想买楼但现在看是否时候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天会去收息003…   以下是我家庭financial status: 人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暂无工作; 有一4yrs 女女)二月开始每年1.10M而太太会2016再工作估有25-30k 人工 资产: 香港-自住刚转按(由长命契转我单名攞到1.50M作投资)   七成即3.78M (楼价5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k) 英国-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net Cash: 300k 本人想买楼但现在看不是时候, 请提点。  answer: 读者完成了一些课程,行了一拆二之法套了150万及将名下物业转为自己单名。有一重要消息系,太太是否香港永久性居民? 另外看买楼之时侯,谨记先看自己能力,再看大市走势。97年不少人不自量力,在市旺时过份投资,最尾得不偿失。反之一批有实力既投资人,97年守到而家,结局比倾家荡产者大为不同。所以呢,先用现时人工计读者借贷力,为(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由于三人家庭只一人揾钱,财政状况实为一般。   已用借贷力为(3.78/8.41) = 45%。再买楼令其借贷力将消耗过半,在跌市时恐进退失据。   套出1.5mil加上30万现金即有1.8mil系袋,点去收息最明智? 系现时市场波幅较大,可考虑投放于一对走势颇为相反,而两者均有派息之债基(见图)。 上者基金投放的评级差,而派息较高,所以在早月跌市时月跌幅为1.25%,在派10.8%息的情况下此波幅可接受。 下方投放的评级较高,派息少。在市况差时价格上升,一个月升0.5%而派息7%。 假设两者各投一半,市场风险(尤其加息)可著量去除。留意笔者无意找出将风险完全对冲的投资方案,一个无风险又回报高的投资方法,只圣诞老人或骗佬可予。想不求甚解而投资又回报高,最尾只系贪字得个贫。   读者将1.5mil投入此风险对衡后的方案,回报由单买债基的12-15%减少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年计9%息率。   计及英国物业及债基方案,两年储多480,000,够再买楼首期。当时太太有工作借贷力又高了,整个情况更宜投资。当然为家庭主妇去无收入地产出借贷力,亦是买楼课其中会提及的事。祝大家圣诞快乐。

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谂sir – 37岁积蓄不多,仲可以拥三宅退休吗? #768

