谂SIR-买楼令我金钱及精神损失非常严重#802

LAGUNA

谂Sir 你好, 寻晚刚上完batch18收息堂,确实获益良多,多谢你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,课后发觉自已做了很多很多错误安排,由于夫妇俩已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向节俭,无奈负担沉重,又遇上不顺事件(看下详述故事),以致用尽积蓄,实在难有储蓄,不知如何是好?!   现家庭情况如下: 丈夫48岁,月入28K,15个月粮;   小妹47岁,月入22K,14个月粮 (自雇); 家庭负担:家有两老同住,聘工人照顾。女儿外地升学,尚有两年大学毕业。每月储蓄约5K。 1) 现有资产: – 1层3房自住单位,不用供款,父母和我夫妻共同拥有,父母之命不便郁动。   2) 其他资产:因小妹经营小小小生意关系,几年前购入官塘工厦A自用,后因地方不够用,遂买入工厦B自用,并将工厦A租出。2013年尾有感工厦A价钱大升,于是决定沽出,并决定购入工厦C自用。不幸事件发生了:   原本计好了数,不幸地政府突然宣布打击楼市恶法,不单工厦A遭挞订无法沽出外,最惨情是已落大订买入工厦C要准备付款成交,无计可施下于是用尽所有积蓄左并右凑再加财务公司按揭,才能够勉强完成交易,可谓金钱及精神损失非常严重,这次实在是我们人生旅途上之极大打击和教训。由于财仔利息太贵了,我们不断找银行重组按揭,好不容易终于2014年5月底成功将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 已将工厦A、B及C转按了一间银行,从而减低供楼压力。 现情况如下:全部工厦在官塘区,并以有限公司名义持有   银行2014年5月估价 按揭贷款额 (工厦只可做4成)(利率2.5%分24年还)  每月供款 每月收租 购入价 工厦A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工厦B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工厦C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共贷款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工厦C – 自用加部份租出 (已分间) ## 因银行按揭不足,借了30万私贷,分48期还,现每期还$6,750   想法:  l 沽出工厦B,市场现估值460万,沽出后约可收回300万现金作为收息之用,待钱根充裕些打算转去投资住宅物业;因早前已用尽借贷力,短时间很难再借钱了,加上丈夫份工有些不稳,如不幸裁员就很麻烦了。 请问谂Sir我的想法正确吗?希望谂Sir慷慨给些指引,收息103堂再见。   学生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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旺市卖楼部署安稳收息 #777

