33歲月入30萬，多買間香港樓定6%息麥格理債? #2148

諗SIR你好,

 

小弟有幸於6年前拜讀諗SIR的書, 將當時手持現金做首期上車, 令我過去幾年無需要擔心居住成本, 十分感謝

 

小弟現時33歲，自己開公司，平均月入 25-30萬, 太太月入 35K, 有一個小朋友

 

打算在4年後移民英國, 現正步署英國生活開支及買樓計劃，並會報讀諗SIR的英國買樓課程

 

資產:

1. 自住單位(太太名下)現時市價約 $600萬, 尚餘按揭約 $310萬
2. 債基$350萬, 槓桿了$150萬買入同一債基
3. 理財產品: 槓桿了$50萬買入半年期ELI 年息約12%
4. 現金mortgage link: $160萬
5. 股票 $20萬

 

 移民後情況:

我移民後仍可遙距管理部分業務, 但保守估計收入會銳減至約$5萬,我會在當地搵工加快融入當地環境以及尋找機會幫到香港生意，預計會係由基層做起，太太則會做全職媽媽

 

目標:

1. 4年後移民, 暫時首選英國, 次選加拿大, 希望可以在當地買樓自住
2. 移民後每月$50000以上的被動收入應付日常開支及小朋友讀書

 

 

請教問題如下:

1. 現時的資產配置如何? 是否有改善空間?
2. 黎緊的收入應該再買入直債/債基定係買英國磚頭收租會更好?
3. 諗SIR 認為應有幾多資產(唔計物業)先唔需要移民後再為生活及家庭開支煩惱?

 

非常感謝諗Sir的實用理财智識，幫助到唔少人上車, 樓換樓, 增加被動收入等，希望學生數目節節上升，新書大賣! 

 

ANSWER:

33歲月入30萬，應該唔少人又話無可能。上次有朋友同我講諗sir寫既「幾十歲人係元朗買到3間樓」既個案，在他朋友群間熱討。

 

閣下想改變自己未來生活，唔係去否定人，而是精進自己。今年(2020年)你想同唔少人一樣，「廢」左佢? 定係趁仲有幾個月「逆市」做d野? Well…成功只屬少數人的事。咁講唔係唔俾面，而係要講出事實逼大家向前行，客套話留返比其他人講。

 

 

先謝大家支持，諗sir公司今年增長不少，為減低失業率不斷增聘人材，在此邀請想幹番事業而對買賣樓宇、理財有認識者，可連同履歷whatsapp我地63832145客服註明「應徵銷售代表」，看大家是否同路人。我地有文職人員只搵一萬幾千，亦有銷售同事百萬年薪(係2020年)，看你覺得年100萬呢個數夠唔夠。

 

講返讀者，應移民前再多買一間樓。由於熱門移民國行全球徵稅，佢地罰起稅上黎無香港稅局咁仁慈，唔係話比返三倍就可甩身。君見阿蛋被加拿大罰稅罰到嘔突，所以建議大家「走」之前係香港買多間。

 

雖讀者都有資金約500萬(有350萬放係債基7-10%年息中)，將自住樓加按去拎錢仍屬首選。強如李嘉誠，做生意都係問銀行借錢，不過李生做盤新生意產出月入是大於每月支付銀行利息的，或者起碼捱幾年就會，此為好借貸。相反你問銀行借p-loan渡日，用借黎既錢用於消耗性項目，咁就無出路的。讀者可將聯名樓由太太轉自己，分開咁轉，印花稅都慳埋。轉之時順便黎個按爆八成，按錢600萬*80%-300 = 180萬，夠買多間樓加英國樓首期啦。

 

由於讀者冇固定收入，太太轉樓比佢之前執靚自己盤數先，否則未必上到8成，但太太若有固定收入加番佢做擔保，上8成仍是樂觀，6成就幾可肯定。計公司一個月搵30萬，一年只360萬，其實租個office加些少支出扣減，盈利已少於200萬一年。利得稅少於200萬之下，只要讀者冇其他公司而佢又係大股(份)，佢應可利用「200萬之下盈利只交8.25%利得稅」之措施，那就當用足200萬黎打8.25%稅，即一年只16萬幾稅，對公司而言咁少印花稅抵交啦。如更多合法扣減稅務更低。

 

180萬新錢抽120萬去做首期買多間香港600萬樓，收租約13k，月供480/259 ~ 18k/月。雖負現金流，不過間樓供供下按揭供款會下降，老黎有兩間樓係香港收租又少雜費支出，唔錯。如果你買過英國樓收租，你知英國樓要比council tax，同埋裝修費用支出，縱使英國樓有buy-to-let上會，一上一下諗sir仍覺是中性，買英國樓唔係太正不過仍可接受。

 

如你有2000萬現金，此為第一個上岸價，因2000萬投入一些幾近「不死」之機構之直債，例如UBS GROUP的澳幣版永續債，Coupon reset every 5-year AUD Swap + 3.59%，而家只賣100.1。即係最少都收3.59%年息，UBS評級都好，加上日印澳獲美國加持增加，打破澳洲多年經濟上的「死局」，對比而家放係香港銀行少於1%息，呢條BOND而家加埋收4.2%到2024再reset，值得留意。

 

一係就考慮澳洲銀行之coco bond，眾所週知coco會因該銀行資本充足比率下限而會自動轉成該公司股票而引發loss absorption。不過澳洲銀行最驚死，充足比率最高而引發轉至股票機率最低。麥格理有條bond派成6.125%息每半年派，而家賣104左右，美金版，超正! 但呢條難入手先講，比上面UBS GROUP更難搵。過去一個月升了1-2%，開始資金都要尋出路。

上圖講解澳洲銀行如ANZ的資本充足比率十分高，比HSBC還高不少2相對BOA(美國銀行)、或者西班片及意大利的一些銀行，資本充足比率較低，一般都係澳洲銀行較高。你知銀行都係槓桿做生意，100蚊存款，借足500蚊街數，只要唔好大家一齊擠提拎返原本個100蚊就無事。另一幅圖解釋了資本充足比率名詞如AT1、CET1是什麼，一般銀行充足比率超14.5%，大致都可滿足哂此巴率爾3協定下訂落之框架。

 

那2000萬買些3%直債保本勁保守的，再加入5-6%息的澳洲銀行COCO，平均收成4-5%年息，一年收息80-100萬，咁大哥你慳少少，應該每月7-8萬月入都夠成家洗。如果一年有幾個月係泰國過，變大王都得! 當然2000萬現金明白唔係人人有，1000萬HKD現金開始都可以輕鬆點，諗sir計出呢個數開始唔使為家庭開支而煩惱。當然如閣下計哂至300-500萬，就要冒少少風險用年息8-15%的債基產出收入，效果近同但有些少價格波幅。

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