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保證年回報8%的方案[迎接2016新內容] #1002

20151028

你好諗sir, 本人是傭才一名,入息不高,目標是早日達到財務自由,所以在此求教,本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>,亦已報買樓003及收息001課程,希望上課前可以準備一下未來的報署   本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35歲,公務員,預計三年內可入住宿舍,現住母親一偏遠地區未補地價居屋,計及所有供樓開支家用及其他支出使費,現每月儲15000左右,未來一年有新家庭成員加入,而且亦會請工人,每月所儲會大幅減少,由於大部分儲蓄已作首期之用,手上現金不多,只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業(預計13000內),實行以租養租,以近外母居所,協助湊新生兒   資產 1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ,用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保,現13200 租出,尚欠169萬。   2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎, 360萬買入,3成首期,夫妻聯名,預計2016年年頭收樓,H + 1.7, 月供9300,尚欠242萬. 家庭購買力為(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成,得出240-169=71萬元作收息,   另 1. 東涌物業將一半業權賣給太太,一拆二以作未來買第三層樓部署,東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位 或 2. 將東涌物業收樓後賣出(但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制),再買沙田單位 請問此安排是否合適?   ANSWER: 如買新樓為左租比人,不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利,若買家付鈔予租客去享受,雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房,好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比,易地而處,每每令人生智。   另聯名買樓是敗筆,當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧,套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。   那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? […]

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50萬。年10.6%。低風險之領悟#997

20140211212809

  諗Sir: 你好!最近拜讀閣下對各界人工投資理財個案的幾百個,閣下比較注重20多到40多人士的分析個案,而我的情況有少少特別。 本人即將2條5,低學歷,做勞力工作。妻子細幾歲,文職工作。2個勞動力,5口食飯(包括傭工)2個子女讀中學。有1個自住物業,市值超過1千萬,欠銀行280萬,夫婦每月薪金4萬幾,扣除所有支出,所剩無幾。 現金加股票約5到6百萬,另每年股息收入約30幾萬,人民幣每年收入90幾萬,即每年有140幾萬港幣正現金流。由於歲數處於西邊的太陽,想投資一些有投資價值而保本項目,閣下有何高見,多多指教。 101/DV26 學生   answer: 讀者非常謙遜,雖樓只一間但淨值超100萬美金(即起碼最少都淨額780萬港幣)。另加股票及cash 6百萬,即兩老加埋資產淨值達1400萬,係香港算係最有錢個56000人(根據花旗銀行調查,香港千萬富翁數目為此數。百萬富翁約在70萬,不過老實講而家有一百萬、都唔叫得做富翁。   在堂上已解說過,有投資價值的項目,為sharpe ratio高之產物。sharpe ratio的解說看倌可在網上自行查找。至於詳細怎為股、債、基金、ETF作比算就不在此談了。有關保本項目、讀者請要作較深了解。究竟係由匯豐銀行保本? 和黃保本? 定係恆大地產保本呢? 三個描述都可作保本。投資物亦按到期保本、由第三方擔保保本、又或於某條件之下(如外匯匯率)保本去劃分。   結語為投資路上、人要長知識、而唔係去搵產品。知道不少長者著眼「保本」、有心人就利用此弱點,猛咁解釋佢隻產品係點「保本」。最後利用長者及銷售者雙方在「保本」一詞上的不對稱了解去做生意,雷曼債券就係咁出事,你亦見到有一大群阿婆為受害人。再一重覆,投資前要長知識。原因係每人都對錢有興趣、你好應花時間去學習怎去保護你每日返工8小時而黎的財富。相反踢波唔叻你勉強都可以落場,無人會有興趣特登踢傷你。 長者揸股票去收息的看法已在課堂計出答案。今日55歲好應買債為自己收息。為免有投資價值的債價被外人搶高價,本文列出都不是hot selling,請見諒。而讀者更有能力參考jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案,佢將錢放係5隻評級頗佳的債券(即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉),上圖有示。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即呢$1000000可收息$45880,由於買後借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即時取回,所以讀者實出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回報係(36757/320000) = 11.4%,而投放的債券風險不高,到期保本。   債券會因加息而價跌嗎? 昨日文章已有解。   相對想再計一計,若loan out ratio減至50%、而本身債券100萬可收息6.0%那槓桿後回報又如何? 計為 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同學應已對槓桿及息口之選擇上有領悟。 讀者年收息11.4%之後,基本上都唔使急於撲入香港樓市買樓。當然此計劃用的債要持有3-5年不等。對讀者而言應可做到。不時同學問點解平時銀行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介紹的方略都未聽過。原因再簡單不過:「收息堂講既投資物食水唔深,冇人肯SELL。」

