機可脫困同搵個租客做自己替身。

 

計到數，我支持佢買三房。600幾萬預算買樓，搬出九龍住三房都夠做，上年尤記得一個做開金融上市科的客人找我地powerteam買樓，睇一次就買了，就係地鐵九龍三房買黎收租。當然啦，唔係新樓。不過，而家可以用pre-apprvoal去mark定條數，知道左自己借到例如1000萬，才去買!

 

這亦是我建議讀者join 買樓Powerteam，因為而家有路可做一次pre-approval比佢，按金方面我地同銀行傾掂，佢唔使比，quota用完即止。銀行已經冇做pre-approval好耐，加上直入批核部同你做又屬另一層次，同埋入之前如「唔夠做」，可利用買樓003「借貸力由無變有」之法合規發大再去pre-approval。

 

換言之powerteam係未來短時間，有按揭pre-approval加上拎埋批核部個「死因」，或者係批到既賽後報告去幫參與者換大屋，超頻(如需要)。

 

留意，唔好濫借。借錢梗要還，我地唔係高利率中介。

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