保证年回报8%的方案[迎接2016新内容] #1002

20151028

你好谂sir, 本人是佣才一名,入息不高,目标是早日达到财务自由,所以在此求教,本人已阅读你的三本著作<楼换楼><收息论><楼市双租族>,亦已报买楼003及收息001课程,希望上课前可以准备一下未来的报署   本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35岁,公务员,预计三年内可入住宿舍,现住母亲一偏远地区未补地价居屋,计及所有供楼开支家用及其他支出使费,现每月储15000左右,未来一年有新家庭成员加入,而且亦会请工人,每月所储会大幅减少,由于大部分储蓄已作首期之用,手上现金不多,只有20万左右。计划来年租住沙田两房物业(预计13000内),实行以租养租,以近外母居所,协助凑新生儿   资产 1. 荃湾一接近三十年楼龄单幢物业 ,用母亲名买入 2011 年头买入 283万 3成首期 H+0.7 供30年, 每月 供款6200 现银行估价480万 由我担保,现13200 租出,尚欠169万。   2. 东涌物业 2012年尾买入东涌楼花一房单位四百多呎, 360万买入,3成首期,夫妻联名,预计2016年年头收楼,H + 1.7, 月供9300,尚欠242万. 家庭购买力为(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 现已使用169+242/830=49.5% 刚好于旺市只用一半购买力 现计划先将荃湾物业加按至5成,得出240-169=71万元作收息,   另 1. 东涌物业将一半业权卖给太太,一拆二以作未来买第三层楼部署,东涌物业作收租之用,自己租住沙田单位 或 2. 将东涌物业收楼后卖出(但2016年年头收楼后要待年尾才脱离三年SSD卖楼限制),再买沙田单位 请问此安排是否合适?   ANSWER: 如买新楼为左租比人,不建议。新楼订价已包含发展商用平料但因簇新装修而需买家付的溢利,若买家付钞予租客去享受,双重不智。东涌新楼现已开发至偏离市中心、加上开则只400余呎两房,好难同十年楼龄但500呎余的两房加地铁附近的租盘比,易地而处,每每令人生智。   另联名买楼是败笔,当然家庭协商有此行为另计。如能重做东涌物业会单名买、而母亲楼会“卖”比仔做一拆二兼用旧税率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215万。大大超过现时读者打算将套有的71万、及补强读者最弱一环: 无现金。至于将母亲楼“收归”自己亦能兼顾,套有金钱可放在与母联名之户口内。每月产出利息令母亲生活得更好。   那应否将东涌新楼转比老婆? 令自己重回单名省却印花税去接荃湾楼套215万? […]