谂Sir, 您好!本人的家庭将于本月增添多一名成员,而妻子亦希望在不久的将来成为全职母亲,步入中年,惊觉过去只花太多时间在工作上,却未曾为自己一家在财政上作长远计划,实属不智,有幸能报读买楼101课程,如发现清泉,获益良多,亦己报读买楼102及103课程。 希望谂sir就本人的情况及拟定方案提供一点意见:   – 背景 本人和妻子均37岁,月入$70000及$18000,育有一名三岁孩子与及第二名孩子将于十二月出世,二人须每月供养各自父母,两代人都住在港岛南区。本人持有一个两房物业,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,现估价$4.5M。每月总开支为$45000,每月储蓄为$25000,股票$0.15M,储蓄基金$0.2M,现金$0.2M(本人于2010年结婚置业己花掉大部分积蓄,2013年以前人工偏低,收支刚刚平衡,惜每月储蓄较少,自2014年初才起步筹钱,己知状况极之不妙)。妻子每月帮她父母偿还其居住的两房物业货款,月供$6500,尚欠$0.2M,现估价$4.5M,她和其妹各自拥有该物业一半业权。妻子余下收入作为她的自用钱。 短期目标 购买一个约$4M的两房物业出租,以拓展被动收入,三年后妻子转做半职,预计月入只有现时的三分之一(约$6000),以补贴继续供养其父母的开支。 中期目标 六年后,购买多一个约$5M的两房物业,并在同区租用三房单位自住(首选海怡半岛,租金约$20000),以改善居住环境,并将手上持有的三个两房物业出租,增加被动收入,届时妻子可成为全职母亲,照顾两名已入小学的孩子(小四及小一)。 长期目标 本人和妻子于60岁时拥有四宅,一自住,三收租以便提供被动收入作为两夫妇退休后的开支或二名孩子不时之需。  – 方案一 假设楼价于明年下调,将外父母物业加按至五成,套现约$2M,用$1.5M以三成首期购买一个约$4M的两房物业,由于妻子的借贷力在加按上已差不多用尽,新购物业用妻子名义,由本人作担保人(借贷力并未超出个人借贷50%购买力)。剩余的$0.5M则购买债基收息。六年后,待储蓄现金足够,再用三成首期以本人名义购买一个约$5M的两房物业(假设薪金不变,差不多用了个人借贷50%购买力),将自住两房单位申报改为租用用途,并租用同区三房单位自住,期望三个物业的租金增加被动收入,向长期目标进发。  方案二 用方案一方法套现约$2M,以本人名义购买首个约$4M的两房物业,六年后再以妻子名义购第二个物业,由本人作担保人。六年后的安排与方案一相同。   延伸问题: 1. 本人及妻子现时均分别持有一个及半个物业,根据现行法例,是否必须交付双倍印花税(DSD)? 是否可转近亲作为物业持有人而欠却DSD? 有违法风险吗? 2. 若将现有自住两房单位(买入时以九成按报自住用途)改为可租用,是否必须转用较高息的按揭,会比现时月供的$8300约高出多少? 3. 先前的贴文“为blog中2.59及借贷力作解 #762”指出届45歳时供贷力常数将会下降至1.95,若中期目标延至十年才达成,会有什么修正建议? 祝业务蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意读者要将可加按的楼都加套出现金,因读者是人工高而现金水平少的人。自己七万再加太太家庭借贷力为(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而现金只50余万。可是太太为屋企人持有半间楼,如再买住宅要比双倍印花税。有见及此太太应将一半业权卖比阿妹、由于是亲妹可以用旧税率计此转让,依读者提供之价格作半转让会令从价印花税保在一百元。亲妹得楼后可由人担保将母楼九成尽按,得380万(4.5*90% – 0.2)。而读者妻子之后无楼即可再买楼九成上会,那一边可尽得cash而另一边又可尽借买楼,用尽太太可提供之财技襄助。 – 太太家中楼房欠4.0mil,月供为400/259 = $15400。往后会解说下笔钱如何收息去为供楼数目填补。 读者自己间楼2.3mil几年前九成上会买入,好应把握现时机先套现,而最重要系将九成按去除转七成。要作此事需到银行辨理就算留同行都要请律师再造契,最正方法莫过于转按用1%新行现金回赠去补偿当中洗费。九成楼如补发现出租,后果肯定比七成严重! 至于点解咁多人都将九成楼租出守博一博,那风险及规范读者已在课程习得,不再描述。自住楼转按时可顺手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 读者搅好两楼即得3.8+0.7=4.5现金在手。再加埋自己手上资金,500万现金可作运用。当然此事已动用了太太妹妹之借贷力,需将收息成果与其分享才能成事。至于太太已贡献了一个九成上会名额,那读者只要将500万当中之40万抽出,即可再买一楼。用唔用黎收租,读者自决。七成或五成上会读者亦够钱做。当然笔者建议大家应趁后生尽借,让时间去将债务贬掉,再加上有租客为你加倍储蓄,进才是借钱行之力为自己理财之路。 关于读者问如果再买第三宅的愿望在47岁时才实行,会否因当时借贷力常数下降而令自己失预算? 只好说人老是自然现象而笔者不能救,惟当时读者手上两间楼都好应有条件向银行转作出租物业及签租约,再借钱时租金收入之80%可计作个人核失收入,将因年老而失去之借贷力补回。 – 最后打算读者将太太九成上会,及将手上余约420万资金收息作中期目标。由于早年做错及储蓄不足,个市未有超40%以上的大跌,读者不可冒进再买第三宅。万一高位接货后遇上大跌市,读者心情即跌入无间深渊,受苦无间断。关于收息,介绍一个好方法,就系运用走势有点相反的两基金作组合,每边买一半去为自己构建收息年10%之获利组合。见下图两只基金同在九至十月,一只升一只跌,买国债为主的基金在市差时会升、而入手公司债的基金息高而在股市差时跟跌,那就正好有亘补。由于笔者凭经验选两只有一事雷同的基金,所以在之后因应市况调配都可大省洗费,读者可因此去建立组合,稳定一点去收10%息,420万月收$35000,够cover新供楼款项而自己每月储多两万银,即读者月储蓄即可升至$45000,储足弹药再部署买第三宅。  

