諗sir 你好！一路留意你嘅video 同分析，多謝你的分享。本人有一些問題，希望諗sir 能指教一下。
小弟已四十歲，已婚，只有兩夫婦，有一層超過三十年大埔居屋，未供滿。月薪55000
由於想換樓去將軍澳康城，因本人在香港區工作，康城好像比較近和新。
但不知道是否適合長遠投資。如賣出居屋，可得到現金大概3m。想買康城8m 兩房，但好像樓價升得好快，知道康城有一堆樓就快過SSD(eg LP6), 到時不知道會否有荀野。定係其他地區會比較好，請指點迷津。最後祝諗sir 身體健康，事事順利。
ANSWER:
買樓最緊要睇間格>屋苑>區份>經濟大環境。例如三房一廁開則，可以係居屋多既馬鞍山唔受歡迎，但係冇咩居屋既區變成搶手貨。至於經紀成日同你講區份，但以火炭一區為例，御龍山同駿景園，都可以係天堂地獄一念間。所以區份只排第三，而加減息這些經濟因素由2012年講左10年之後，都冇咩人再信。
Lock死左邊個開則之後，你要筍算酬要「時、地、人」配合。
地利:
筍盤咩屋苑都會有，爭在你有冇時間等到。要筍盤? 要齊「時、地、人」三面之利。地點讀者把握到，有些屋苑就過SSD，係有更多業主想賣樓。不過進一步佢要睇睇班業主係咩價拎個單位返黎? LP6業主都有些少賺價，未叫深但相信急賣既人唔多。康城已賣到最後3-4期，當年LP6(2018)開價約15.5K/呎而主打兩房/細單位，對比今時更進取開價，一眾LP6業主冇咩因由賣LP6去換LP10或更後期數。你計得到業主將間LP6賣左，換同區三房時資金唔係好多。
但同區其他屋苑，你就可以諗下佢。另外由於某個屋苑既業主唔會特別蠢，所以認為筍盤唔會集中在某屋苑既。
人和:
人和即經紀，很多買家尤其初心者，都忽略了同經紀合作才可令你利潤最大化。有些更對經紀態度唔好，變相浪費自己時間金錢。讀者有間將軍澳別區樓，可用原本賣將軍澳舊樓個佣去吊個經紀比個康城筍盤你。此為佢近乎獨有之優勢，外區人不能同有。
可能你諗? 我如果有間北角，賣北角換將軍澳咪一樣? 非也。經紀拎佣除計金額同時計區，你同區換屋搵返當區經紀，才令該經紀最「醒神」，優先幫你。
提防歪路:
有些經紀確有「真。筍盤」，但佢可能咁玩: 明知業主開價偏低例如市價做緊880，佢開799。咁就不妨射過客去細經紀行同過客講有筍盤，但要加佣。對於買家講如果可買平80萬咁加20萬佣都唔係壞事，爭在經紀能否幫手搶到呢個盤?
當然經紀收到呢個盤係唔會就咁擺係大鋪比其他同事一齊賣既，條匙緊係有人會收埋，而C老闆當然講明如及發現收埋條匙係會有懲罰啦。所以經紀有堅筍野只會搵熟客，佢擔心個客玩返佢轉頭話比老C知。
我地都覺得咁做係唔正確，對諗sir自己生意都有影響。至於為什麼經紀有盤唔擺係大行成交而要冒犯法風險射去細行? 你就大可以向各大經紀了解啦，簡單而言都係數字問題。我亦很敬佩C老闆只係形容佢班伙記咁做係好「曳」，比著我間公司無上市用自己錢交租而班伙記咁「穿櫃筒底」? 一早著哂火。
時機:
好多人認為經紀一定想樓市升，此為誤解。一味升業主會好心雄，亂咁開早最尾無成交。大跌又輪到買家狂劈價，所以好最時機是雙方都猶疑未決定之際，你才能將你做決定的獲益最大化。做決定難，而唔同時間做決定的獲益都不同。好比你在巴士站等了車好耐而有架紅VAN可直達，你第一個放棄排隊衝埋去定係見人衝你才去，效果很不同。有機會是連本都保唔住…
有機會再比新既買樓十大誤解你，講返讀者，好時機就是樓市未有明確方向，而報紙標題好利你個陣。所以撈野沽野，唔係市頂市底，而係開始升或者見到就跌。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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真實個案、貼地兇宅處理答案
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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