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50万。年10.6%。低风险之领悟#997

20140211212809

  谂Sir: 你好!最近拜读阁下对各界人工投资理财个案的几百个,阁下比较注重20多到40多人士的分析个案,而我的情况有少少特别。 本人即将2条5,低学历,做劳力工作。妻子细几岁,文职工作。2个劳动力,5口食饭(包括佣工)2个子女读中学。有1个自住物业,市值超过1千万,欠银行280万,夫妇每月薪金4万几,扣除所有支出,所剩无几。 现金加股票约5到6百万,另每年股息收入约30几万,人民币每年收入90几万,即每年有140几万港币正现金流。由于岁数处于西边的太阳,想投资一些有投资价值而保本项目,阁下有何高见,多多指教。 101/DV26 学生   answer: 读者非常谦逊,虽楼只一间但净值超100万美金(即起码最少都净额780万港币)。另加股票及cash 6百万,即两老加埋资产净值达1400万,系香港算系最有钱个56000人(根据花旗银行调查,香港千万富翁数目为此数。百万富翁约在70万,不过老实讲而家有一百万、都唔叫得做富翁。   在堂上已解说过,有投资价值的项目,为sharpe ratio高之产物。sharpe ratio的解说看倌可在网上自行查找。至于详细怎为股、债、基金、ETF作比算就不在此谈了。有关保本项目、读者请要作较深了解。究竟系由汇丰银行保本? 和黄保本? 定系恒大地产保本呢? 三个描述都可作保本。投资物亦按到期保本、由第三方担保保本、又或于某条件之下(如外汇汇率)保本去划分。   结语为投资路上、人要长知识、而唔系去揾产品。知道不少长者着眼“保本”、有心人就利用此弱点,猛咁解释佢只产品系点“保本”。最后利用长者及销售者双方在“保本”一词上的不对称了解去做生意,雷曼债券就系咁出事,你亦见到有一大群阿婆为受害人。再一重复,投资前要长知识。原因系每人都对钱有兴趣、你好应花时间去学习怎去保护你每日返工8小时而黎的财富。相反踢波唔叻你勉强都可以落场,无人会有兴趣特登踢伤你。 长者揸股票去收息的看法已在课堂计出答案。今日55岁好应买债为自己收息。为免有投资价值的债价被外人抢高价,本文列出都不是hot selling,请见谅。而读者更有能力参考jackson师兄的“32万。年11.4%。低风险”方案,佢将钱放系5只评级颇佳的债券(即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转),上图有示。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即呢$1000000可收息$45880,由于买后借回$680000,有每年9123的利息支出。另外680000可即时取回,所以读者实出320000,而收息(45880-9123)=36757,所以呢320000回报系(36757/320000) = 11.4%,而投放的债券风险不高,到期保本。   债券会因加息而价跌吗? 昨日文章已有解。   相对想再计一计,若loan out ratio减至50%、而本身债券100万可收息6.0%那杠杆后回报又如何? 计为 (60000-6700)/500000 = 10.6%。各位同学应已对杠杆及息口之选择上有领悟。 读者年收息11.4%之后,基本上都唔使急于扑入香港楼市买楼。当然此计划用的债要持有3-5年不等。对读者而言应可做到。不时同学问点解平时银行都只推基金同股票比我呢? 收息堂介绍的方略都未听过。原因再简单不过:“收息堂讲既投资物食水唔深,冇人肯SELL。”

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28岁人修身齐家的部署#994

Cloud Responsibility sign hand

谂Sir你好:   最近系书局见到你既书,<收息论> <楼换楼> <双租族> 全部拜读完后,发现谂Sir 见解独到,再上完收息加买楼2堂,从中学到很多新知识,视为圣经而计划之. 初步计画已有, 小弟初出矛芦,希望得到谂Sir宝贵指点及纠正.希望12/12前得到纠正后于买楼003 再详细请教.   先提供现况如下:                                父                     母                    自已                 弟弟 月入                             22000       6000              30000                    0 年龄                             59                      54                      28                     24 信用卡                          2                     0                           0                     1 保险                            1000             1000                     0                     0   家父于8月申请渣打货款.因有沙田1自住物业,1按 80减 ,2,15%,母作担保人 240万借10月已到手.弟弟准备去3月去外国,2年后回港,故没有工作,   计划如下: 1) 希望父母年老后可以同住,因为父母怕住老人院,故希望同居亲自照顾父母 e.g.屯门 美乐花园 3房 700万 / 另有好推介吗? 以家庭而家既情况可以做到吗 ? 定系买一手楼好?而家可以做到8成按  700万以我目前黎讲风险大吗 […]

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希望增加被动收入的人#993

hitler

你好谂sir, 本人已阅读<<楼换楼>>及<<收息论>>, 刚已留位收息101/DV26, 本人庸才一名, 学历及收入不高, 犹幸当年勇字行头借尽几年内买了两个单位, 以后生活有了一点保障, 现想用现有资产增加被动收入, 及早完成一生三宅, 还请谂sir抽空赐教.   1. 本人38岁已婚, 有两个小朋友, 太太33岁全职主妇   2. 月入42K, 每月储蓄10-15K   3. 物业1: 2009年买入, 屯门两房单名持有, 现值4.7M, 每月供款$5200, H+0.7%, 欠款1M, 自住(暂没有换楼需要)   4. 物业2: 2004年买入, 屯门两房跟父亲联名持有, 现值4.1M, 每月供款$4900, H+0.7%, 欠款800K, $8500租出(基本上全权拥有,当时只是借父亲名)   5. 现金+股票+定期约值1.1M, 除按揭外没有其他贷款   6. 借贷力 (42000+8500*0.7)/10000*2.59*50%=6.2M, 已用了29%   7. 太太没有贷款及未曾持有物业   问题: 现想加按套现投资谂sir介绍的收息物, 用什么组合及投资额较为可取及低风险? […]