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28歲人修身齊家的部署#994

Cloud Responsibility sign hand

諗Sir你好:   最近係書局見到你既書,<收息論> <樓換樓> <雙租族> 全部拜讀完後,發現諗Sir 見解獨到,再上完收息加買樓2堂,從中學到很多新知識,視為聖經而計劃之. 初步計畫已有, 小弟初出矛蘆,希望得到諗Sir寶貴指點及糾正.希望12/12前得到糾正後於買樓003 再詳細請教.   先提供現況如下:                                父                     母                    自已                 弟弟 月入                             22000       6000              30000                    0 年齡                             59                      54                      28                     24 信用卡                          2                     0                           0                     1 保險                            1000             1000                     0                     0   家父於8月申請渣打貨款.因有沙田1自住物業,1按 80減 ,2,15%,母作擔保人 240萬借10月已到手.弟弟準備去3月去外國,2年後回港,故沒有工作,   計劃如下: 1) 希望父母年老後可以同住,因為父母怕住老人院,故希望同居親自照顧父母 e.g.屯門 美樂花園 3房 700萬 / 另有好推介嗎? 以家庭而家既情況可以做到嗎 ? 定係買一手樓好?而家可以做到8成按  700萬以我目前黎講風險大嗎 […]

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希望增加被動收入的人#993

hitler

你好諗sir, 本人已閱讀<<樓換樓>>及<<收息論>>, 剛已留位收息101/DV26, 本人庸才一名, 學歷及收入不高, 猶幸當年勇字行頭借盡幾年內買了兩個單位, 以後生活有了一點保障, 現想用現有資產增加被動收入, 及早完成一生三宅, 還請諗sir抽空賜教.   1. 本人38歲已婚, 有兩個小朋友, 太太33歲全職主婦   2. 月入42K, 每月儲蓄10-15K   3. 物業1: 2009年買入, 屯門兩房單名持有, 現值4.7M, 每月供款$5200, H+0.7%, 欠款1M, 自住(暫沒有換樓需要)   4. 物業2: 2004年買入, 屯門兩房跟父親聯名持有, 現值4.1M, 每月供款$4900, H+0.7%, 欠款800K, $8500租出(基本上全權擁有,當時只是借父親名)   5. 現金+股票+定期約值1.1M, 除按揭外沒有其他貸款   6. 借貸力 (42000+8500*0.7)/10000*2.59*50%=6.2M, 已用了29%   7. 太太沒有貸款及未曾持有物業   問題: 現想加按套現投資諗sir介紹的收息物, 用甚麼組合及投資額較為可取及低風險? […]