谂Sir,您好, 小弟(38岁)和太太(36岁)想现在买入一间400万左右的土瓜湾单位(二/三房),方便两女儿返学(大概要住9年至15年),现1.2万租住土瓜湾三房。 如果新买入单位自住, 希望可以省回1.2万租金, 免得年年被业主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要卖走车位作为首期,唯本人和太太的借贷能力可能已经用尽。另外,太太打算一/二个月后半职工作半职陪女儿读书或者做全职妈妈,这样更难上会吧! 资产如下: 房屋A: 红磡私楼(三房), 联名, 买入450万, 现估值730万, 租金2.3万 车位(没有按揭): 单名, 买入 79万, 现估值130万, 租金3.6千 (与屋A同一屋苑) 房屋B: 深水埗私楼(三房), 联名, 买入260万, 现估值360万, 租金1.65万 房屋C: 深水埗私楼(二房), 联名, 买入215万, 现估值280万, 租金1.37万 尚欠按揭供款: 615万 每月按揭总供款: 3.4万 每月总租金收入: 5.68万 物业收益: 三层楼+车位的租金收入-管理费-供款-租金支出=$7500 本人收入: Full-time: 4.5万, Part-time: 5千至1.5万 15万流动现金 太太收入: Full-time: 2万 & Commission: 5千至3万 20万流动现金 家庭总开支:2.5万至3万 (不包括物业收益) 问题: 1. 有什么方案可以上会买入第四间楼呢?现在再买贵楼,是否不合时机? 2. 如现在不买楼,有什么方案快速将现有组合增值? 3. 车位位于红磡区,将来有沙中线,该车位还有升值能力吗? 4. 有其他方案可以优化,可以增加现金流吗? 希望谂Sir百忙中解答小弟问题, 非常感激!    ANSWER: 红磡相信未来几兴旺,但小心道路规划令该区他日时常塞车,车位价未必可升起。读者在楼方面已做得很不错,家庭收入六万可以在40岁前捞到三间楼仲令手上CASH用到近“一滴都无净”,只余三几万万系手,足完一定功力。当然3间屋入面有两间只系深水埗细住宅,夹埋只值四百几万,可是与不少读者比已行快一步。   在为读者计划前有两资讯十分重要,如可提供可更准确计出读者现拥之借贷力 1. 深水埗私楼究竟有冇签租约? (笔者估系冇的。应是行套房之法。因为215万楼正常好难租到13700) 2. 读者的COMIMISSION如何出及作何形式记载? 会决定是否计入人工去增加借贷力。   那用读者之底薪计借贷力,为(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,现借贷力已用6.15/8.41 = 73%。系旺市只宜用借贷力一半之原则,加上读者手持现金太少,所以不宜此时再买楼。当然读者租金收入成56800一个月,如果识做及找对人问,就当维持原状租出都可照将租金收入计作借贷力,情况即有起死回生之象。   至于系咁少现金情况之下,仲要大部份钱压死在楼房之情况再问畸去将资产快速增值,读者宜再为自己的投资取向三思。首先笔者唔系黄大仙,如何你睇笔者文章系想找出秘技去用低风隧在短时间找出高回报的话,那请不要再看本页,坊间有大把什么爆升、速成班。只要人投资经验一多,基本上明白投资同事业奋斗一样,是没有什么速成的。由于红磡楼市实不太看好,不妨趁高将楼卖走套280万,再加上车位收番80万,有360万在手即有不少可能去做。更重要是解决了现金水平少,万一楼市回调有钱可“执死鸡”。   留意太太一旦离职家庭借贷力会大大减少。希望读者不要过份高估自己财务情况。虽名义上叫完成了一生三宅,亦有不错正现金流,可是投资组合太侧重旧楼收租,如太太转全职家庭主妇真要男人有一定能耐才可支撑。请三思再三思。   360万如全部作首期再借尽,加上租约效应,勉强可以入手土瓜湾三房。不过此举不建议。因暂未想到此方案在跌市下有何退路。可以将360万放在债基收息,由于本注资金要再投入买楼及对读者都系大钱一旧,那建议一对走势亘反,有对冲风险作风之债基作收息方案,收息口为约9%年息。360万得$27000/月。有机会仲高过佢两间旧套房提供之正现金流。万一大市走差,见上图在同时间一债基价升而另一债基价跌,将大部份风险除走而安稳收9厘息。   当然想更稳阵,不妨比几年时间入手直债。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直债之年回报升回8%,长江、和黄及TRAVELEX之直债之回报都提升了。当然明白不少人不知就里,未知运作就去同银行问价,购入成本就咁比多成几万银,我们会在堂上为同学会拆解此情况。

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三万家庭月入照样一生三宅! #747

  Hi Mr.谂Sir,小弟与太太月入共$35000(计埋正现金流),有2间收组细单位共收$17000,每月可储$10000,现金$40万及加按一收组物业出来的现金$60万(试玩性质).自住九龙600呎三房私楼估$5.5M,欠按揭$2M及2间九龙私楼各分别估价$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及无SSD.两人均无额外负债. _________________________________________________________________________________ 九龙600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龙细单位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龙细单位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 现金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 储蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 问:谂Sir财技强如你此等高人如果你系我会点做呢? 后话:小弟2010年偶然发现此blog至此刻巳转眼4年,当时中原CCL未过100而今曰去到126,我父母17年前经历过97金融风暴见过自住物业$5M(10厘息)去到2003年$2M再反弹至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物业楼市系同经济周期乃息息相关.今日供应短缺同SSD锁盘加低息做就今日的市况我就估好多人都唔知个顶会去到边度.作为一名勤力既打工仔加按买楼收租对冲通涨都系当时为世所迫.我身边有朋友两口子无壳蜗牛被业主年年加租又有,2年前见升得多放左今日未上番车又有,更多系2人夹份买楼自住既也不少,但我想话今时今曰入去买物业几年后升跌家下真系无人知..而我地此等收入的普通人唔靠楼市升跌浪我谂我60岁都仲要做看更帮补家计,享惨淡晚年同求个天千奇唔好比自己病!总觉得全世界狂印钞票既情况空前罕见而人工不会大变下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 笔者自己称不上高人,觉得读者才是。夫妇两人夹埋揾三万蚊仲可以有三间楼系手,佩服佩服。所以各位自觉低收入人仕,不要自怨自艾。解决问题唔系等、而系努力策划再闯出去。 – 读者有个几特别既情况,应开立本网以来未有读者试过,就系收番黎既总租金高过自己打工月入。月入$30500,而租金收入为8500*2+16000 = $33000。当然万六蚊系自住楼,惟按揭结欠已少于一半,可向银行申请转用途作出租,做好文件可将此租值亦算入借贷力。那夫妇原靠打工的借贷力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。现时已用借贷力为(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有无咁准!? 刚好合符笔者所倡的旺市只用一半借贷力之原则。 – 由于读者人工不高,再想上一层楼必须再借一次楼市涨退之力。各位读者如觉得自己收入低,努力工作改变自己命运是必须的,就当系女人等人养,妳都要好好打扮下自己、谈吐温雅及有内涵才可同“富先生”有下文。毕竟有质素的男人、经常被异性围绕是很正常。另外,搞清楚自己位置,<楼换楼>已卖到第五版,系时侯用中文recap一下,其中一个论述指出世上人大致分开三种 – 专才: 有才华既人,利用两者资讯不对称去赚钱。 […]