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苦海孤舟、买乜都输既人#992

  谂sir你好!  最近开始拜读阁下的作品,发觉阁下对投资见地精辟独到,有如沙漠清泉,希望可为本人作名灯引路,帮忙指点迷津。   本人现年50歳,有一女儿16歳现就读中四,已成为单亲,将于数月内完成离婚。现职投行,年薪加赡养费年入息约55-60万(视乎bonus而定)。前物业已在2009年低位卖出,现无物业在手。现租金支出每月$11000,其他家庭资出约$15000。   手持现金只有30万、人民币5万、纸黄金10万,另有两份基金,如需要可部分提款共15万。   现有疑问如下:   1) 悉逢未来一两年住宅供应大增,现时楼价向下趋势,现时是否应在唸Sir 介绍的债卷及债基先改善储备?   2) 因资金短缺,如考虑买第一物业,应首选居屋或私楼,地区及楼价上限又如何?   3) 如给女儿中五、中六外国升学(大学应该负担不起) 自己可改与母亲同住,省下每月租金供女儿升学费用,是否明智?(女儿读书成绩一般/而现有家俱要全部放弃)   4) 储备方面,可买公司股票,员工买三送一,现每月只买$2000, 应否加码?或应分散投资买其他月供股票,如盈富基金、港交所或交通银行…?   5) 另每月要供两份基金共$4000 及Orso HK$2000, 保险费大约$2000.   p.s. 本人对投资的确没有信心,因过往曾3次买楼(䴡都花园、帝柏海湾及碧堤半岛), 后也因不同情况需要而最终无怎获利而放售。一份基金平手而另一份获利亦有限。没太多买股票,买人民币及纸黄金也在高位入市,现手持都是蚀本货。对于投资,极之迷惑。   苦海孤舟 (已报读’收息101′ batch27 1月份课程)   answer: 今日读者身在苦海、只因早前种落的因。关于感情的事不好说,但早做理财多个钱系手实可提供多个出路。有钱唔系大哂,但钱可予人选择。不少人明白及早出发理财、可惜错用方法。笔者十分建议各位唔好再问:“乜野好唔好买?”买股票可比做生意,人地食得起既机遇唔代表你,所以“好野”唔代表对你好。应作为先了解至少几种投资物的特性、再因应自己需要去将资金分配去不同投资物(即资产分配)、更可在买入时执行策略,避免一次过全款扫入。   读者虽有年入60万,惟09年放走自住楼加上储蓄低下、情况好定坏佢自己解说左。至于笔者都为读者心急,因就当读者未来10年都可免炒,计埋租楼同支出月储20000已算唔错,即10年可储多240万。到时一个六十岁未有物业而身上只有300万现金既人,要比租加抵抗通账足20年,此数目仍感不够(租楼20年都去左200个)。政府有发钞权可随时更改货币之内含。如你只持现金,成份财产等于每日被征税。买楼的原因,是因为租金收入跟随通账同升跌。有楼系手亦令人感一边“靠墙”,未算叫好环境,但再作下步时起码有个依据点同量度位。   读者试过买楼、股、基金都输。用股票为例解说、你买股票唔等于你理解股票。可能有见过朋友唔理解去买股票都赚钱、惟此一般发生在狂牛市,过后又有一大堆人被卷走财富。当然笔者冇谂过大家对股、楼之了解在博士级,笔者自己都唔系,亦已放弃买股赚价的生涯。惟水平到中学级已可为大家避免70%之错误,基本上已好过不少人。试想想钱咁辛苦赚返黎、不明就里就将钱投入股市,系咪益左股票推销员同庄家?   系讲方法之前最后提一点: 放弃储钱、有目标咁储现金流为正路。详细在收息堂上解释笔者个人之理财观及执行方法,此为看毕近千个理财个案及用10年见过大中小客户之后的心得。正因如此不少初学者take收息101作起步课程。   用省回租屋支出作诱因去考虑是否送女出国实为不智,年青人在16岁经历家境变迁再要无埋班朋友,佢真系早阿妈34年就落入苦海,于心不忍。其实不少大套房本身环境可人,租金只系6000-7000蚊,够哂两个人住。请不要用有色眼镜看待租㓥房既人,有d套房系荃湾、大围、或沙田个堆村屋咁,当中不少客人都月入不俗、或公务员或有楼业主。笔者自己识得个工程师,因为家人全在加拿大所以佢单拖香港工作租㓥房、而银行现金足以一炮过买间第一城小单位,算不失礼。唔好以为两个女人租套房一定比人为难,一班只求平既租客自会聚集在某区,你留意下避开佢就得。至于面子同格调问题,现实到来不能不面对。   今时买楼不合读者,势孤储蓄弱。加上人的借贷力由40岁就开始下降,到50岁已不用2.59、而是1.55,即借贷力少了近40%。现时应唔好谂股票,将约60万资金1/3做现金应急、1/3做债基收10-15%息、债基随时可沽售而该20万平时收息月$2000-2500。最后20万应作double保险,5年后有多20万共本息40万作首期,到时楼市希望有位比佢九成上会买楼一间租出,由租客供满去帮助自己老黎有楼系手,起码有个“靠山”。至于呢几年储到既钱,债为先股票尽量少,毕竟股票宜23岁开始买同犯错,过去时光已不能追回,只希望早日由苦海上岸。