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楼市平均入市法 #765

本人先生于2006年(当时我们还未结婚)以235万买入将军澳站一两房单位(他名下)自住, 后于2011年(结婚后)加按再买入奥运站两房单位(联名)自住并将将军澳单位放租, 。虽有租金支持($13.5K每月) 但有感单位升幅已不错及不断有新供应, 基于经济学的” 供求理论” 下, 遂于2012年5月以4百万将单位连组约沽出. 套现后没有再投资物业, 谂住睇跌。谁知细价楼持续攀升, 我们悔不当初! – 幸好及后认识到谂Sir的Blog, 恍然大悟, 并于2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之后再看完谂Sir两大著作并刚报了收息班(batch 17),现有以下问题, 望指点迷津。 本人今年35歳,月薪为40K (未计花红–大约15万通常用作交税), 先生41歳, 月薪为85K(未计花红–大约20万通常用作交税), 现有两间物业分别为: 奥运站两房 (于2011年以718万买入, 现银行估价大约880-900万, 尚欠435万, 月供$16K,30年 Hibor plan, 现放租 $23,000) 联名共同拥有 九龙湾一房 (于2013年以320万买入, 现银行估价大约380-400万, 尚欠185万, 月供$7K,30年 Hibor plan, 现放租 $11,500, 刚加租) 我自己名 – 我俩现租住元朗2房新楼(望以租养租), 月租$11,500 (相信下年会加租至$13,000市场价) 先生供车会每月$6K, 尚欠36期, 没有其他债项 另两人现金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/债券  $200,000 人民币定存 RMB640,000 (RMB320,000于2015年尾到期, 其余于2016年尾到期) 总数大约有3百万, 可流动资金大约为2百万 (现金+股票) 每月先生可剩约$50,000 (扣除车会, 保险, 供养父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩约$20,000 (扣除保险, 供养父母, 自己使用及家用) 请问谂sir应该怎样部署增加现金流和一生三宅 (其实我们希望到退休时有4-5宅), 谢! ANSWER: 请大家搅清楚理财目标,唔系越多楼就越好,退休人仕更会用直债作主项理财。原因是楼提供摊长30年还及高杠杆选项,可是用升幅及收息计算,明显不及收12-15%之债基方案或JACKSON哥咁放32万美金收超10%之保本直债,加上抵押力随借款人年龄下降,不少投资人到老都唔想揸楼及搅维修。读者较年轻人工不俗亦拥两楼在手,需要是立刻订下确实理财目标,希望提早达成财务自由。 – 要腾出时间做有意义既事及唔使再打工,起码被动收入等于家庭收入。读者需要12万,而手上两房奥运提供(23000-16000)=$7000正现金流,九龙湾提供11500-7000 = 4500正现金流,计及手上定期有些少利息,现已拥被动收入约$14000,对比他人已是不错。家庭借贷力为120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借贷力。有car loan令借贷力再削弱,不详计。另用九龙楼去养租元朗楼,在区域布置上为正确。 – 718万楼已达现时金管加按上限,动不得。2013年买楼错在之前冇点谂好一拆二去尽按奥运加上9成上会买九龙湾。如2013年做好此事,就计当时奥运站价值比现时打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而腾出另一位可用30余万9成上会,现时资金应多出 2.9mil-2.2 = 约90万。那读者现时(1.1+0.9)等于近200万系手,就当用黎买哂债基多200*13%/12 = $21600/月。向产出12万月入再进一步。 – 系度提及用债基收息养租之缺点,就当放左间楼套200万出黎买债基收息月入两万几,此数目不会随通账上升,就好似读者预计将被加租至$13000,如用债基息口养租就不能预得“刚好够数”。而读者用楼养租情况就好得多,所以呢,债基只宜中期投资,用作弥补现时买楼太多洗费及借贷困难之艰难时期。至于读者下步怎作,建议是每隔几年买楼一间去用平均价入市,或利用课程所授睇楼市升跌之指标行事,至于现时是买不得,亦不应在买楼隔一年后再入市。 – 一个收入12万之家庭应每隔几耐就买一间楼去完成“楼市平均入市法”? 先要满足两条件,就系手上物业总按揭结欠少于现市值40%(或掉转咁讲按揭负债比率不大于60%),及每两年储蓄至少有楼房市值之5%。 – 就似读者物业现市值880+380 = […]