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一间旧楼收租胜过黄埔加奥运 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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部署退休的步骤与分析 #714

Hi Lum Sir, I am 35 and married with 2 young kids (both under 4 yo). My monthly base income is $123K x 13 mths(guaranteed). My spouse is a house wife so we can assume no income on her end. I currently own the following assets (all in HKD): – 1. 2BR Apartment in Sha […]

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9.4%月息收益。正现金流效率。尽快退休 #644案半山居民

本人曾修读谂Sir之买楼课程,也已报名6月之收息课程。本人很欣赏谂Sir対读者提供很实用的指导!现有问题希望谂Sir解答: 本人56岁、女性、独身、月薪6万6仟。资产如下: 港币:130万 人民币:150万 基金:140万 强积金:185万 保险:50万,65歳可取回 股票:20万 深圳楼:买时84万人币,现值150万人币己full pay现收租4200人币 自住楼:现值390万(169万买入;欠130万 H+0.7,现月供约$8000) 收租楼:现值310万(245万买入;欠140万,供H+0.7 向银行称自住,每月供$8400;收租抧去管理费实收约$9000 支出:连给予母亲之家用及自住楼供款每月支出约2万2仟元 问题:   1)现因脚患欲提早今年年尾退休,如退休后冇工做便不能做按揭,我应否衬现在未退休加按再借出100万备用 2)加按后退休,等楼价跌,再一笔过买入约350万楼收租 3)加按100万,买入7-8厘之产品收息 4)年尾提早退休,但不加按维持现状 5)有否其它更好之建议?   现因唔知点做最好;故不敢申请提早退休。望谂Sir能解答!谢谢! 敬启 准退休人上   answer: 多谢读者分享佢既情况、大家看毕后请思考自己在日后会否遇上类似情况,现在早作筹谋为自己日后解困。当然读者情况还很好,六百万积蓄加楼两间,原是不少港人理想的退休储备水平。可是读者在此数目资产在前,仍对前路感到傍徨。脚痛都唔敢提早退休收工。   看此个案后提供大家几个理财上的观点: 理财目标为产出正现金流。大家留佢呢位女仕钱着实不少,可是看不到有平安。几天前一个个案事主退休老板有言:“我未卖楼前,银行无咁多现金,但有租收,好好洗,每月都有钱储,十分轻松。”究竟有钱定有资产提供收入好? 已显然得知答案。 系未肯定自己有一千万放系银行随时动用之前,咪揾几多就洗几多。你身体的毛病随时在你50岁后给你困扰 系人口老化之际,呢代人赚既钱可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿妈洗。 你呢世人要洗既钱太多,收入有限。唔用杠杆去倍大收益加上睇市根本无可能达成财务自由。一个月入五万既人由25-55岁只系夹埋揾到二千一百六十万,就当只洗一半其余都唔够完成一生三宅及养育仔女。   好啦,解构呢位准退休人既情况,佢而家每月洗费为约$10000(因连给予母亲之家用及自住楼供款每月支出约2万2仟元,减去自住楼供款8000,估计家用5000,那自己花费估计10000)。那资金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05万。减去欠债(1.3+1.4) = 2.7mil。那如读者每月花费不变,净资金为(7.05-2.7=4.35mil),此金额够读者430个月用,即30年有突。咁即系读者现在即可退休便可? 不能也。原因系读者忘记将“资金”转做“资产”。资金随时间失去价值,美元更可预示将暴跌。见英国及中国出招严限有物业既人卖楼,相信两国估计美金贬值后楼房(资产)持有者将可受惠。让国民渡过难关达至政经稳定。读者解救之策、要续将钱转做楼房。当然要有份工才方便买楼。   由于在早年无筹划,读者现在借贷力已低下。买楼最好付50%首期,令借贷金额下降去令自己负担到供楼金额。人民币请转做港楼、买入360万楼房借1.8mil收13000月租。后生可拉长30年供月供$6900,即有现金流6100。可惜读者只可拉20年,月供$9300,正现金流为$4700,或因杂费再减。惟迟做好过唔做。趁人民币仲系相对高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借贷力为66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年纪大令借贷力常数由2.59降至1.95。现在读者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再买楼收租借1.8mil是可以的。亦因各楼房比市价之结欠比率全低于50%,所以安排完第三间楼后就算楼市下跌50%,读者都仲未负资产。   买完第三间楼后借贷力已尽,应该买入直债去换取保本及定息之收入。至于加按100万应在买第三间楼房先好做。勿因加按100万而放弃再买一间楼。读者最大敌人是通账,而买楼后可产出租金正好对冲通账风险,所以一定要先做。如有钱可加按、及如深圳楼可取回沽售人仔、不妨参考此9.4%年息基金,未将其配合债基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200万每月收$15000,为读者又再混多一份粮。安排过后资产有四:   市值 欠款 […]