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怎样因应不同年龄作资产分配?#991

(by google translate) 谂sir,   我读过收息101及103/ DP16,很喜欢你的建议。   我有一房买了4.58M现在计价为6.8M,目前的抵押贷款月付为11K,2.6M还属抵押贷款。 我加按可以1.76M,并每月支付后会HK $15388。 我的月薪是60K   我妻子的母亲有一个单位已完全支付现价为6.8M。 我的妻子不拥有任何物业或抵押贷款。 她的月薪大约是20K。   建议需要:   太太可买了她母亲的单位并使用首次购房者身份获取90%的抵押贷款? 我应该做double保险方案又或债基方案较好?哪一个更安全? 如何才能进一步提高我们的月现金流?   谢谢  ANSWER: 读者家庭收入一般,但理财位置很好,因为有三个人而两间供满既楼。由于初学收息方案,建议唔好将两间楼加按得太尽,确实人会因一时钱多而处理不来。自住楼相信唔会太旧,始终一个月入60k既男人唔会将成家人安置系唐楼。自住楼按到6.8mil*60%-2.6mil = 1.48mil。加按后月供约4.08/2.59*10000 = $15750。至于外母单位,若属唐楼留意低息借到九成可能少、建议只按6-7成已足,另外按揭保费都可悭唔少。另留意楼龄及自身年龄都会影响借出银码、估价睇楼呢一关亦要考虑。   若买新楼或大屋苑楼申请按揭唔难,就系烦少上后尾一堆“湿滞”野、不过贵。提供自己知识水平去解“伏”,人地减左既水位自可比你cap走。另有些人忽略楼宇的可抵押性、不将其利用而终日只顾用自己双手揾钱,唔去借力打力只用死加猛挨得出做到晕不为奇。建议读者考虑年岁及手上现金水平,将资金配置一事做好。   明白不少收息同学想快手运用新学的收息招式、但本身年纪及现金水平对最终操作结果有决策性关键。 如果读者为30岁,分配30%股票、40%ETF、30%债券为建议。由于股票同ETF的变现能力极强,留低少少现金即可。另外大家都明要或自身情况将分配稍调。 如果读者系40岁,分配5%股票、45%ETF、50%债券更可取。 如果读者系50岁,分配30%ETF,70%债券   解说原因: 首先笔者唔喜欢叫人买股票、就当homeblogger教紧股票课程、侧重仍是细价股同美股。原因一是笔者工作银行多年,见到系股票市场赢钱客户输多赢少。有不少叻仔想系股市赢钱、而笔者自认对市场无力,为蠢人。二是港股市场正陷“劣股驱逐良股”既时代,市场地位不断下降。三是不少令人心感稳阵既大价股(如渣打^2888),近一季跌幅为超30%、更要大折让供股、反映投资人将钱投入港股,所得报酬同风险完全唔成正比。四是笔者认为买细价股随时重好过大注买汇丰(或其他篮筹)。细价股系高风险、但回报都高。大价股一样高风险、但回报唔高。只要细价股细注买就得! 所以资产配置系最重要、是考虑投资的首个问题。而唔系好多人谂:“究竟有咩好买。”   不少人成世投资都失败,其一原因是不断比销售人员套在“今日有咩好买?”既圈套。变成投资完全唔从自身情况作考量。最搅笑系销售人员由保险公司一转会证券行、即转哂风口咁吹嘘买股票比保险好几多?? 咁咁….这样做投资令人输钱是可预期的。   ETF唔系指2800盈富。可以是美股或其他地区的ETF。ETF收费低而做既野多,就当你想买堆金矿股去收期权金产出利息、ETF可为你代劳,过程同买股票无异。若你睇金价跌、ETF又可以帮手。最后债券为近退休人仕首选,既然就黎无收入、保本为上。唔够钱可用一拆三保险去替代。读者若钱少后生就做债基、钱多求稳阵就保险较好。更深入资产配置看法及轮证在收息课上同分享。   最后补充股票市场当然有人赢钱、不过系上市公司老板、朱太、有钱人、老板个情妇、赵薇…咁咁、而唔系手执一百几十的老散。