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谂SIR-无储蓄首期点再买楼? #764

谂sir, 我人工$52000, 公务员, 预期每年有稳定人工升幅, 扣除开支供养父母供楼保险, 月储$15000, 现有现金200K, 还有少量股票, 都是由2008年买了一直keep到而家, 大约印象系已经输了一半(现值只有$50K), 所以没有理会. 如你所料, 我投资经验不多, 以前买股票只是跟人买冧巴, 没有了解背景和市况. 除了买楼, 因为这几年升市, 才令我资金有所进帐. – 我现在已有两层楼在供, 但都是最近才买, 升幅不大, 再加上按揭成数高, 加按没有着数. 我的目标是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年内,甚至更快可达到财务自由, 唔洗返工有粮出.:) 有两个单位如下2013年10月买入一单位自住, $415万, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 现值450万2014年6月买入一单位放租, $239万, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我计划将我手上$200K作进取投资, 再加上储蓄, 务求5年内可增值到$1M(效法龚成), 到时我的人工已经有一定升幅, 我的借贷力又再提升,然后便可以再买入一层300万下的楼收租. 请问谂sir我的方向对吗?   answer: 公务员破产会连份工都无埋,读者已两楼在手共借约560万而未评估借贷力已用8成,有感警觉性不足。如将手上剩低廿万再投资股票,万一大市下跌再加上两间刚买既楼沦为负资产物,万一银行再CALL LOAN,真系唔知点收科。就当问屋企人借钱了事,咁大个人搅成咁都应不是大家所想。所以笔者出版<楼换楼>,但都唔会一味叫人买楼。读者同不少人一样要先了解自己、再订下赚价、赚息两方面应分配多少作投资。最后才选择工具,如<收息论>所言,赚息的工具回报较低,因为投资人是靠借出资金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以风险较低。赚价的回报较高,投资人的本金可能收不回、就当买入一间公司股票都可因公司方针而将股权轻易摊薄。 – 赚价工具有股票、购入期权。赚息可以用楼、保险、债券。投资人可以按其所好运用工具、条件是不好因投资借贷而破产。一旦信用失去,银行不会再予借贷,他日要翻身很有难度。大家外间所见上市公司运用财技,公司倒闭主席多不会“上身”。读者一个打工仔更是公务员,用单方借贷力一个人于相近时间买两间楼已是几错,请不要再搅进取投资,就算系都只用5万适宜,留番仅余的10-20万比自己,系大市下跌时都有个打算。大家工作努力之余,请逐渐增长自身理财智商,毕竟人揾钱时间有限、钱揾钱才令自己在老年时有空拓展更阔视野。 – 读者原借贷力为52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年岁37。再行落去一要增长自己选股能力,二是保証自己几年后有钱再买楼。要选好股票,你问笔者,如男仕又有一定收入宜在技术分析开始,因此类分析较能予你一个“买定唔买”既答案,弊处系分析源自统计学,要有些数理基础再比心机再能明白。笔者相信读者有能克服学习上的困难,提高买股命中率。 笔者亦见过人将基本分析所用之资料作统计及数理化,得出20大抵买股云云。点讲都好,买股要得心应手总要有步骤同方法、大家如果买股输钱又不作检讨、成世人买股只会停滞不前。当然在事业上猪笼入水既人根本不用花时间买股,投资自己就系买中最高升幅股票。 – 至于要保証读者几年后有首期买楼,不妨参考下读者来信之“5年115%回报方案”,大致是咁的: 读者用私贷借入$370000或自己储蓄用作“买保险之首期”,所控保险面值250万,每年派息4.5%(假设5年内不加息),5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万。5年回报为38/37万即102%。此案详细方案及做法不在此作解。惟读者早早作此安排,5年后几可肯定有多38万作首期去买多间楼。另留意此方案年回报逼近20%。

