33歲月入30萬,多買間香港樓定6%息麥格理債? #2148

諗SIR你好,

 

小弟有幸於6年前拜讀諗SIR的書, 將當時手持現金做首期上車, 令我過去幾年無需要擔心居住成本, 十分感謝

 

小弟現時33歲,自己開公司,平均月入 25-30萬, 太太月入 35K, 有一個小朋友

 

打算在4年後移民英國, 現正步署英國生活開支及買樓計劃,並會報讀諗SIR的英國買樓課程

 

資產:

  1. 自住單位(太太名下)現時市價約 $600萬, 尚餘按揭約 $310萬
  2. 債基$350萬, 槓桿了$150萬買入同一債基
  3. 理財產品: 槓桿了$50萬買入半年期ELI 年息約12%
  4. 現金mortgage link: $160萬
  5. 股票 $20萬

 

 移民後情況:

我移民後仍可遙距管理部分業務, 但保守估計收入會銳減至約$5萬,我會在當地搵工加快融入當地環境以及尋找機會幫到香港生意,預計會係由基層做起,太太則會做全職媽媽

 

目標:

  1. 4年後移民, 暫時首選英國, 次選加拿大, 希望可以在當地買樓自住
  2. 移民後每月$50000以上的被動收入應付日常開支及小朋友讀書

 

 

請教問題如下:

  1. 現時的資產配置如何? 是否有改善空間?
  2. 黎緊的收入應該再買入直債/債基定係買英國磚頭收租會更好?
  3. 諗SIR 認為應有幾多資產(唔計物業)先唔需要移民後再為生活及家庭開支煩惱?

 

非常感謝諗Sir的實用理财智識,幫助到唔少人上車, 樓換樓, 增加被動收入等,希望學生數目節節上升,新書大賣! 

 

ANSWER:

33歲月入30萬,應該唔少人又話無可能。上次有朋友同我講諗sir寫既「幾十歲人係元朗買到3間樓」既個案,在他朋友群間熱討。

 

閣下想改變自己未來生活,唔係去否定人,而是精進自己。今年(2020年)你想同唔少人一樣,「廢」左佢? 定係趁仲有幾個月「逆市」做d野? Well…成功只屬少數人的事。咁講唔係唔俾面,而係要講出事實逼大家向前行,客套話留返比其他人講。

 

 

先謝大家支持,諗sir公司今年增長不少,為減低失業率不斷增聘人材,在此邀請想幹番事業而對買賣樓宇、理財有認識者,可連同履歷whatsapp我地63832145客服註明「應徵銷售代表」,看大家是否同路人。我地有文職人員只搵一萬幾千,亦有銷售同事百萬年薪(係2020年),看你覺得年100萬呢個數夠唔夠。

 

講返讀者,應移民前再多買一間樓。由於熱門移民國行全球徵稅,佢地罰起稅上黎無香港稅局咁仁慈,唔係話比返三倍就可甩身。君見阿蛋被加拿大罰稅罰到嘔突,所以建議大家「走」之前係香港買多間。

 

雖讀者都有資金約500萬(有350萬放係債基7-10%年息中),將自住樓加按去拎錢仍屬首選。強如李嘉誠,做生意都係問銀行借錢,不過李生做盤新生意產出月入是大於每月支付銀行利息的,或者起碼捱幾年就會,此為好借貸。相反你問銀行借p-loan渡日,用借黎既錢用於消耗性項目,咁就無出路的。讀者可將聯名樓由太太轉自己,分開咁轉,印花稅都慳埋。轉之時順便黎個按爆八成,按錢600萬*80%-300 = 180萬,夠買多間樓加英國樓首期啦。

 

由於讀者冇固定收入,太太轉樓比佢之前執靚自己盤數先,否則未必上到8成,但太太若有固定收入加番佢做擔保,上8成仍是樂觀,6成就幾可肯定。計公司一個月搵30萬,一年只360萬,其實租個office加些少支出扣減,盈利已少於200萬一年。利得稅少於200萬之下,只要讀者冇其他公司而佢又係大股(份),佢應可利用「200萬之下盈利只交8.25%利得稅」之措施,那就當用足200萬黎打8.25%稅,即一年只16萬幾稅,對公司而言咁少印花稅抵交啦。如更多合法扣減稅務更低。

 

180萬新錢抽120萬去做首期買多間香港600萬樓,收租約13k,月供480/259 ~ 18k/月。雖負現金流,不過間樓供供下按揭供款會下降,老黎有兩間樓係香港收租又少雜費支出,唔錯。如果你買過英國樓收租,你知英國樓要比council tax,同埋裝修費用支出,縱使英國樓有buy-to-let上會,一上一下諗sir仍覺是中性,買英國樓唔係太正不過仍可接受。

 

如你有2000萬現金,此為第一個上岸價,因2000萬投入一些幾近「不死」之機構之直債,例如UBS GROUP的澳幣版永續債,Coupon reset every 5-year AUD Swap + 3.59%,而家只賣100.1。即係最少都收3.59%年息,UBS評級都好,加上日印澳獲美國加持增加,打破澳洲多年經濟上的「死局」,對比而家放係香港銀行少於1%息,呢條BOND而家加埋收4.2%到2024再reset,值得留意。

 

一係就考慮澳洲銀行之coco bond,眾所週知coco會因該銀行資本充足比率下限而會自動轉成該公司股票而引發loss absorption。不過澳洲銀行最驚死,充足比率最高而引發轉至股票機率最低。麥格理有條bond派成6.125%息每半年派,而家賣104左右,美金版,超正! 但呢條難入手先講,比上面UBS GROUP更難搵。過去一個月升了1-2%,開始資金都要尋出路。

上圖講解澳洲銀行如ANZ的資本充足比率十分高,比HSBC還高不少2相對BOA(美國銀行)、或者西班片及意大利的一些銀行,資本充足比率較低,一般都係澳洲銀行較高。你知銀行都係槓桿做生意,100蚊存款,借足500蚊街數,只要唔好大家一齊擠提拎返原本個100蚊就無事。另一幅圖解釋了資本充足比率名詞如AT1、CET1是什麼,一般銀行充足比率超14.5%,大致都可滿足哂此巴率爾3協定下訂落之框架。

 

那2000萬買些3%直債保本勁保守的,再加入5-6%息的澳洲銀行COCO,平均收成4-5%年息,一年收息80-100萬,咁大哥你慳少少,應該每月7-8萬月入都夠成家洗。如果一年有幾個月係泰國過,變大王都得! 當然2000萬現金明白唔係人人有,1000萬HKD現金開始都可以輕鬆點,諗sir計出呢個數開始唔使為家庭開支而煩惱。當然如閣下計哂至300-500萬,就要冒少少風險用年息8-15%的債基產出收入,效果近同但有些少價格波幅。

【收息投資課程】Batch 76 (優先A位將收滿,最後幾個。想用優先A先入場選位可先聯絡報名thx~)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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