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[谂sir] 怎去分配手上资金产出被动收入?#971

[战神] 为何银纸不值钱的论点不成立

谂SIR,   本人48岁已婚,一位工程师。太太为家庭主妇,没仔女。受惠于大型基建发展,工作前景还算过得去。人工为$68000/月,计埋BONUS $78900。   有一大埔物业,96年买180万,现时值420万,按揭尚欠70万。 刚行了年授的一拆二按爆八成,利息为H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280万。   有现金40万、股票100万。希望可产出现月入之70%作退休每月收入,即$47950 借贷力系$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率为3.42/8.87 = 38.5%   怎作资产配置? 想将套出之280万的80万做收息101堂教的DOUBLE保险,5年后变160万。另80万放MORTGAGE LINK备用,80万入手直债、最后40万放债基收15%息即年60,000 仲争好远,究竟如何达到有$47950之目标?   ANSWER:   笔者曾与读者会面,人到中年已错一次实不能承受一错再错,所以对于计划十分认真,值得称许。早年错误为频繁出入股票,到48岁只输净100万系手,计及没养仔女既读者手上只一楼及140万资金在手,算是不合格。   炒股系主动将自己既钱倒出街、唔买楼系任由政府将自己手上的现金内含值摊薄。各位不要以为唔做便唔错,其实有心人正利用呢一点,做工夫令你银包内既钱流入佢荷包入面。叫人买楼一事唔系事后孔明,先讲2009年,只要搜寻网上便知有师兄叫人放心买楼,因已睇死香港楼价在低息时代价必升,及后发现一语成谶,楼价由金融海啸至今已升7年。在上星期5与<经济一周>的合作视像节目已有提及,影响楼价的因素有两个,一是长线的,纸币必须经历币值被削潮、直至超级通账莅临令强国倒台、新主重新维持秩序为止。地球霸主由荷兰换至西班牙、西班牙输海战被英国取代、英国再因支持两次大战令储备流向美国、直至而家。这个演变用几十年做一个转接、亦因此楼价升轨可持续十几年。   当然升轨之中有中小期调整,香港亦因政府政策令楼价每隔几年有适度微调。政府加添几封印花税项、成功令楼市成交萎缩至2010年有招前的30%、现每月只4000-6000宗。这引发出2012年后“高位”买楼接货的人只属少数,如果“橙市场”既参与者当中95%都系两蚊一个买、而只5%系10蚊一个买、那要将现价由10蚊跌番至两蚊只属少数。更何况橙一卖后要再买番好困难,令放盘量始终在低水平。今日参考了汪益地产汪敦敬总裁的文章,据他公司数据屯门数市的放盘量只在9月升了一个月,到10月持续横行,揭示了二手市场的供应仍维持在低水平、未有卖楼潮出现。估计楼市稍作微调后仍会在高位徘徊。   参考汪总之数据,因为其地产公司独占屯门区市占率达7成,可准确地掌握一区之成交及放盘情况,从而较能摸索业主的心理。要知二手楼可以卖可以封盘。相比一手楼、二手供应量很难捉摸,香港其他龙头大行、亦只能在一区内取得约13-15%的占有率。   讲返读者,转折点在好好运用一拆二按爆后套出之280万。储蓄不多,人已到48,其实手上可用既牌已见少。拆局为先好作收息、再伺机买楼入市收租。现时买不得之原因,是借贷力已用一半,加上实力不算强,无谓逆政府意买楼投资。至于点解长远而言都系要买楼呢? 因为租金收入有与通账同升跌之功能,这是其他收息品没有的。   可改善是读者在280万之分布。原先想法: 做DOUBLE保险: 80万 直债: 80万 MORTGAGE LINK备用: 80万(收同按揭支出一样息口之活期利率) 债基: 40万   笔者建议是: 做DOUBLE保险: 30万 债基: 100万 MORTGAGE LINK: 150万   原因: 1. […]