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令张太感动的理财方案 #745

  谂Sir, 睇过你本楼换楼和BLOG之后, 感到很多个案都十分有趣。但当自己真正去实行,又唔知得唔得呢? 想请教: 本人41岁, 太太38岁, 2006结婚聨名用219万买入大角咀港湾豪庭二房单位, 现在何文田间三房单位, 只得妈妈同细妺住, 感到有点浪费. 故此本人想在南昌站买多一层三房单位, 妈妈同细妺搬来大角咀住二房单位, 何文田间三房居屋单位, 就放租. 希望何善用一家人的资产, 改善生活. – 一家人财务状况如下: 1.      何文田居屋三房单位, 1985年34.5万(妈妈名购买), 并已供满. 2.      大角咀港湾豪庭二房单位, 2006年219万, 聨名买入(属长名契),总欠款150万(H+0.7 / P-2.5%)月供$6,800 3.      大角咀港湾二房单位,估价500万;租值14,000/月(2.8%回报) 4.      何文田居屋三房单位,估价460万;租值16,000/月(3.5%回报) 5.      本人借贷力为82,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 10.17百万 6.      太太借贷力为34,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 3.95百万 7.    […]

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真的一切都太迟了? #744

谂SIR 你好! 小弟是一名庸才, 个人财富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多点理财知识, 看见你在BLOG的分享觉得很有道理,之后亦买了你的两本著作,并将收读你的9月的收息班,希望可以学习多点好既理财概念和方法,为将来的人生筹划.另外,因为父母可能将在2-3年内退休, 心感多头收入来源的时日不多, 希望可以在他们退休前能帮他们获取多一份稳定的收入来源(e.g.物业), 但现在理财方面欠缺方向, 希望谂SIR可以为小弟的情况作出一些建议, 谢谢! – 小弟27岁, 文职工作, 收入尚算稳定; 母亲56岁, 学校文职工作, 收入尚算稳定; 父亲59岁, 收入不太稳定. 我和家人也不擅投资(近乎没有投资), 只有少量股票和IBOND, 面对银纸眨值也很无奈, 幸好母亲在2012年买入嘉湖, 才可稍为资产增值 资产与收入如下: 收入与开支: 本人收入: 27,000开支: 10,000, 收入(NET): 17,000 母亲收入: 18,000开支: 7,000, 收入(NET): 11,000 父亲收入: 12,000开支: 8,000, 收入(NET): 4,000 嘉湖出租收入: 8,600开支: 5,600, 收入(NET): 3,000 第一城自住收入: N/A开支: 10,500, 收入(NET): (10,500) TOTAL收入(NET): 24,500 […]

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软饭王成为负责任既男人#742

  谂Sir您好 本人巳报收息堂+实习, 买楼班+睇市班。很高兴认识你和可学更多投资方法。   现在想请教如下: 本人今年46岁, 配偶45岁. 月薪共HK$110,000 有孩子15岁和12岁 可每月储蓄现金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常开支, 税务, 人寿+医疗保险, 旅行等等, 也预留突发支出) 坏个冷气机都要用3,000几. 有几份保险2年后供完. 储蓄可多6,000. 同时有本金收回. – 资产 1. 巳供毕1楼(3房) + 2车位. (现值900万) 我名. 家父和工人住. 车位租家父用作消费. 2. 现供1楼(3房). (现值900万, 按揭200万) 我和配偶名. 自住 3. 现有股票+现金 150万 – 想法: 加按自住搂 200万, 不知可做二十年供否. 150万做人仔债, 200万做债基. 等候时机买搂. 相信上完课会更清楚, 但也想谂Sir先给大方向. 方便堂上思考. 谢谢   ANSWER: 首先,标题的软饭王唔系指读者。 […]