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苦海孤舟、買乜都輸既人#992

  諗sir你好!  最近開始拜讀閣下的作品,發覺閣下對投資見地精闢獨到,有如沙漠清泉,希望可為本人作名燈引路,幫忙指點迷津。   本人現年50歳,有一女兒16歳現就讀中四,已成為單親,將於數月內完成離婚。現職投行,年薪加贍養費年入息約55-60萬(視乎bonus而定)。前物業已在2009年低位賣出,現無物業在手。現租金支出每月$11000,其他家庭資出約$15000。   手持現金只有30萬、人民幣5萬、紙黃金10萬,另有兩份基金,如需要可部分提款共15萬。   現有疑問如下:   1) 悉逢未來一兩年住宅供應大增,現時樓價向下趨勢,現時是否應在唸Sir 介紹的債卷及債基先改善儲備?   2) 因資金短缺,如考慮買第一物業,應首選居屋或私樓,地區及樓價上限又如何?   3) 如給女兒中五、中六外國升學(大學應該負擔不起) 自己可改與母親同住,省下每月租金供女兒升學費用,是否明智?(女兒讀書成績一般/而現有家俱要全部放棄)   4) 儲備方面,可買公司股票,員工買三送一,現每月只買$2000, 應否加碼?或應分散投資買其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通銀行…?   5) 另每月要供兩份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保險費大約$2000.   p.s. 本人對投資的確沒有信心,因過往曾3次買樓(䴡都花園、帝柏海灣及碧堤半島), 後也因不同情況需要而最終無怎獲利而放售。一份基金平手而另一份獲利亦有限。沒太多買股票,買人民幣及紙黃金也在高位入市,現手持都是蝕本貨。對於投資,極之迷惑。   苦海孤舟 (已報讀’收息101′ batch27 1月份課程)   answer: 今日讀者身在苦海、只因早前種落的因。關於感情的事不好說,但早做理財多個錢係手實可提供多個出路。有錢唔係大哂,但錢可予人選擇。不少人明白及早出發理財、可惜錯用方法。筆者十分建議各位唔好再問:「乜野好唔好買?」買股票可比做生意,人地食得起既機遇唔代表你,所以「好野」唔代表對你好。應作為先了解至少幾種投資物的特性、再因應自己需要去將資金分配去不同投資物(即資產分配)、更可在買入時執行策略,避免一次過全款掃入。   讀者雖有年入60萬,惟09年放走自住樓加上儲蓄低下、情況好定壞佢自己解說左。至於筆者都為讀者心急,因就當讀者未來10年都可免炒,計埋租樓同支出月儲20000已算唔錯,即10年可儲多240萬。到時一個六十歲未有物業而身上只有300萬現金既人,要比租加抵抗通賬足20年,此數目仍感不夠(租樓20年都去左200個)。政府有發鈔權可隨時更改貨幣之內含。如你只持現金,成份財產等於每日被征稅。買樓的原因,是因為租金收入跟隨通賬同升跌。有樓係手亦令人感一邊「靠牆」,未算叫好環境,但再作下步時起碼有個依據點同量度位。   讀者試過買樓、股、基金都輸。用股票為例解說、你買股票唔等於你理解股票。可能有見過朋友唔理解去買股票都賺錢、惟此一般發生在狂牛市,過後又有一大堆人被捲走財富。當然筆者冇諗過大家對股、樓之了解在博士級,筆者自己都唔係,亦已放棄買股賺價的生涯。惟水平到中學級已可為大家避免70%之錯誤,基本上已好過不少人。試想想錢咁辛苦賺返黎、不明就裡就將錢投入股市,係咪益左股票推銷員同莊家?   係講方法之前最後提一點: 放棄儲錢、有目標咁儲現金流為正路。詳細在收息堂上解釋筆者個人之理財觀及執行方法,此為看畢近千個理財個案及用10年見過大中小客戶之後的心得。正因如此不少初學者take收息101作起步課程。   用省回租屋支出作誘因去考慮是否送女出國實為不智,年青人在16歲經歷家境變遷再要無埋班朋友,佢真係早阿媽34年就落入苦海,於心不忍。其實不少大套房本身環境可人,租金只係6000-7000蚊,夠哂兩個人住。請不要用有色眼鏡看待租劏房既人,有d套房係荃灣、大圍、或沙田個堆村屋咁,當中不少客人都月入不俗、或公務員或有樓業主。筆者自己識得個工程師,因為家人全在加拿大所以佢單拖香港工作租劏房、而銀行現金足以一炮過買間第一城小單位,算不失禮。唔好以為兩個女人租套房一定比人為難,一班只求平既租客自會聚集在某區,你留意下避開佢就得。至於面子同格調問題,現實到來不能不面對。   今時買樓不合讀者,勢孤儲蓄弱。加上人的借貸力由40歲就開始下降,到50歲已不用2.59、而是1.55,即借貸力少了近40%。現時應唔好諗股票,將約60萬資金1/3做現金應急、1/3做債基收10-15%息、債基隨時可沽售而該20萬平時收息月$2000-2500。最後20萬應作double保險,5年後有多20萬共本息40萬作首期,到時樓市希望有位比佢九成上會買樓一間租出,由租客供滿去幫助自己老黎有樓係手,起碼有個「靠山」。至於呢幾年儲到既錢,債為先股票盡量少,畢竟股票宜23歲開始買同犯錯,過去時光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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怎樣因應不同年齡作資產分配?#991