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[谂sir]为升学铺路、英国楼是否好米路?#970

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你好谂sir   我是系101收息的学生。今年中有一次海外物业展,听经纪讲“五年后将军澳系下一个太古, 那”Warwick will be the next London””。我知有University of Warwick、但谂sir你认为英国楼好买吗? 我听完你讲的收息物,实令我15/16,难作决定…..   本人夫妇同是40,稳定工作。一仔一女。月入各3.5万。在港有宿舍住不用买楼。好后悔当时结婚无买、而家已经追唔返。好在储蓄都有些少、现时夫妇合共300万现金。见香港楼咁贵,300万比首期都唔够,将钱用黎买英国楼,第时就算冇人租都可以比阿仔读书用,可以吗?   小小明   answer:   英国予人的感觉除左读书、仲有踢波。系呢个发展咁成熟既地方去投资、仲有冇机会呢? 刚好笔者有个friend李生真系于Warwick更北的伯明翰有个物业。李生系个打工仔,上年于英国工作时顺道系英国买左间二手楼。情况有别于香港出版讲英国楼的本书,由于唔系英国公民,在当地买楼遇上不少困难。笔者更同佢拍左段短片等佢讲下当年点解决(下次连同文章附上video)。 亦谈谈潜在买家要准备既野? 最重要系问下我个friend觉得英国楼回报点(是否丰厚)?   由于非英国公民(only working visa)、试过打去几间经纪问,都逐一被“耍走”,后来发觉系英国买二手楼同香港比较,确实大有不同。先讲报价,英国买楼陈生话唔系用呎(或米)计的,楼盘资料只有几多个厅几多个房加上价钱。原来英国人比较价格多用几多个房加上边一区,例如荃湾既三房两厅,就多在某一价格水平,好少细微到逐呎计。这也显示了香港真的名符其实是寸金呎土。若楼房间隔去到复式大单位的,因特色关系会明示呎数多少。   回望开头被“耍”原因,皆不知在当地买二手楼要先取银行的AIP(Approve In Principle)。香港人买二手楼多是签临约、再去借钱。买楼001就是帮大家避免买左楼岛知借唔到钱呢个困境,及做多步令原本借唔够钱买楼既人变借足! 相反英国则是先问银行借钱,睇下银行可借几多,再出示批文比业主才有卖家理你。   那究竟李生买左D咩? 系伯明翰既一个公寓单位,位于火车站旁。睇好当地学生客多,而买入价用1英磅兑12港币计,买价为约1,500,000港币。相比伦敦较内围的,同埋格式要比3倍价钱或以上。入手后陈生好快放到租啦! 月收700磅。而当中究竟税项及杂费要扣返起几多,会再系下一集文章探讨下。   伯明翰城距离伦敦1.5小时火车车程。笔者自己就未去过当地。不过亦再深入问陈生攞左两个系英国选区既小TIPS。就当你决定左系边个CITY(城)买楼之后,亦要小心选择区份。比较好选保守党势力较大的地区,不要选工党。英国地区分党分派,而住在工党地区的人一般治安不太好,比较穷,欠租机会大。若然你未搞好工党保守党系乜水? 可以由末代港督肥彭开始wiki一下,了解清楚。   另外,李生话要留意英国人流流量比香港少、工作速度慢得多,你睇英国要几耐过妥一张支票就知。基建发展系有,但比香港慢。何况香港人几辛苦都要买楼或要焗住挨贵租,惟英国人山穷水尽时有政府social housing(资助)。   先讲讲笔者自己,由于已做完李生的访问,虽不在今集揭示税项但点都唔及香港投资零税率咁疯癫,所以好似本案读者咁有cash在手,应将一半投入债基实为恰当。计为1.5mil,收息10-13%,即月收$12500-$16250,呢个回报系外国买楼实难揾到。当然笔者亦同意英国的法治健全、加上欧洲大陆连同俄罗斯近年在不少不稳因素、这反而突显了英国作为资产储存中心的好处。系做好香港一房加流动性高的债基后、用余钱买下英国楼亦属可取。详情如何、下章再解。