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理财A餐定B餐?#627案穷中产

谂Sir, 看到你的blog, 很有启发性, 自问理财麻麻地, 希望可以买多一至两个物业(其中一个是村屋作退休自住)及早日计划一下退休生活, 希望谂Sir帮忙, 谢谢! 现况: 物业业主现况 居屋(已供完,但未补地价) 本人与家人同住 唐楼(没有任何按揭) 妈妈放租 (收租$5,900) 唐楼(没有任何按揭) 男友放租 (收租$4,500)   本人现况: 40岁, 银行工, 月入约$38000, 另外现金 + 股票约$8 万, 没有太多流动现金 (因为刚完成硕士学位, 从英国回来, D钱用完了)! , 唐楼收租用来作家用, 月可储$12,000人仔, 银行福利的9成按揭未用   男友现况: 41岁, 政府工, 月入$2 万多, 另外现金 + 股票约$20万, 唐楼收租用来补贴租屋与家人自住   ANSWER: 几件事要留意,一间供完既未补价居屋、可以住人、不过唔可以加按,大大影响之后部署。如将间居屋补价做价投入私人市场,咁不如买私楼。当然如阁下打工收入已近见顶、亦有些原因令资产不在自身名下,那用绿表买间居屋住大些少都系好。今次读者间居屋可能是家中父母名下,暂且当读者可有权打理。   另一件是系,40岁人从英国留学硕士后返回香港,现金及股票净8万。相比如果有另一个香港40,土炮大学加上150现金系手,今会想做边个? 学历系A餐而钱银系B餐,笔者会选B餐的。可能不少人会话笔者过份市侩,可是在现今学历大幅缩水、网上资讯爆澎之下、真系要付出全职时间及学费去搞个硕士博士返黎吗? 当然如果寻觅知识、发掘道理是阁下兴趣或志向,那请勿因钱财事而误失时机,好应深化本身学问,造福人群。若进修是想增加收入,那不如省下时间,将心力去为自己累积财富,再入手资产去替自己加人工。好过读完Master返黎又等老细发落,一句无位比你升你个master都唔知读黎做乜。   系英国读个硕士,全职可要两年。再加上每年15000镑学费,读master之成本为15000*2*13 + (38000*24) […]

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剖析三个收息方案 #605案庸才

TEA

谂Sir你好   拜读老师的新作后、想老师提供一些意见   本人33岁未婚、工作稳定月入50k左右、现有一层自住楼已番按、欠款3.6m/月供14k ,30年(H+1.7%)….每月除净家用及冼费:剩13.5k   因番按提取到900k及手持现金300k. 现有3计划希望赐教   1.于内地购一房人民币价值1m作长远投资赚人民币升值及养老之用.一次性付款因该屋苑售卖规定、年租金回报为3里   2. 于香港购一市区房价值3.2m….以个人身份做7成按揭后租出赚取租金以作供款、年租金回报3.5里    3.因早2年前以弟弟身份共同购入一屯门屋苑4.2m(85%按揭、每人每月供7k), 现弟弟想卖出他的份换出市区。所以我考虑以作价900k购入弟弟的份但仍可使用弟弟按揭人身份、曰后自住及将现有自住屋出租赚取租金(3.6里)以偿还每月按揭供款。   请问谂sir那个计划较低风险、合符经济效益及产生正现金流,谢谢赐教   Video Answer