(by google translate) 諗sir,   我讀過收息101及103/ DP16,很喜歡你的建議。   我有一房買了4.58M現在計價為6.8M,目前的抵押貸款月付為11K,2.6M還屬抵押貸款。 我加按可以1.76M,並每月支付後會HK $15388。 我的月薪是60K   我妻子的母親有一個單位已完全支付現價為6.8M。 我的妻子不擁有任何物業或抵押貸款。 她的月薪大約是20K。   建議需要:   太太可買了她母親的單位並使用首次購房者身份獲取90%的抵押貸款? 我應該做double保險方案又或債基方案較好?哪一個更安全? 如何才能進一步提高我們的月現金流?   謝謝  ANSWER: 讀者家庭收入一般,但理財位置很好,因為有三個人而兩間供滿既樓。由於初學收息方案,建議唔好將兩間樓加按得太盡,確實人會因一時錢多而處理不來。自住樓相信唔會太舊,始終一個月入60k既男人唔會將成家人安置係唐樓。自住樓按到6.8mil*60%-2.6mil = 1.48mil。加按後月供約4.08/2.59*10000 = $15750。至於外母單位,若屬唐樓留意低息借到九成可能少、建議只按6-7成已足,另外按揭保費都可慳唔少。另留意樓齡及自身年齡都會影響借出銀碼、估價睇樓呢一關亦要考慮。   若買新樓或大屋苑樓申請按揭唔難,就係煩少上後尾一堆「濕滯」野、不過貴。提供自己知識水平去解「伏」,人地減左既水位自可比你cap走。另有些人忽略樓宇的可抵押性、不將其利用而終日只顧用自己雙手搵錢,唔去借力打力只用死加猛捱得出做到暈不為奇。建議讀者考慮年歲及手上現金水平,將資金配置一事做好。   明白不少收息同學想快手運用新學的收息招式、但本身年紀及現金水平對最終操作結果有決策性關鍵。 如果讀者為30歲,分配30%股票、40%ETF、30%債券為建議。由於股票同ETF的變現能力極強,留低少少現金即可。另外大家都明要或自身情況將分配稍調。 如果讀者係40歲,分配5%股票、45%ETF、50%債券更可取。 如果讀者係50歲,分配30%ETF,70%債券   解說原因: 首先筆者唔喜歡叫人買股票、就當homeblogger教緊股票課程、側重仍是細價股同美股。原因一是筆者工作銀行多年,見到係股票市場贏錢客戶輸多贏少。有不少叻仔想係股市贏錢、而筆者自認對市場無力,為蠢人。二是港股市場正陷「劣股驅逐良股」既時代,市場地位不斷下降。三是不少令人心感穩陣既大價股(如渣打^2888),近一季跌幅為超30%、更要大折讓供股、反映投資人將錢投入港股,所得報酬同風險完全唔成正比。四是筆者認為買細價股隨時重好過大注買匯豐(或其他籃籌)。細價股係高風險、但回報都高。大價股一樣高風險、但回報唔高。只要細價股細注買就得! 所以資產配置係最重要、是考慮投資的首個問題。而唔係好多人諗:「究竟有咩好買。」   不少人成世投資都失敗,其一原因是不斷比銷售人員套在「今日有咩好買?」既圈套。變成投資完全唔從自身情況作考量。最攪笑係銷售人員由保險公司一轉會證券行、即轉哂風口咁吹噓買股票比保險好幾多?? 咁咁….這樣做投資令人輸錢是可預期的。   ETF唔係指2800盈富。可以是美股或其他地區的ETF。ETF收費低而做既野多,就當你想買堆金礦股去收期權金產出利息、ETF可為你代勞,過程同買股票無異。若你睇金價跌、ETF又可以幫手。最後債券為近退休人仕首選,既然就黎無收入、保本為上。唔夠錢可用一拆三保險去替代。讀者若錢少後生就做債基、錢多求穩陣就保險較好。更深入資產配置看法及輪證在收息課上同分享。   最後補充股票市場當然有人贏錢、不過係上市公司老闆、朱太、有錢人、老闆個情婦、趙薇…咁咁、而唔係手執一百幾十的老散。