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应否趁机入市买楼?#969

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(Translated by google) 亲爱的谂sir,   非常感谢您的分析和博客!我们从你身上学到了很多东西。非常感谢你。 我们非常感激,如果你能分享一些你对这个案子见解:   年龄:40 收入:港币50,000元。 自用房:丈夫家庭拥有的财产。无抵押贷款。再融资是不成问题的。 现金:4百万 投资: 收租楼1:买入价:1.7 MIl,市场价值:4mil;每月房贷:5500;月租:11K。 收租楼2:买入价:3.7 MIl,市场价值:6mil;每月的按揭:10500;每月租金:15000   目标:产生被动收入港币50,000相当于未来退休后的购买力。目前,就当未计供楼成本都只有50%完成   问题: – 如果为了实现目标可在当前的市场再买房? – 你对工厦建筑的看法? -Leveraged债券也是一种选择,但如果债券有到期日会有再投资风险(re-investment risk)吗?   非常感谢您提出的宝贵意见。   answer: 要知道读者应否再买房,先计读者总借贷力为何及用掉了多少。读者有租金收入,加先生人工,借贷力为[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房贷可计为(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil,需假设收租楼1及2的楼龄不超30年。当然更精准的物业衰龄界线不在此谈,其实间楼新旧令价钱走低主因不在外观、而是其抵押力。   必须戒掉单凭估个市升定跌去买楼,香港人估楼估股票升跌估左咁耐,修成正果的无边几个。知自己借贷力有多少后、再计现用掉了多少而决定买唔买楼未迟。好似读者咁已用掉一半,再买楼是不合适的。换作有些人的说话,就系:“你要有一定实力,才能食得起个类大茶饭”。笔者自己再添些想法,就系“突然中奖”只属“痴心妄想”。穷人奋斗成富翁的故事可能用一集“铿锵集”带过,但其损耗青春之程度实难用言语而喻。各位严禁打机或睇卡通片上脑,以为“上位”只系一瞬间好像“变身”般既事。   楼就叫左佢咪鬼买,那读者未来一个年头,应怎去渡过? 首先老婆虽无做野但如安排得宜绝可提供借贷力。惟未有经验者去自行试作小心被银行怀疑骗贷,变出借贷力可参考买楼003。另外楼好应趁高加按套钱。因加按息口只2%、而收息息口可达10%或以上,即可赚取息差。了解各收息物的风险及特性后,安排1-2种为自己产出正现金流。   有人质疑加息会否令按钱成本上涨,从而令赚取息差的行为受阻。先了解如用债基收息、据过往楼据收益同美国息口挂勾,即如按揭息口加至3%、债基的派息可上调至13-16%,同样的息差仍在。何况债基无年期,收息计划可随时停止计数。至于double 保险、直债做的融资有cap息口上限,保险计划一般派息跟随美国息口,即如老美加息可令double保险更double。当然如老美有能减息,可能double保险会做唔到100达在5年内之回报的! 留意保险及直债方案好大机会令投资人达成70%或115%的目标。但如保险公司倒闭、或美息口竟可在0.25%再减,在此极端情况下投资人的收益或不能达成预期目标。世上是没有全天侯保证年10%的投资,请花时间了解各投资物特性才作运用。   对于工厦看法、一是选工厦单位老板在行、打工仔唔在行。因真正用家系老板、而唔系工厦返工既同事。二是经济下行工厦不能租出概率高、相反住宅就一定点都有需求。   最后很高兴有读者发问债券之re-investment risk,因较少读者会睇到呢个范畴。意指万一直债到期后万一揾唔到类似既直债投资点算? 其实企业一般都会作债务掉期,你几年后到期的直债自有同公司类近既直债比你再买。好处一当然系投资人减去再投资风险、二是企业又可以将原本到期要回水的债项再swap,一举两得!   