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四楼楼主加薪四万养起七个人 #569案伪专才

谢谢谂Sir,相逢恨晚伪专才: 现况:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫妇年龄38,有2小孩7岁及2岁与工人姐姐同住 自住:荃湾两房 市值4.2M,欠银行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有 父母住:荃湾三房 市值5.2M, 共欠银行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (刚完成加按) 出租1:元朗细户市值3M,欠银行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有 出租2:洋楼细户市值2.6M,租金$7800,冇欠银行,丈夫持有 扣除家庭开支每月可储45K左右,现有现金5.2M, 股票0.8M 想再买新界2房收租 around 3M, 或自已买3房自住 around 4-5M. 是否太进取. 伪专才   答案 读者算得上犀利! 38岁完成一生四宅、正向下一目标进发。手上物业有:     市值 欠款 收入 正现金流 荃湾两房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero 荃湾三房 5.2mil […]

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如何制造现金流而达至财务自由?#517案庸才

谂SIR你好, 本人因读过你的书及BLOG后 ,对有关投资理财增进了不少知识,获益良多,现就本人个案,希望谂SIR能帮忙提供一些意见,本人31岁,月入$28000,公务员,我先生33岁,月入$33000,每月可储$15000,因先生父母帮忙下,以先生名下于2009年以$370万买下一红磡私人屋苑,现市值$650万,作自住,无按揭供完,另于2011年3月仍以先生名下于土瓜湾(近欧化傢俬)以$200万买了一单幢楼,现仲有按揭$180万,供30年,2.15%, 现作收租$8000。 另外本人父母之私人屋苑物业(2002年以$130万买下)已转去与我和父母名下(作我父母一家自住),现市值$350万,因转按及加按下,现加按了$120万,另有$60万按揭未还,即共欠银行$180万,供25年,2.15%,每月约供$7500。现手上一半股票一半现金共$170万($120+50万),现应怎样部署下一个买下第345层楼的计划或制造现金流,而达至财务自由。   现方案如下: 1)50万买债去以8﹣10﹪年收息作目标 2)另持有之股票继续作投资,因仲有蟹货 3)等多几年约2015﹣2016年(希望下跌)能用约$140万,一分二,以三成首期,买多两层约$200万多之楼仔作收租(近欧化附近,坐享隣近何文田站升值),以我和先生联名购入   希望谂SIR帮忙提供意见,万分感激! 答案       地区 市值 欠款 租金收入 读者先生单名 红磡 650万 0   读者先生单名 土瓜湾 现时不详 180 8000 读者和家人名下 私人屋苑物业 350 180               自住楼冇加按,反而加按自己楼再同屋企人联名,一是浪费了自己下间九成买楼上会的可能,更大问题是加按了自己人工的42倍后将部份用作自己不熟悉的股票(1200000/28000)投资。看来读者在借贷力、赚价投资、收息方案几方面都可用心整理一下。   借贷力 另外家庭借贷力不能忽视,家庭借贷力为$(28000+33000)/10000*2.59*50% = 7.8mil。不是差但读者肯定不是靠高人工去拉高借贷力而完成345间楼之事。不知道读者的人工会否添加,现已用借贷力约为(180+180)/7.8 = 46%,如要借贷买楼看来不是时候。   由于人工方面暂未有很大优势、读者买入楼房收租后要想办法向银行申明投资用途,令租金收入可作买下间楼时的核实收入证明,这样才可令借贷力不至在买入两房后耗尽。   笔者同意读者买银码细的楼房作收租,虽大单位在长线必提供更好回报,因读者几样都好,就是在举债方面能力有限,不宜冒进。另外如真的有2015楼价下跌的盼望,笔者自己就会即刻将红磡自住楼加按,等跌市多注钱肯定比你信任何股票贴士好。加按出金额可放在灵活信贷户口,已可减一半利息支出,再唔系将一部份作港元定期,来回要支付的年利息少于1%。   收息方案 […]

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