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[諗sir] 怎去分配手上資金產出被動收入?#971

[戰神] 為何銀紙不值錢的論點不成立

諗SIR,   本人48歲已婚,一位工程師。太太為家庭主婦,沒仔女。受惠於大型基建發展,工作前景還算過得去。人工為$68000/月,計埋BONUS $78900。   有一大埔物業,96年買180萬,現時值420萬,按揭尚欠70萬。 剛行了年授的一拆二按爆八成,利息為H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280萬。   有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入,即$47950 借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率為3.42/8.87 = 38.5%   怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險,5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用,80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000 仲爭好遠,究竟如何達到有$47950之目標?   ANSWER:   筆者曾與讀者會面,人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯,所以對於計劃十分認真,值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票,到48歲只輸淨100萬係手,計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手,算是不合格。   炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯,其實有心人正利用呢一點,做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明,先講2009年,只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓,因已睇死香港樓價在低息時代價必升,及後發現一語成讖,樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及,影響樓價的因素有兩個,一是長線的,紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。   當然升軌之中有中小期調整,香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數,如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難,令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章,據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月,到10月持續橫行,揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。   參考汪總之數據,因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成,可準確地掌握一區之成交及放盤情況,從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸,香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。   講返讀者,轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多,人已到48,其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因,是借貸力已用一半,加上實力不算強,無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能,這是其他收息品沒有的。   可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法: 做DOUBLE保險: 80萬 直債: 80萬 MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率) 債基: 40萬   筆者建議是: 做DOUBLE保險: 30萬 債基: 100萬 MORTGAGE LINK: 150萬   原因: 1. […]

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[諗sir]為升學鋪路、英國樓是否好米路?#970

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你好諗sir   我是係101收息的學生。今年中有一次海外物業展,聽經紀講「五年後將軍澳係下一個太古, 那”Warwick will be the next London”」。我知有University of Warwick、但諗sir你認為英國樓好買嗎? 我聽完你講的收息物,實令我15/16,難作決定…..   本人夫婦同是40,穩定工作。一仔一女。月入各3.5萬。在港有宿舍住不用買樓。好後悔當時結婚無買、而家已經追唔返。好在儲蓄都有些少、現時夫婦合共300萬現金。見香港樓咁貴,300萬比首期都唔夠,將錢用黎買英國樓,第時就算冇人租都可以比阿仔讀書用,可以嗎?   小小明   answer:   英國予人的感覺除左讀書、仲有踢波。係呢個發展咁成熟既地方去投資、仲有冇機會呢? 剛好筆者有個friend李生真係於Warwick更北的伯明翰有個物業。李生係個打工仔,上年於英國工作時順道係英國買左間二手樓。情況有別於香港出版講英國樓的本書,由於唔係英國公民,在當地買樓遇上不少困難。筆者更同佢拍左段短片等佢講下當年點解決(下次連同文章附上video)。 亦談談潛在買家要準備既野? 最重要係問下我個friend覺得英國樓回報點(是否豐厚)?   由於非英國公民(only working visa)、試過打去幾間經紀問,都逐一被「耍走」,後來發覺係英國買二手樓同香港比較,確實大有不同。先講報價,英國買樓陳生話唔係用呎(或米)計的,樓盤資料只有幾多個廳幾多個房加上價錢。原來英國人比較價格多用幾多個房加上邊一區,例如荃灣既三房兩廳,就多在某一價格水平,好少細微到逐呎計。這也顯示了香港真的名符其實是寸金呎土。若樓房間隔去到複式大單位的,因特色關係會明示呎數多少。   回望開頭被「耍」原因,皆不知在當地買二手樓要先取銀行的AIP(Approve In Principle)。香港人買二手樓多是簽臨約、再去借錢。買樓001就是幫大家避免買左樓島知借唔到錢呢個困境,及做多步令原本借唔夠錢買樓既人變借足! 相反英國則是先問銀行借錢,睇下銀行可借幾多,再出示批文比業主才有賣家理你。   那究竟李生買左D咩? 係伯明翰既一個公寓單位,位於火車站旁。睇好當地學生客多,而買入價用1英磅兌12港幣計,買價為約1,500,000港幣。相比倫敦較內圍的,同埋格式要比3倍價錢或以上。入手後陳生好快放到租啦! 月收700磅。而當中究竟稅項及雜費要扣返起幾多,會再係下一集文章探討下。   伯明翰城距離倫敦1.5小時火車車程。筆者自己就未去過當地。不過亦再深入問陳生攞左兩個係英國選區既小TIPS。就當你決定左係邊個CITY(城)買樓之後,亦要小心選擇區份。比較好選保守黨勢力較大的地區,不要選工黨。英國地區分黨分派,而住在工黨地區的人一般治安不太好,比較窮,欠租機會大。若然你未搞好工黨保守黨係乜水? 可以由末代港督肥彭開始wiki一下,了解清楚。   另外,李生話要留意英國人流流量比香港少、工作速度慢得多,你睇英國要幾耐過妥一張支票就知。基建發展係有,但比香港慢。何況香港人幾辛苦都要買樓或要焗住捱貴租,惟英國人山窮水盡時有政府social housing(資助)。   先講講筆者自己,由於已做完李生的訪問,雖不在今集揭示稅項但點都唔及香港投資零稅率咁瘋癲,所以好似本案讀者咁有cash在手,應將一半投入債基實為恰當。計為1.5mil,收息10-13%,即月收$12500-$16250,呢個回報係外國買樓實難搵到。當然筆者亦同意英國的法治健全、加上歐洲大陸連同俄羅斯近年在不少不穩因素、這反而突顯了英國作為資產儲存中心的好處。係做好香港一房加流動性高的債基後、用餘錢買下英國樓亦屬可取。詳情如何、下章再解。