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债基每月派息结单全展示#967

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谂 sir,你好,   最近发现你的 blog,已看了楼换楼,收息论,上了收息班及买楼103,报了收息103。   本人(41)月入2.3万,先生(37)月入3.2万,现居青龙头,五年前联名以210万购入,月供8千(H+0.65% / P-2.8%),现欠银行160万,单位现银行估价400万。两人扣除供楼,供养父母,每月支出后,每月储蓄大约可储1.2万。上了收息班后刚买了10万债基,现金有10万,股票12万。   有感收入及储蓄都不多,需要改善储蓄率及增加现金流令我们可以买第二个单位以退休收租。   本人算算我们的借贷力 (23000+32000) \ 10000 x 2.59 x 50% = 7.12 – 1.6 = 5.52   我们计划是把联名一拆二,本人单名再做按揭,先生作担保人,得出的金额投入债基,得出的利息加上储蓄作首期,希望两年内能在荃湾或屯门购入大约三至四百万楼宇作收租。   请问 1)如果单名作按揭,是否应按80%?  会否影响买第二层楼时的按揭  2) 是否应转为本人单名再做按揭,保留先生借贷力作购买第二层楼。   你对此计划有什么建议或有什么需要注意呢? 先行谢谢!   ANSWER: 星期一,选取个较容易的个案作答。一间楼联名转单名一般不可以做8成CASH OUT按揭的,最尽只做六成。那要按爆八成,关键在买卖的内容及如何向银行就此事作申报,做得叻更可悭埋税。由于早年选取青龙头地区不佳价码偏细,今时六成加按能套400*60%-160 =80万。如能按爆八成可得400*80%-160 = 160万。对往后差生正现金流很有帮助。   另外本个案见简单之原因,因读者可选择的路不多。由于月入只属中层(在本blog均数而言),点储都唔会有“大钱”系手。当原居按爆后夫妇其一名额会拆出,他日价位合适当然要用单人名再买另一间楼。笔者不是叫人盲买楼,惟在当下年代,各国政府都靠印银纸去苟延残喘、由于每张银纸的内含值不断下降,所以资产的价码上升是必然的。近日多了同各范畴人仕谈论往后楼价、虽生果报大力吹捧楼市劈价潮已至、但买卖两闲之下,见不到楼价会在未来一年有20-30%的调整。基本上楼价跌15%至中原指数约124点,返回2014年7月水平,笔者自己已觉好满意了。   读者原居加按后,月供增为320*259*10000 = $12300,换取160万系身。读者上完收息堂后,听笔者讲选对那只债基再细码买入,已经走了成功的首步。不少人自行探索,买错债基及买错银码是必定的,原因恕不能多述,惟销售人员提供免费资讯,必然需要收贵佣金及引发客户多trade去做多点生意。本网homeblogger正是走另一方向,靠收费课程去提供有用及客观的理财资讯。由于课程费用是列明,同学的付出是已知及有限,往后为自己赚取源源收入。 当10万银收返几个月利息,便可考虑逐步加额。笔者将其中一债基收息的月结单显示,见每月定时(22/9)派息,银码为1308澳币,(AUD/HKD rate=5.6)即约HK$7300。套入读者情况,160万收月$16000-18000是不难达到。中期先收住利息、他日再睇准时间买楼。但应不在这一年,那大家好应为自己手上的CASH作准备收多年高息。

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