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卖楼。舍弃后得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜读阁下的blog多时, 希望能获得指点。 本人35岁, 已婚, 暂没打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他开支$55120(包括供养父母,保险等等, 未包括供楼)。收入稳定,月储$5-6万。供楼开支$46880,如下(全部联名): – 1. 自住单位900呎3房, 月供$18600. 欠款约$490万. 2. 一间九龙塘旧楼两房单位2012经HKMC9成上车, 现值$660万,月供$28280, 欠款$502万。之前由父母住,现已搬出。由于借9成,未能出租, 亦未能加按。将来如出租应可租$21000. 没有其他欠债, 银行存款约30万, 另国内有一物业,现值约50万。 – 本人明白现在跟先生并没有正现金流,所以很着急。想请教Lum sir, 九龙塘旧楼应尽快还款以至将来可合法出租, 还是应该衬现在卖出再买其他细单位收租?本人担心再等下次楼市升市周期楼龄已届45-50年, 到时想卖恐怕有难度, 但先生不愿卖出,希望将来可收租兼搏收购。希望lum sir 可给予意见。 另外,为将来退休作准备, 本人目标将来再买细单位,实践一生四宅作收租用,请问Lum sir 我应如何部署? 谢谢! 小女子上 – ANSWER: 小女子都属另一个典型穷中产个案,即收入高而储蓄少。家庭月入16万而银行存款30万。收入稳定月储5万但现存资金只相当6个月储蓄。明白不少港人都有此情况,亦知婚后开支更为大增。再睇读者情况,在理财上做了几个错决定: – 1. 九龙塘40-50年旧楼2012年上车,就咁放系度唔收租。咁不如留个联络揾个读者当朋友住入去唔好咁浪费啦。在此亦想讲讲心态,笔者都识得有些朋友系就咁放间楼系度唔租唔卖的,租比人怕比人住残间屋,自己都唔想屈系间细楼。呢个谂法是可以的,但不要呢头讲完接住又怨自己唔够钱洗、或未能退休云云。至于读者提出的“博收购”,笔者睇法是个人借口多于真想法。要想趁人收集业权而令自己间残楼变金屋,要好人脉及付出更大努力才行。 – 2. 读者“入左闸”之后都感觉到出事,旧楼买时可能近40楼龄,可是再等下次价升卖楼大赚,到时楼已40年有余,此年纪楼房做按揭好难拉长到30年、或有时20年都唔到,唐楼更是难搅。其实旧楼收租回报高,不少人认为是楼残而令其价低所以拉高租金回报,其实最致命系楼旧令抵押力低下,按揭还款扯高令买入后产不出正现金流。 – 建议是与其博呢间旧楼比人收购,倒不如卖走佢套近160万。一是补足读者鳄鱼头的特征,二是钱可用作收息,就当咩都唔理全放入债基都收$12000*1.6 = 约$19200。当然笔者自己唔会咁打理,有1.6mil系手加上如有实生“一生四宅”心愿,做法如下: – 将1.6mil其中之1.0mil买入某类型单位再间房,系现时市区每间有lift套房可收$4000-7000之下,四间套房即需400呎实用面积,每区套价各异。咁肯定系租成7000一间套房既地方呎价都会提高,惟点去得知每套房租金收入与当地呎价之亘为关系而计出最高价性比,这留待买楼003再解。亦要探讨下点解有政府部门捉僭建,此类型单位仍比租客“一出即杀(租)”。 – […]

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停止租楼。为小朋友储首期换楼#727

Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

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唐楼换新楼三房个案#707

谂SIR你好, 多谢你一路以来在此BLOG跟大家分享一些楼宇买卖的心得, 令大家获益良多. 本人现有一问题, 希望谂SIR能帮忙解答一下: 本人30岁, 月入$28000, 14个月粮 女友28岁, 月入$25000 二人每月可储$25000, 收租$12000 – 我们联名拥有一个单位, 200万买入, 按揭H+0.7%, 供25年, 月供$6000, 尚余$140万欠款. 现值380万, 正在放租$12000. 另本人名下一唐楼单位自住, 现值250万, 已供满. 我们二人资产如下: 现金: 140万 股票基金: 45万 人民币定期: 75万 除放租单位外无其他负债 – 因为迟些我们想有小朋友, 希望买入一个约6M到7M的三房单位 (要俾DSD). 现有方案如下: 1. 用尽现有资产, 买入三房单位, 按7成. 保留手上两个单位收租($12000 + $8000), 并作为新楼按入息. 2. 把自住唐楼卖出, 保留放租单位 ($12000), 再购入三房单位. 3. 把手上全部单位卖出, 再购入三房单位 4. 其他方案?? […]

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