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應否趁機入市買樓?#969

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(Translated by google) 親愛的諗sir,   非常感謝您的分析和博客!我們從你身上學到了很多東西。非常感謝你。 我們非常感激,如果你能分享一些你對這個案子見解:   年齡:40 收入:港幣50,000元。 自用房:丈夫家庭擁有的財產。無抵押貸款。再融資是不成問題的。 現金:4百萬 投資: 收租樓1:買入價:1.7 MIl,市場價值:4mil;每月房貸:5500;月租:11K。 收租樓2:買入價:3.7 MIl,市場價值:6mil;每月的按揭:10500;每月租金:15000   目標:產生被動收入港幣50,000相當於未來退休後的購買力。目前,就當未計供樓成本都只有50%完成   問題: – 如果為了實現目標可在當前的市場再買房? – 你對工廈建築的看法? -Leveraged債券也是一種選擇,但如果債券有到期日會有再投資風險(re-investment risk)嗎?   非常感謝您提出的寶貴意見。   answer: 要知道讀者應否再買房,先計讀者總借貸力為何及用掉了多少。讀者有租金收入,加先生人工,借貸力為[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房貸可計為(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil,需假設收租樓1及2的樓齡不超30年。當然更精準的物業衰齡界線不在此談,其實間樓新舊令價錢走低主因不在外觀、而是其抵押力。   必須戒掉單憑估個市升定跌去買樓,香港人估樓估股票升跌估左咁耐,修成正果的無邊幾個。知自己借貸力有多少後、再計現用掉了多少而決定買唔買樓未遲。好似讀者咁已用掉一半,再買樓是不合適的。換作有些人的說話,就係:「你要有一定實力,才能食得起個類大茶飯」。筆者自己再添些想法,就係「突然中獎」只屬「痴心妄想」。窮人奮鬥成富翁的故事可能用一集「鏗鏘集」帶過,但其損耗青春之程度實難用言語而喻。各位嚴禁打機或睇卡通片上腦,以為「上位」只係一瞬間好像「變身」般既事。   樓就叫左佢咪鬼買,那讀者未來一個年頭,應怎去渡過? 首先老婆雖無做野但如安排得宜絕可提供借貸力。惟未有經驗者去自行試作小心被銀行懷疑騙貸,變出借貸力可參考買樓003。另外樓好應趁高加按套錢。因加按息口只2%、而收息息口可達10%或以上,即可賺取息差。了解各收息物的風險及特性後,安排1-2種為自己產出正現金流。   有人質疑加息會否令按錢成本上漲,從而令賺取息差的行為受阻。先了解如用債基收息、據過往樓據收益同美國息口掛勾,即如按揭息口加至3%、債基的派息可上調至13-16%,同樣的息差仍在。何況債基無年期,收息計劃可隨時停止計數。至於double 保險、直債做的融資有cap息口上限,保險計劃一般派息跟隨美國息口,即如老美加息可令double保險更double。當然如老美有能減息,可能double保險會做唔到100達在5年內之回報的! 留意保險及直債方案好大機會令投資人達成70%或115%的目標。但如保險公司倒閉、或美息口竟可在0.25%再減,在此極端情況下投資人的收益或不能達成預期目標。世上是沒有全天侯保證年10%的投資,請花時間了解各投資物特性才作運用。   對於工廈看法、一是選工廈單位老闆在行、打工仔唔在行。因真正用家係老闆、而唔係工廈返工既同事。二是經濟下行工廈不能租出概率高、相反住宅就一定點都有需求。   最後很高興有讀者發問債券之re-investment risk,因較少讀者會睇到呢個範疇。意指萬一直債到期後萬一搵唔到類似既直債投資點算? 其實企業一般都會作債務掉期,你幾年後到期的直債自有同公司類近既直債比你再買。好處一當然係投資人減去再投資風險、二是企業又可以將原本到期要回水的債項再swap,一舉兩得!   

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債基每月派息結單全展示#967

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諗 sir,你好,   最近發現你的 blog,已看了樓換樓,收息論,上了收息班及買樓103,報了收息103。   本人(41)月入2.3萬,先生(37)月入3.2萬,現居青龍頭,五年前聯名以210萬購入,月供8千(H+0.65% / P-2.8%),現欠銀行160萬,單位現銀行估價400萬。兩人扣除供樓,供養父母,每月支出後,每月儲蓄大約可儲1.2萬。上了收息班後剛買了10萬債基,現金有10萬,股票12萬。   有感收入及儲蓄都不多,需要改善儲蓄率及增加現金流令我們可以買第二個單位以退休收租。   本人算算我們的借貸力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我們計劃是把聯名一拆二,本人單名再做按揭,先生作擔保人,得出的金額投入債基,得出的利息加上儲蓄作首期,希望兩年內能在荃灣或屯門購入大約三至四百萬樓宇作收租。   請問 1)如果單名作按揭,是否應按80%?  會否影響買第二層樓時的按揭  2) 是否應轉為本人單名再做按揭,保留先生借貸力作購買第二層樓。   你對此計劃有什麼建議或有什麼需要注意呢? 先行謝謝!   ANSWER: 星期一,選取個較容易的個案作答。一間樓聯名轉單名一般不可以做8成CASH OUT按揭的,最盡只做六成。那要按爆八成,關鍵在買賣的內容及如何向銀行就此事作申報,做得叻更可慳埋稅。由於早年選取青龍頭地區不佳價碼偏細,今時六成加按能套400*60%-160 =80萬。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160萬。對往後差生正現金流很有幫助。   另外本個案見簡單之原因,因讀者可選擇的路不多。由於月入只屬中層(在本blog均數而言),點儲都唔會有「大錢」係手。當原居按爆後夫婦其一名額會拆出,他日價位合適當然要用單人名再買另一間樓。筆者不是叫人盲買樓,惟在當下年代,各國政府都靠印銀紙去苟延殘喘、由於每張銀紙的內含值不斷下降,所以資產的價碼上升是必然的。近日多了同各範疇人仕談論往後樓價、雖生果報大力吹捧樓市劈價潮已至、但買賣兩閒之下,見不到樓價會在未來一年有20-30%的調整。基本上樓價跌15%至中原指數約124點,返回2014年7月水平,筆者自己已覺好滿意了。   讀者原居加按後,月供增為320*259*10000 = $12300,換取160萬係身。讀者上完收息堂後,聽筆者講選對那隻債基再細碼買入,已經走了成功的首步。不少人自行探索,買錯債基及買錯銀碼是必定的,原因恕不能多述,惟銷售人員提供免費資訊,必然需要收貴傭金及引發客戶多trade去做多點生意。本網homeblogger正是走另一方向,靠收費課程去提供有用及客觀的理財資訊。由於課程費用是列明,同學的付出是已知及有限,往後為自己賺取源源收入。 當10萬銀收返幾個月利息,便可考慮逐步加額。筆者將其中一債基收息的月結單顯示,見每月定時(22/9)派息,銀碼為1308澳幣,(AUD/HKD rate=5.6)即約HK$7300。套入讀者情況,160萬收月$16000-18000是不難達到。中期先收住利息、他日再睇準時間買樓。但應不在這一年,那大家好應為自己手上的CASH作準備收多年高息。

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